1、谨呈：青岛数字传媒中心青岛数字传媒中心技术标书投标单位：深圳新摩尔商业管理有限公司日 期：年月日目 录第一部分 市场分析与项目总体定位 .3第二部分 商业规划调整建议和业态落位 .4第三部分 购物中心视觉形象规划建议和装修设计任务书 .10第四部分 购物中心招商目标实施计划和推广策略 .16第五部分 价格策略 .21第六部分 商业运营和物业管理 .30第七部分 商家资源 .34第一部 市场分析与项目总体定位 市场研究结论（）青岛西海岸新增零售商业面积增大，仅仅万达购物中心就有万平方米。本项目临近的上流汇商业面积也有万平方米，即将开工的青岛航运中心商业也有万平方米。（）电子商务蓬勃发展，对零售物
2、业造成较大冲击。青岛实体商业销售额有所下降，面临经营压力较大。项目总体定位方向研判目标客群定位主要以中等收入的白领年轻人及年轻家庭顾客为主，局部高端客群，以城市新贵、城市精英群体或金领为辅助。建议项目定位为白领风格商业与文化体验购物中心。建议项目主题文化鉴于琅琊文化是青岛海洋文化的发源地，结合城市地缘人文历史特点打造一个具有“灵魂”的主题综合商业 MALL,而非一个传统意义的水泥钢筋堆砌的建筑（待正式签约后提供能落地指导方案），建议以动漫形象、来配合海洋文化主题表达的重要手段，作为购物中心主题文化。互联网动漫形象表达海洋文化主题购物中心会员系统优势品类商品电子商务。 主题特色及差异化亮点（正式
3、签约后指导设计单位落实）重点打造都市白领年轻人及年轻家庭交流聚会、亲子娱乐、放松身心的独特体验空间与娱乐休闲首选目的地，海洋文化主题公园以海洋馆海底生物科普馆海底鲨鱼、虚拟海底景观等，以及动漫主题馆城堡馆糖果馆动漫飞车玩具总动员碰碰车主题动漫城亲子健身中心儿童 5D 影院密室逃脱真人 CS拳击发泄区角色扮演摄影中心儿童服饰儿童餐厅儿童浴室母婴用品早教中心、儿童职业体验乐园为一体的主题商业中心。 第二部分商业规划调整建议和业态落位1、原有方案商业规划的合理性分析和调整建议；商业规划完善建议原有的业态通过模拟经营分析可以发现如下问题第一餐饮面积过大，难以招满。第二电影院万平方米业态单一太大，影响总
4、体租金水平。建议根据未来经营需要，结合实际招商工作需要优化和调整业态类型 面积 备注书店（类似诚品书店转型） 万平方米 建议包含咖啡厅平方米电影院 平方米健身中心 平方米虚拟现实游戏中心 平方米连锁超市 万平方米 建议其中进口食品超市为平方米主题商业街区 万平方米万平方米 欧洲风情街区，重点销售法国和意大利女装，引进虚拟现实试衣技术和电子商务结合 儿童服饰，童鞋平方米 反斗城平方米 儿童游乐场儿童业态平方米 培训中心平方米 欢乐海洋主题餐饮平方米 美食广场平方米 四川主题餐厅平方米 日本风情餐厅平方米 韩国风情餐厅 长白山主题餐厅餐饮业态平方米 云南风情餐厅，引进舌尖中国品牌落位：按照业态的划
5、分，根据以往的操盘经验，对商家品牌进行前瞻性的落位。层品牌落位建议充分考虑年轻人群体，包含大学生群体的消费特点，引领白领消费潮流。韩国化妆品集合店在香港已经较大，我们建议选择中等价位质量可靠的韩国化妆品。 屈臣氏天府茗茶万宁华润万家大卖场星巴克雅丝蓝黛兰寇玉兰油周大福周生生招远金店 宝姿范思哲韩国化妆品MINIMUMscofield衣恋影儿，曼娅奴深圳十大女装欧时力附近可以布局 veromoda 老海军优衣库百丽欧时力达芙妮韩国少男少女商品群 W.doubleudotON&ONMINIMUM蓝天城职业体验反斗城安踏 adidas特步天美意鞋类商品区 皮具皮包区好孩子雅戈尔九牧王内衣区罗蒙KAP
6、PA史奴比本家韩国料理运动类别：adidas、NIKE 、 KAPPA、 Reebok、安踏、鳄鱼恤、 Converse、k.swiss 、CAT、MERRELL儿童服饰等类别：史奴比、巴布豆、好孩子、樱桃小丸子、小猪班纳、康贝、康贝爱、健宝、巴巴、足运、广迪、足华、恩东、巴布狗、乖乖狗、吉之象、辉煌虎、巴托、迪迦奥特曼、华伦天奴、力量、宫廷狗、台北春天、卡卡拉、斗气王、孖豹、金苹果、卡奇宝贝、奥特曼、鑫利熊、先利达、迪爽、醒目仔、大力水手、路豹、卡西龙、君莱、朦朦兔、金鸭子、七波辉魔术屋、Disney、大力水手 HELLOKITTY 蝙蝠侠艾米鼠、比迪、卡迪、快乐狗、汇宝、吉之象、金莱克、第
