1、1国际生态老年公寓项目可行性报告2目录老年问题严峻下的老年公寓 2老年公寓开发的市场机会点 3我国城市老年公寓发展存在的问题 6国际生态老年公寓 7国际生态老年公寓选址和建筑风格特点 8国际生态老年公寓对当地产业的贡献 10国际生态老年公寓对当地金融行业的贡献 11政府和社会全面支持国际生态老年公寓 12附 1：关于给予国际生态老年公寓优惠政策支持的报告 13附 2：政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策 15附 3：BOT 建设老年公寓的模式构造 17附 4：老年住宅案例分析 203老年问题严峻下的老年公寓据国家部门相关统计，2007 年我国 60岁以上的老年人口已经达到 143 亿
2、，超过了总人口的 11，而且这个数字每年都在以 3%的速度增长。据预测，2030 年我国的老年人口将达 248 亿，2050年将达 437 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 312，也就是说每 3到 4个人当中，就会有一个是老年人。因此，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。1996 年我国出台了中国人民共和国老年人权益保障法 ，提出了“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为、老有所享”五项工作目标，而其中第一项就是“老有所养 ，表明了首先要保障养”的基本条件居住环境。 老年人权益保证法中也明确规定：国家鼓励、扶植社会的组织或个人兴办老年福利院、老年公寓、
3、老年医疗康复中心等设施。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、上海、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓，随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。4老年公寓开发的市场机会点1、我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区 65岁以上人口占总人口 7%或 60岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，我国进入老龄化社会已是不争的事实。有调查显示，中国约有 1000万名 80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，9
4、8%依靠自我养老。2、 “老年公寓市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。零点调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的 51%，打算
5、租赁房屋使用权的占 24%，希望购买产权式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%，这意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。3、老年人养老逐步向集中养老转移5受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂” ，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4、 “421家庭”催生老年住宅的产生和发展自我国七十年
6、代中期实行计划生育控制以来， “三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟” ，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发在今年召开中共全国政协十一届三次会议上，沈瑾、荣海等代表专门提出改善老年人养老一事，许多中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例
7、如河南、四川重庆等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨、多项税费可减免、贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。66、老年住宅在京、沪等地倍受热宠。据统计 1998年 10月我国有 800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有北京的东方太阳城和北京太阳城、浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。7我国城市老年公寓发展存在的问题目前，我国城市老年公寓发展存在的问题主要有：1、老年人住宅明显不足由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年
8、人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的 0.8%，与发达国家 3%5%的比例相比差距相当大。2、规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准。设计与老年人建筑设计规范相距甚远，以完成床位数为目标，忽略安全、舒适、休闲等。3、规模小、功能相对单一，配套设施不足。国内目前的养老机构绝大多数属于公办社会福利型，面向“三无”老人，规模小、功能相对单一，配套设施不足，远远满足不了高知识层次的、高收入的退休人群的需求现有老年住宅较为落后。4、环境质量有待提升。5、服务质量不专业。8国际生态老年公寓生态老年公寓+联合体+战略联盟国际生态老年公寓，现代老年公寓典范，与国际接轨，符合中国国情，无论
9、在理念、规模、服务、可持续发展、低碳环保等方面都体现创新意识，集居家、托养、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能生态老年公寓，解决社会老人福利事业燃眉之急。我们将利用先进的开发服务理念，整合优势资源，与老年公寓不可或缺的服务机构联合，与其它相关服务公司机构形成战略联盟，强强联手，优势互补，打造一流的现代化国际生态老年公寓。9国际生态老年公寓选址和建筑风格特点依照老年人的特点和需求，国际生态老年公寓选择在不远离社会，不远离家庭和亲友的城市郊区结合处，空气新鲜、交通方便、公园绿化、风景优美，能结合当地旅游度假资源进行开发。国际生态老年公寓以人为本，颐养天年为导向，满足居住功能的要求，
10、安全、卫生、方便、适用。结合城市意味、社区功能和生态目标三种元素，低容积率，高比例公建设施，高水平的社区服务。1、全社区无障碍设计。与经验丰富的国际专业老年住宅设计机构合作，严格按照老年人建筑设计规范设计建筑。2、智能化生活。智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务。3、以人为本，终生关怀的人性化设计。满足老年人的特殊使用要求。配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。4、园林、酒店、度假式公寓，环境幽雅，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔，公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。5、户型合理化，满足不同档次的老年住宅需求。充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，户型设计个性
