1、乡村振兴四之 项目管控手册Xiangcunzhen xingyunyingguan liship eixunkecheng让乡村更美丽 让生活更美好进入 21 世纪，特别是中国加入 WTO 后，我国融入了世界的经济发展，在全球的经济浪潮中，通过政府、企业及全体中国人民的的共同努力取得了长足的发 展和进步，享受到了全球经济一体化的红利，人民生活水平极大提高，收入持续 增长，2022 年经济顶住压力实现 3.0%的增长，在世界经济体量排名靠前的主要 经济体中增速领先，经济总量持续扩大，发展基础更加坚实，综合国力进一步增 强。经济总量突破 120 万亿元。2022 年，我国国内生产总值(GDP)达
2、121 万亿元，这是继 2020 年、2021 年连续突破 100 万亿元、110 万亿元之后，再次跃上新台 阶。按年平均汇率折算，我国经济总量达 18 万亿美元，稳居世界第二位。人均 国内生产总值为 85698 元，按年平均汇率折算达 12741 美元。以 中华人民共和国乡村振兴促进法（2021 年 4 月 29 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，自 2021 年 6 月 1 日起施行）颁 布与实施，并且三年疫情的阴霾褪去，中国的乡村（包括乡镇与村庄）发展迎来 了新的契机，乡村振兴必伴随着中华民族伟大的复兴得以获得前所未有的新一轮 的投资建设高潮。我国乡村振兴虽具有乡村
3、振兴促进法的加持，但目前乡村发展的人才不足，尤其是近年来三农事业作为我国经济的压舱石，常常因乡村建设的人才尤其 是乡村振兴运营人才的奇缺，导致项目迟迟开不了工，开工后又因运营人才的缺 位导致众多项目推迟，甚至出现烂尾现像，使政府、投资商、企业、金融机构、乡村两委、乡贤、村民等等头疼不已。同时随着经济的发展，人工智能、物联网、AI 等大量高科技产业与乡村振兴产业融合，纷纷跨界进入农业，乡村旅游、乡村旅居、乡村度假及养老等产业，但因运营人才的缺失，出现旅游+、养老+、度假+、特色小镇+、研学+.乡 村振兴项目的新兴业态，更有乡村夜经济、沉式演艺的等新的超级乡村振兴超 级物种胎死腹中.其次，出现了大
4、量的国家政策支持、乡贤推动、乡村村两委不遗余力、村民双手赞成的乡村振兴项目建成之后，发现能够运营的项目人员市场上很少，甚至有的项目找不到，21 世纪的今天只能摸着石头过河，造成了建成之日就是关闭 之时的惋惜。再次，上述建设项目出现的情况，很多政府针对性的推出了 EPC+O 的项目形式，一定程度上推动了乡村振兴事业，取得了一定的效果，但实践中仍然存在项 目主体竣工建设完成，运营人员接手后，大量的设施无法顺利使用，即使勉强使 用内部必须进行二次装修、改造甚至出现推倒重来的情况，这也是导致资金浪费，建造的资产无法使用的情况。第四、实践中乡村振兴的项目，特别是乡村新经济发展的业态与超级新物种的乡村项目
5、的经营理念：提倡二年、三年甚至一年或半年必须收回投资，但由于 缺少乡村振兴项目的运营人员导致项目的回收期一再推迟，利润效益收到了极大 的影响，严重地打击了投资者的投资的意愿和信心，这种情况的发生是由于：项 目前期、策划、规划、建造、内饰、物业、营销管理与后期运营（最后参与）不 是一个人或相同的一个运营团队，导致任何一个环节、任何一个团队都不用对项 目的结果负责，这个现象的存在就是导致全国古镇、古街、古村落等乡村项目 90%的处于倒闭、歇业和无法运营的原因。第五、企业在建的项目，出现这个问题后马上调整了项目的运营模式改为O+EPC 的总包形式，即项目运营前置，运营人员从项目一开始就参与，克服了
6、EPC+O 的弊端。这也是很多房企成功转型的关键所在。（如万科集团、长隆集团、华东大峡谷项目等）综上所述，乡村振兴运营前置是房地企业、农旅、农文商康旅融合的项目获得利润并突破瓶颈的法宝，也是当一二三产融合、新经济、超级物种项目不二的 选择。但项目运营前置，特别是乡村振兴新的建设项目也面临着巨大的挑战：一、乡村振兴项目运营前置的经营理念是实践中生长出的，是在激烈的市场竞争中发展起来的，目前旅游专业、房地产开发专业、工商管理专业、农科专业 等大学院校及科研院所未设该课程，针对市场而言运营人才的培养滞后。二、项目前期、策划、规划、建造、内饰、物业、营销管理等环节不对项目的结果负责，上述环节只是完成工
