1、 中介组织介入土地承包经营权流转分析(东北农业大学经济管理学院，黑龙江哈尔滨 150030)摘 要：中介组织介入土地承包经营权流转的实践在各地已经不为鲜见。本文考察了中介组织的衍生和介入交易的机理问题，分析了中介组织对土地承包经营权流转的具体影响；以浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心的调查为典型案例，分析了中介组织介入土地承包经营权流转的机制和实施效果。关键词：土地承包经营权流转；中介组织；交易费用：农地作者简介：王颜齐，男，东北农业大学经济管理学院讲师，从事农村产权、组织与契约问题研究；郭翔宇，东北农业大学教授，博士生导师，从事农业经济理论与政策、农村合作经济组织研究。基金项目：高等学校
2、博士学科点专项科研基金项目，项目编号：20112325110014中图分类号：F746 文献标识码： A 文章编号：1000-7504（2012）03-0064-05 收稿日期：2012-03-27土地承包经营权流转中介组织的出现是一个实践先于理论的现象。目前，中介组织的存在对农地流转和农村要素市场建设的积极作用得到众多学者的认可。任勤、李福军( 2010)以成都为考察对象，介绍了该地区农地流转中介组织的具体实践形式，包括：村委会组织成立的集体经济组织、政府成立的农村土地流转交易平台、全市场化运作的农村产权交易所和农民自发组织成立的股份合作社。1 (P117-126)黄祖辉、王朋(2008)
3、以浙江省的实践调研为背景，阐述了当前我国农地流转中介组织运作过程中出现的问题。突出表现在：一方面，中介组织自身管理和运作效率低下：另一方面，极大一部分农民对中介组织的作用不了解，阻碍了土地供求双方信息的流动。2(P38-47)邹伟、何孟飞(2009)对农地流转中介组织建设路径进行了探讨，认为建立和完善农地流转中介组织重点应落在营造社会环境和制度环境、中介组织自身定位、政府监管等方面。当前文献对农地流转中介组织的衍生、作用机理等问题进行研究和关注的尚不多见，对该主题的研究可以兼顾从实践出发讨论原理，同时在理论上进行创新和宣传，以引导实践。3一、中介组织介入交易的机理制度经济学在讨论交易的形成时，
4、肯定了两个必不可少的条件：一是社会分工和生产专业化，二是产权界定。从第一个条件看，社会分工和生产专业化的发展在提高生产效率和促进技术进步的同时也强化了经济利益主体之间的依赖关系，表现为经济主体相互提供着产品、劳务的供给和需求，这是交易关系存在的社会条件之一。如果这一条件不存在，即人们都自己生产着自己所需要的产品和劳务，那么交易过程根本不会产生。从第二个条件来看，所谓交易（或交换），无论是物品的交易还是劳务的交易，说到底都是一组权利即产权的交易。既然交易是产权的交易，那么产权必须是界定清楚的。显然，如果产权没有界定清楚，就无法进行交易：一个人不能用不属于自己的东西去进行交易，也不能用属于自己的东
5、西去换取不知道属于谁的东西。威廉姆森( son，1979)认为：在可识的意义上，如果有效的和可观察到的合约关系出现时，交易协调方式（它包括的并不仅限于法律结构）必须与交易方式相匹配。也就是说，什么样的交易在哪种合约安排下完成会带来交易成本的节约，这也就是交易方式与合约安排相匹配的问题。当交易成本的方法广泛地应用到合约行为的研究中，人们的行为动机特征与交易条件的状况都能清楚地呈现出来。这样，在可识的意义上，如果有效的和可见的合约关系出现时，合约安排必须与交易方式相匹配。张五常则认为正因为交易费用普遍的存在，人们才要选择不同的合约安排来减少其经济运行中的交易费用，实现自己的效用最大化。不同的合约安
6、排是在约束条件下减少交易费用的选择。科斯的产权经济理论表明，当外部市场的交易费用太高时，形成一种组织便有了其经济上的必然性。中介组织正是交易费用的产物，如果许多交易仅由单一的双边交易完成，交易费用会远远超过由于市场交易而导致资源配置的改善所带来的福利增加。中介组织的产生就是为了减少交易费用，使市场制度更好地配置资源、分配剩余。中介组织的产生需从交易主体的关系确立后谈起，而交易关系则要在社会分工和产权界定基础上得到说明。社会生产力的发展导致社会分工不断发展，这是为了提高效率，但同时，一个必然的趋势就是导致社会分工的更加细化。这就产生了一个矛盾的结果：随着分工细化程度的加深，交换的频率必然会增大，
