市调分析报告.doc

1、 “XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页“XX 大大 厦厦 ”项目市场分析报告成都 XX 机构2006 年 9 月“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页【内 容 提 纲】第一部分：区域市场分析 .第一节：XXX 基本情况 第二节：XXX 房地产市场 第二部分 目标市场分析 .第一节：目标市场的基本情况 .第二节

2、：目标中心商圈分析表 .第三节、XXX 商圈的发展趋势： 第四节、中心商圈未来预测分析 .第三部分：XX 大厦定位方案分析 第一节、方案规划论证及收益 .第四部分：项目定位及功能定位 .第一节、整体市场定位 .第二节、功能布局定位 .第三节、商业.业态建议： 第五部分：项目建筑设计建议及报告结论 .第一节、物业配套 .第二节、建筑包装建议： .第六部分：结论部分 .总结： .“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页第一部分：区域市场分析第一节：XXX 基

3、本情况XXX 市位于四川盆地西北部，幅员面积 20249.45 平方公里，距成都 110 公里。XXX 市辖区涪城区、游仙区和安县、平武、北川、盐亭、梓潼、三台六县，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处。全市 529 万人，市辖区 110 万人,城区内户籍人口 65万人，常住人口 80 万人。1、 经济结构及消费力：自 1985 年建市以来，XXX 市经济综合实力一直位居四川第二，名列西部 12 省(自治区、直辖市)的重庆、成都、西安、昆明、兰州之后，居西部城市的第六位。2005 年，全市实现社会消费品零售总额 154.74 亿元，比上年增长 14。随着我市商贸流通业所有制结构调整的加速，消

4、费品市场在一些股份制和外资大型百货商场如：摩尔百盛、好又多、诺玛特、富安百货等登陆的同时，也引进了新的管理模式和营销方式，这对加快 XXX 商品销售增长有明显的促进作用。2005 年，城镇居民人均消费支出6047 元，其中食品、衣着支出分别为 2376 元、671 元。总体看，城镇居民消费向较高层次发展，消费领域继续扩大。汽车、住房继续成为新的消费亮点，并以较快的速度进入普通百姓家。1、 投资环境：2005 年，XXX 市被正式命名为中国西部第一个环保模范城市，这里也成为国内外知名的适合人居的城市，由此拉动了城市更快速的发展壮大。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成

5、都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页第二节：XXX 房地产市场1、XXX 房地产开发成本提高（尤其是土地成本上涨迅速，市区土地拍卖价格一路上涨） ，而住宅售价上涨幅度缓慢，导致商业开发比例大幅上涨，空置持续加大。2、外地人购房成主力，占比例超过 48%，说明 XXX 对外地投资者的吸引力较大；商业用房售价与住宅相差数倍以上，也是导致开发商追求利润而加大商业开发量的因素之一。3、XXX 房地产价格上涨空间较大：总体均价： 1902 元/（住宅均价：1802 元/：普通住宅：1648 元/ ；电梯公寓：2422 元/

6、 ；商业均价：6269 元/ ） ；2005 年 XXX 市总计已投入 30 万平方米商业用房，在建面积达 18 万平方米，投放量巨大，销售压力巨大。4、XXX 目前的房产市场监督力度较强、全部要求工程主体全部封顶后才可达到预售条件，其规范性位于全川之首，同时工地形象环保要求较高，政府在房地产市场占主导性。第二部分 目标市场分析第一节：目标市场的基本情况XXX 市中心概念较强，以“培植好一圈、培育好一带”为城市战略， “一圈”是现代中心商业圈：是指人民公园广场为中心形成的传统商圈；“一带”是指多功能市场带：是以临园路、涪城路为轴线发展起来的商业带。XXX 市 90%以上的大中型百货、超市均在“

7、XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页此商业圈内。据统计，这三个中心内经营日用百货的商场数量达 26 个之多，总经营面积超过 130000 平方米。就目前经营状况来看，摩尔百盛、富安百货是定位档次较高的经营状况最好的百货商场，其余的兴力达、美一天等百货不论是在商场规划、业态选择、经营管理等方面均无亮点，产品同质性较高。第二节：目标中心商业圈分析表商业圈名称 商圈业态功能 商圈配套功能 租金价格水平 备注情况公交线路：3 路 、5 路、6 路、10 路、2