7、一步、卡西龙、巴布狗、朦胧兔、丑丑、JOJO、丽婴房、麦克队友、NAC.NAC、安奈儿、海威迩、可可鸭、派克兰帝、Baby me、生肖王、堡狮龙、bossini、阳光鼠、小丰龙、维欧佩尔、小猪噜噜贝丝堡迪、宝维尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜儿、欧棕、芝麻街、TOMTOM、叮当猫、金钥匙、T100 、哆啦 A 梦、幸运鼠、铅笔俱乐部电影院我们会和博纳影院，中华影业，韩国，横店影视、成龙影业、嘉禾影院、大地影院多家沟通比较并听取消费者意见选择，可能进行中档和低档影院组合。阿瓦山寨美食广场樱花日本料理2、自持、联营、租赁各自所占比重及财务分析；自持书店.5 万平方米以平均租金元 /平方米月租金计算作为经营
8、目标，预测年度收入为元/平方米/月个月万元租赁万平方米平均租金元/平方米月租金计算元/平方米 /月 个月万元联合经营 1.5 万平方米可以按照平均租金元/平方米月租金计算股本，联合经营分成。财务策略：前三年放水养鱼，租金提升幅度在左右，第四年后平均租金提升幅为-10%。天池餐厅金钱豹海鲜菜根潭餐厅第三部分购物中心视觉形象规划初步建议和装修设计任务书 商品视觉营销（Visual Merchandising Marketing, VMD）是将业态、商品和有效管理商场的方法规划为销售战略，使其能够在竞争中占优势的一种视觉价值表现方法。 VMD 起源于欧洲，随着大批量销售时代的来临，最先是在食品行业，
9、为了满足自选式货架陈列的有效性，产生了技术性的视觉营销，目的就是通过良好商品陈列和视觉形象营造实现促销的目标。接着服装行业由于竞争的激烈，特别是服装的个性化需求刺激了视觉营销的迅猛发展，例如，GAP 和 NEXT、HM 等成为视觉营销的先锋。 VP 吸引顾客视线，诱导他们走入卖场；PP 是再一次确认，进行联动性消费联想；陈列空间是达成销售的最终目的地。 视觉营销已经成为服饰等市场营销中的关键因素，购物中心要在激烈竞争中取胜，需要在建筑上具有特色，整体视觉形象上具有魅力，通过视觉形象抓住主力顾客的心，在竞争中才能立于不败之地。 法国、意大利名牌辈出的原因之一就是文艺复兴提供了品牌成长的沃土，其二
10、重视视觉形象，店面设计与陈列的领先是欧洲名牌成功的奥秘。 视觉营销源于欧洲，欧洲在服饰品牌方面和购物中心方面的视觉营销已经趋于成熟，例如，英国 Bullring 购物中心和 SELFRIDGE 百货就是成熟的 VMD 案例代表，购物中心建筑外观独特，视觉形象具有冲击力，能够有效吸引顾客；主力店 SELFRIDGE 百货集中古典和前卫于一身能够留住顾客，让顾客更多消费代表了今后购物中心视觉形象发展的趋势。IPPPVP店面完成的视觉形象构成VM=VP+PP+IPVP英国 Bullring 购物中心本项目已经完成了商业建筑设计和前期策划，今后需要完成商业规划和视觉形象规划以及装修设计。概念性规划设计
11、初步的规划设计任务书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书启动商业规划与产品定位招商手册设计杨宝民先生提出的主题购物中心流程图通过良好的视觉形象作为基础，共同拟定购物中心装修设计任务书。视觉形象规划要点是商业建筑装修设计任务书的核心内容，例如，项目的总体色调，项目的不同楼层业态色调要求。重要节点的装饰设计要求和艺术小品的结合，主要入口和楼层入口动线设计和景观小品要求，要求主动线清晰表达。装修设计任务书建议从不同层次体现动漫文化主题，要通过立面和内部中厅以及地面中厅等动漫形象和虚拟现实技术表现青岛西海岸海洋文化特色。要求装饰材料充分考虑节能环保，配合装修表达海洋文化主题。类似海洋文化