7、交易费用必然增多，这也与最初的目的;提高效率相悖。科斯 ( Coase，1937)认为，企业是对价格机制的一种替代，企业和市场是两种可以成为相互替代的协调生产的手段。5（P386-405）通过科斯的研究我们发现，生产活动的组织方式出现两种不同的类型，即企业内组织和纯市场组织。这两种协调机制的特点在于：对前者而言，企业内组织（科层组织）是通过企业内部的强制调节来实现的，艾尔弗雷德钱德勒 (AlfredDChandler,jr.)把它称为看得见的手；对于后者而言，纯市场组织是通过价格机制自动调节完成的，亚当斯密(A. Smith)把它称为看不见的手。然而生产制度安排的两分法忽视了企业之间的合作现象
8、，抽象掉介于强制调节和自由体之间的中间组织形式。威廉姆森( son，1975)最早关注了这些中间组织形态。他用不确定性、资产交易频率和资产专用性来解释经济活动的轨制结构，指出当这三个变量处于较低水平时，市场调节是有效的调节手段，当三个变量处于较高水平时，企业则会替代市场组织。当三个变量的水平处于这两个极端之间时，自动调节和强制调节会同时发挥作用，形成一种杂交的中间组织形态。中介组织正是这些中间组织的重要组成部分。6(P548-577)二、中介组织介入土地承包经营权流转的作用1降低信息和签约成本。首先，农地流转中介组织建立起的交易信息络，能够及时对外发布土地流转供需的数量、质量、区位、价格等信息
9、。中介组织专业的评估也能为供需双方提供较好的参考服务，从而有利于减少信息搜寻、辨别成本。其次，双边交易模式下，土地转入方若想大规模承包土地，必须同每一个农户进行单独协商谈判，这是个耗时耗力的工作；在中介组织介入的模式下，土地转入方只需面对农户委托人;村集体一方。由于村集体本身特有的属性（如，村干部的教育程度较普通村民较高、工作阅历和经验丰富、谈判能力较强等）使得双方的谈判效率和效果会有明显改善，土地转入方因此节约大量时间和财力而另一方面由于村集体同农民天然的联系，其签约成本相对非常低廉，因此，农户的交易费用亦有降低。2降低合约执行风险。从社会学角度讲，同质环境下，农户与村集体契约关系的稳定性要
10、强于农户与非本村组织（或个人）的契约关系。因此，农户与企业双边交易形式下的契约关系是不牢固的，双方都面临较高的违约风险，这在笔者各地的田野调查中都有发现。中介组织的介入会相对规范这一过程，例如，村集体和基层的产权交易中心对于相关法律和政策取向有相对更好的理解力和洞察力，更倾向于用法律渠道（如签订规范化的文本合同等）执行合约，从而降低违约率，减少当事人的交易风险。3促进农地的规模交易和规模经营。中介组织的参与扩大了农地流转的交易半径，打破了农地流转的交易封闭性，使得农地使用权在更大范围内流动。一方面，对农户而言，在中介组织的作用下，农地的交易可以从原来的分散交易变为集中交易7 (P46-54)，
11、形成规模优势，使各产权独立的交易者能通过有组织的市场，高效率地进行交易交易批量增大有助于农户争取有利的交易条件。同时，农民通过土地流转中介组织参与市场经济活动，参与市场谈判，在土地流转的谈判中获得更大的定价权。经验分析表明：农地的集中交易往往比小面积土地的零碎交易价格要高一些。另一方面，对于农地转入方，尤其是企业而言，中介组织一个重要的作用是提前为其集中了大量的连片土地。这一集中行动对外提供了准确和稳定的土地可获得和可利用的预期信息，从而有利于土地转入方在资金、机械设备等生产资料方面进行较长时间的规划和投入，实现生产的规模效益。农地向经营大户和农业企业的集中，有力促进规模经营的格局，从而提升农
12、业竞争力，促进农业产业结构调整。4规范和优化履约环境。土地流转一般都会涉及土地所有权主体、承包权主体和使用权主体等多方面的利益，而这些利益主体的相互关系是相当复杂的。农村土地流转中介组织本着公平、公正的原则，行使土地测量评级、土地估价、土地信用、土地交易、土地合同管理以及法律咨询的功能，从而在规范化和法制化的基础上，对土地流转所产生的利益，进行有效协调、合理分配。一方面，如前文所言，双边交易往往使交易两方都面临较高的履约风险，一旦出现一方违约，另一方由于无完善的法律保障（尤其是双方只签订口头协议时），势必遭受损失。中介组织的介入将使这一过程规范化，保障整个交易流程的公平性和公正性。另一方面，中
