1、环境 类 P P P 项目 对住 房价 格的 影响 效应 探究肖 阳 功 杰 袁 竞 峰 马 俊 伟 包 尊 杰摘 要：作 为 一 种 新 型 项 目 采 购 模 式，P P P 模 式 提 升 了 公 共 基 础 设 施 建 设 项 目 的 融 资 效率，因 而 已 成 为 近 年 来 我 国 大 力 推 广 的 建 设 模 式。运 用 H e d o n i c 模 型 法 进 行 分 析，发 现 环境 类 P P P 项 目 能 够 影 响 项 目 周 边 一 定 范 围 内 的 住 房 价 值，具 体 表 现 在 项 目 的 指 标 中，如：政 府 控 股 率、特 许 经 营 期 等
2、对 住 房 价 格 都 有 着 不 同 程 度 的 影 响，采 用 不 同 融 资 模 式 的 环 境类 项 目 与 住 房 的 距 离 也 影 响 着 其 价 格。关 健 词：P P P;住 房 价 值;H e d o n i c中 图 分 类 号：F 2 9 3 文 献 标 识 码：A文 章 编 号：1 0 0 1-9 1 3 8-（2 0 2 0）0 5-0 0 3 0-3 4 收 稿 日 期：2 0 2 0-0 4-0 7在 国 家 大 力 推 广 P P P 模 式 的 背 景 下，近 几 年 南 京 市 的 环 境 保 护 类 项 目 广 泛 采 用 P P P 模式 进 行 建
3、设。环 境 保 护 类 项 目 能 够 预 期 改 善 建 设 地 区 一 定 范 围 内 的 环 境 状 况，从 而 有 效 提升 当 地 几 年 后 的 区 位 条 件。国 家 统 计 局 数 据 显 示，2 0 1 8 年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 达 到3 9 2 5 1 元，随 着 居 民 生 活 水 平 和 收 入 水 平 的 提 高，居 民 会 更 加 注 重 区 位 条 件 和 居 住 环 境，因 此，居 民 对 项 目 周 边 住 房 的 购 买 欲 望 会 有 所 上 升。根 据 现 有 研 究，居 民 对 于 环 境 项 目 的接 纳 程 度、居 民 的
4、 购 房 欲 望 可 以 通 过 住 房 价 值 进 行 反 映。因 此，本 文 通 过 环 境 项 目 对 住 房价 值 影 响 的 变 动 程 度，反 映 当 地 居 民 对 该 企 业 的 接 纳 程 度。通 过 住 房 的 成 交 价 格，反 映 居民 对 某 住 房 项 目 的 支 付 意 愿。利 用 H e d o n i c 模 型 法 在 对 住 房 的 物 理 属 性 和 区 位 属 性 进 行 控制 后，引 入 环 境 项 目 的 特 征 指 标，能 够 估 计 出 对 住 房 价 格 的 影 响 程 度。以 此 为 切 人 点，比较 不 同 类 型 污 水 处 理、综 合
5、 治 理、湿 地 保 护 项 目 对 周 边 房 价 的 影 响 程 度，探 究 环 境 类 P P P项 目 对 住 房 价 格 的 影 响 效 应，进 而 为 政 府 建 设 环 境 类 项 目 和 房 地 产 开 发 企 业 定 价 提 供 决 策上 的 建 议。1 研 究 方 法 及 数 据1.1 研 究 方 法H e d o n i c 模 型 法，又 称 为 特 征 价 格 法，认 为 住 房 是 由 众 多 不 同 的 特 征 变 量 组 成 的，而这 些 不 同 的 特 征 变 量 能 带 给 居 民 的 价 值 影 响 着 住 房 的 价 格。H e d o n i c 模
6、型 能 够 将 影 响 住 房价 格 的 因 素 分 解，并 求 出 影 响 因 素 的“隐 形 价 格”。1.2 研 究 数 据本 文 针 对 南 京 市 P P P 模 式 与 非 P P P 模 式 环 境 类 项 目 研 究 其 周 边 商 品 住 宅 价 格 的 影 响 程度。通 过 选 择 南 京 市 1 0 个 环 境 类 项 目，分 别 为 污 水 处 理、综 合 治 理、湿 地 保 护 三 种 类型。并 以 环 境 类 项 目 为 中 心，5 公 里 缓 冲 区 为 筛 选 条 件，筛 选 出 总 计 1 2 5 户 样 本 数 据，通过 数 据 分 析 环 境 类 项 目