8、6 路、27 路、28 路、29 路、50 路、15 路临园路（西）厨卫、通信、数码电脑城、沃尔玛购物广场、诺玛特超市、家电市场、银行、百货大楼、酒店、娱乐会所、小型服装、中国联通营业厅、人民公园、琴行、影楼等；此大路为项目主要干道以通讯电子经营为主。金融配套：中行、农行、建行、商业银行、工行、中国信合租金水平：200 元/左右（临街铺面 40 平米左右为主）市政服务中心、XXX 市委员会、经济委员会、XXX 市健康科技馆、人口与计划生育委员会。XXX 市行政学院临园路（南）通迅一条街，主要是在原有商场基础上组建起手机等通迅产品集中销售的市场，专业性特点较浓金融：中国银行、农业银行。公交线路：

9、3 路、1 路、10 路等平均租金水平：100 元/左右 具备了成为商务办公、星级酒店集中的城市 CBD 的条件涪城路（南）：家福来电器市场、宾馆、美一天百货、兴力达百货、XXX 市少年宫、肯德基、麦当劳、市区商业步行街、好又多超市、小商品市场金融：建行、中行公交线路：1 路、10 路、15 路、32 路、6 路租金水平：一楼：43 元/ 二楼：30 元/左右市政：建设大厦（行政办公地点） 、巡逻支队、联合执法大队“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页

10、涪城路（北）以专业卖场：大众服装城，为中低档服装商业市场；普通百货商品的传统街道金融：商业银行公交线路：3 路、36 路、27 路、59 路、1 路、46 路；金融：工行、建行、农行。租金水平：80230 元/ 配套有中医院、文化宫、宾馆。安昌路 服装、百货、超市、医院、苏宁电器、装饰（卫浴厨柜） 、阿伦故事酒吧金融：华西证券、工行、公交线路：48 路、46 路、44路、17 路、15 路、12 路、专线车租金水平：50-136 元/市政：水务局、财政局、学校：安昌路小学剑南路西段涪 长虹电器、劳务市场、XXX 美容整形医院、市人民医院、XXX 市口腔医院、XXX 电业、电子商城等，以电子电器

11、为主。公交线路：17 路、46 路、20路、59 路、35 路、43 路。租金水平：60-90 元/左右。 具备了成为商务办公、星级酒店集中的城市 CBD 的条件学校：XXX 第五中学目标商圈总结概述：目前 XXX 中心区域的大中型百货、超市已达 13 万平方米以上(其中超市占 23，百货占 77)，再加上“沃尔玛”和“XX 大厦”的近 10 万平方米，已达到23 万平方米；商业体量较大，商业风险也较高。同时由于 XXX 商业区的布局特点“中心辐射周边” ，相对集中，业态定位同质性较高，导致各商场的一级商圈存在大面积交叉，竞争激烈。也使得商场经营风险加大，目前在兴力达广场周围的几个大中型商场由

12、于处于中心商圈边缘，空置率较高，已达 30%以上。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页第三节、XXX 商业圈的发展趋势：1、 2004 年以来，XXX 市商业地产发展进入了一个新的阶段，商业物业的规划特点、推广手法均有所突破，极大的丰富了商业地产市场。同时也出现了几个销售亮点项目，让我们在充满风险的市场环境中，看到了市场的前景。2、目前 XXX 的商业楼盘案例楼盘名称 商业定位 商业规划 租金范围 经营情况爱喜.嘉年华1、爱喜.嘉年华抛弃了传统大型百

13、货商场的规划形式，而新颖规划内步入式商业街格局1、共 4F，全部划分成 20300的独立铺面销售，主力面积 20-302、2F 采用 5.5 米的层高借助可作夹层的销售卖点进行推广，4F借助屋顶平台进行销售1、租金价格：（1F）180 元/月，实际上是产权式销售年回报：9.4的一种变形方案1、由于铺面分散，无主力店，招商经营品种为休闲、娱乐、零售，均委托专业经营管理公司招商。2、2005 年 9 月开盘以来，销售状况较好，商铺销售率约为：70%。一边招商一边销售，承诺包租.“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公

14、司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页置信.芙蓉汉城1、总建面 60000 平方米，是置信旅游地产的一种形式，全部为仿汉建筑群，三国文化.2、与具有深厚文化沉淀的富乐山风景区、越王楼、会展中心等融为一体.1、情景式商业街，建筑风格别致，每个商铺前均有珍惜露天经营场所.2、定位为休闲娱乐、酒吧、茶楼、特色餐饮等业态经营.1、租金价格：入口处经营餐饮的租金水平：28-33 元/平方米/月.2、二楼及经营咖啡、水吧的租金水平：20 元/平方米/月.1、业状竞争能力较好，在 XXX 地区影响较大.2、特殊经营模式也在商业产业上创造了成功.银丰国际广场1、引进台湾富安百货为项目主力

