1、附件6东莞市“三旧改造项目改造方案编制指引根据关于推进“三旧改造促进节约集约用地的假设干意见粤府200978号、转发省国土资源厅关于“三旧改造工作实施意见试行的通知省府办2009122号和东莞市“三旧改造实施细那么试行东府2009144号等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧改造方案时的要点和考前须知说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本详见本指引附件二、编制改造方案要点1、2、3。一改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属
2、调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理如政府收回或办理转让手续。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地政策处理。对于超面积“三地报批，按省国土资源厅关于“三旧改造实施工作有关事项的通知粤国土资试点发2011199号文规定处理。2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被
3、征收的主体是否一致。二规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧改造规划和年度实施计划。由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按关于进一步规范“三旧改造方案编制的通知东三旧办201211号有关规定执行。三土地利用现状情况1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有
4、资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时间。四协议补偿情况1.属完善历史征收手续的，根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支付凭证，填写有关内容：1签订协议时间；2支付征地款时间；3被征地村集体至今对征地无不同意见。2.属集体经济组织申请改变征为国有建设用地的，必须先经三分之二村民代表股东代表签名同意后，同时土地和房产的权利人对制定的补偿方案无不同意见，才可以编制该部分内容。3.对于报批红线内无合法用地手续的土地，必须先按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理处罚落实或需报省完善征收手续的，须足额缴纳罚款。五土地拟改造情况，属项目1.涉及改造范围内的国有出让或划拨土地
5、，必须先由改造主体与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书意向书后，再根据具体情况编制改造方案。2.控规已批的，应根据已批控规，将报批红线内的城市规划用途如商业、商住、道路、公共绿地等的容积率、建筑面积等一一列出来。、各个用途对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按关于进一步规范“三旧改造方案编制的通知东三旧办201211号有关规定编写。三、明晰概念1.“需完善历史征收手续的土地适用于改造主体与村集体经济组织签订的征地协议和用地行为发生在月1日至2007年6月30日期间，现需报省审批完善历史征收手续，再由改造主体进行改造的模式，即政府主导或原土地使用权人自行改造。1987年12.“
6、申请将集体建设用地改变为国有建设用地改造范围报批范围内的集体土地全部有合法用地手续，现需由村集体经济组织申请改变为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。合法用地手续文件指历年来依法批准的建设用地文件包括建设用地批准书、建设用地批复、集体土地使用权证等。适用于3.“申请将集体建设用地征为国有建设用地适用于改造范围报批范围内的集体土地部分无合法手续或全部无合法用地手续，现需由村集体经济组织申请征为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。4.“需完善集体建设用地手续的土地未落实，需完善改造范围内无合法用地手续土地的确权登记、且保留为集体性质的模式。适用于目前项目
7、附件：1.完善历史用地征收手续的改造方案范本；2.村集体自行改造或与有关单位合作改造的改造方案范本；3.原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造的改造方案范本；4.“三旧改造方案审批流程指引；5.“三旧改造方案集中审查的材料目录;6.已批“三旧改造方案调整程序。附件1：政府主导或原土地权利人完善历史用地征收手续后自行改造模式“三旧改造方案范本：项目名称“三旧改造方案根据“三旧改造规划和年度实施计划，我市XX镇街道人民政府XX单位或XXXX公司拟对位于用地位置的“旧城镇、“旧村庄或“旧厂房用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX用地
8、位置，总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷，有“三地的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷。其中需完善征收手续的集体建设用地面积XX公顷，有“三地的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，为XX镇街道XX村居委会所有，自XX年XX月由XX用地单位使用涉及不同单位、不同时间的分别列出。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇街道“三旧改造规划和XX年度实施计划，并已编制控制性详细规划控规未批准或未编制的，按关于进一步规范“三旧改造方案编制的通知东三旧办20121
