重庆滨江地块项目定位报告.doc

1、 重庆滨江地块项目定位报告一、 项目概况1、 项目地块情况项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005 年 3 月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。1) 餐饮、娱乐、金融网点分布现状由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项

2、目的支持力度非常有限。未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段 )餐饮娱乐街。2) 交通状况项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。此外，当 2005 年-2006 年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。3) 人口构成目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入

3、住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数 2001-2002 年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。4) 产业分布经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。5) 居家环境状况本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻 120 亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。2、 地块历史沿革重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集团、爱立信、

4、腾辉、树王等。随着南岸区“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大区域整体发展战略的进一步实施，园区内及其周边房地产开发正如火如荼地进行，该区域将不可避免成为房地产开发的又一热土。二、 市场状况总结性描述由于本项目地处南岸经开区，因此在此将主要针对南岸的市场状况进行总结，虽然不排除本项目将为全市性项目的可能，但就其地理位置而言，其客户群来源将仍将主要集中在南岸区，下面将从供应与需求两方面对南岸市场状况进行总结：1、 市场供应(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报考第二篇 (南岸区区域楼市研究篇) 南岸区房地产的开发规模和开发水平均在全市颇具影响力，在售物业套内均价达 2800-33

5、00元/左右，处于全市楼市的中高档价位； 面岸区在售物业以高层、小高层为主，其他物业的供应相对较少； 在售物业户型以三房为主，两房其次； 潜在开发体量巨大，未来几年南岸楼市将呈明显放量的态势，多规划为高层和小高层，市场竞争更趋激烈。2、 市场需求(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报告第四篇( 项目客户研究篇) 从调查发现，南岸区楼盘的客户以本区域消化为主，由于与渝中区半岛距离较近，渝中区的客户也占到相当比例，其次便是部分九龙坡区的客户。 有意向购买中高档项目的客户其年龄主要集中在 25-40 岁之间，该类客户绝大多数已婚，家庭结构以三口之家或三代同堂为主，从事职业与收入均较

6、稳定。 中高档物业户型方面，客户对三房二厅的需求率最高，其次为四房二厅。 配套方面中高档物业需求客户对独立会所、基本生活配套、休闲运动、文化教育以及交通配套的关注程度较高。3、 市场竞争(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报告第五篇( 项目竞争态势及竞争对手研究篇) 南岸区内 2006 年下半年及此后的 4-5 年间推出的本项目产品规划类似的临江中高档楼盘将成为本项目的主要竞争对手。 现有竞争对手规模普遍较大，开发商实力雄厚，产品规划先进，持续开发周期长，社区配套齐全，将会对本项目形成强大的威胁。 潜在竞争对手体量巨大，开发商实力雄厚，部分项目已经在市场上初步树立了形象，占有

7、一定的先机，将会本项目形成较大冲击。由此可预计未来竞争将尤为激烈，因此本项目必须在建筑设计、户型设计、园林景观、甚至配套设施等方面打造特色，有突出表现，从而增加本项目之竞争力，最大限度的提升项目的可创造价值。以上均从宏观的角度出发对于市场环境进行分析与概述，以下将从微观的角度出发，从项目自身的优劣势进行分析与研究从而挖掘本项目之核心竞争力，产为项目定位指引方向。三、 项目分析1、 项目 SWOT 分析1)SWOT 矩阵优势(S) 劣势(W) 优质的滨江景观资源 良好的居家自然环境 项目区位较为偏远，区域人气不旺，带来推广难度 工业园区大环境，目前周边基本生活配套较为欠缺，缺乏居家氛围。 地块狭

8、长，局部地段不利于社区氛围营造 地质松软，地下水位高，加大开发成本。机会(O) 威胁(T) 南岸区作为居家之地，获得包括南岸区、渝中区和九龙坡区客户的广泛认同 随着骏逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛围将日趋浓厚，并对该区域有更广泛的认识、认可。 滨江路的通车，使得交通日益完善滨江商业带和灯饰景观带的建成，将带动地块人气。 随着临江地块的大量开发，该类型地块在市场上将越来越变得稀缺。 南滨路沿线相似地段的项目，如融侨半岛、美堤雅城对本项目构成很大威胁。 滨江路建设的不完全确定性将提高本项目开发的风险2、SWOT 分析1)优势(S) 优质的滨江景观资源本项目毗邻长江，江岸线长达 1.9 公里，江