7、作拿钱走人且有的环节 100 万 200 万甚至更 多.只有招聘的运营人员必须对经营成果负责，且负责项目运营的总经理（或总监，此处专指企业高级管理人员）不到有些环节的一半，甚至只有二三十 万的年薪，试问谁来？三、对于中储粮、欢乐谷、长隆等国字号、及地方国企和某些头部的民企他们不乏储备有大量的乡村运营人才，但上述企业自己的项目都忙不过来，怎会承 揽运营的相关项目，且就是可以挖上述企业的高级运营人才，试问国内当下投资 于乡村振兴的企业落后的管理理念和经营思想，谁会出这么高的薪酬，招聘凤毛 麟角的乡村运营人才？四、针对乡村振兴的农业人才，很多农业大专院校的毕业生十之八九考了公务员、事业编，其余的学生
8、来到与农业相关的企业后并没有从事企业运营的管理 工作，一般是从事技术或科技等工作，企业自己培养的乡村振兴运营人才，更是 少之又少.针对上述情况，我们团队根据自己多年企业运营管理实践经验，结合国际国内农业（乡村）企业及农文商康旅项目综合体的考察和研究，本着实事求是，从 实践出发原则，按国际并结合国内乡村振兴最先进的企业经营管理的理念，本缺 啥补啥，贴近实际，实用为主，寻找差距、最快的时间补足短板的要求编制了这 门实践应用课程，争取最短时间内培养起一批乡村振兴运营师，为我们乡村振兴 的事业尽献自己的微薄之力。此系列课程的推出，弥补了国内该课程培训的空白，对有志于从事乡村振兴的朋友们及有意愿投身于发
9、展乡村旅游、乡村康养、乡村地产等事业发展的创业 者及与三农有关的企业董事长、总经理和中高层管理者以及政府、投资机构和策 划、规划公司及咨询机构提供理论上的指导和实际操作上的帮助，同时在一定程 度上补齐了，大量缺乏现代先进的企业管理理念学习者相关的知识，有利于更好 的学习该课程。为了指导乡村振兴运营管理师在项目立项后各阶段的工作顺利推进，结合在施项目特点，特编制了通用的项目操作手册，包括项目前期以及如何启动项目，在项目建设期，如何进行项目经营管理、如何做好项目计划管理以及怎样完成项 目的设计、成本、招采、营销的管理等等，都做了详尽细致的标准的描述。本手册制定的主要目的是：细化、具体明确项目实施中
10、的一些规定：提供相关业务表单或案例模板；明确各项模糊事项的业务审批流程，以适应快速发展 的农旅、田园康养、特色小镇项目的管理特点；为错综复杂的相关业务流程，指 出业务的解决方法和指引，以提高工作效率、实现乡村振兴的的经营目标，力求 做到零基础按操作手册即（傻子会）基本上可完成项目任务。根据未来五年或更长时间，会有研发、建设、运营更多业态、多规模产品，为了实现项目开发全过程管控目的，项目从摘牌到经营期结束的完整开发周期进 行了全方位的梳理，编制项目管控手册。手册涵盖项目公司行政、人事、工 程、设计、营销、移交等全业务链的各个环节，形成管理标准共 76 项。手册中的管控标准，均细化为是否完成的标准
11、化表单，便于项目公司执行和集团各归口部门监督检查。项目管控手册由节点指引和完成标准两部分组 成。节点指引：项目开发流程 划分为开工、开盘、正负零、主体、内外装、开 业（入伙）六个阶段，由各阶段业务事项编制形成节点指引总表，便于索引相关 业务事项的完成标准；完成标准：各业务事项的完成标准，细化为是否完成的 规范化表单。为业务事项 的管控要点，同时也包含该业务事项在管理中易于出 现偏差并须重点关注的细节。项目管控手册纳入更新计划，在项目开发建设、实施管理的过程当中，集群体智慧，不断丰富和完善、承前启后、继往开来，根据开发情况持续完善。.严格意义上说能够成为乡村振兴运营管理师的他一定是一位企业的中高
12、层、项目总经理、或企业董事长、总裁，也或许是政府某位领导或分管项目的地方、及所在地的领导时刻关注着项目的进行，以期项目早日顺利完工，造福当地百姓，又或许是企业为了可持续发展，重点培养的管理人员以及能堪重任不畏艰难的上 进的开拓者，又或许是专业的投资机构的管理人员时刻关注者，乡村振兴富国富主编：城市农乡村振兴培训编写组夫2023 年 11 月 15 日 民的财富创造者或有一定经济实力的乡贤，更可能是一位在伟大的祖国复兴的道路上，甘愿为乡村振兴事业远离舒适区的有志青年.无论是哪一种情况，亲 爱的朋友们，磨刀不误砍柴工，机会总是留给有准备的人，乡村不发展，老百姓 不能共同富裕何谈华夏民族的伟大复兴.
