1、房地产市场：从理性追问到情绪化争论颜点评遮陈标金通过总结过去展望未来是人类普遍的思维习惯.这种习惯的形成恐怕首先是客观上存在“历史会重演“ 这样的规律,其次是曾让历史告诉未来,它的确能在一定程度上给人的行为加以正确地指引.我们经反复地在总结与展望中获益.站在 2007 年的门槛上看房地产市场,先对2006 年的情况进行必要的总结当然是有意义的.“横看成岭侧成峰“,不同的角度会看到不同的风景.我们尝试一下从交易,舆论和政策变化的角度来看看过去一年的房地产市场.一交易:价升量缩以广州为例.合富辉煌集团市场研究部(http:/soufun.163.corn/)对 2006 年房地产市场运行状况的总结
2、报告显示,2006 年广州住宅成交价格加速上升,全年成交均价达 6315 元,mz,升幅达 23.5%,是近年来增幅最高的一年.20012005 年老城区楼价总体平稳,其他区域楼 1 介上升幅度为 16%一 46%,以城市外围区域(黄埔,番禺,花都)的升幅较大;2006 年老城区楼 1 介一年的升幅就达 34%,其他区域楼价普涨,升幅介于 19%一 34%之间,不少区域(天河,白云,花都)2006 年的价格涨幅超过了过去 5 年的总升幅.与房价单向上升不同的是.2006 年广州一手住宅成交面积的增长势头受到抑制,下半年甚至明显萎缩.广州全年一手住宅成交面积 925 万平方米.仅比上年增长0.7
3、%,其中上半年成交 510 万平方米,同比增长 16.9%,下半年成交面积 415YSX7 方米,同比下降 14.1%,是 2002 年以来成交量最小的个下半年(见下表).2006/2o05 成交量 E 较时间全年上半年下半年2005 年(万平方米)9l84364832006 年(万平方米)925510415同比增幅 0.7%16.9%一 14.1%2006 年广州一手住宅市场出现“价升量缩“ 的运行态势是一个值得重视的市场信号.如果成交缩量是源于新建住宅供应不足,就有必要检讨住宅用地的投放是否充足.或者住宅开发商的开发能力是否受到什么因素的制约;如果成交缩量是源于房价高企导致的消费需求不足
4、,那就很可能是房价转势的信号,房价单向上升的势头可能接近尾声.因为从一般的市场运行规律看,量在价先,得不到成交量支撑的价格上涨是难以持续的.二,舆论:从理性追问到情绪化争论2006 年社会舆论对房地产市场的关注度持续升温.Intemet,电视,报纸,杂志凡是社会舆论的承载工具0 市场研究_2007II2艇点评述几乎没有不将房地产市场作为重要话题的.各种各样的媒体上,消费者,投资者,开发商,专家教授,政府官员纷三,政策:从需求调节到供给管理纷粉墨登场,就房地产市场问题高谈阔论,在唾沫横飞中面红耳赤.如果对过去一年关于房地产市场的热点话题延续 2005 年出台的一系列意在稳定房价的宏观调控做一个粗
5、略的印象式梳理,按出场时间和人气指数大致政策,面对依然节节攀升的房价,2006 年政府对房地产市可作如下排列:场的政策调控力度持续加大.在这一年中 ,除了总理在部1 月份,讨论 2006 年房价还能涨吗,能涨多少?署当年经济工作重点的会议中明确要求“ 认真落实国家2-3 月份 ,伴随两会的召开,讨论如何抑制房价上涨调控房地产市场的各项措施,稳定房价,调整住房供给结的政策选择问题.构,促进房地产市场健康发展“外,又一系列新的直接针24 月份,讨论住房空置率,房价收入比,以考问市场对房地产市场的宏观调控政策措施相继出台.回顾 2006房价的合理性.年出台的各类关于房地产市场的政策措施,可以看到这5
6、 月份,声讨“捂盘“ 现象,考问房价暴涨谁之过 ?样的景象:6 月份,讨论商品房为谁而建,人人都要买得起房吗?l3 月份,国土资源部公布的2006 年工作要点强调6-9 月份 ,评估和预测“ 国六条“, 九部委“十五条“可要继续贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的能出现的政策效果,考问住房交易信息披露的准确性.决定,做好土地定界,公示,审批工作,严格土地管理.19-10 月份 ,争论该不该公布建房成本.月 1 日起执行新的开发企业所得税规定.11-12 月份 ,争论房价下跌谁先哭等话题,在会议和 4 月份,l4 日总理在部署当前经济工作时强调要“认电视等形式的讨论中因话不投机,开始出现嘉宾