9、1号有关规定执行。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX，为XX用地单位自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。四、协议补偿情况改造地块中需完善征收手续的土地，XX用地单位于XX年XX月与所有权人XX农村集体经济组织名称签订了征地补偿协议，并于XXXX年XX月XX日支付了征地补偿款XX万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理处罚具体讲述处罚情况。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，改造地块有国有建设用地的
10、，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续或政府收回等，完善征收手续后，有“三地的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，东莞市人民政府拟采用(招标拍卖挂牌、协议出让或划拨方式供地，由XX单位投入XX万元资金自行改造或政府组织改造等其他改造方式。改造后，该宗土地将用于具体的用途和产业按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积，预计年产值将达到_万元。XX镇街人民政府街道办事处或XX公司年月日附件2：村集体自行改造或与有关单位合作改造模式“三旧改造方案范本：项目名称“三旧改造方案根据“三旧改造规划和年度实施计划，我市XX镇XX村集体经济组织拟对位
11、于用地位置的旧村庄或旧厂房用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX用地位置，总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷有“三地的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷。集体建设用地中，有合法用地手续的XX公顷，无合法用地手续的XX公顷。改造地块需报省审批办理征地手续的其中需报省审批将旧村庄旧厂房建设用地改变征为国有的集体建设用地面积XX公顷，有“三地的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，为XX镇街道XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX用地单位使用。改造地块需保留集
12、体性质，由村集体自行改造的需完善集体建设用地手续的XX公顷，有“三地的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用手续，为XX镇街道XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX用地单位使用。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇街道“三旧改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划控规未批准或未编制的，按关于进一步规范“三旧改造方案编制的通知东三旧办201211号有关规定执行。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX，为XX用地单位自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积
13、率为XX，年产值为XX万元。改造地块需报省审批办理征地手续的其中需由村集体经济组织报省审批将旧村庄旧厂房建设用地转征为国有的集体建设用地面积XX公顷。改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的其中需完善集体建设用地手续的XX公顷。四、协议补偿情况改造地块需报省审批办理征地手续的改造地块中需将XX公顷旧村庄建设用地报省审批改变征为国有建设用地，已经三分之二村民代表股东代表签名同意。改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的造地块中XX公顷集体建设用地由村集体经济组织自行改造。改XX村集体对地上建筑物已制订补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置无不同意见。东莞市国
14、土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理处罚具体讲述处罚情况。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，改造地块有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续等改造地块需报省审批办理征地手续的完善XX公顷集体建设用地改变征为国有建设用地的手续后，有“三地的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，东莞市人民政府拟采用“招标拍卖挂牌或“协议出让方式供地，由村集体经济组织自行或与有关单位合作改造，共投入行改造。XX万元资金进改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的完善XX公顷集体建设用地手续后，有“三地的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农
15、用地转用手续后，连同XX公顷有合法用地手续的集体建设用地一并XX公顷土地，由XX村集体经济组织投入XX万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于具体的用途和产业按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积，预计年产值将达到_万元。集体经济合作社或合作公司年月日附件3：原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造模式“三旧改造方案范本：项目名称“三旧改造方案根据“三旧改造规划和年度实施计划，原土地使用权人拟对位于用地位置的“旧城镇、“旧村庄或“旧厂房用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX用地位置，总面积XX公顷，全部属
