1、不动产物权登记程序的法律构造二(三)申请的效力申请是一种的程序行为，受这种性质的制约，其正常运行的后果，当然是具有程序法意义的效果。但是，这并不是申请法律效力的全部，因为登记除了具有程序构造的法律意义之外，其最主要的法律意义是充当不动产物权的法定公示形式，这是能产生实体法效力的意义，那么，申请作为登记生成的前奏，在一定条件下，也产生相应的实体法效力，从而影响当事人在实体法上的权利义务关系。这样，申请的作出，就会在程序法和实体法上产生双重效力，前者一般被成为形式效力，后者则被称为实体效力。1.形式效力(1)启动登记机关的登记行为申请作为登记的启动机制，意味着申请人的意思是登记机关从事登记行为的动
2、因，没有申请，就没有登记机关的行为，前者决定了后者的发生。随之而来的，就是登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后作出登记或者不登记的行为，故而，当事人申请和登记机关的登记行为在逻辑上具有因果关系，在时间上具有先后关系，这是申请决定登记程序中登记行为运作规律的效力。(2)决定登记机关的行为范围当事人申请登记，是意欲通过登记机关的登记来落实不动产物权变动的后果，从这个角度观之，登记行为的功能，主要是充作达到当事人目的的手段，无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，就是无视目的、脱离目的或者超越目的的手段，是不妥切、不适当的手段。这意味着，不仅登记机关在启动登记行为
3、时要受到申请行为的制约，登记机关的工作权限范围，也要受制于申请。换言之，登记机关在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作，既不能在内容上少于申请的内容，也不能在范围上超过申请的范围。当然，这并不意味着申请能够完全支配登记机关的行为，申请能否为登记机关所认可和采纳，还取决于登记机关的审查。2.实体效力(1)决定登记完成的顺序申请是登记的启动器，先申请者应当先登记，这是一般的社会情理。针对同一不动产，如果有数人提出物权变动的申请，则申请时间在先者，完成登记的时间就在先。由于登记是不动产物权的标志，那么，先登记者权利产生的时间就在先，其具有排斥登记时间在后权利的效力，这就影响到此数个不
4、动产物权实现的先后顺序，即本文后面将要详述的顺位。实现此种效力的技术手段，就是登记机关按照收到申请的时间先后顺序，对申请进行序列编号，登记机关要根据编号来决定完成登记的时间先后顺序，申请人则可根据这个编号来主张自己的登记顺序。(2)影响不动产物权的善意取得登记程序的运行结果，可能会出现登记错误，即登记物权与真实物权不一致，在这种情况下，与登记物权人发生物权变动交易者(即第三人)基于对登记的信赖，能够从登记物权人处取得该物权，真实权利人不能依据自己享有的真实物权来进行阻碍或者追夺。这种制度就是登记公信力，第三人基于登记公信力取得物权的制度就是不动产物权的善意取得，但是，其存在前提条件是，第三人在
5、申请物权变动登记时，不知道登记错误，即其在申请登记时不是恶意的。可见，申请登记的时间，是决定不动产物权善意取得制度中“善意或恶意”的时间点，其将影响第三人能否根据善意取得制度来取得不动产物权。“登记公信力”将在下文详述，于此不赘。(3)产生期待权申请的提出，并不能产生物权变动的法律效力，因为登记而意欲取得权利者还不能成为法律上物权取得人，但是，其已经具备了取得物权的资格，能够根据申请而合理信赖将来的物权取得。对此，德国有学说认为，随着申请的提出，取得人立即获得了一项可以设置负担的“期待”，即可以获得相应的所有权或者其他权利的状态，但是，从所有权和相关物权的性质分析，这种“期待”本身并不是“期待
