1、房地产集团新项目市场调研管理制度新项目发展中心市场调研部、各市场开发部：为进一步规范新项目市场调研的相关流程，理顺相应的责任主体，同时明确新项目市调的关键控制点，对此特作如下发文。一、理顺新项目市调工作的责任主体。1、新项目可行性论证阶段的市场调研。新项目获取推进会上就新项目是否进行市调进行明确，会后一周内由商务部牵头负责市调公司的确定及合同签订，新项目市场调研部负责人配合商务部做好后期与市调公司的对接，并负责整合市调公司的核心意见。2、已签合同项目若对项目定位进行市场调研。由新项目市场调研部部负责市调公司的确定、合同签订及后期相关工作的对接。二、明确市调公司确定的审批流程。1、可行性阶段的市
2、场调研，由商务部主管市调工作的员工发起申请，部门负责人审核，控股集团商务副总审批即可。2、已签合同项目的市场调研，由房新项目市场调研部发起申请，新项目发展中心总监审核、审批即可。三、明确新项目市调工作的关键控制点1、根据实际情况的需要，在项目获取和项目定位阶段，可依据但不限于以下指标进行市场调研。类别 名称 序号 分项名称 指标 备注房地产市场城市背景 1 城市背景1、大交通分析2、大区域（省级规划）定位分析3、城市历史背景分析2 城市经济1、包括城市、区域 GDP、固定资产投资/房地产投资、进出口、消费、人均可支配收入/指出、存款、财政收入/指出2、包括整体城市、区域近五年的数据分析结论3、
3、与周边同级别城市、区域的对比分析（6 个以上）形成指标对比分析总表3 产业结构 1、近 5 年三产结构数据分析结论2、现有产业分布、未来产业规划形成产业分布、规划发展图4 人口结构1、包括常住人口、户籍人口2、包括整体城市、区域近五年的数据分析结论3、与周边同级别城市、区域的对比分析（6 个以上）形成区域人口分布图5 城市规划 各区域功能、交通、配套现状及规 划发展分析特别关注重要基础设施建设政策研究 1 政策环境 主要针对限购、贷款、预售等政策1 供应量走势2 成交量、去化率3 房价与增幅变化4 价、量关系当地房管局取得第一手数据5 贷款及一次性付款 比例1、包括整体城市、区域近五年的数据分
4、析结论2、与周边同级别城市、区域的对比分析住宅市场6 楼盘建设、营销展 示1、主要项目整体规划、景观规划、户型规划水平等研究分析（多图展示）2、销售中心、样板区、样板房建设水平等研究分析（多图展示）1 供应量走势2 成交量、去化率3 成交结构商业市场4 商圈及业态分析近五年的数据分析结论房管局、实地调查1 供求情况2 价、量关系3 区域分布4 空置情况办公市场（如果有）5 租金、驻户特征近五年的数据分析及未来市场走势房管局及实地调查1 旅游市场分析2 客户人群特征3 区域及星级业态分 布酒店市场（如果有）4 经营状况近五年的数据分析及未来市场走势当地旅游局等相关部门取得数据1 占地面积2 建筑
5、面积3 容积率4 产品类型5 均价6 开盘时间7 开发商名称区域在售和待售楼盘情况级排名8 品牌开发商及市场 占有率表格和地图表现1 居住类土地成交走 势图 近五年的规划建筑面积、楼面地价、 成交价数据分析2 城市供地指标 近 5 年城市供地指标及完成情况3 楼面价占住宅价比 近五年数据4 商品房土地市场价 量 成交的价格及供应量5 区域土地市场走势 成交建面、楼面均价、住宅均价6 区域成交图近五年的土地面积、楼面价、建筑面积、用途、容积率、成交日期、溢价率表格、地图标注土地市场7 当年品牌开发商拿 地情况 土地面积、楼面价、建筑面积、用 途、容积率、成交日期、溢价率1 在建面积2 开工面积3
6、 竣工面积4 在建业态分布5 竣工业态分布近五年的数据分析土地及建筑市场建筑市场6当年在建面积、竣工面积及各业态分布1 区位分析 楼盘开发情况、售价、业态等2 周边配套 学校、医院、商业、文体等3 SWOT 分析4 客户定位 性质、年龄、购房原因、家庭结构、 消费结构、预计比例等5 产品定位 物业发展建议、户型、售价项目分析与投资测算项目分析6 开发策略 分期业态、面积及销售1 工程排期 拿地、设计、桩基、地下结构、预 售、主体结构封顶、竣工、入住2 成本测算 前期勘察、建安、配套等3 投资测算4 敏感性分析总投资、税后净利润、可承受拿地成本、地价楼价比、内部收益率、成本利润率投资测算6 结论建议 项目节点、XX%成本利润下可接受 的拿地成本1 整体评价 重点、适宜、谨慎进入建议2 土地存量 缺口、需储备量、远景3 区域结论 业态、配套、交通4 地块分析 成本、业态比例、风险控制、前景结论分析及建议结论与建议5 客户意愿 认可度、意愿2、商务部在与第三方市调公司签订合同时，须将上述表单作为工作任务联系单一并附上，并转发新项目市场调研部管理岗，由其按节点与市调公司进行对接。