7、拂袖而真落实调控房地产市场的各项措施,稳定房价,调整住房去现象.供给结构,促进房地产市场健康发展“.l5 日,国土资源部需要再次重申,这个排列完全是曾经有过的房地产新闻发布会指出要重点查处四类土地违法事件.28 日央市场舆论变化之于笔者的主观印象,很难说经得起多少行提高贷款利率 0.27%.推敲,何况世事纷扰,不同的人站在不同的立场上也会 5 月份,l7 日总理主持的国务院常务会议提出了促进有不同的理解和判断.如果真要考证这个排列的科学房地产市场健康发展的六项措施(“国六条 “),将“切实调性,调查和统计将会是一个浩大工程而让你望而却步.整住房供应结构“放在首要位置.29 日,国务院办公厅转假
8、设你基本同意这个排序,我们从 2006 年关于房地产发建设部等九部委关于调整住房结构稳定住房价格意市场的社会舆论变化中就可以得到这样的结论:见 ,将“ 国六条“细化为十五条意见.特别提出“6 月 1 日(1)舆论对房地产市场(特别是房价) 的关注大热倒起,新审批,新开工的商品房建设,90 平方分米以下住房灶,有关注过度的嫌疑.面积所占比重必须达到开发建设总面积的 70%以上“.(2)舆论关于房地产市场的话题和讨论方式逐渐由 6 月份,不足 5 年的住房转让开征营业税.理性追问,考证,转向情绪化争论.7 月份,建设部等六部委签发关于规范房地产市场(3)部分参与主体(比如开发商) 对舆论的过度关注
9、外资准入和管理意见,要求“ 境外机构和个人在境内投已有不耐烦迹象.资非自用房地产,应遵守商业存在原则,申请设立外商投市场价格变化是商机也是风险,先知先觉而动者赚,资企业“,“在境内工作,学习一年以内的境外个人,不得后知后觉而动者赔.一般来说,在一轮价格上升过程中,购买商品房“.先知先觉者首先静悄悄地采取行动,当价格明显处于上 8 月份,全国范围内开征二手房转让个人所得税.建升趋势后舆论跟进,最终,价格上升在后知后觉者的盲动设部等三部委叫停党政机关集资建房.l9 日央行提高存中,在沸腾的舆论消耗掉交易者最后一点热情后结束.之贷款利率 0.27%.后,舆论的关注冷却,一轮价格下跌过程开始了9 月份
10、,外管局等发布关于规范房地产市场外汇管2006 年沸腾的舆论正在消耗住房交易者的热情,但理有关问题的通知.愿我 1 门坚挺的人民币继续不断地升值,为住房的消费者 l0 月份,18 日总理在国务院常务会议上要求“把房地和投资者注入新的动力.产调控落实到每个城市“.建设部紧急调查工业用地价2-2007-市场研究 .舰点评述格,采取五项措施提高建设用地审批门槛.12 月份.中央经济工作会议指出,明年将通过建立健全的廉租房制度,规范经济适用房制度,激活二手房市场,调整住房结构解决困难群众住房问题等办法,促进房地产市场健康发展.为了控制房价上涨过快,维护房地产市场健康发展,2006 年几乎每个月份都有针
11、对房地产市场的调控政策措施出台.“两会 “,国务院常务会议 ,中央经济工作会议反复强调加强房地产市场的宏观调控.这年对房地产市场的调控力度之大可见一斑.与前两年出台的房地产市场宏观调控政策比较,2006 年虽然仍进一步出台了一些信贷,税收等着眼于需求的调节政策,但力度最大,强调最多的是“调整住房供应结构“,政策调控方向明显转向了对住房供给的管理,而且这种管理还被严格地加以量化.从我国房地产市场的制度架构看,由于土地制度的特殊性,市场失灵主要源于住房的供给方面.政府着重对住房供应结构加以管理.应该说是选准了宏观调控的方向.只要坚持这一方向,在实践中总结经验,不断调整住房供给管理的方式方法,完全有
12、理由相信政府对房地产市场的调控目标一定能够达到,房价上升过快的势头一定会有效地抑制.四,展望:2007 房价转折年?继往开来,不对 2007 年的房地产市场做一个展望似乎不合逻辑.最近几年,每每在年初都会有人发出“房价转折年“的预测 ,2007 也不另外 .但是,2007 会是房价转折年吗?我们并没有看得到未来的水晶球,所以大可不必过分相信自己的判断而与“异教徒 “们争论得面红耳赤.当然 ,摆摆道理,做个推论,倒是可以娱乐自己,启发他人的.在笔者看来,未来相当长的时期中,人民币升值和城市化是中国的基本经济背景,在这个大背景下过度看空房地产是要冒很大风险的.同时,我们也要看到房地产市场现实的运行状况,2006 年“价升量缩 “,舆论热情过度,供给管理政策抓住了市场的命门,这一切预示着房价的涨势至少在短期内已难以为继了,一味地坚持房价还会大幅攀升同样要冒很大风险.因此,笔者认为 2007 年会是房价的转折年,但不意味着房价会跌或者大跌,而是指房价不会像往年一样攀升,将转为在相对稳定中波动.一句话,会像政府希望的那样稳定发展.(作者单位:华南农业大学经济管理学院)市场研究一 20072