9、面开阔，由于地块近距离沿江开发，观江视野无任何遮挡，使得本项目具有非常突出的江景资源，而对岸九龙坡沿江城市景观与又江景相映成趣，构成本项目的强力优势之一，这也将成为本项目销售推广之主诉求点之一。 良好的居家自然环境项目所处区域经开区为无污染现代工业园区，园区内环境良好，绿荫环绕，空气清新，其居家环境优于主城区中心地段，同时本项目还紧邻开放的 120 亩城市主题生态公园，其既可成为本项目之又一景观资源，还可作为本项目之休闲配套，将是本项目对客户的又一吸引点。2)劣势(W) 项目区位较为偏远，区域人气不旺，带来推广难度项目所在区域没有居民聚集区和商业结点，从项目地块前经过的人流量比较小，这导致项目

10、基本失去通过过往人群的关注和口碑传播达到吸引新客户群的重要推广途径，需要更多依赖广告和外卖场和展场等成本较高的推广手段，因而经推广带来了难度。 工业园区大环境，目前周边基本生活配套较为欠缺，缺乏居家氛围。本项目所处区域本属工业园区，区域内多为入驻企业的办公楼与厂房，基本无大型宿舍区(目前正在开发的骏逸天下与美堤雅城除外)，目前该区域除缺乏包括公共交通等在内的基本生活配套外其居家氛围也较薄弱，对于注重居家生活氛围的客户而言具有较大抗性，当然随着骏逸天下与美堤雅城的交房入住，这一劣势将获得较大改善。 地块狭长，局部地段不利于社区氛围营造地块的狭长使得本项目具有得天独厚的、宽阔的江景资源，但同时也使

11、本项目的各组团间较为独立和分散，局部地段不能很好地形成社区围合，对于社区氛围的营造产生一定的不利，也给地块的规划、园林的设计提出了更高的要求。 地质松软，地下水位高，加大开发成本本项目临江地段将普遍是新添土地基，土质较为松软，地下水位较高，导致基础工程工期延长、成本增加，进而可能引起销售价格必须提高，影响项目定位和销售策略、速度等诸多方面。3)机会 南岸区作为居家之地获得包括南岸区、渝中区和九龙坡区客户的广泛认同。据市场调查发现，针对重庆市五大主城区的最佳居住区域选择，重庆市民普遍认为除江北区外，同样与渝中半岛隔江相邻的南岸区成为重点考虑区域。随着长江大桥和菜园坝长江的开通，南岸区作为理想居家

12、之地，将更具广泛的认可度和美誉度，因此在这一大环境之下，区域的认同度将给本项目带来了良好的开发时机。 随着骏逸天下及美堤雅城人交房入住，居家氛围将日趋浓厚，并对该区域有理广泛的认识、认可。所处地块的工业园区本质使得该区域缺乏一定居家氛围，但骏逸天下及美堤雅城的开发在很大适度上炒热了该区域，带动了该区域的房地产开发，同时随着这两个项目的交房入住，也提升了该区域的人气指数，更使居家氛围日益浓厚，也给本项目带来了发展时机。 滨江路的通车和丹龙路公交线路引入，使得交通日益完善就目前而言，本项目交通的便利度仍较欠缺，但随着滨江路的建成通车和丹龙路公交系统配置提高，这一劣势将得到重大的改变，将弥补目前交通

13、的不便劣势，也给本项目带来了开发机会。 滨江商业带和滨江灯饰景观带的建成，将带动地块人气由于本项目的沿江开发，其朝江面与即将建成通车的滨江路相连，而重庆独特的滨江商业模式，那么与本项目毗邻的滨江路形成滨江商业休闲景观带成为必然。本项目因此得天独厚的有利条件，在开发商业带的同时既能带动项目地块人气，还能为本项目增加又一休闲娱乐配套设施，同时通过对滨江商业带的主题打造，更可成为本项目沿江面一道独特的风景线。 随着临江地块的大量开发，该类型地块在市场上将越来越变得稀缺虽然重庆市两江环绕，江岸线长，滨江地块多，但由于其地形、地质的特殊条件限制，并不是所有的滨江区域都可用于房地产开发，因此随着可用开发的

14、滨江地块的大量开发与使用，已使该类型地块在市场上越来越少，滨江正向距离城区中心地段更加偏远的位置发展，因此本项目地块的可预计市场稀缺性将是本项目开发的一大机会。4)威胁 南滨路沿线如融侨半岛，以及与本项目毗邻的美堤雅城将对本项目构成很大威胁本项目地块临江，与本项目位处同一区域的滨江楼盘将很可能对本项目形成最大竞争。由此推断地处南滨路沿线上仍在后续开发的融侨半岛将对本项目形成一定的市场竞争，同时其大社区、大规模、配套完善等优于本项目；另外与本项目毗邻的美堤雅城的竞争力更不可忽视，其与本项目的近距离竞争构成了本项目最直接的威胁。 滨江路建设的不完全确定性将提高本项目开发的风险本项目近距离毗邻在建的