12、主题购物中心参考：设计完成酒店设计 商业建筑设计 公共空间艺术设计设计优化与节能设计购物中心室内装修设计商业视觉形象与主题文化规划热带鱼景观游艇型小餐厅香港青衣城香港沙田地铁站新城广场购物中心虚拟现实海洋体验娱乐系统香港沙田购物中心已经开始用虚拟现实技术表现海洋景色，让更多顾客参与娱乐。第四部分购物中心招商目标实施计划和推广策略1、 以2016年底为试营业节点，以试营业招商率达到80%为招商目标进行详细工作任务分解，并给出可执行的工作计划和实施方案；时间段 工作任务 任务分解年月 完成招商手册，招商摸底和重点商家谈判 完成初步的视觉形象规划和装修设计任务书杨宝民宋慧波牵头杨辉高原视觉形象由杨宝
13、民和李鑫硕士具体负责年第一季度 完成主力商家和次主力店谈判完成招商视觉形象方案和装修设计方案修订视觉形象由杨宝民和李鑫硕士具体负责熊杰和宋惠波参与第二季度 举办招商大会，完成招商模拟经营分析和经营管理方案审定，骨干培训开始启动杨宝民宋慧波招商总监牵头杨辉高原王行武招商经理熊杰招商和经营总监第三季度 完成招商任务装 甲方重要领导参与修方案审定 有特殊要求品牌谈判，加速决策进程第四季度 开业培训 杨宝民宋慧波熊杰招商总监牵头我方八名人员，服务每年成本为万元。2、 项目价值体系构造，系统构建项目的核心价值、重要价值和边缘价值，形成强有力价值体系以吸引商家进驻；项目价值体系为顾客创造价值的理念，架构和
14、资源整合以及执行系统。核心价值：特色鲜明的主题定位，强有力的经营管理团队，一流的视觉形象规划，强有力的知名商家和品牌组合，打造青岛第一家互联网主题文化综合体。我们重视不同特色商品群对业态的支持，同类风格，相近价格品牌进行商品的组合叫做商品群，例如，韩国少女系列商品群。 on&on品牌于1992年在韩国创建，主要面向20多岁的年轻女性消费群体，生产各式职业装、休闲装及饰品。四年前，on&on开始进入中国市场。价格：200元 500元、500元1000元、1000元 1500元左右；SI A.价格：800元1800元左右；B.定位：中等消费群体，2227岁年轻女性；C.色彩：主色调为粉红色、浅绿、
15、花色为主；D.评价：专门为独立、青春的年轻女性打造休闲服饰，产品简约大方，但现销产品色彩偏深，考虑到消费能力等问题，公司为25-27岁左右的女性所设计的服饰较多。重要价值：商业与文化结合是本项目的核心价值，互联网会员系统优势商品电子商务解决方案形成本项目重要价值。边缘价值：与唐岛湾公园互动，形成丰富多彩的室内外营销活动体系价值基础，前期三年放水养鱼，争取平均租金三年后达到月租金元/平方米以上。符合基金要求，考虑项目购物中心部分大部分变现。3、 以塑造项目品牌形象和推动招商为主要目的，注重视觉形象规划，形成指导性的广告推广策略并预算广告投放费用；建议以客户营销为核心，以视觉形象规划为基础，形成强
16、势的招商氛围，充分制造出成功经营之势。建议以客户营销为主，对于商家带动商家的给予较大奖励，奖励幅度建议为半个月租金。广告营销费用预计万元，其中客户营销占据宣传项目 推广形式 金额预算（万元）形象宣传 微信营销：微电影招商专题传播万元招商手册策划和设计，印刷 招商手册 万元招商广告投放 半岛都市报，户外广告，网站小计以下为客户营销为主专题招商和重点龙头品牌沟通费用龙头客户和重点商家为主，网络针对性营销为辅助招商大会 万元4、重要招商活动的统筹安排和费用初步估算。年月年月2015年810月 招商摸底和主力店，次主力店谈判 启动视觉形象规划费用预测万元11 月 完成项目视觉形象规划初步方案10-11
17、 月 完成招商手册定稿和速印，启动联商网站和青岛游金地网站招商形象完成招商手册初步设计万元宣传活动月 部分主力店签约仪式暨招商启动会年 视觉形象完善和装修设计任务书确定预计万元月 青岛网站，电视，报纸招商宣传推广 电影和娱乐业态专题招商活动 购物中心室内外装修设计方案确定，满足招商大会效果发布 招商大会 餐饮专题招商沙龙 服饰专题招商会议 进场装修 服饰等品牌补充招商 经营人员培训开始 营业人员培训后上岗 试营业第五部分价格策略1、 分阶段、分业态、分区域（不同楼层、不同位置）的租金建议；负一层月租金业态 平均租金超市（绿色） 元/平方米餐饮配套 元/平方米品牌专卖店 元/平方米 南侧端点铺位