6、权”。依据这种期待状态，使得取得人的权利地位既不受出让人的侵害，也不受第三人的侵害。在德国物权法中，“期待权”是一种新型的物权形式，其专指产生于动产所有权保留买卖之中的期待状态。以此为标准，则登记申请提出后的“期待”肯定不属于“期待权”。不过，对于不动产所有权变动而言，如果不采用上述的期待权判断标准，而从不动产所有权变动的过程层次入手，就会发现，当事人之间存在的意欲发生不动产所有权变动的意思表示不能直接引起所有权变动，尚需登记申请，这种所有权变动的层次性，意味着登记申请是当事人达成不动产所有权变动意思表示一致的逻辑产物，又是所有权实际发生变动的逻辑前提。登记申请之后的状态，作为所有权变动的前奏
7、，与所有权保留买卖之中的期待权一样，在性质属于“前物权”状态，也能产生法律效力。因此，德国民法学理也有将之称为期待权的。其实，由于要完成不动产物权变动，就必须进行登记，而登记程序从启动到完成有一定的时间间隔，这使得不动产物权取得的开始及其完成之间存在了时间差，在这种情况下，按照“只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可认为其享有期待权”的标准，提出登记申请的不动产物权取得人在将来的权利取得、权利顺位利益等方面均有制度保障，则其当然也就享有期待权。登记申请所产生的期待权(下称不动产期待权)与所有权保留买卖出产生的期待权(下称动产期待权)相比，有以下相同之处：第一，均属于为将来产生的所有权
8、作铺垫的权利，随着所有权的生成，它们归于消灭。动产期待权的产生，标志着买受人具有在将来取得动产所有权的权利，一旦买受人付清价款而现实取得所有权，期待权就不复存在。不动产期待权同样如此，其是所有权受让人在实际取得所有权之前的利益表现，但是，正如下文所见，不动产期待权受到的限制较多，其独立存续的意义不明显。在所有权受让人因为登记完成而取得物权之后，该期待权消灭。第二，均可进入交易流通机制。两者均可以被转让，也可以成为担保权利的标的。比如，在德国，动产期待权能够成为质押的标的;不动产期待权也具有相同的功能，即不动产所有权的取得人可以依据德国民法第 1273 条等规定，将期待权进行质押，不过，由于期待
9、权的权利人没有登记，故此担保权利不能记入登记簿。而且，依据德国民事诉讼法的规定，该期待权也可以成为扣押的对象上述两种期待权的区别主要有：第一，受法律保护的力度不同。在德国法中，登记程序行为能够导致不动产期待权消灭，如登记申请被登记机关驳回，期待权就丧失了存续的基础。由此得出的结论就是，一个因为程序行为就丧失法律效力的权利，不是物权。而动产期待权受其性质的制约，显然不受程序行为的影响。而且，与动产期待权受德国民法第 161 条第 1 项和第 455 条的保护相比，不动产期待权受法律保护的基础，是土地登记法第 17 条之先申请者享有优先权利的规定，两相对比，后者对期待权的保护就比较薄弱。不过，对于
10、不动产所有权转让中产生的期待权而言，其具有类似于所有权的地位，能够适用所有权保护的法律规则，对于他人不法侵害期待权的行为，期待权人可以通过行使返还请求权、排除妨害请求权、停止侵害请求权等来予以排斥，在有损害发生时，则可以提出损害赔偿的请求。第二，转让的条件限制不同。在动产期待权转让场合，只要期待权人与受让人之间按照法律规定达成协议，无需动产所有权人的同意，受让人即可获得期待权人的一切权利和义务。不动产期待权的转让，则受制于不动产期待权的基础、登记的操作规程以及实体法中制度：首先，不动产期待权旨在保障所有权受让人(即期待权人)实际取得所有权的可能性，其基础是受让人与出让人之间就所有权变动达成一致
11、的意思表示，以及双方当事人之间不再存在债权债务关系，即受让人已经完全履行自己因为意欲取得不动产所有权而负担的债务，如向出让人完全支付了价款，在此前提下，不动产期待权才具有将来转化为不动产所有权的最大保障。由此，如果所有权出让人不同意将所有权出让给期待权受让人，或者因为期待权人没有完全履行债务导致所有权出让人撤回申请，就会使期待权的转让失去意义。其次，在登记申请提出之后，登记行为完全由登记机关主导，一旦期待权的转让时间在登记机关作出登记决定之后，不动产期待权就转化为由期待权人享有的所有权，而期待权受让人既无从享有期待权，也不能享有所有权。故而，期待权的转让受到登记时间的影响。再次，也是更为重要的