15、滨江路，无论是在交通上、人气的聚集上和商业的运营上都较大程度的依赖于滨江路的建成通车，因此这种与滨江路唇齿相依的格局造成滨江路修建的进展实际状况不确定性将提高本项目开发的风险。2、 SWOT 总结强化优势，弱化劣势1) 充分挖掘项目地段景观优势，最大限度保障建筑与景观、住宅与景观的结合；2) 力求在项目设计上创造更具特色和个性化的产品，满足更加舒适、更自然的市场需求，项目将以此为重要特征，赋予项目更多实质性卖点；3) 重视项目从外到内的主题形象打造，突出项目与周边楼盘形象的区别性差异性。4) 充分利用骏逸天下和美堤雅城的配套和人气带动的条件，弱化地块区域人气不旺、配套差的不利情况；5) 通过设

16、置外卖点等多种推广渠道，增加客户来源；6) 通过建筑设计、景观设计、物业管理、广告设计及策划代理等各类业内知名公司的强强联合，保证项目动作的专业性，并弱化开发商在重庆地区尚不具备知名知度的劣势；利用机会、规避威胁1) 充分利用南滨路开通、周边楼盘新组团开盘、周边楼盘业主入住和房交会等重要机会，制定入市、开盘、展示等计划；2) 根据直接竞争对手项目推售战略制定相应的应对措施；3) 打造项目自有的难以复制的特色和优势，确定市场差异性地位。4、 项目核心竞争力方向分析核心竞争力说明核心竞争力是在众多竞争力中筛选出的区别开竞争对手的独有优势，核心竞争力能够作为主导楼盘对外推广的亮点，而在表述楼盘整体品

17、质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点补充，经整合后使自身的形象更加丰富。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。竞争对比项目分析对比项目 点评 结论产品特色 在规划设计方面，各建筑的合理布局以达到“户户观江，家家有景”的规划特色，最大限度的利用本项目的景观优势； 在园林设计上，打造具有文化概念的亲水主题园林，强调体验与参与的园林设计特色，并做到园林与其物业形态的整体和谐统一； 在户型设计上，贯彻景观突出，特色明显，注重实用的三大设计方针； 建筑上赋予与景观相结合的元素，使建筑成为最观主题的体现；主核心竞争力优质的滨江江景 长达 1.9 公里的江岸线、与江水

18、近距离接触，是本项目拥有的很多项目难以匹敌的江景优势； 最大限度的利用江景优势，将是打造这一核心竞争力的关键；次核心竞争力毗邻滨江路 本项目得天独厚的有利条件，当滨江路建成通车后，地块交通条件更加完善，和商业带的打造能为本项目增加又一休闲娱乐配套设施，同时还能带动项目地块人气次核心竞争力5、本项目商业核心竞争力总结通过以上市场供需状况，结合本项目自身地块条件进行分析，我们认为区位和市政规划等硬性因素对本项目并无任何有利价值，相反其工业区的定位却是本项目一大劣势，因此未将其入竞争力的分析。而本项目所具有的某此有利因素如区域内空气清新？120 亩的市政公配套园等，这些优势对于区域内竞争项目相比较，

19、具有共享性，而并不具有独占性。因此，也不能列入核心竞争力，仅只能成为项目推广阶段的辅助因素而已。同时，本项目所具有的开阔的江景资源，其强大的优势仅于非沿江开必楼盘而存在，对于那些与本项目同样的滨江项目，尤其是南滨路沿线的滨江项目，其江景资源并不弱于本项目，因此就竞争力而言，江景资源也并非本项目这主核心竞争力。那么，打造主核心竞争力将是本项目开发成功与否的关键!在这种客观存在的核心竞争力不明显之情况下，则主观的能动性将至关重要。即是发挥主观的能动性，以本项目产品自身为基础条件，从项目的户型、配套、物管、规划、 园林、以形成集中的核心竞争力，形成对其他竞争项目的主力优势。因此，本项目的核心竞争力将

20、主要在于项目自身的产品特色打造上。四、 项目开发理念在分析了本项目之优劣势与竞争力后，本项目这开发将以打造自身之“豪放文脉”主题文化风格、营造生活氛围、倡导生活模式作为开发之切入点，在充分发挥江景资源优势之基础上，通过户型、园林设计、建筑设计来表现与营造“亲水岸人文社区” ，形成项目自身楼盘特色。最终树立本项目之市场良好美誉度与认可度。通过分期分组团滚动开发，奠定良好的项目开发、市场销售基础，实现整个项目全面、成功开发，树立公司品牌。1、 开发目标2) 致力于将本项目打造成为全市性的、档次高于目前推出的各滨江项目，包括金砂水岸、骏逸天下等。3) 将本项目打造成为产品特色突出、有一定标志性和市场