15、店统一经营.2、主要打造百货经济.1、总建面积 25000 平方米，共 6层，地下一层，地上 5 层；其中负 1F 和 5F 不出售。地上 1-4F 全部租给台湾富安百货统一经营.1、出租面积相对较少.2、富安百货实行统一管理经营，采取联营扣点的租赁形式.1、是 XXX 市第一个产权式销售的项目，本项目对投资者承诺的 8%的投资回报比较看好 .中环时代购物广场1、XXX 最大的商业购物中心、高档购物广场.1、-1F 为精品家具超市、现代灯饰、厨房用品、1-2F 为大型百货.1、租金：1F 价格 128 元/平方米左右，2F 价格：87 元左右.2、售价：1F 价格：2.2-3.4 万元/平方米

16、（2F 价格：1.5 万元/平方米）.1、商铺投资可分为产权式（只有产权没有经营权）商铺和散铺（既有经营又有产权）两种.2、如购房者购买为产权式商铺，就与开发商签定一份租赁合同由经营公司统一经营，时间为 10 年。开发商每年按该房款的 7%返还给购房者。如选择购买散铺那么由“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页购房者自主经营.第四节、中心商业圈未来预测分析2006 年将开业的沃尔玛广场，体量达 5.7 万平方米。沃尔玛是全球最大的零售商，根据在其他城市

17、的经营特点和对城市商业格局的影响力来看，将直接把目前 XXX 的两个中型超市 “好又多”和“诺玛特”比下去，由此带动在临园路商业带的中间位置形成一个新兴的商业中心。再加上 XXXXX 大厦定位的高档百货，该新兴中心的商业体量接近 10 万平方米，超过 XXX 市现有的任何一个商圈，成为独一无二的 “SHAOPINGMALL”，可见未来 XXX 商圈将发生本质的变革，将是“培植好一圈、培育好一带”为城市战略”的布局。（“一圈”是现代中心商业圈, “一带”是指多功能市场带）风险：商业体量较大，商业风险也较高；机会：1、根据 XXX 市最新推出的三个销售较好的案例来看，除芙蓉汉城定位为旅游地产推广外

18、，其余两个项目均是产权式商铺销售模式，所以不论是招商在前、还是再销售在前或边招商边销售，均有成功的机会点。2、借助 2006 年沃尔玛的开业，让投资者看到地段的价值和未来“新城市中心”的商业圈新格局，将是本项目推广和成功的关键点。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页第三部分： XX 大厦定位方案分析第一节、方案规划论证及收益一、建筑业态及规划规划楼层 规划面积（平方米） 功能分布1F 10350.28 高档女装、化妆品、珠宝玉器、古董2F 10123

19、.17 中档女装、箱包、鞋3F 10350.89 儿童用品、床上用品、文化用品4F 10371.47 电玩、餐饮、休闲娱乐5F 9584.77 高档娱乐城合计 50780.58二、 业态规划及支撑“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页1、 目前大型购物的现状及环境XXX 市场、XXX 商业及中心区各商业圈的经营情况和定位来看，我们认为寻找市场的空档是项目的机会点也是主要定位方向，因此配合沃尔玛的定位，建议本项目定位为中高档精品百货，区域应指标取向摩尔百

20、盛，经营档次则高于摩尔百盛，在招商方面重点朝着这一方向深入。2、 区域租金市场状况商 铺 月 租781238682129 21500元 以 下 1500 2500元 2500 3500元 3500 5000元 5000元 以 上 不 愿 意 透 露从以上区域数据可以看出，因为行业的特殊性，其经营形式多样且利润空间较大，为此，经营商家在租金价格的接受底线高于其他行业，租金敏感程度相对较低，月租金集中在 1500-2500 元和 5000 元以上两个价格阶段的数量相对多。这部分月租的商家分别有123 位和 129 位。月租在 1500 元以下、2500-3500 元和 3500-5000 元价格阶

21、段的商家比较接近，分别有 78 位、86 位和 82 位。有 2位商家表示不愿意透露商铺的月租情况。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页3、 商家对商场卖场的需求1）商家对经营卖场楼层的选择对 经 营 卖 场 楼 层 的 选 择540 392243 1350100200300400500600首层(精品百货）二层（高档服装）三层（高档服装）四层（餐饮、娱乐）目 标 的 经 营 面 积106104185179150 250 250 以 上 60 100