13、介组织在农地流转过程中承担着一个特殊的任务，即对农地规模转入方的土地使用情况进行监督。当前各地在中央有关精神指导下出台了农地流转的规范性文件，并对耕地占用进行计划控制。村集体和产权交易中心有责任了解和掌握转出农地的被利用情况，两者起着实际的监督作用。这对农地流转市场的规范化运作是具有积极意义的。三、中介组织介入土地承包经营权流转的典型实践;来自浙江的个案中共中央国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见指出，建立健全土地承包经营权流转市场，鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供服务。目前全国已有部分地区针对农村土地流转问题尝试性地成立了产权交易中介机构。2010
14、年 6 月笔者走访了浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心（以下简称产权交易中心），考察了该地区农地规模化流转的相关情况，下面进行简单介绍。海盐县产权交易中心成立于 2009 年 3 月，是浙江省首家县级为农村土地流转服务的产权交易中心。目前共建立了 8 家镇级土地流转和产权交易服务分中心94 个村级农村土地流转服务站。（一）主要做法海盐县产权交易中心的运作机制可以归结为三大：首先，铺设三大络。交易中心已在全县 8 个镇、94 个村设立分支机构，实现土地流转的县、镇、村三级服务络全覆盖。各级服务组织之间沟通与协作，建立信息日报制度，掌握农户流出土地的意向，传递流入主体的需求。其次，建立三大机制
15、。主要是：第一，建立土地流转政策激励机制，在政策层面上重点鼓励农户成片长期流出土地、鼓励多主体推进土地规模经营、鼓励镇村加快推进土地流转；第二，建立土地流转社会保障机制，对土地全部、长期(10 年以上) 流出的农民加大社会保障力度，享受被征地居民同等的技能培训、补助政策，并鼓励其参加社会养老保险；第三，建立土地流转考核机制，明确各镇土地流转指标任务，并将土地流转工作纳入县委、县政府对各镇年度工作目标绩效考评。再次，制定三大制度。制定海盐县农村土地流转和产权交易服务组织建设方案，明确各级服务组织做到有牌子、有人员、有场所、有设施，门牌、人员名单、岗位职责和工作流程图等上墙公开；制定海盐县农村土地
16、流转服务组织工作职责，明确各级土地流转服务组织的主要工作职责，理顺关系，确保土地流转政策有效上传下达；制定农村土地承包经营权证流转操作办法，对流转操作原则、遵循程序、手续办理等作了明确要求，营造公开、公平、公正的农村土地承包经营权流转环境。产权交易中心的服务内容主要包括提供信息发布、农业金融、政策解读和便民联系服务等。具体而言，产权交易中心定期将土地供需单位名称、土地区位、土地面积、流转方式、流转年限、参考价格等产权交易信息，通过中国农村土地流转、海盐门户站、流转中心大型电子屏幕等渠道向社会发布。同时，制定了海盐县农村土地流转经营权证登记管理办法（草案），对流转经营主体在提供合法、有效的农村土
17、地流转合同和流转费用支付凭证后，可取得土地流转经营权证，为规模经营主体开展抵押专项贷款创造条件。另外，依托海盐农业信息建立土地流转子，对外介绍土地流转扶持政策、待流转土地的土块地貌等情况。通过印发海盐县土地流转工作手册、编制海盐土地流转与农业招商工作简报、制作电视专题节目等，把土地流转最新政策法规、工作动态、成功经验等及时送达各镇各部门。最后，制定便民联系服务制度，对规模经营主体在生产经营过程中所需的政策咨询、技术支持等服务，由流转中心分类联系对接相关职能部门。产权交易中心的运作流程主要包括申请受理、审查核实、信息发布等七个环节(见图 1)。首先，有土地转出（人）意向者向交易中心提交申请表、农