21、中影响力的项目。在打造项目形象的同时树立开发商的市场认知度与美誉度，为开发商将来的其他房地产项目开发打下坚实的品牌基础。2、 开发重点1) 打造产品特色户型有效利用景观优势，面积配比合理，实现户型特色，追求差异化；园林设计应与“水”融合，并附以主题风格概念；建筑设计体现时代特色，突出本项标志性的特征。2) 配套设置鉴于目前本项目周边生活配套匮乏，怎样既弥补劣势，又在配套方面创也特色，打造亮点？因此本项目之配套设施种类、体量、占地规模等都是开发之一。 3)主题文化打造打造自身的主题风格文化，将是提升本项目档次，树立项目市场形象尤为重要的一环，因此本项目将打造怎样的主题风格文化，以及倡导怎样一种生

22、活模式是开发理念中的关键和重点方面。五、 整体项目定位说明：项目定位根据地块所在区位、周边环境状况、周边配套状况、区域发展定位、区位市场认知度、市场竞争状况、市场需求状况、项目经济技术指标等特征，深入挖掘项目自身优势，制定项目的市场综合定位、产品定位、形象定位、客户群定位、价格定位等，指导下阶段的产品设计(含规划设计、建筑设计、园林设计等)和营销推广策略等。所以，项目定位就项目开发的方向，是项目开发的战略思想核心，是项目开发成功与否的决定性因素。因此，根据本项目自身及其周边环境等相关状况，项目定位初步思路如下： 本项目占地 300 亩，容积率为 3.0，在此情况下，为了更合理的利用容积率，最大

23、限度的提升项目土地的可利用价值，而又在建筑覆盖率不宜过高的情况之下，便决定了本项目将不可能修建多层的低密度物业，而应是以高层为主的物业形态； 本项目由于地处传统的无污染工业园区，周边生活配套匮乏，交通系统不够便捷，因此对生活配套设施要求高，依赖度高的低端或中端客户不可能成为本项目之主力客户群，而应是收入较高，事业有成的中高端客户，从而也进一步确立了本项目之档次应是面对该类客户的中高档次； 毗邻长江，江岸线长，无遮挡的江景是本项目这核心优势之一，具备开发中高档物业的自然景观条件，因此在项目定位中的规划、户型、园林等方面充分发挥与强化这一主要优势。 另外，江景虽是本项目核心优势之一，但却非本项目之

24、独享优势，因此为提升本项目的竞争力，寻找差异化，在定位中将着重从产品打造出发，从建筑、户型、园林上结合江景优势，赋予文化概念，打造全新的“江”文化与“水”文化，并倡导一种宁静归真的生活模式，从而在居家硬件设施满足购房者的同时，又给到购房者精神与心灵上的满足。 区域原定位于工业园区，经过美堤雅城和骏逸天下的开发，使该区域小范围内形成了商品房开发的小气候。 随着美堤雅城和骏逸天下的开发，该区域中高档物业已经得到市场一定的程度的认知、认同，有利于项目中高档次物业的开发。目前正在销售的周边项目的供应和销售状况，间接表明市场的需求方向。当然，单从项目自身尚不足以支撑以上定位思路，以下我们将采用相似项目类

25、比的方式对本项目之定位予以对比与论证，并结合自身以获得更为准确的定位方向。现根据本项目主要特征： 占地规模 360 亩，未来将是社区型物业。沿江开发，江景资源优良。区位稍偏远，目前配套不齐全，商业范围比较差。鉴于以上特征，选取与本项目具有一定相似的项目上江城、金砂水岸、东方港湾、金沙港湾、美堤雅城、骏逸天下和阳光 100 国际新城为参照对象，针对性比较分析。1、项目的市场综合定位重庆市中高档大型江畔亲水人文社区诠释：“重庆市”：意在将本项目打造成为全市性的中高档楼盘。“大型”：表明本项目占地 360 亩的较大开发规模。“江畔亲水”：表达本项目沿江开发，亲近水源的地理特征。“人文”：表现我们将给

26、予本项目注入的文化底蕴豪放文脉的主题风格。2、项目产品类型1) 规划布局当前市场可类比楼盘的规划布局分析项目名称 具体内容 特色美堤雅城 将整个地块呈“田”字型分四个组团规划，中间交叉两条街道规划为中高档商业区域，其中纵向的步行街长达1 公里，从江边蜿蜒至山顶首次采用“PUD”(有规划的单元开发)开发概念；建设 60 米宽的滨江绿化带，主要为水系与园林植物相结合的方式 ；骏逸天下 总占地 200 余亩，有 120 余亩是作为小区配套公园用地，其余的地块上错落分布着 12 栋现代景观建筑注重建造生态与景观特色阳光 100 国际新城 沿江 11 栋连续排列的主体建筑构成新城沿江水平景观轴线，以栈桥