22、 100-150由以上数据可以看出，在调研数据就楼层选择的先后次序中有 540 位精品百货商家首先选择首层经营；其次高档服装商家会选择第二层，有 392 人；然后是第三层和第四层，分别有 243 位商家和 135 位商家，从选择各楼层的商家数量来看，每层之间的选择人数差别明显。商家对 3 楼以上楼层明显的针对性强，其行业对楼层的选择性强，可以得出结论:楼层对于餐饮、休闲商家的经营、投资等决策影响大。3、 商家目标经营面积的需求对于希望经营的面积，选择最多的为 60-100，有 185 位商家选择。其次是 100-150的大面积商铺，有 179 位商家选择；选择“XX 大厦”项目市场分析报告公司

23、名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页商铺面积为 150-250和 250以上的商家数量差异不大，分别有 104 位和 106 位商家。综合得出，60-100以上的商铺大小是大多数商家所接受。4、 商家选择的经营方式131180 189050100150200经 营 方 式 131 180 189独 立 的 临 街 店 铺 经 营 柜 台 店 中 店 式 商 铺对 购 物 环 境 的 评 价17 7936233 90100200300400很 好 好 一 般 差 很 差“XX 大厦”规

24、划为大型购物卖场，其商铺分隔形式必然面临三种形式，即：1 楼独立内步行街商铺；2、店中店式商铺；3、经营柜台；对于 3 种形态的商铺选择独立的内临街店铺的商家有 131 人；选择专业经营柜台的商家有 180 人；选择店中店商铺的有 189 人。5、 对“XX 大厦”商圈购物环境的评价 对于周边的购物环境，有 362 位商家表示一般；觉得环境很好和好的商家分别有 17 人和 79 人；同时有 33 人和 9 人表示对周边商圈的购物环境很不满意，选择了差和很差。综合来看，被调查商家普遍对周边的环境评价不高。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司

25、电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页但是 XX 大厦商圈作为 XXX“核心商圈”产业的黄金区域，其品牌的知名度和影响力早已深入人心，即使它在环境等方面存在一些缺陷，但是这些不会对周边商圈的整体价值产生影响，因此这一评价也不会影响商家周边的投资意愿，且购物环境与市政规划等政府行为关系密切，不是说改变就能变的事情。6、 如在卖场内设置休闲设施的需求休 闲 设 施 的 必 要 性39281105 75050100150200250300很 有 必 要 有 必 要 无 所 谓 没 必 要119191313141207235 2装 修 风 格 时 尚

26、 品 牌 商 家 聚 集 产 品 种 类 齐 全 功 能 设 施 完 善商 品 打 折 热 情 的 促 销 人 员 完 善 的 售 后 服 务由调查可以看出，多数商家认为在卖场内增设休闲设施是有必要的。有 39 位商家认为很有必要增设休闲设施；有 281 位商家表示有必要增设休闲设施；表示对此无所谓的商家有 105 位；同时有 75 位商家认为没有必要在卖场里增设休闲设施。现在是“服务经济”时代，商家更要做好服务。丰富服务面和提高服务质量是商家必须强调和加强的，同时也是增加竞争力的主要途径。7、 吸引商家光顾选购的原因分析从调查结果来看，对于吸引消费者的原因，选择最多的为“产品种类齐全” ，有

27、 313 位商家选择；其次，热情的促销人员也是吸“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页引消费者光顾的一种因素，有 235 位商家选择；同时，商品打折也是吸引选购的主要原因之一，有 207 位商家选择这一选项；选择装修风格时尚和品牌商家聚集的人数相同，都位 191 人；同时有 2 位主动提出，完善的售后服务也是吸引他们光顾的原因之一。8、 商家心目中 1 楼、2 楼合理的月/平方米租金一 层 的 租 金 水 平186173110300 50 100 15

28、0 20080 150/150 300/180 300/500/ 以 上二 层 的 租 金 水 平9917922-20020406080100120140160180200150 200元 /60-150元 / 200/ 元 以 上从调查得出，认为 80-150/价格合理的商家最多，有 186 人；其次是 150-180/，有 173 位商家认为这一租金范围比较合理；对于 180-300/的价格范围，有 110 位商家认为其合理。而对于 500/以上的相对高价位租金，有 30 位商家认为其合理。 对于第二层的租金，最易被接受的价格范围在 60-150/之间。其中有 179 位商家认为这一价格比