18、村土地承包经营权证（转出方）、资信证明（转入方）、企业营业执照、企业组织机构代码证（如果转入方为企业）等申请材料；交易中心根据申请对欲转出土地的相关信息（如准确位置、面积、质量、有无权属纠纷等）和转入方（主体资格、资信状况、土地用途等）进行调查核实，并委托专业评估机构进行评估；核实无误的信息将被整理进入流转台账、通过显示屏和相关渠道定期对外发布：有签约意向的双方被安排在交易中心就流转价格进行洽谈协商，对于大宗土地且有多个需求者时，将由交易中心统一组织开展招投标活动：双方协商一致后，签订统一的规范化流转合同，交易中心将根据流转双方需要对流转合同的合法性和有效性进行审核签证；交易达成后，交易中心将
19、流转合同、土地流转台账、土地流转委托书、土地流转信息登记表等相关资料进行分类整理归档。另外，交易中心还需对双方的履约状况进行跟踪监督，尤其是对转入主体的生产经营活动进行重点调查，并及时处理土地流转后出现的纠纷等。（二）初步成效笔者取得的交易中心 2009 年全年土地交易记录显示（见表 1）：2009 年，海盐县全年流转土地 1.71 万亩，占农户承包耕地总面积的5.1%，催生了 66 个规模经营主体，涉及农户 578 户。具体表现为：土地转入方主要是农业经营大户、农业合作社、农场和农业企业等规模主体，其中经营大户和农业企业流转土地更为活跃，占规模流转主体的 80%以上；单笔土地流转面积以 50
20、 亩以上规模居多，其中51-100 亩的占 43.3%，101-200 亩的占 31.1%：土地流转价格因区位因素而略显差异，其中亩均 500-800 元的价格居市场主体，近两成的土地因地理位置偏僻而流转价格偏低（亩均 300 元以下）；流转年限大都集中于 6-9 年，部分农地转出年限高于 15 年甚至 20 年。目前农地流转以租赁方式为主，转入主体大都从事种植业，如粮食种植、茶叶种植、葡萄猕猴桃等水果种植、大头菜等蔬菜种植、芦荟等花卉种植，还有少部分从事水产养殖和林苗培育，个别规模农业企业从事生态农庄等。2009 年通过规模化流转土地已经成就了 35 个产业化、规模化经营主体，平均规模达 1
21、78 亩。以浙江友邦公司为例，其租赁的土地面积累计已达 1877 亩。另有统计资料显示：2009 年底至 2010 年 3月份，海盐县共发放农村土地流转经营权证26 本，涉及经营主体 14 个、流转土地面积 3596 亩。租赁大户规模转入土地，为农业产业结构调整，实行产业化生产创造了条件。同时，土地的集中也推动了海盐县新型农机具和先进科学技术的推广和普及。目前，海盐县农业经营已逐步由原来的广种薄收的模式转化为企业化管理模式，初步实现了规模化、集约化、专业化经营，经济效益和社会效益显著。(三 )简要评述海盐县农村土地流转和产权交易中心是浙江省首家县级为农地流转全程服务的中介机构，同时也是全国刚刚
22、兴起的农地流转中介组织中的代表。产权交易中心在农地流转过程中起着至关重要的作用。交易中心因其特殊的政府职能定位，能有效提高土地流转效率，保障流转双方的正当权益，降低合约纠纷率，同时也保证了耕地这种稀缺性资源的合理和有效利用。因此，土地流转交易中心的介入，对转出方农户、转入方农业企业以及社会等都是一个正向的激励。长远来讲，产权交易中心的建立和完善对于建立统一的农村产权交易市场，进一步完善市场化配置资源的机制，推动农村产权流转，解放和发展农村生产力，加快我国农业产业化、规模化发展和农业现代化实现，深入推进农村改革与发展都具有重要意义。9结论农村土地市场化流转离不开中介组织。本文在考察了中介组织的衍生和介入交易的机理的基础上阐述了中介组织在土地承包经营权流转过程中发挥的作用，主要体现在四方面：降低交易双方的信息和签约成本、降低合约执行风险、促进农地的规模交易和规模经营、规范和优化履约环境。以浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心的调查为典型案例，分析了中介组织介入农地流转的机制和效果。典型案例也充分说明，中介组织的存在促进了农地流转的规模化和集中化交易，对于节约交易成本、保障合约当事人（尤其是农户）的合法权益、促进农业规模化经营起到积极作用。