13、乡村振兴使我们每一个中华儿女 义不容辞的责任，让我们大家携起手来，为了中华民族的美好明天努力奋斗吧！由于是一门实践性、综合性极强的边缘实操课程且其编制时间短，水平有限，存在很大的问题和漏洞，希望大家能够提供宝贵的意见和批评，以便我们快速改 进，感谢大家的参与，谢谢。1项目管控手册城市农夫2023 年 11 月16日 城市农夫 乡村振兴实务之到经营期结束的完整开发周期进行了全方位的梳理，编制项目管控手册。手册涵盖项目公司行政、人事、工程、设计、营销、移交等全业务链的各个环节，形成管理标准共计76项。手册中的管控标准，均细化为是否完成的标准化表单，便于项目公司执行和集团各归口部门监督检查。项目管控
14、手册由节点指引和完成标准两部分组成。节点指引：项目开发流程划分为开工、开盘、正负零、主体、内外装、开业(入伙)六个阶段，由各阶段业务事项编制形成节点指引总表，便于索引相关业务事项的完成标准;的管控要点，同时也包含该业务事项在管理中易于出现偏差并须重点关注的细节。项目管控手册纳入更新计划，根据开发情况持续完善。前言：2.3、CB003-档案管理要点 112.4、CB004-内部流转制度管理要点 122.5、CB005-项目启动会管理要点 122.6、CB006-办公区管理要点 132.7、ZP001-摘牌管理要点.132.8、JD001-交地管理要点 142.9、SZ001-国有土地使用权证管理
15、要点 142.10、SZ002-建设用地规划许可证管理要点 152.11、SZ003-建设工程规划许可证管理要点 162.12、SZ004-建设工程施工许可证管理要点 172.13、SJ0O-销售物业概念规划设计(摘牌前)管控要点 182.14、SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点 182.15、SJ003-销售物业设计单位招标管理要点.192.16、SJ004-销售物业建筑方案管理要点 192.17、SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点 202.18、SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点 202.19、SJ007-销售物业效果类方案管理要点 212.2
16、0、SJ008-销售物业初步设计管理要点 222.21、SJ009-销售物业施工图设计管理要点 222.22、ZB-001 监理招标管理要点 232.23、GC001-项目质量体系管理要点 232.24、GC002-开工检查管理要点 242.25、GC003-材料设备管理要点 242.26、GC004-施工组织设计方案管理要点 253.1、SJ010-售楼处(样板房)建设管理要点 263.2、JY001-项目经营管理要点 273.3、JY002-融资管理要点 273.4、yx001-预售证办理管控要点 283.5、GC005-销售物业开盘工程进度管理要点 284、正负零阶段管控要点 294.1
17、、SJ01 1-设计试桩管理要点 292、开工阶段管控要点 82.1、-人事行政管理要点 82.2、CB002-会议制度管理要点 10目 录1、概述 44.2、SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要点 304.3、SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点 304.4、SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点 314.5、ZB002-电梯工程招标管理要点 314.6、GC006-基坑支护施工方案(含降水)管理要点 314.7、GC007-(施工)专家论证管理要点 324.8、GC008-基坑及环境监测管理要点 324.9、GC009-基坑支护施工及检查管理要点 334.10、GC015
18、-基坑支护结构检测管理要点 334.11、GC010-桩基施工及检查管理要点 344.12、GC011-工程桩检测管理要点 345、主体阶段管控要点 355.1、GC012-采光顶管理要点 355.2、GC013-屋面防水管理要点 355.3、GC014-砌体工程管理要点 365.4、GC015-地下环氧地坪施工管理要点 365.5、GC016-一次机电施工管理要点 376、内外装阶段管控要点 386.1、ZB003-外装招标管理要点 386.2、ZB004-内装招标管理要点 386.3、ZB005-人防招标管理要点 396.4、GC021-外装施工管理要点 396.5、GC022-内装施工管
19、理要点 396.6、GC023-小商铺装修管理要点 406.7、GC024-二次机电施工管理要点 406.8、GC025-景观施工管理要点 46.9、GC026-泛光照明施工管理要点 46.10、GC027-导向标识管理要点 426.11、GC017-消防工程管理要点 426.12、GC028-通风空调工程管理要点 436.13、GC029-强电工程管理要点 446.14、GC030-给排水工程管控要点 456.15、GC031-弱电工程管理要点 456.16、GC032-供电工程管理要点 466.17、GC035-供水工程管理要点 476.18、GC036-燃气工程管理要点 486.19、GC037-热力工程管理要点 486.20、GC038-商业、酒店及百货中庭玻璃栏杆管理要点 486.21、GC039-观光电梯管理要点 496.22、GC040-市政道路工程管理要点 496.23、GC041-消防联动调试管理要点 505227.3、YJ001-商业酒店接管移交管理要点 537.4、YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点 543