27、及800 米长、85 米宽的登山步道构成垂直长江、直指朝天门的 CBD 新城的垂直轴线，两条轴线街垂直相交，构成新城的主体结构规划特色不明显上江城 由于项目地块狭长，建筑呈东西排列 规划特色不明显式布局，前低后高，面朝江景；金砂水岸 建筑沿江排布，呈“S”排列，高低错落在保障高容积率的情况下，充分创造可观江景的户型。东方港湾 以点式排列，并形成南北中轴线。 中轴景观带规划为纯英式约克风情街。金沙港湾 项目呈“井”字型布局 规划特色不明显 本项目自身特征就本项目规划布局来分析，本项目具备以下特征：首选，本项目占地 360 亩，规划允许容积率为 3.0，有规划社区型住宅的规模基础；其次，地块毗邻长

28、江，江岸线长，给本项目带来了无遮挡的江景资源，这将是本项目规划布局的关注重点。再次，本项目地块一端狭长，中间和另一端较大，呈平卧的“F”型，同时地块内部高低落差较大，这些因素将是小区组团规划设计时需要考虑的因素。 本项目规划布局方向建议从以上相类似项目的类比可以发现，最大限度的利用自身的景观优势是以上各项止所考虑的重点，无论是阳光 100 的沿江连续排列的主体建筑构成新城沿江水平景观轴线的规划布局，还是金砂水岸的“S”型排布方式，都无不以发挥自身景观优势为优先；但同时，以上项目在规划布局又都存在其共同弱点，即基本无其它特色亮点而言。那么借鉴以上项目，同时结合本项目自身特征，建议本项目规划布局方

29、向： 应以充分利用本项目之江景优势为基础，最大限度的保证“户户有景，家家观江” ；“水”乃本项目特色之一，建议本项目打造“亲水” 、 “近水”的真正体验式与参与式的规划布局特色，即规划布局与“水”的完美结合。由于本项目毗邻即将建成的滨江路，建议本项目可规划一定规模的滨江休闲商业带，并同时将其打造成为本项目之亮点之一。2) 建筑形态 当前市场可类比楼盘的建筑形态项目名称 物业建筑形态 容积率美堤雅城 纯小高层社区 ，12-18 层小高层住宅，板式与点式相结合 2.35骏逸天下 由 2 栋 12 层小高层、10 栋 18-32 层高层住宅围合而成 3.15阳光 100 国际新城 高层建筑为主 暂无

30、上江城 由 8 栋高层(28F)、4 栋联体小高层 (12-18F)住宅组成； 2.5金砂水岸 由 18+1F、25+1F、30+1F 、及 33F 小高层、高层围合组成 3.5东方港湾 高层建筑主 2.5金沙港湾 项目当前开发量约为 15 万方，由 4 栋高层(32-34F)组成 暂无 本项目自身特征物业建筑形态的确定通常会受到项目地理位置、地形地貌、容积率等因素的影响，因此本项目以此方向考虑具备以下特征：* 本项目地处江畔，具有宽阔的景观视野* 拥有 1.9 公里长的江岸线，带来了无遮挡的江景资源* 政府许可容积率为 3.0 本项目建筑形态方向建议从以上类似项目看出，滨江项目其物业形态均为

31、小高层或高层建筑，而结合本项目之自身特征和市场客户要求更高绿化率，更小建筑覆盖率的需求，建议本项目之物业形态为高层，这样既可充分发挥和创造项目景观优势，同时也能最大限度的合理利用容积率。3) 建筑风格当前市场可类比楼盘的建筑风格项目名称 建筑风格 建筑装门面、色调屋顶与底楼 建筑特色美提雅城 无具体风格界定，但其宣称表现为“临江琴键”式艺建筑立面富有层次感，立面以红色作为底座的主底楼无架空 特色不明显术风格 色调，屋顶有朱红色线条点缀骏逸天下 现代风格 项目建筑风格以简约为主，立面色彩为深褐色，具有一定贵族气息，适合项目的定位特点 底楼有架空 特色不明显阳光 100国际新城现代主义建筑风格 大