11、化、合理化，既有居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓，又有别墅式的高档老年住宅、医院式的养老病房。106、专业、完善、系统的配套设施服务。配备完善的医疗保健、家政服务、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、老年大学、温泉、棋牌娱乐室等生活配套服务设施。以人为本、集成服务、安全方便、终极关怀。11国际生态老年公寓对当地产业的贡献1、国际一流老年公寓，社会福利事业示范工程与形象工程，推动社会福利事业的健康发展，丰富国民经济和社会福利发展计划内容，利国利民，获得较好的品牌效果与政府关注。2、能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，满足他们颐养天年的愿望，健康安全、舒适休闲、
12、绿色、可持续发展，同时减轻年青家庭的生活负担。3、国际生态老年公寓是福利性事业，商业化运作。以老年人养老，带动医疗、商业、服务业、娱乐的多元化经营发展，集成式服务，福利性质将吸引普通家庭居家附近，带动当地经济发展。4、带有度假特色的中老年旅游市场是国际生态老年公寓亮点之一。生态旅游度假、老年服务、品牌形象工程将吸引海内外中老年人士前来观光体验旅游。5、催生老年商品市场从普通商品市场细分，形成庞大的居民消费市场。除了传统的食品、服装、旅游市场以外，老人住宅市场、金融保险市场等，将成为当地经济中的一个亮点。 12国际生态老年公寓对当地金融行业的贡献发展国际生态老年公寓房产项目，这将促进发展金融行业
13、，衍生新型金融产品。1、中高经济收入的老年人基本拥有完全产权但不适宜养老安居的房子，老年公寓将吸引其二次购房，极大的推动二手房交易市场，活跃了二手房租售，缓解了当前住房需求紧张的局面。2、老年公寓与二手房租售，将衍生诸如“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”“以租代养” “售房养老” “房产置换” “老年保险金融服务” “时间银行”等房地态和金融产品形式。13政府和社会全面支持国际生态老年公寓1、在当前老年福利事业尚未有较大的突破时，政府急需国际一流的、管理服务先进、绿色可持续发展的富于创新的经营模式的老年公寓示范工程。2、2006 年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加
14、快发展养老服务业意见的通知 （国办发20066 号）鼓励和支持不同所有制性质的单位和个人以独资、合资、合作、联营、参股等方式，兴建适宜老年人集中居住、生活 、学 习 、 娱 乐 、 健 身 的 老 年 公 寓 。3、财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097 号）中明确规定管理服务机构将得到减免租金、税收、水电等优惠。4、 福 利 事 业 ， 商 业 经 营 ， 政 府 主 导 ， 给 予 较 大 的 优惠政策如立项审批、建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等。5、社会全面关注国际生态老年公寓，老年人协会、福利彩票基金、慈善基金会、公益义工团体等大力支持与
15、帮助老年公益事业。14附 1：关于给予国际生态老年公寓优惠政策支持的报告XXXX人民政府：目前我国是世界上老年人口最多的国家，我国进入老龄化社会已是不争的事实，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。养老院、敬老院、老年公寓住宅等老年住宅数量明显不足，而且规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准；规模小、功能相对单一，配套设施不足；环境与服务质量不专业，未能彰显以人为本，终极关怀的老年服务宗旨。真正满足中高经济收入的老年人的住宅不多，而期望具备专业老年住宅设计建筑、完善的医疗服务、家政服务、银行保险邮政服务、康健娱乐服务等现代老年公寓，来安居养老，颐养天年的老年人
16、越来越多，这就是目前养老住宅的突出矛盾。XX公司为了推进社会福利事业发展，完善和丰富老年住宅，通过漫长的考察调研与反复论证，借鉴国内外优秀老年公寓开发经验，为老年住宅市场开发具有国际一流水平的中高端老年公寓国际生态老年公寓。XX公司开发的国际生态老年公寓是福利性事业，商业化运作，也是国内外示范品牌老年住宅工程，满足中高档老年住宅市场需求，形成特色的旅游度假项目，带动医疗、商业、服务业、娱乐的多元化经营发展，集成式服务，福利性质将吸引普通家庭居家附近，推动当地经济发展和金融产业发展。15因此，希望 XXXX政府在主导国际生态老年公寓发展的同时，能本着积极探索，模式创新的政策，给予一站式的立项审批
17、、以优惠价格审批专门建设土地、减免费用征收、银行贷款、财政支持等政策。16附 2：政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策1、营业税方面根据中华人民共和国营业税暂行条例第六条第一款， “养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 ”2、所得税方面财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知（财税【2000】97 号）在所得税方面给予的优惠有：对由民政部门审核批准，并核发北京养老机构执业许可证老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所） ，暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中
18、心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。所得税的见面，税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：（1）申请减免税报告即北京市地方税务局减免税申请书 ；17（2）企业法人营业执照复印件；（3）税务登记复印件；（4） 北京市养老机构执业许可证 ；（5） 社区服务设施证书 。3、房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。根据财
19、政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 （财税【2000】97 号） ，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。18附 3：BOT 建设老年公寓的模式构造BOT是英文 build-operate-transfer的简称，即“建设-经营-移交” ，BOT 投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年公寓的开发特点，可以利用 BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。模式分析（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以
20、使某家公司，也可以是由多个投资者。组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓 BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年公寓 BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年公寓 BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。（4）项目公司与投
21、资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发19行公司债券等来募集资金。（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。（6）项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而
