1、论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果物权法第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的
2、所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。新颁布的物权法第 106 条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得 我国早在清末的大清民律草案中就规定了善意取得制度，19291931 年公布的中国民法典
3、开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。2、最早涉及不动产善意取得的司法解释 最高人民法院 1963 年 8 月 28 日关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)第二部分“房屋纠纷问题”第 3 条。该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。 3、1979 年 2 月 2 日，最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律的意见“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第 2 条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双
4、方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效”。4、1984 年 8 月 30 日，最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见专门规定第六部分“房屋问题”，其中第 55 条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当
5、时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。5、民法通则实施后，1988 年最高人民法院制定了关于贯彻执行若干问题的意见(试行)，规定了第 89 条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。二、不动产善意取得制度确定的必要性1为了维护安全公正的交易秩序保护善意第三人的制度虽减弱了对原所有权人的利益保护，但这并不是违背法律公平正义的价值取向
6、，而且符合善良人们对法律的情感寄托。因为作为买受人的第三人实际上是社会交易秩序的化身，他还可将其取得的标的继续往下转移，如果几经易手后标的物的所以权还可逆的话，势必扰乱社会秩序。因此作为买受人的第三人实际上已是社会秩序的代言人，善意取得制度注重保护善意第三人的利益，充分体现了法从关注个人本位到关注社会本位的转变，也是法律在个人和社会整体交易秩序之间的理性选择。事实上，出卖人之所以能够有机会处分他人之物，往往与真正的权利人疏于注意和保护自己的财产有一定的关系。例如，因不小心将物品遗失，保管不当而使财物被他人窃取，权利登记错误等，在这种情况下，如果让无辜的善意买受人为此承担不测风险，显然有违人们的
7、法律情感。2为了降低社会交易成本，增大社会整体经济效益。如果立法者立足于保护原所有权人的利益，则交易风险就会分配给善意的买受人承担，这无异于在法律上强加给买受人一个沉重的法定义务对买卖标的物是否具有权利瑕疵进行审查。这样买受人为降低自己的风险，在每次交易前都必须调查出卖人是否具有合法的处分权，不仅费事费力，增加交易成本，而且很难做到。反之，如果立法者选择保护善意的买受人，而将风险的谨慎成本分配给所有权人承担，则所有权人相对于买受人而言，更容易采取预防措施以消除这种风险。例如，谨慎选择保管人，承租人，谨慎保管自已的物品以免丢失，慎重进行权利登记等。由此可见，从规避风险所付出的成本看，所有权人支付
8、的谨慎成本与善意买受人的调查成本相比大幅度地降低，有利于提高社会整体经济效益。3、对构建社会主义和谐社会有着重要意义法治是构建和谐社会最重要的机制。衡量一个国家是否属于法治国家的重要标志，首先就要看是否有一套完善的法律制度，以充分保护公民的人身和财产权利。当然确立以公信力为基础的不动产善意取得在物权法中的出现，能够使不动产物权权属关系更加“透明”，减少已被第三人经交易获得的不动产所有权，又被逆转其所有权现象的出现，对人民法院及时正确解决不动产纠纷，节约司法资源，避免当事人陷入诉讼，维护人民群众的合法权益具有重要的实践意义。三、不动产善意取得的适用条件1、转让人无权处分 无权处分是指无处分权人未
9、经处分权人(原权利人)授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：(1)自始无权处分。如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物。(2)转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤销合同或前合同本身便无效。当然，无权处分仅指无权处分人以自己名义为处分，如以处分权人的名义为之，便是无权代理，自应适用无权代理的规定。2、受让人通过交易行为从转让人处取得不动产 当今社会是一个交易的社会，交易行为类型不可胜数。但因为善意取得为物权权利取得方式之一，理应只有涉及所有权移转或他物权设定、移转的交易行为才是此处所指