12、，即依据实体法中规定的物权公示原则，不动产物权变动只有在登记后才能发生法律效力，而允许不动产期待权的转让，就会出现登记簿上的物权人与实际物权人不一致的情况，从而破坏物权公示原则的基础地位。比如，A(买受人)与 B(出卖人)共同申请房屋所有权移转登记，之后，A 将其期待权转让给第三人 C，在 C 和 B 之间没有直接法律关系的情况下，而 A 又不具有登记权利地位的情况下，让 C 依据自己受让的期待权取得该房屋所有权，就导致登记公示作用丧失殆尽。为了减弱这种消极影响，不动产所有权转让的期待权的转让必须遵循法律规定的形式要件，如采用书面形式、必须公证，期待权人必须向登记机关出示符合这些条件的期待权转
13、让协议以及不动产所有权出让协议，从而产生不动产所有权从 B 处直接移转到 C、而无需由 A 先登记为所有权人的结果。第三，无权转让时的法律效果不同。没有期待权之人转让期待权的情况，本文称之为无权转让。对于动产期待权而言，期待权人占有了动产，并能够依据其与动产所有权人之间的买卖证明来表明期待权的存在，故而，无权转让能够适用善意取得制度，即不知期待权转让人为无权利之人的善意受让人能够取得期待权。对于不动产期待权而言，由于其不具有登记能力，不能被纳入登记簿，也就没有权利外观，因此，在无权转让时，就缺乏受让人据以善意取得的基础，从而使得受让人不能从无权转让人处取得不动产期待权。这些区别表明，尽管不动产
14、期待权具有一定的物权属性，但与动产期待权相比，其尚不足以成为新型的物权形式。(4)强化物权变动意思表示的约束力当事人在达成一致的物权变动意思表示后，没有申请登记之前，如果一方依据法律认可的因素撤销该意思表示-如物权受让人没有按照约定支付价款，则出让人就按照约定撤销物权变动的意思表示;又如，所有权人又将同一所有权出让给他人并申请了所有权移转登记，则所有权人或者受让人也能够撤销该意思表示-从而使该意思表示失去法律约束力。但是，向登记机关申请登记之后，当事人就不得任意撤销物权变动的意思表示，因为这种撤销行为使得登记失去了当事人的处分意思，可能“动摇诚实信用原则而且给正常的交易秩序带来危险”。同样，如
15、果申请提出后，当事人一方丧失了行为能力或者死亡，也不能影响物权变动意思表示的约束力，当事人的权利继受人必须承担意思表示的法律后果。(5)排斥时间在后的所有权移转登记申请在登记机关通过登记确认不动产物权变动之前，物权出让人仍然是标的物的物权人，依据该权利，其享有对于标的物的处分权。在所有权移转登记申请提出后，如果不动产所有权人又将同一所有权出让给他人(后受让人)，双方又向同一登记机关提出所有权移转登记申请，这就出现了“一物数卖”。在此情况下，只要时间在前的申请符合法律规定的条件，则登记申请在后者就与时间在前的登记申请发生冲突，登记机关必然要驳回时间在后的登记申请，后受让人就不能取得不动产所有权。
16、这也意味着，登记申请的提出给所有权人的处分权施加了限制，其基于该处分权实施处分所有权的行为后，又实施的相同性质的处分行为不能通过登记予以公示，也就不能发生法律效力。对于“一物数卖”，如果买卖合同订立时间在前的当事人没有申请登记，而时间在后者先申请登记，则依据申请决定登记顺序的规则以及物权公示原则，后者将受到法律承认和保护。由此，申请的时间决定着所有权移转行为能否发生当事人所预期的目的，申请时间在前的所有权移转行为能够排斥时间在后的同样行为。当然，申请排斥时间在后的所有权移转登记申请，不意味着其能排斥发生其他物权变动内容(如设置抵押权)的登记申请，也不意味着其具有否定登记机关受理时间在后的所有权