22、是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。BOT建设老年公寓的优点对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入死人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用 BOT项目融资大规模的建设老年公寓，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。采用 BOT项目融资方式2
23、0建设老年公寓，采用银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在 BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。BOT建设老年公寓的劣点采用 BOT模式建设老年公寓，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。（1）需要政府的支持。（2）需要银行、保险公司的介入。（3）回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。（4）因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。21附 4：老年住宅案例分析1、东方太阳城项目概况东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，规划用地 234万平方米，北到河南村桥，南至苏庄桥，西以滨河路为界，东以潮白河大坝为界，紧邻顺平路和公路二环。社区规划总建筑面积 70
24、万平方米，绿化率达 80%。项目周边自然环境良好，紧邻顺义潮白河旅游度假区，潮白河水域将建 2008 年奥林匹克水上中心，将成为今后北京最大的水上公园。东方太阳城一期建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从 70 至 230 平米不等，已于 2003 年 4 月入住。目前在售的为二期 A 区的点式公寓，二期规划中建筑形式还有板楼、连体别墅和独栋别墅。建筑设计东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设22计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内内门预留宽度为 1 米，方便不
25、同身体状况的老年人步行或乘坐轮椅、担架进出。住宅内按照老年人建筑设计规范设计，低按键、高插座。户内安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。景观设计东方太阳城项目由美国 SASAKI公司设计，SASAKI 设计公司是世界排名前三位的景观与建筑设计公司，尤其擅长景观设计与体育设施的规划设计。东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近 10 万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。另外其内部有小
26、一些的公共与私人花园，它们作为组团级的结构因素而相互联系。配套公建东方太阳城公建群位于社区的中央，规模庞大且注重内涵，总体建筑面积约 39900 平方米。公建的布置充23分考虑人的活动规律和行为轨迹，布局配套合理，集中与分散相结合，使用功能适宜居民的生活服务要求。东方太阳城将公建分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商业文化中心建筑面积为 1.11万平方米，地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。其中设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室
27、和休息室，而且课程设置形式多样且不拘一格，涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长。 康体医疗中心建筑面积为 8700 平方米，地上一层，局部区域为两层，其中包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，并配备救护车，实行全周日服务。24零售中心包括地上两层和地下一层，商业功能将涵盖餐饮、零售、商业服务等与
28、基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。度假酒店包括 100 套标准间、8 套豪华跃层套房，居住空间私人化，体现人性化服务。度假公寓建筑面积为 7000 平方米，一至五层为连廊式公寓，面积从 50 平方米到 100 平方米不等，度假者可根据自己的喜好自由选择；。东方太阳城一期入住后与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套均已投入使用。乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等老年人社团也已经成立。物业服务东方太阳城的物业管理公司对东方太阳城社区进行全面物业管理，包括传统社区物业管理和社区生活管理。传统物业管理包括：社区内公共设施、设备日常运行、维护及
29、保养，公共消防及保安的的管理，环境维护及绿化与保洁的管理，客户服务及财务管理等。并提供家政服务中心，老年工作室，社区就业服务中心，旅游服务公司，房屋中介服务公司，婚介服务中心，时间储蓄管理中心等社区服务。25最具特色的是社区生活管理。为了丰富社区内老年人的生活，东方太阳城的物业管理公司以创造全新退休生活为目的，组织举办社区运动会，社区节日活动，社区书画展，社区歌咏比赛等社区大型活动和日常社区兴趣俱乐部，日常社区兴趣俱乐部包括棋牌俱乐部，秧歌及舞蹈俱乐部，太极拳俱乐部，乒乓球俱乐部，书画俱乐部，合唱团，时装队等等。美国佛罗里达州太阳城项目概况佛罗里达是美国大陆最南端的一个州，温暖无冬，是美国东岸
30、各州的避寒胜地。佛罗里达州的太阳城中心(Sun City Center)从1961 年开始开发建设，从建设之初就定位为佛罗里达州乃至全美国最好的老年社区。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。因此这个老年社区被命名为太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心的居民必须是 55 岁以上的老人，18 岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30 天。社区内限制饲养宠物，在大部分地区不允许出现晾衣绳、栅栏等。26太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 17000 名，并且一直处于持续增长的态势，太阳城的人口增加
31、百分比在全美国都是最高的。社区规划及产品设计社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。连体别墅中的一套住宅价位从$90000 到$200000 不等，住户可以选择全部、部分或不须公共维护保养的住宅。社区生活27太阳城中心内的成员每人每年享用综合会所的费用为$140，可以享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、垒球、排球、草地保龄球、健身娱乐中心、会议室和一个 10000 平方英尺的剧场。社区还安排了丰富的活动，让人们能够建立密切的联系和交流。太阳城中心里约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。太阳城中心有 126 个洞的高尔夫球场，同时也是世界闻名的BENSUTTON 高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在交纳入会费后，太阳城中心成员每年每人费用大约为$1500。28