10、的交易行为。具体来说，有不动产买卖、互易，不动产抵押权的设定等。3、受让人须为善意信赖登记 关于善意，有积极善意与消极善意之分。但各国多采消极善意(瑞士例外)。所谓消极善意，通说认为是指受让人在受让不动产登记时，因信赖不动产登记，而不知登记不正确，转让人为无处分权人的主观心理态度。根据善意受让人的不知是否有过错，可将善意分为无过错之善意与有过错之善意。四、不动产善意取得的法律后果1、对善意受让人而言真正物权人与登记簿上所记载的物权人存在着权属矛盾。但这只是两种权利主体的内部冲变。第三人对于他们而言，只是局外人，无法也无义务了解其中物权的真正归属，只能根据登记簿这种公示的形式作出判断。推定转让人
11、即登记所有权人享有正确的物权，这种判断是有理由的，是基于登记的公信力而做出的。基于这种善意与转让人进行交易并且办理了不动产变更登记，作为第三人来说。在交易过程中，无论主、客观方面都没有任何的过错，理应受到优先保护。只要善意受让人是基于不动产登记的信赖，与转让人进行变更登记，就能受到善意取得制度的保护。因此“登记簿上名义所有人，对善意第三人移转土地，并非使原所有权消灭而成立这一新所有权，乃系移转所有权。第三人由登记簿名义所有人取得真正所有人之所有权”，善意第三人可基于自己所取得的所有权，对抗真正所有人对不动产的退还请求权及侵权损害赔偿请求权。2、对真正所有人而言 真正所有人对不动产的物权因第三人
12、的善意取得而丧失，不得对第三人主张原物返还的请求权，也不得要求第三人承担侵权的法律责任。真正所有人的利益可以通过不当得利制度得到救济。即真实所有人可以向名义所有人(无权处分人)请求返还所售房屋的价款，对其造成损失的可以要求其承担损失赔偿责任。若是由于登记机关的过错，错登或漏登的。仍可要求该行政机关予以赔偿。“行政机关不因被害人对他人另有损害赔偿请求权或不当得利请求权，而免其责任”。 3、对转让人而言转让人转让不动产虽为无权处分，但在善意取得制度下，是第三人却能产生有权处分的法律后果。对真正所有人而言，若未被追认，其转让行为仍属无权处分，因此应对真正所有人承担违约责任或不当得利返还责任。五、不动
13、产善意取得的几个其他问题1、登记瑕疵是否为不动产善意取得的对抗要件 登记机构在物权登记中存在过失，出现登记瑕疵，是否为善意取得的对抗要件？对此，瑞士民法典第 974 条规定：“（1）物权的登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。（2）凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。（3）因前款的登记使其物权受侵害的人，得援引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人。”不承认不动产善意取得的立法，对此并无经验。瑞士是极少数承认不动产善意取得的国家，他们的经验具有借鉴意义。尽管物权登记是不正当的，或者无法律原因或无约束力的法律行为而完成的登记为不正当，因此物权受到侵害的原权利人可以
14、援引登记的瑕疵而对抗恶意第三人，但不能对抗善意第三人。借鉴这一立法例，可以确定我国的登记瑕疵也不能被原所有权人援引以对抗善意第三人。对此，我国物权法第21 条已经规定了赔偿程序，受到侵害的原所有权人可以向申请登记的当事人请求赔偿，也可以向登记机构请求赔偿，登记机构承担赔偿责任之后，可以向造成登记错误的人追偿。2、原所有权人的过失对善意取得是否有影响 原所有权人对于自己的过失致使无处分权人有了条件，能够处分其所有的不动产，对善意取得的构成是否有影响，也是一个值得研究的问题。原所有权人在善意取得中，并非要具有过失才能构成。换言之，原所有权人的过失并不是善意取得的构成要件。在通常情况下，无处分权人能
15、够处分原所有权人的动产或者不动产，特别是不动产，原所有权人一般都会有过失，但是，原所有权人即使没有过失，也不影响善意取得的构成。 3、对原所有权人的合法权益应当如何进行保护 在不动产善意取得中，对原所有权人的权利损害应当如何进行保护，物权法已经有明确规定，这就是第 106 条第 2 款规定的“原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。在此，应当处理该条规定与物权法第 21 条规定之间的关系。六、结束语法律只有随着生活的变迁而不断修改完善才能称之为良法。不动产善意取得的之所以得到立法的确认，只是因为它适应了交易安全的需要，是交易安全发展的必然产物。也是近代以来人的互相尊重这一伦理规范在法学与法律上受到重视的必然结果。因此，我国建立不动产善意取得也势在必行。只有如此，才能促进维护市场经济的发展，真正建立以人为本的 21 世纪的民法典。参考文献：【1】孙完忠论物权法M法律出版社，200l.【2】史尚宽物权法论M北京：中国政法大学出版社，2000【3】王泽鉴民法物权中国政法大学出版社，2001【4】彭信戈. 对我国物权法第 106 条之善意取得规定的思考.【5】孙宪忠再论物权行为理论J中国社会科学，2001.【6】肖厚国物权变动研究M法律出版社，2002
