1、开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 129开发项目名称：_ 项目所在公司名称：_项目所在公司责任人：_一、总则1、为了加强集团开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据集团管理的要求，签订本开发项目的经营管理责任书。2、签订开发项目经营管理责任书的基本原则以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3、签订开发项目经营管理责任书的任务明确项目所在公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。4、本经营责任书的实际完成状况，将作为房地产企
2、业管理有限公司（以下简称为管理公司）、集团人力资源部对项目所在公司及其领导成员业绩考核的依据。二、项目所在公司的经营管理责任1、经营期间_整个开发项目的总经营期间为 200_年_月_日至 200_年_月_日。本责任书所规定的_经营期间为 200_年_月_日至 200_年_月_日。说明：经营期起止日的确定原则经营期起始日：（1）如果本经营期为新公司的第一个项目的第一期，则经营期起始日为项目所在公司的注册日；（2）如果本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期有交叉，则经营期起始日为本期开工日；（3）如果本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期没有交叉，则经营期起始日为前一期（项目）的实际发生经营期
3、结束日；（4）不在以上三种情况之列的，本经营期起始日由管理公司经营管理委员会确定。经营期结束日：经营期结束之日为本期最后一个单体竣工验收后六个月之日。2、开发面积按审批的规划设计方案，在_整个开发项目的总经营期间内完成_平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 130在本责任书所规定的_经营期间内完成_平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。3、成本、费用和利润指标在规定的_项目总经营期内整个开发项目的毛利率控制在_以上，根据毛利率_制定项目的下限指标供参考：支出总额为_万元，利润总额为_万元。 （经济技术指标内容详见
4、附件 1）保证在本责任书规定的_经营期间内该开发项目的开发成本和各项费用控制在_万元之内（目标成本） ，其中，建造成本_万元，销售费用_万元，管理费用_万元，税金及附加_万元，财务费用_万元；并实现利润总额_万元、净利润（目标利润）_万元。 （具体内容详见附件 2）如果项目所在公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经管理公司经营管理委员会审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。注释：(1) 整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为管理公司和项目所在公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。(2) 这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。4、工程质量
5、要求(1) 应该按照中华人民共和国国务院令（第 179号） 建设工程质量管理条例进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。(2) 应确保所建工程项目竣工验收一次性通过率为 100。(3) 应确保完成管理公司经营管理委员会审批的项目经营策划书中的质量目标。(4) 应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。5、安全生产管理要求(1) 安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。(2) 树立建筑工程安全生产管理“安
6、全第一、预防为主”的思想，应依据建筑法 、 建筑施工安全检查标准对施工单位进行施工安全的检查和监督。(3) 应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。(4) 重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的执行情况。(5) 应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 131条件的，应当对施工现场
7、实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。(6) 应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。(7) 一旦开发项目出现重大安全生产事故，集团将视情节追究项目经营责任人的责任，并视情节扣罚一定比例的年终奖金，同时视情节严重程度给予一定的行政处分。6、物业管理要求(1) 应于建设初期成立物业管理部门，介入房地产项目开发的前期管理。按建设部颁发的“全国物业管理示范小区（大厦）标准”开展物业管理的前期计划工作。(2) 按