32、色块的娴熟运用、配合极简的几何建筑形式底部架空，底层形成高 20 米、2 米直径、长达 650 米的景观柱廊特色不明显上江城 新现代古典广义风格(巴渝文化)外立面以青灰色为主，运用传统锈红色线条纵横分割屋顶为重庆吊脚楼式的坡屋顶，底楼架空形成巴渝文化长廊东方港湾 现代港式风格 立面以浅色为基调，配合红、蓝色直线条底楼架空绿化 特色不明显金沙港湾 现代风格 立面以灰、白浅色调为主底楼无架空 特色不明显 本项目自身特征就建筑风格而言，怎样做到其与项目自身环境相和谐是重点考虑因素。本项目滨长江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 本项目建筑风格方向建议从以上类别项目的建筑风格表现形式分析看出，滨江项目

33、在建筑风格上绝大多数走现代风格或体现某种文体特色的路线，而外立面的色调也多使用红、蓝等色彩鲜艳明快的色系，达到一定视觉的冲击力，不过也不难发现目前重庆的各滨江项目在建筑风格上均无明显特色和亮点而言，那么参考类似项目，结合本项目自身特征，关于本项目之建筑风格方向建议： 在风格上仍采用现代风格，但在装饰上造型上突出“水”概念；在立面上使用鲜艳明快的色系，使建筑在水气大、天空较为灰朦的环境中突显； 采用底楼架空等方式，既符合地块的高差特质，同时弥补滨江地块较潮湿的缺陷，并将江景、水景、对岸山景引入小区。通过如此打造，构筑出建筑与自然环境、人造环境和谐统一的风格特色；4) 园林设计 当前市场可类比楼盘

34、的园林设计项目名称 具体内容 特色美提雅城 总体绿地率 37.9%，绿地面积 22.74 万 16 米宽滨江景观休闲大道骏逸天下 江景、公园景、超大规模中庭花园（号称 3000 米浩淼江面、80000生态公园、25000超大中庭花园）三重景观主题的有机结合无明显特色上江城 在项目园林景观方面，仍然配合整体项目定位的需要，以巴渝乡土园林风格为主，如石梯、青竹、水车、牌坊等，均采用传统材质和传统工艺。园林内巴渝元素的演绎比较到位金砂水岸 项目首创重庆活水园林设计，引入嘉陵江水入景，在小区形成众多小溪、喷泉、瀑布，中庭园林景观面积达 2 万水景营造突出，围绕水元素的园林小品打造较有特色东方港湾 主要

35、围绕约克风情街打造，英伦风情 无明显特色金沙港湾 园林概念较模糊 无明显特色 本项目自身特征项目的规模、地形将对园林设计产生影响，因此就本项目而言，占地 360 亩的规模决定了本项目的园林是本项目除物业以外的又一产品主体。项目的地形具有两大组团结点、一端狭长和地块内坡度较大的特点。 本项目园林设计方向建议在核心竞争力的分析当中已说到本项目之主核心竞争力重在产品的打造上，而作为产品打造中的主体之一一园林设计便成为产品类型中尤为重要的一方面。从以上相似项目的类比中也可看出，各项目都很重视自身的园林设计，都想打造出亮点，但却都无明显特色可言。建议本项目的园林设计上合理利用项目地形特色，并重点构筑项目

36、自身的主题概念和风格特色，其设计方向应有以下几方面：* 需要给园林设计附予一定的文化主题概念，与项目所营造的生活状态和文化特质相协调，制造形象的差异化；* 要与建筑、江景相映成趣；体现文化底蕴与特色的重点；* 园林将是本项目所倡导生活模式的表现与演绎。5）户型设计 当前市场可类比楼盘的园林设计项目名称 主力户型 空间类型 各户型销售走势 特色美堤雅城 一期：1282 套3*2(98-117)：73%2*2(78-84)：27%二期：833 套2*2(76-97)：42%3*2(102-104)：54%平层为主，少量错层从目前来看，两房销售较三房快骏逸天下 一期少量二房，二期全部为三房与四房 2

37、*2：65-74；3*2(带入户花园)：96-11 0；3*3(错层) ：114；4*3(错、保姆房)138；跃层：178-247.72多为平层，辅少量错层与跃层三房、四房较二房销售快入户花园与180 度的在大飘窗设计阳光 100国际新城3*2+功能房(132)：25%3*2(118.8)：26%2*2+多功能房(93)：26%3*2(89.5)：25%平层 户型方正，4.8 米大开间，双阳台上江城 1*!；3%；36.56；2*!；5%；43.11-45.23；2*2；10%；70.39-73.86；3*2；70%；87.68-87.85；101-106、125.41-130.42(带保姆房

38、)；4*2；10%；119.93跃层；2%；180-221多为平层，辅以少量跃层小面积户型走势好于大面积户型，但景观面好的大面积的户型销售也较好三角凸窗设计；主卧室带观景阳台。金砂水岸 2*2；20%；70-803*2/3*3；65%；100-1074*2/ 4*3；15%；117-130多为平层 每种房型销售比较平均180 度大飘窗东方港湾 2*2；25%；70-803*2；60%；100-1074*2；10%；117-113多为平层，辅以少量跃层每种房型销售比较平均户型全面，主 卧、次卧异型阳光飘窗金沙港湾 2*2;25%;59.32/79.51-82.66;72.47;3*2/3*3；5