7、对 其 周 边 住 宅 价 格 的 影 响。2 影 响 效 应 研 究 的 实 证 模 型2.1 变 量 设 定通 过 阅 读、对 比 大 量 利 用 特 征 价 格 法 研 究 影 响 住 房 价 格 因 素 的 文 献，发 现 在 构 建 基 础回 归 模 型 时 不 仅 需 要 考 虑 绿 化 率、容 积 率 等 住 房 项 目 本 身 的 物 理 特 征，還 需 要 对 住 房 项 目到 教 育 资 源、市 中 心、地 铁 站 等 公 共 服 务 设 施 的 可 达 性 进 行 考 虑，因 此 本 文 按 照 住 房 物 理属 性、住 房 区 位 属 性 选 取 如 下 表 所 示 变
8、 量。在 分 析 环 境 类 项 目 对 住 房 价 格 的 影 响 效 应 时，在 H e d o n i c 模 型 中 对 住 房 物 理 属 性 及 区 位 属 性 进 行 有 效 控 制，选 取 如 表 1 所 示 具 有 代 表 性的 环 境 类 项 目 的 特 征 指 标，并 作 为 解 释 变 量 引 入 基 础 模 型 中 进 一 步 回 归 分 析。2.2 实 证 模 型 构 建本 文 首 先 建 立 基 础 的 H e d o n i c 模 型，在 控 制 住 房 的 物 理 属 性 和 区 位 属 性 的 基 础 上，通过 回 归 引 人 指 标 进 行 进 一 步
9、分 析。2.2.1 构 建 基 础 的 实 证 模 型本 文 需 要 考 虑 类 型 较 多 的 控 制 变 量，且 控 制 变 量 中 同 时 存 在 连 续 变 量 和 非 连 续 变 量。对 于 区 位 条 件 指 标 变 量 等 连 续 性 变 量，现 有 研 究 大 多 采 用 对 数 形 式 构 建 模 型;而 对 于 绿 化率、容 积 率 两 类 非 连 续 性 变 量，需 采 用 半 对 数 形 式 构 建 模 型。构 建 以 下 模 型：p r i c e：住 房 成 交 单 价 0：常 数 项g r e e n-r a t e：住 房 项 目 绿 化 率f a r：住 房
10、项 目 容 积 率d _ c e n t e r：住 房 项 目 到 南 京 市 中 心 的 距 离d _ p r i m a r y：住 房 项 目 到 最 近 的 重 点 小 学 的 距 离d _ s e n i o r l：住 房 项 目 到 最 近 的 市 实 验 性 示 范 性 高 中 的 距 离d _ h o s p i t a l l：住 房 项 目 到 最 近 的 三 级 甲 等 综 合 类 医 院 的 距 离d u m _ s u b w a y 1：交 通 可 达 性 虚 拟 变 量，当 住 房 项 目 到 最 近 的 地 铁 站 的 距 离 小 于 3 时 为1，否 则
11、为 0d u m _ s u b w a y 2：交 通 可 达 性 虚 拟 变 量，当 住 房 项 目 到 最 近 的 地 铁 站 的 距 离 为 3 一 时 为1，否 则 为 0d u m _ s u b w a y 3：交 通 可 达 性 虚 拟 变 量，当 住 房 项 目 到 最 近 的 地 铁 站 的 距 离 为 6-9 时 为1，否 则 为 0 1，2，n：各 特 征 的 特 征 价 格：随 机 扰 动 项2.2.2 引 入 环 境 类 项 目 的 指 标为 使 H e d o n i c 模 型 能 够 正 确 估 计 环 境 类 项 目 的 影 响 效 应，将 环 境 类 项
12、目 的 指 标 作 为 解释 变 量 X 引 入 方 程，得 到 最 终 的 实 证 模 型：式 中，Z i 表 示 住 房 的 特 征 变 量，包 括 住 房 的 物 理 属 性 及 区 位 属 性，需 要 先 把 这 些 变 量作 为 控 制 变 量，然 后 再 将 环 境 类 项 目 的 指 标 分 别 作 为 解 释 变 量 X 依 次 引 入 模 型 中，估 计 出的 的 值 即 为 该 指 标 的 特 征 价 格，也 就 是 本 文 探 究 的 影 响 效 应 的 重 点 内 容。3 实 证 模 型 的 结 果3.1 基 础 模 型 的 结 果利 用 S P S S 软 件 对 基