8、中华人民共和国国务院令（第 379号） 物业管理条例 、建设部颁发的“城市新建住宅小区管理办法”及当地物业管理法规条例开展相关工作,并编制该项目物业管理方案。(3) 建立健全房屋及维修管理、设备管理、车辆及消防管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、服务承诺、社区文化管理的工作细则。(4) 项目所在公司物业部（物业公司）应建立现代企业管理模式，树立优质服务理念；培养具有高度敬业精神的管理服务人员；在物业管理中推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到“全国物业管理示范小区（大厦）标准”的要求。(5) 项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。7、内部管理要求(1) 按管理公司的要
9、求，标准化、规范化地开展各项工作，建立健全各项规章制度。(2) 按管理公司经营管理委员会批准的项目经营策划书组织有关设计、预算、施工、营销等方面的工作，并按计划实施。 （项目经营策划书作为本责任书的附件 3）(3) 按集团批准的公司架构确定管理部门和管理人员。(4) 按管理公司相关制度的要求开展成本管理和预算控制。(5) 依据项目的进展情况筹措资金、运用资金。(6) 接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制等方面的检查。(7) 配合管理公司、集团总部完成关于经营、财务、人事等方面的工作，此项工作的完成情况将作为考核项目所在公司经营业绩的重要内容。(8) 按集团的管理
10、要求，发展、推广房地产品牌。(9) 按“员工手册”的规定加强团队建设，在敬业精神、团队协作、劳动纪律、着装仪表、文明礼貌等方面符合集团的要求。三、奖励规定1、利润指标的确认开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 132项目所在公司实际完成的净利润数必须经过管理公司财务部门（或集团审计部门）核实、确认。2、奖励标准的计算本责任书实现的奖金额本期实现净利润奖金发放系数 A本期项目特征系数 C本期综合调整系数 B3、注释(1) 在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经营指标时，项目所在公司应充分陈述调整的理由，并报管理公司经营管理委员会审批。(2) 一旦开发项
11、目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由管理公司经营管理委员会进行特别处理。(3) 奖金发放系数 A详见附表 1，综合调整系数 B详见附表 2和经营管理制度的规定，以本经营期实际结束时间为界计算综合调整系数 B。(4) 本期项目特征系数 C由当地城市房地产市场竞争强度（年度开发面积、年度竣工面积、年度预售登记面积、年度销售面积、空置率、近三年各项指标的环比增长率等）和自有资金占总投资的比例及自有资金绝对投资额等决定，在本期经营结束后由管理公司经营管理委员会综合考评。(5) A、B 和 C由管理公司经营管理委员会提出后上报集团，最终由总裁办公会确定。4、奖金发放说
12、明凡出现奖金发放为预提形式，则预提数额原则上为每人两个月工资。(1) 在本期决算前的每年年终奖金发放采取预提形式。(2) 到本责任书确定的计划经营期结束之前，如果同时满足以下两种情况，a) 顺利实现本期计划销售额的 100（以实际到帐的现金收款额为统计依据） ；b) 本期项目工程结算完成。则可提前进行本期项目的决算，决算之日以达到上述两种情况较晚时间为界。(3) 到本责任书确定的计划经营期结束之日，如果在本期经营管理责任书确定的计划经营期内顺利实现本期计划销售额的 90以上（含 90） （以实际到帐的现金收款额为统计依据） ，且完成本期工程结算，则可进行本期的决算，决算之日为计划经营期结束之日
13、。本期结束时的综合奖金本责任书实现的奖金额本期已发放的预提奖金(4) 如果到本责任书确定的计划经营期结束之日，在本期经营管理责任书确定的计划经营期内没有顺利实现本期计划销售额的 90以上（含 90） （以实际到帐的现金收款额为统计依据）的目标，或没有完成本期的工程结算，则直到同时满足上面两个条件时再进行本期的决算，决算之日以达到上述两种情况的较晚时间为界。其间如发生跨年度，则上年度的奖金仍按照预提计算。在决算时，如未实现本期计划销售额的 100（以实际到帐的现金收款额为统计依据） ，则开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 133在进行本期实现的利润、综合调整系数 B和奖金的