39、5%；89.06-99.33、101.78121.52-128.55；4*2/4*3；10%；128.55-129.31；跃层；10%；128.44-130.72、150.95-152.31、180.78；多为平层，辅以少量跃层两房与紧凑型户型销售较好，另外景观好的大户型销售也比较好主卧带大型观景阳台或180 度弧开落地玻璃阳台； 本项目自身特征针对户型，本项目自身目前所具备的最大特征便是滨江而建，视野开阔，无遮挡江景资源。 本项目户型设计方向建议项目销售情况在一定程度由其户型设计的优劣决定的，从以上类似项目可以看出，目前的滨江项目的户型面积趋大，多为三房与四房，除了少数项目的紧凑户型销售好于

40、大面积户型外，基本上都销售比较平均，而朝江面的，景观极好的大户型销售尤为好，因此，以此为鉴并结合本项目自身情况，建议本项目户型设计方向：* 景观良好的楼宇，临江面以面积稍大的三房、四房为主，配以少量紧凑三房；* 景观稍差的楼宇，朝江面为三房户型，背江面为二房户型；* 空间类型以平层为主，配置一定比例的错层，并在景观良好的局部楼宇顶楼辅以少量跃层；* 户型的设计应最大限度的展现本项目的景观（江景、园景）优势，大多数户型可以看江。户型配比建议如下：户型 套内面积（） 套数配比二房 6580 20%90100 30%三房105115 20%四房 125135 30%顶楼跃层户型数量少，根据标准层户型

41、确定户型面积。6)商业 当前市场可类比楼盘的配套设置项目名称 商业规划情况 特色美提雅城 中间交叉两条街道规划为中高档商业区域，其中纵向的步行街长达 1 公里，从江边蜿蜒至山顶无明显特色骏逸天下 规划一条商业街 无明显特色阳光 100 国际新城 近 200 米高的 5 星级酒店、登山步道、商业街、美食中心等无明显特色上江城 商业面积 5898 平方米 无明显特色金砂水岸 占地 9000、总建面 5200 的新贵生活精品一条街 无明显特色东方港湾 建筑面积达 2 万平方米的商场。 200 米约克风情街金沙港湾 在建筑的 12F 设计为商铺 无明显特色 本项目自身特征就本项目商业而言，本项目与未来

42、即将建成的滨江路相连，项目周边缺少成熟的商业配套，周边项目正在规模建设自身商业设施，其规模量都超过自身业主的需求。 本项目商业规划方向建议依据本项目所处区域南岸经开区的商业体量与分布，目前而言虽然商业设施尚有所欠缺，商业氛围不够浓厚，但同时其商业消化能力也相对不足，可现在开发项目骏逸天下与美堤雅城已经有想当的商业规划，以美堤雅城为例其规划的商业步行街长达 1 公里、宽 50 米，因此可预计未来该区域的商业供应量将会很大，为了规避激烈的竞争以降低风险，建议本项目商业规划方向：* 首先：控制本项目商业供应体量，以满足本项目小区内客户需求为基础目标；* 再者：可以与滨江路相连段规划商业，以餐饮娱乐为

43、主，作为南滨路的沿展与补充；* 最后：将商业打造出自身特色，既与其他项目存在差异性，同时又与本项目之整体形象相一致，将其打造成为该区域沿线一道亮丽风景线。3、 项目功能定位本项目功能定位为：以住宅为，辅以少量滨江商业和社区商业4、 项目档次定位本项目档次定位为：中高档住宅项目档次定位理由： 本项目地处南岸经开区，周边物业的档次均较高而且销售情况良好，该区域较高的档次度已获得客户基本认同，也具备一定的市场美誉度，因此本项目可在此基础之上，将档次定位为中高档次 本项目滨江而建，拥有绝佳的江景资源，随着沿江地块的大量开发，其地理位置的稀缺将逐渐显现出来，则本项目的价值也将获得进一步提升，具备打造中高

44、档项目的地段基础。 项目周边配套不足，公交线路极少，对客户形成了拥有自驾车的要求，因而主力客户将是具有一定经济实力的中高档客户群体。5、 项目价格定位1） 当前市场可类比楼盘的主力价格项目名称 入市价格（元/） 目前整体套内均价（元/）美提雅城 2300 3000骏逸天下 2900 3300阳光 100 国际新城 3700 3700上江城 2700 3200金砂水岸 3300 3800东方港湾 2900 3400金沙港湾 3300 36002) 本项目价格建议从本项目自身而言，占地 360 亩的规模以及毗邻长江的特点，决定了本项目将是小区型的景观住宅物业；而本项目从工期而言，预计将在明年 3