18、租金建议元/平方米元/平方米元/平方米珠江路一层月租金业态 平均租金 元/平方米快时尚（红色） 北侧商铺采取装修贴补和销售额扣点，可以换算为月租金之间南侧上侧商铺中下餐饮美食 元/平方米 南侧北侧品牌专卖店 -150 南侧端点铺位租金建议沿街商铺 1603 根据不同位置定价二层月租金业态 平均租金 元/平方米快时尚（红色） 北侧商铺采取装修贴补和销售额扣点，可以换算为月租金之间南侧上侧商铺中下餐饮美食 元/平方米 南侧北侧品牌专卖店 南侧端点铺位租金建议沿街商铺 915 根据不同位置定价三层月租金业态 平均租金 元/平方米儿童零售 北侧商铺南侧上侧商铺中下儿童娱乐 餐饮美食 元/平方米 南侧北
19、侧品牌专卖店 南侧端点铺位租金建议沿街店铺 层月租金业态 平均租金 元/平方米文化书业 自营按照平均租金计算经营成本电影院 保底或提成餐饮美食 元/平方米 上侧下侧五层租金业态 平均租金 元/平方米文化书业 自营按照平均租金计算经营成本购物中心租金估算业态类型 面积平均月租金 金额书店 万平方米 建议包含咖啡厅平方米电影院 平方米健身中心 平方米万虚拟现实游戏中心 平方米=16 万连锁超市 万平方米=36 万 建议其中进口食品超市为平方米主题商业街区 万平方米=13.6万平方米=4 欧洲风情街区，重点销售法国和意大利女装，引进虚拟现实试衣技术和电子商务结合平方米= 儿童服饰，童鞋平方米 反斗城
20、平方米 儿童游乐场儿童业态三层为主平方米 培训中心。餐饮业态 1000 平方米 等快餐电影院夹层 不计算餐饮美食 元/平方米 上侧下侧平方米 欢乐海洋主题餐饮平方米 美食广场平方米 四川主题餐厅平方米 日本风情餐厅平方米 韩国风情餐厅平方米 长白山主题餐厅平方米 云南风情餐厅，引进舌尖中国小计 。 年度租金为万元预计前三年每年递增，第四年开始每年递增，预计第五年租金为. . . 8 .8=6922 万元第十年租金预计增加到6922万元. 8.8. 8. 8万元从中可以分析，做好商业经营是购物中心业绩稳定健康增长的基本保障。2、 相关品牌店的数量估计、租金初步预算、装修补贴费用预计；品牌类型 月
21、租金预算 补贴费用两层平方米月销售额达到万元，扣点，换算为租金为元平均租金，如果能够达到万元销售额元/平方米装修费用补贴万元为元平方米 万元优衣库等平方米快时尚万元宝姿等五个好品牌 舌尖中国品牌餐饮引进个好品牌元 万元合计 万元第六部分商业运营和物业管理1、 商业运营和物业管理的思路、人员架构和人员配置；商业管理公司编制综合办设置法务专员编制,负责招商合同管理,招商合同管理和招商部门相对独立,互相监督。商业管理公司人员编制表总经理 1 人副总经理 2 人副总经理一名分管物业管理兼任物业管理公司总经理；另外一名分管经营招商部 10 人编制部门经理 1 人招商经理 5 人, 采购员 4 人招商经理
22、按照女装、男装、化妆品、娱乐、珠宝等品类设置运营部门 8 人 经理 1 人,副经理 1 人 按照楼层设置 6 人企划部 6 人 经理一人助理一人,平面设计一人策划经理 1 人市场调查经理一名,视觉形象规划和商品陈列经理 1 人负责市场推广财务部 8 人 经理一人会计 6 人负责财务结算,出纳两人综合办 6 人 主任一名文员两名人力资源经理一名,司机两名法务部 二人需要法律专业毕业 可以纳入综合办合计 40 人物业管理公司编制保安部 40 人编制 保安经理一人副经理一人满足 24 小时值班要求保洁部 26 人编制 经理一人主管六人 负责购物中心和住宅楼卫生工作设备管理部 9 人 设备工程师一人,弱点维护工程师一名,消防设备工程师一名,值班电工和消防员 6 人电梯维护与专业公司合作财务 2 人 财务出纳小计 57 人