29、较合理。其次是 100-200/价格范围，有 99 位商家认为比较合理；对于 200/以上的价格范围，有 22 位商家觉得合理。11、 投资者情况1）投资者对商铺的使用方式“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页商 铺 的 使 用 方 式25019159050100150200250300自 用 出 租 委 托 经 营从图形可以看出，多数投资者愿意自己经营商铺，这部分投资业主共计 250 位；有 191 位投资业主愿意把商铺出租给商家经营；还有 59 位

30、投资业主希望以委托经营的方式经营商铺，但在实际销售过程中，投资客户仍然是比重最大的客户群体，客户购买自营的比重将受到经营管理公司实力、品牌卖场运作能力、卖场设计规划、公摊比例等影响。12、投资者心目中 1 层、2 层的心理销售单价“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页一 层 的 销 售 价 格164158673万 / 以 上 2 3万 / 1.5 2万 / 1-1.5万 / 以 上二 层 的 销 售 价 格215955461.5 2万 / 1.2 1.

31、5万 / 8000 1.2万 / 8000以 下 /对于一层合理的销售价格，选择 1-1.5 万/投资客户最多有 67 位，其中选择 1.5-2 万/的投资客户有 58 位，选择价格为 2-3万/的投资客户有 41 位；选择价格 3 万以上/的投资客户分别有 16 人。对于第二层合理的销售价格，选择 1.5-2 万/的投资客户有 21 位；选择 1.2-1.5 万/的投资客户有 59 人；然后是选择价格为8000-1.2 万/的投资客户，共有 55 位；还有 46 位投资客户认为二层合理的销售价格位 8000 以下/“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路

32、 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页13、商家对 XX 大厦经营意向57377660 100 200 300 400肯 定 会 去如 果 有 好 口 岸 ， 可 以 考 虑不 会 去经 营 意 向对 XX 大厦商圈内的经营商家及周边商圈的百货、服装经营商家有比较强烈的意愿，有意向的有：377 位商家表示如果有好的口岸他们可以考虑，愿意经营的商家：有 57 家；有 66 位商家明确表示不会去经营，其主要原因在于经营实力、规避竞争风险及社区差异化经营的生存空间。三、租金收益预测：该租金收益预测考虑项目投入动工改建，预计 2008

33、年交房使用并计租等因素，另外也考虑到现实的招商过程中，扣率形式的租赁方式其实是争取商家的一种招商策略,所以，扣率形式的租赁收入未计算在预计租金收入内。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页1、XX 大厦 1F-5F 租金收益表（独立铺面）规划楼层 规划面积 平均租金 项目年限 2008 2009 递增（5%） 2010 递增（5%） 2011 递增（5%）出租率 90% 90% 90% 90%租金标准(元/m 2) 170 179 187 197出租面

34、积(m 2) 10350.28 10350.28 10350.28 10350.281 楼 10350.28 170年收入(元) 19.003.114.08 19.953.269 20.950.933 21.998.479出租率 90% 90% 90% 90%租金标准(元/m 2) 55 58 61 64出租面积(m 2) 10123.17 10123.17 10123.17 10123.172 楼 10123.17 55年收入(元) 6.013.162 6.313.821 6.629.512 6.960.981出租率 90% 90% 90% 90%租金标准(元/m 2) 34 36 37 3

35、9出租面积(m 2) 10350.89 10350.89 10350.89 10350.893 楼 10350.89 34年收入(元) 3.800.846 3.990.889 4.190.433 4.399.955出租率 90% 90% 90% 90%4 楼 10371.47 26租金标准(元/m 2) 26 29 30 32“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页出租面积(m 2) 10371.47 10371.47 10371.47 10371.47

36、年收入(元) 2.912.308 3.057.924 3.210.820 3.371.361出租率 90% 90% 90% 90%租金标准(元/m 2) 24 25 26 28出租面积(m 2) 9584.77 9584.77 9584.77 9584.775 楼 9584.77 24年收入(元) 2.760.413 2.875.431 2.990.448 3.220.482合计 50780.58 年租金收益 34.89.43 36.214.335 38.025.052 39.926.3052、XXX 核心商圈的租赁情况：XXX 商业楼盘：1 楼街铺整体租金区间约为 100 元/m/月250