45、月动工，分三期开发，其开发周期较长，同时参与本项目毗邻的骏逸天下，其目前销售均价为 3300 元/，那么在此基础之上，并结合本项目目前自身情况，建议本项目住宅：一期：套内均价：4000 元/二期：套内均价：4800 元/三期：套内均价：6000 元/项目整体：套内均价 5000 元/3）价格定位的理由 整体市场价格未来增长趋势自 90 年代后期重庆房地产市场兴起以来，市场价格逐年走高，特别是近两年。但由于重庆房价起点较低，以至于至到目前的市场价格相对于国内其他大中城市而言仍处于较低水平。鉴于目前重庆经济发展势头良好（近两重庆经济已连续保持了两位数的增长，2003 年 GDP 增长更达到 11.

46、1%的增幅，创重庆直辖以来最高记录） 、城市基础设施建设加快（旧城改造加快、路桥等基础设施建设加快）以及城市化进程的加快等利好因素，因此目前重庆房地产市场仍是一个增长型的市场，市场供需都将保持较快的增长，预计包括南岸区在内的整体市场价格在未来若干年内都将保持一定的增长势头。据近两对南岸楼市的跟踪调查，在 2002 年上半年，在所有一线在售 31 个项目中，主要以套内面积价格 22003300 元/区间段为主，而目前南岸楼市在售一线项目的主要销售价格已涨至28003300 元/，去掉楼盘自身规划及素质提高外，预计纯市场涨价应在 300500 元/左右，平均年增长率达 16%。 （楼盘价格增长情况

47、详见市场研究报告南岸区区域楼市研究篇 ）因此由于本项目的开发周期尚需较长时间，而以此重庆市整体市场价格大环境的未来增长走势，不难预测本项目的销售价格将随着这一趋势而逐年攀升，所以本项目二期、三期价格定位具有一定的增长幅度。 区域市场日渐成熟本项目所处经开区随着众多项目的开发与建成，其区域配套将日渐完善与成熟，其区域价值也将逐年攀升，以骏逸天下与美堤雅城为例，其入市价格与目前销售价格分别上涨了 400 元/与700 元/，随着其后期的进一步开发，价格比今年高是自然，且档次、质素等方面又均高于骏逸天下与美堤雅城，那么本项目首期均价达到 4000 元/将是必然。 江景楼盘的稀缺近来随着大量沿江地块的

48、开发，可预计不久，类似于本项目这种既距离主城区相对较近，又具备优秀的江景资源的滨江楼盘供应将会越来越稀少，所以本项目这一稀缺优势将随着开发的发展进程日渐显著，也进一步增大了本项目的价格上升空间。 品牌的逐步树立随着项目首期的亮相，市场对本项目具备一定的认知度，而本项目自身的优良素质与开发商的品牌也将随着后续的开发而逐步被市场认可，美誉度也交逐渐树立，项目价值也在开发过程中获得提升，因此本项目的销售价格必将在开发进程中稳步上升。6、 项目形象定位1） 当前市场可类比楼盘的形象定位项目名称 形象定位美提雅城 南岸 90 万平方米新市镇，中国传媒文化社区骏逸天下 重庆罕有三重景观滨江高尚社区阳光 1

49、00 国际新城 CBD 中央商务区，新重庆的城市梦想上江城 回忆之城2)本项目形象定位形象定位：豪放文脉演绎现代水岸华府诠释：豪放文脉意在为本项目注入一种文化气质。是那种江畔迎风而立，衣裙翩飞，滚滚长江东逝水的一腔豪迈；是那种高山流水，豪放不羁地，古今多少事都付笑谈中的人生感悟；更是那种醇水长滩，心灵归真，惯看秋月春风的文化底蕴。“豪放文脉”是本项目的精神灵魂，没有哀婉，没有哭泣，只有意气风发，和“人生苦短”的叹息。我们不禁相声那阙西江月：滚滚长江东逝水浪花耀淘尽英雄。是非成败转头空，青山依旧在，几度夕阳红。白发渔樵江渚上，惯看秋月春风。一壶浊洒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中。是“只争朝夕”的英雄气概，也是“一壶浊洒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中”的释怀。本项目所描述的文化气质正是目标人群的人生态度在社会上积极打捞，在家中平静自己的思想，淡然面对纷杂的世事，享受心灵的宁静。人面对滔滔流逝的江水时，会发出“逝者如斯”的人生感概，会从大历史长河的角度看待