17、移转登记申请的法律效力。(6)不能对抗法律规定的处分限制法院查封、财产保全命令等行为，是国家公权力限制物权人处分权的行为，其无需登记就可以发生法律效力，违背该处分限制的行为不能发生法律效力。登记申请的提出，意味着当事人所预期的物权变动能够实现，但这仅仅是一种可能性，其不能对抗上述的处分限制行为，在登记没有完成之前，登记机关接获上述处分限制嘱托时，必须立即办理处分限制登记，并通知登记申请人。这样，登记申请就无从产生相应的物权变动法律后果。三、小结登记启动机制中最具有意义的就是登记申请，它决定了登记机关的工作范围和方向，是整个登记程序发动的基础。尽管登记申请能够产生实体法律效力，但其无论在权利性质
18、范畴还是在行为性质范畴归属上均属于程序机制，这是我们认识和构造登记申请程序的基础。从内容构造上讲，登记申请程序既要包括诸如申请文件等静态的申请构成，还要包括提出方式、撤回等动态运行规律。从制度关联上讲，申请程序的制度构造不仅要体现申请自身规律和特质，如形式要求、撤回、不可撤销等，还要在整体制度中起到衔接和捏合的作用，如申请方式影响到登记审查方式、申请时间影响登记顺位制度以及善意取得制度等。只有将登记申请放诸与登记相关的法律制度大视野中，才能辨析其基本价值和运行规律。贰、不动产物权登记审查程序不动产物权登记启动程序一旦开始，登记机关就被套入程序“战车”，其必须依据法定职权，对登记申请或者登记嘱托
19、进行相应的审查行为，围绕审查而设置的程序机制就是登记审查程序。如果说登记启动程序给登记程序的运行提供了可能性，那么，登记审查程序的作用就在于落实或者否定这种可能性，故如何设置审查程序，就具有重要的意义。一、登记审查的前奏(一)收件与登记申请或者登记嘱托有关的文件送达登记机关后，登记机关即应接受并向申请人或者嘱托人提供相关证明，此行为称为收件。收件是登记审查的前奏，因为无收件即无审查的对象。原则上，一旦当事人提交登记申请，登记机关即应当按照法律规定的收件程序接受申请，而不能当即审查拒绝。但是，如果申请存在明显的不合理或者违法情形，如当事人在非办公时间向登记机关提交申请、申请与登记事务无关或者没有
20、按照法定表格形式填写申请，则从维护登记严肃性、审查高效性的角度出发，登记机关可以拒绝收件，以免给此后的登记审查带来不必要的负累，也避免拖延当事人修正登记申请瑕疵的时机。前文提及，收件是体现登记申请的“决定登记完成顺序”效力的技术手段，这表现在登记机关在收件时，应当按照接受申请的时间先后编排序列，并给当事人出具收据以及该序列的证明。这一点具有普遍适用性，属于一般的经验规则。比如，在实行契据登记主义的香港地区，其有关土地注册的法律规定，土地注册处接获当事人的申请后，要按照接获申请的先后时间编号，向申请人发给收据，其上指明接获申请的日期和指明编号。在实行登记生效主义的台湾地区，其土地登记规则第 48
21、 条规定：“登记机关接收登记申请书时，应即收件，并记载收件有关事项于收件簿与登记申请书。前项收件，应按接收申请之先后编列收件号数，登记机关并应给与申请人收据。”在实行登记对抗主义的日本，其不动产登记法第 47 条规定，登记官接受申请书时，应在收件簿、申请书以及申请书和其他书面的收据中记载收件年月日和收件号数，并将收据交付给申请人。该法第 48 条规定，登记官应依收件号数的顺序进行登记。我国土地登记规则也采用了相同的做法，该规则第 12 条规定：“土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证据，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。”(二)缴费就当事人申请登记而言，其目的在于完成不动产物权交易，旨在追求私人利益，但登记却需要花费公共资源，为了平衡这种收支关系，当事人在获得利益的同时要支出必要的费用，即缴纳法律规定的登记费用。同时，国家通过公共权力手段对于相关人员实施的罚款，也是一种费用支出。为了落实这些费用的收取，在登记审查之前的缴费就显得极有必要，显然，缴费也是登记审查的前期工作。