14、计算时，为方便计算，将剩余未销售部分的收入按下式计算：该部分收入未销售部分面积实际单位成本至于实际未销售部分，届时由管理公司经营管理委员会制订相应的解决方案另行处理。注释：如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。5、单项奖励对于本期项目所含可用于经营的公共配套设施，由于存在较大的成本投入，因此项目所在公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，通过多样化经营模式，以达到利润最大化的目的。如因此而形成一定的收益，管理公司可根据项目所在公司上报的经营方案酌情研究，给予一定的单项奖励。四、本经营责任书签订后，项目所在公司仍须接受管理公司在人事、财务、生产等方面的管理
15、和监督。五、本经营责任书一式三份，集团、管理公司、项目所在公司各存一份，自签定之日起生效。六、本经营责任书的解释权归管理公司。七、本经营责任书的相关内容（含附件）如根据实际变化情况确实需要调整，则必须按照地产经营管理制度的相关规定进行相应调整修改，修改后的内容作为本责任书的补充文件添加进本责任书，同时被修改部分内容废止。补充说明：1、目标成本确定时间：项目单体施工图预算完成后。2、目标成本修正：(1)招投标结束后，根据招投标结果对目标成本进行修正；(2)室外管网和园林环境工程施工图预算编制完成，根据预算结果对目标成本修正；(3)发生重大设计变更和现场签证，分清责任后，根据承担的责任对目标成本修
16、正。经营责任人（签字）：_ 管理公司总经理（签字）： 签 约 时 间：_年_月_日开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 134本责任书附件：1、_总建设经济技术指标2、_建设目标成本计划（含经济技术指标、开发项目投资计划、开发项目成本计划等内容）3、_项目经营策划书4、综合调整系数 B的确定办法5、整个开发项目的规划图纸及确定本责任书开发范围的规划图纸6、土地合同（协议书）7、政府批准的规划条件附表 1奖金发放系数 A序号 实际完成净利润 发放系数 A1 目标净利润 70%以下时 0.00%2 目标净利润 70%（含）至 80%时 1.5%3 目标净利润 80%（含）至 9
17、0%时 3%4 目标净利润 90%（含）至 110%时 5%5 超过目标净利润 110%（含）至 120%的部分 10%6 超过目标净利润 120%（含）至 130%的部分 15%7 超过目标净利润 130%（含）以上的部分 20% % % % 0 0 0 0 开发项目经营管理责任书工作指引: 发布日期: 生效日期: 135开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 136附表 2综合调整系数 B项目 系数调整区间各项系数所占百分比经办部门 考核机构 考核标准开发周期考核系数： 0.81.2 15% 管理公司经营管理部 详见后页工程质量考核系数： 0.81.2 30% 管理公司经
18、营管理部 详见后页安全管理考核系数： 0.81.2 5% 管理公司经营管理部 详见后页内部管理考核系数： 0.81.2 15% 管理公司相关部门 详见后页物业管理考核系数： 0.81.2 5% 管理公司物业管理部 详见后页成本考核系数 01.8 30%管理公司财务部、成本管理中心管理公司经营管理委员会详见后页综合调整系数开发周期考核系数15%工程质量考核系数30%安全管理考核系数5%内部管理考核系数15%物业管理考核系数5%成本考核系数30%开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 137注：成本上下浮动 10（含）以内，成本考核系数取 0.81.2；成本节支 10以上，成本考
19、核系数取 1.21.8；成本超支 1020（含） ，成本考核系数取 00.8。开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 137开发周期考核系数一、计算公式 月 数项 目 计 划 经 营 期 所 含 的 所 含 的 月 数月 数 项 目 计 划 经 营 期项 目 实 际 经 营 期 所 含 的延 期 率 10X说明：1、项目实际经营期所含月数为截至本期最终决算之时的本期项目实际经营期所用月数2、项目计划经营期所含月数是指按照建设项目经营管理责任书所确定的本期项目计划经营期所含的月数二、系数计算1、X15 对应系数：1.22、15X5 对应系数：1.13、5X5 对应系数：1.04
20、、5X25 对应系数：0.95、X25 对应系数：0.8工程质量考核系数1、 工程获得省级以上工程质量奖项：1.22、 工程获得省级工程质量奖项：1.13、 工程获得市级工程质量奖项：1.05说明：（1）上述一、二、三项所指的质量奖项必须是项目经营策划书中已经确定的质量目标（指标） ，如未在项目经营策划书中明确，则即使获得相关奖项也不按照上述规定来确定考核系数。（2）由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时，本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年，将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。开发项目经营管理责任书工作