13、 础 的 实 证 模 型 进 行 回 归，首 先 在 方 程 中 加 入 住 房 物 理 属 性 的 变量，然 后 逐 渐 增 加 区 位 特 征 变 量，由 于 本 文 研 究 了 三 种 不 同 类 型 的 环 境 类 项 目，因 此 得 到如 表 2 所 示 三 种 与 环 境 类 项 目 对 应 的 回 归 结 果。3.1.1 污 水 处 理 厂 项 目线 性 拟 合 得 到 的 R 2 均 稳 定 在 0.7 0 以 上，模 型 能 较 好 地 解 释 各 样 本 点。模 型 估 计 出 的 结 果 显 著 性 较 好 且 较 符 合 人 们 的 预 期。3.1.2 湿 地 保 护
14、项 目线 性 拟 合 得 到 的 R 2 均 稳 定 在 0.7 5 以 上，模 型 能 很 好 地 解 释 各 样 本 点。模 型 估 计 出 的 结 果 显 著 性 良 好 且 较 能 与 人 们 的 预 期 相 符，见 表 3。其 中 值 得 注 意 的是，变 量 d _ s u b w a y l 由 于 显 著 性 较 低。同 时，由 于 地 铁 站 周 边 6-9 公 里 的 住 房 数 据 缺 失，不 计 入 本 方 程 中。3.1.3 综 合 治 理 项 目由 于 线 性 拟 合 得 到 的 R2稳 定 在 0.2 7，模 型 并 不 能 较 好 地 解 释 各 样 本 点。因
15、 此 在 引 入 环境 类 项 目 的 指 标 阶 段 不 再 进 行 对 综 合 治 理 项 目 的 研 究。3.2 引 入 环 境 类 项 目 的 指 标 后 的 结 果在 利 用 基 础 回 归 模 型 估 计 出 住 房 物 理 属 性 与 区 位 属 性 影 响 效 应 的 基 础 上，将 环 境 类 项目 的 指 标 作 为 解 释 变 量 引 入 基 础 模 型。估 计 结 果 见 表 4。模 型 估 计 的 结 果 能 够 较 好 地 体 现 环 境 类 项 目 的 指 标 对 住 房 价 值 的 影 响 效 应。变 量 P P P*社 会 资 本 拥 有 控 制 权 时 长/
16、全 寿 命 周 期 时 长 由 于 显 著 性 较 低，被 剔 除。但 同 时 通 过 对 引 入 环 境 类 项 目 的 湿 地 保 护 项 目 的 回 归 分 析，发 现 线 性 拟 合 得 到 的 R z稳 定 在 0.0 0 9，模 型 并 不 能 很 好 的 解 释 各 样 本 点。因 此 引 入 环 境 类 项 目 指 标 来 进 行 分 析 意义 不 大。4 研 究 结 论本 研 究 通 过 构 建 基 础 特 征 价 格 模 型 和 构 建 环 境 类 项 目 的 指 标，估 计 出 各 环 境 类 项 目 的指 标 对 住 房 价 值 的 影 响 效 应，并 得 到 一 些
17、有 价 值 的 研 究 结 论。在 本 研 究 最 初 选 取 的 三 种 不 同 类 型 的 环 境 类 项 目 中，与 综 合 治 理 项 目 和 湿 地 公 园 项 目相 关 的 数 据 与 指 标 在 模 型 计 算 的 不 同 阶 段 显 示 了 较 低 的 拟 合 度。因 此，本 研 究 認 为，综 合治 理 项 目 与 湿 地 公 园 项 目 对 住 房 价 值 没 有 较 大 影 响。而 污 水 处 理 项 目 的 指 标 的 线 性 拟 合 度较 高，项 目 对 住 房 价 值 有 不 同 程 度 的 影 响。通 过 比 较 采 用 不 同 融 资 模 式 的 污 水 处 理
18、 项 目，本 研 究 发 现 采 用 不 同 融 资 模 式 的 污 水 处理 项 目 共 同 具 有 的 指 标，如 处 理 后 水 质、每 日 污 水 处 理 量 对 住 房 价 值 有 不 同 程 度 的 影 响 效应。污 水 经 项 目 处 理 后 的 水 质 等 级 对 住 房 价 值 有 较 大 影 响。处 理 后 水 质 达 到 A 等 级 比 处 理后 水 质 为 B 等 级 周 边 住 房 价 值 高 5 0.9%。表 明 提 升 污 水 处 理 项 目 处 理 后 水 质 能 有 效 提 升 居民 生 活 的 满 意 度，从 而 提 升 居 民 的 支 付 意 愿，进 而