37、元/m/月。平均租赁价格区间约为 160 元/m/月，2 楼整体租赁价格区间约为 40 元/m/月80 元/ m/月，平均租赁价格区间为 50 元/ m/月； 3 楼以上整体租金约为 21 元/ m/月，平均租赁价格均价为 28 元/ m/月。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页四、销售收益预测规划楼层 规划面积 销售均价（元）销售产值（万元） 按 8%年回报折算租金年实际租金（元） 补贴估价（元）1 10350.28 24800 25668.7 1

38、65 元/m 2 170 +52 10123.17 8180 8280.7 55 元/m 2 55 03 10350.89 5100 5278.9 34 元/m 2 34 04 10371.47 4600 4770.9 31 元/m 2 26 -55 9584.77 4100 3929.7 27 元/m 2 24 -3合计 50780.58 9438.2 47928.9 63 元/m 2备注：本案按满租比例计算通过上表计算，预测销售均价符合市场租金水平，如方案二定位业态的租金水平，8%年回报率，市场售价为 1 楼均价：24800 元/平方米，2 楼均价：8180 元/平方米，3 楼均价： 51

39、00 元/平方米五、方案优劣势分析1、优势：1） 、此方案以服饰商圈的精品业态进行规划，有扩大精品业态在商业圈发展的趋势，业态发展与经营在区域市场有基础，不会出“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页现重大定位偏差；2） 、精品专卖的定位，符合产品经营对物业形态的需求，有利于项目 1 层规划，提高销售产值；3） 、休闲业态定位，品牌形象好，有利于商业销售部分的销售促进；4） 、项目招商有针对性，容易拓展；2、劣势：1） 、1 楼商铺面积将增大，销售总价将

40、提高，会影响部分有意向的投资客户，销售进度会受影响；2） 、增加了 2 楼、3 楼的招商和销售难度，项目回款速度会有影响； 3） 、商业氛围不及零售卖场热闹，从而给 2、3 楼商业经营带来影响；4） 、受行业发展及周边商业影响大，持续发展时间预计第四部分：项目定位及功能定位第一节、整体市场定位综合上述各因素，建议本项目市场整体定位为：第一梯队：XXX 当地客户、XXX 周边客户；第二梯队：临近城市(德阳 、广元 、成都等 )；第三梯队云贵川；第四梯队自然生成型的中高收入阶层，以本区常住(辐射区)居民或有市中心居住情节的居民、商务政务办公人及商务人士为直接消费目标，提供 XXX 市大型购物、多元

41、化商务政务办公空间及购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为主的区域配套型消费中心，倡导便捷、舒适、愉快的都市工作和休闲生活体验。“XX 大厦”项目市场分析报告公司名称：XX 机构 公司地址：成都市 XX 路 9 号 公司电话：86-028-XXX 公司网站： http:/WWW.xx.CN第 页 共 27 页第二节、功能布局定位商业卖场+写字楼+产权式酒店在市场调研上，我们深深地感受到要实现本项目利润最大化，必须站在足够高的战略层面去审视、挖掘、创新出 XXX 商业、商务地产发展的特色，为该区域的地产发展创造良好的平台，力求把这个平台建设成为 XXX 房地产的标志性地产。打造具有代表性的 “商业特色化

42、、五星级酒店文化、商务办公客户实力化”的现代商务办公综合物业，与旅游文化城区产生互动效应，同成都房地产市场对接， “商业、商务更上层次化、销售面向专业化的战略方向” 。鉴于本项目目前自身特性，项目位于繁华中心区域又有良好的旅游资源，加之本项目超大体量，在本项目整体开发中主要以“商务办公综合形态”为项目立项定位，其宣传主要以商务为主，在产品及其功能设计改造方面必须有足够的创新，以便突破市场竞争的局面，力争把本项目开发成具有“一站式服务”功能的综合性项目；所谓“一站式服务”就是：满足人们综合的购物、餐饮、休闲、娱乐、综合便利服务乃至工作、文化交流等多位一体的消费体验。现代商业完全不同于传统的商业。随着人们生活水平与消费观念的不断提升，消费行为与消费习惯有了非常大的改变。购物已由计划经济时代单一的满足“产品使用”的功能需求，转变为追求满足综合的消费体验，注重消费带来的生活乐趣及自我价值实现。第三节、商业业态建议：1、据调查：目前 XXX 的商家对发展餐饮、娱乐休闲这些行业最为有兴趣，认为该行业的发展潜力