21、指引: 修订日期: 生效日期: 1384、 工程一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质量事故发生：1.0 5、 工程没有达到一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质量事故发生：0.96、 发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在 100万元以下的：0.8备注：如果发生下面二种情况之一1、 政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次） ；2、 一次工程事故引起的经济损失估算在 100万元以上（含 100万元）的；则工程质量考核系数直接按照 0来计算。同时项目所在公司负责人及相关责任人由集团给予相应处理。安全管理考核系数安全管理考核主要包括人身伤亡
22、、火灾、失窃、文明施工几个方面。1、本期项目实际经营期内如果出现工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，进而对的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损失，则由管理公司经营管理委员会视情节对安全管理考核系数进行确定。2、本期项目实际经营期内如果没有出现工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取 1.2，但最终由管理公司经营管理委员会确定。内部（制度）管理考核系数1、如果在本项目实际经营期内管理制度执行考核实施办法（以下简称办法）未正式发布，则内部（制度）管理考核系数由管理公司经营管理委员会确定。2、如果在本项目经营期开始时办法已经
23、正式发布，则内部（制度）管理考核系数根据办法的具体规定内容确定。3、如果在本项目实际经营期内办法才正式发布，则发布前的内部（制度）管理考核系数部分由管理公司经营管理委员会确定，发布后的内部（制度）管理考核系数部分根据办法的具体开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 139规定内容确定。本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下： TATA21A: 本期项目的内部（制度）管理考核系数A1: 办法正式发布前由管理公司经营管理委员会确定的内部（制度）管理考核系数A2: 办法正式发布后由办法的具体内容规定所确定的内部（制度）管理考核系数T: 本期项目的实际经营期所含月数T1: 办
24、法正式发布前的本期项目经营发生月数T2：办法正式发布后的本期项目经营发生月数物业管理考核系数一、 考核范围1、 前期介入（含组建物业公司） 代码： A2、 接管验收 B3、 入伙及装修管理 C4、 日常服务提供 D5、 与顾客的沟通、协作（含成立业委会） E6、 顾客满意率 F7、 物业管理费收缴率 G二、 考核标准1、 国家优秀示范小区（大厦）标准2、 法律、法规3、 管理公司经营管理制度三、 考核方式、成员、时间1、 现场察看2、 物业部、各物业公司高级管理人员开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 1403、 按管理公司规定的时间及项目情况执行四、 考核结果（X）及权重
25、比例1、 新开发项目（交付给业主的总建筑面积50%或 30%以上业主未入住） X=A10%+B20%+C25%+D30%+E15%X80 分； 对应系数：0.881X85 分； 对应系数：0.986X90 分； 对应系数：1.091X95 分； 对应系数：1.196X100 分； 对应系数：1.22、 已入住项目（交付给业主的总建筑面积50%或 30%以上业主已入住）X= A5%+B10%+C10%+D15%+E15%+F25%+G20%X80 分； 对应系数：0.881X85 分； 对应系数：0.986X90 分； 对应系数：1.091X95 分； 对应系数：1.196X100 分； 对应系
26、数：1.2五、 执行说明基于每个项目的开发周期不同，物业管理的考核须与项目的进度和重点同步进行，滞后时间不超过一个半月；对于需跨年度考核的项目的相关内容（如业主委员会的成立） ，在奖金核发年度内可视为合格（对应系数 0.8） ，其奖金扣留相应的比例数额，待终评时兑现 。六、 考评原则客观、公正、规范 七、 考评仲裁每次考评时，由管理公司物业管理部负责组织考评小组，必要时其成员为部门物业公司高级管理人员，考评实施前一周考评小组负责编制详细的考评方案及评分标准交管理公司物业管理部审定，考评的最终结果为受考评单位的相关责任人与考评小组共同签字确认的书面文本。 开发项目经营管理责任书工作指引: 修订日期: 生效日期: 141成本考核系数一、计算公式成本超支率 X 本 期 项 目 计 划 投 资 额本 期 项 目 计 划 投 资 额本 期 项 目 实 际 投 资 额 10二、系数计算1、成本超支率：X10 1.21.82、成本超支率：10X5 1.13、成本超支率：5X0 1.04、成本超支率：0X5 0.95、成本超支率：5X10 0.86、成本超支率：10X20 00.8、