19、有 效 提 升 周 边 的 住 房 价 值。每 日 污 水 处 理 量 增 加 会 导 致 周 边 住 房 价 值 的 降 低。本 研 究 数 据 表 明 每 日 污 水 量 每 增 加1 单 位，住 房 价 值 下 降 1.2%。污 水 处 理 量 增 加 必 然 会 带 来 对 周 边 环 境、空 气 质 量 的 不 利 影响，一 定 程 度 上 会 降 低 人 们 的 支 付 意 愿，降 低 住 房 价 值。采 用 P P P 模 式 的 污 水 处 理 项 目 具 有 部 分 独 特 的 指 标，如 特 许 经 营 期、社 会 资 本 拥 有 控制 权 时 长 等，这 些 指 标 对
20、于 住 房 价 值 的 影 响 效 应 正 是 本 研 究 关 注 的 重 点。模 型 估 计 结 果 显 示：对 于 采 用 P P P 模 式 的 污 水 处 理 项 目，其 特 许 经 营 期 每 增 加 1 单位，项 目 周 边 的 住 房 价 值 将 下 降 1 5.7%。P P P 项 目 具 有 投 资 高、风 险 大、回 收 期 长 的 特点，对 于 项 目 投 资 者 而 言，较 长 的 特 许 经 营 期 有 利 于 获 得 高 收 益，但 会 损 害 政 府 及 周 边 居民 的 利 益。因 此，会 导 致 项 目 周 边 住 房 价 值 的 下 降。在 确 定 项 目
21、的 特 许 经 营 期 时 应 充 分 考虑 期 限 过 短 对 项 目 运 营 绩 效 带 来 的 影 响 与 期 限 过 长 对 周 边 住 房 价 值 带 来 的 影 响。本 研 究 的 另 一 个 环 境 类 项 目 的 重 要 指 标 为 政 府 参 股 率。结 果 显 示 污 水 处 理 项 目 的 政 府参 股 率 每 增 加 1 单 位，住 房 价 值 将 上 升 5 0.9%。在 公 共 设 施 建 设 方 面，政 府 参 股 率 越 高，可 以 更 好 地 对 公 共 设 施 进 行 监 管，能 够 平 衡 企 业 追 逐 利 润 的 根 本 目 的，提 高 项 目 运 营
22、 的 水平，以 提 供 更 好 的 公 共 服 务。然 而，在 实 际 运 营 过 程 中，政 府 参 股 率 过 高 也 可 能 会 导 致 投资 者 在 项 目 运 营 过 程 中 产 生 较 高 成 本，同 时 带 来 效 率 的 下 降。政 府 应 该 寻 找 适 合 的 参 股 程度，充 分 考 虑 项 目 的 运 营 效 率 与 对 周 边 住 房 的 影 响 效 应。本 研 究 在 最 初 选 择 环 境 类 项 目 时，考 虑 到 数 据 的 可 搜 集 性，选 择 三 种 类 型 的 环 境 类 项目 偏 少。同 时，环 境 类 项 目 的 特 征 指 标 也 不 够 全 面
23、，所 以 模 型 的 计 算 结 果 仍 需 要 在 实 践 中进 一 步 验 证。参 考 文 献：1.韩 雪.居 民 居 住 行 为 选 择 视 角 下 地 方 公 共 品 的 供 需 特 征 研 究.哈 尔 滨 工 业 大 学.2 0 1 62.王 旭 育.基 于 H e d o n i c 模 型 的 上 海 住 宅 特 征 价 格 研 究.同 济 大 学.2 0 0 63.郑 思 齐.城 市 经 济 的 空 间 结 构：居 住、就 业 及 其 衍 生 问 题.清 华 大 学 出 版 社.2 0 1 24.朱 传 广 唐 焱 吴 群.基 于 H e d o n i c 模 型 的 城 市
24、 住 宅 地 价 影 响 因 素 研 究 以 南 京 市为 例.地 域 研 究 与 开 发.2 0 1 4.3 3（0 3）5.侍 玉 成 万 法 菊.城 市 供 水 B O T 项 目 特 许 权 期 决 策 的 博 弈 分 析.南 京 工 程 学 院 学 报（自 然 科 学 版）。2 0 0 6.0 2作 者 简 介：肖 阳 功 杰，东 南 大 学 土 木 工 程 学 院 本 科 生。马 俊 伟，东 南 大 学 土 木 工 程 学 院 硕 士 研 究 生。袁 竞 峰，东 南 大 学 土 木 工 程 学 院 教 授。包 尊 杰，东 南 大 学 土 木 工 程 学 院 本 科 生。基 金 项 目：国 家 自 然 科 学 基 金 面 上 项 目“P P P 项 目 收 益 的 形 成 机 理、动 态 评 估 与 调 节机 制 研 究”（7 1 6 7 1 0 4 2）。