16、国有建设用地，土地权利人为XX公司，由原土地权利人自行改造。涉及收购相邻多宗国有土地集中改造的，具体讲述相邻宗地的基本情况及被收购方是否同意被收购的情况。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇街道“三旧改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX，为XX用地单位自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。四、协议补偿情况属国有土地单宗改造的该改造地块由原土地使用权人自行改造，改造地块已完善用地手续，不涉及协议补偿及违法用地处罚问题。属收购相
17、邻多宗国有土地集中改造的XX公司于XXXX年XX月XX日已与相邻地块的土地使用权人签订转让意向书具体讲述每一宗地的情况，截止目前，被收购地块的土地使用权人对补偿及改造方式无不同意见。改造地块已完善用地手续，不涉及违法用地处罚问题。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，属收购相邻多宗国有土地集中改造的，讲述“在完善土地权属转让和变更登记手续后，东莞市市人民政府拟采用协议出让方式供地，由投入XX万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于具体的用途和产业按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积，预计年产值将达到_万元。XX公司XXXX公司年月日附件4：“三旧改造方案审批流程指引一、
18、方案编制、核查、公示、审议、上报改造主体编制改造方案后报送镇街“三旧办。镇街“三旧办需对方案涉及的土地范围、权属、改造模式、供地方式、数据、表述及其他方面的真实性、准确性、完整性、合规性及规范性进行核查，核查无误后组织公示，征求群众意见。其中，公示要求在镇政府网站上及所涉及的村居委会的政务公开栏进行，为期15天。根据群众意见完善后，方案报镇街党政领导班子联席会议审议或经党政领导班子联席会议同意，可由城建领导小组会议审议。通过审议后，由镇街“三旧办上报市“三旧办。二、方案初审市“三旧办收件后，核实材料是否齐全，核实地块的用地红线是否在标图建库范围和已编控制性详细规划的红线范围。符合条件的，交由集
19、中审查会议审查；否那么，提出修改意见并退件。三、集中审查市“三旧办组织召开集中审查会议进行集中审查。会议先由改造主体负责人或镇街“三旧办介绍有关情况，集中审查成员现场审查并提出审查意见及建议，并形成会议纪要。四、报分管领导审定及批复市“三旧办将集中审查会议纪要分批上报市政府审批。经市政府同意后，市“三旧办出具批复，并抄送市检察院、市“三旧办成员单位以及市经信局等单位备案。对于需报省完善土地征收手续的项目，上报改造方案集中审查时要求办理征地手续所需材料一并上报，待方案获市“三旧办审查后，由市“三旧办和市国土资源局报请市政府以市政府名义将方案上报省政府审批。附件5：“三旧改造方案集中审查的材料目录
20、1.改造方案8份附镇街党政领导班子或镇街城建领导小组审核意见、补偿安置方案、土地权属调查明细表2.改造用地所在控制性详细规划的图那么标识项目红线范围8份和该图那么的成果复印8份镇街规划管理所提供并盖章；3.公示证明材料网上截图、公示现场照片等4.公众意见接受凭证和公众意见处理报告书8份；8份；5.地形图8份标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号；6.地块红线图和位置调整红线图8份每份共3张图，底图分别为“二调土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图、土地利用总体规划图，改造红线、标图建库红线和专项规划红线区分标注；7.处罚决定书及缴纳罚款凭证复印件8份；8.土地证复印件8份；9.股东会或
21、股东大会的决议文件、开发资质证明、企业营业执照、企业机读档案登记资料等各利人自行改造提供；8份原土地权10.电子文件2份光盘，包括以上8点电子文件或件。附件6：已批“三旧改造方案调整程序为规范已批“三旧改造方案调整程序，根据东莞市“三旧改造实施细那么试行东府2009144号和东莞市“三旧改造方案集中审查实施方案东三旧办201168号，下简称实施方案等文件规定，调整程序如下：一、适用范围1.改造红线范围调整，包括红线范围扩大或缩小，改造地块位置调整或分割等；2.未落实项目转落实项目；3.改造模式调整；4.供地方式调整；5.权属信息调整或更正；6.规划要素调整。二、程序及材料一程序改造方案调整需按
22、实施方案和东莞市“三旧改造项目改造方案编制指引重新编报，重新公示、报镇街党政领导联席会议审议，集体经济组织自行改造或与其他单位合作改造的项目，需重新召开股东大会或股东代表大会，对相关事项予以表决原股东大会或股东代表大会已对调整事项进行过表决的除外。二材料1.改造方案调整申请8份由镇街“三旧办出具；2.新编改造方案8份附镇街党政领导班子或镇街城建领导小组审核意见、权属调查表、补偿安置方案等；3.原改造方案权属调查表、补偿安置方案等复印件8份；4.原改造方案批准批复或报省征地批复复印件8份；5.新改造用地所在控制性详细规划的图那么标识项目红线范围8份和该图那么的成果复印8份镇街规划管理所提供并盖章；6.新公示证明材料网上截图、公示现场照片等7.新公众意见接受凭证和公众意见处理报告书8份；8份；8.新地形图8份标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号；9.新地块红线图和位置调整红线图8份每份共3张图，底图分别为“二调土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图、土地利用总体规划图，用地红线和规划红线区分标注；10.股东会或股东大会的决议文件、开发资质证明、企业营业执照、企业机读档案登记资料等各利人自行改造提供；8份原土地权11.电子文件2份光盘，包括以上9点内容。三、其他其他未尽情形，由市“三旧办会商市“三旧改造方案集中审查会议参会部门后，另行补充通知。
