1、方天丽景花园谋划报告STRATEGISTREPORTOFTHERICHLIVINGCITY方案供给：SHANGHAIGOLDENIDEABUSINESSSTRATEGISTCO.,LTD.目录一、本案概况二、产品研判三、市场研判四、目的客源猜测五、工程的定位六、整盘不雅观点的导入塑造1.整盘不雅观点的指导意思2.整盘不雅观点的塑造3.产品不雅观点塑造金字塔模型4.不雅观点方案的组合七、案名建议八、履行思路九、履行战术组团十、产品卖点与履行不雅观点转化十一、各阶段广告履行战略十二、假日、工程结点广告布置十三、媒介战略及预算十四、现场包装十五、附录：楼盘识不系统目录VI十六、附录：立体表现样稿一、
2、本案概况1.地理位置：蜀山区黄山路潜山路交界处2.占空中积：182600平方米3.建筑总面积：227000平方米4.容积率：1.325.绿化率：55.3%6.开辟商：7.方案商：澳大年夜利亚PTW8.代理商：二、产品研判黄山路旁，二环路内铂金地段黄山路是合胖学区气氛最浓郁的道路，大年夜多数的高校都集合在这条路上同时此地段交通便利、生活配套成熟不的，关于竞争剧烈的蜀山区，在二环路以内，确实是离郊区迩来加上黄山路是通往高新技能产业开辟区跟政务文化新区的必经道路截流了两大年夜地域的客源，为本案积压了大批的客源从这些地段属性而言本案的地段特征是优于其他竞争个案的下风条件交通道路众多出行便捷迟滞本案周边
3、的交通线路仍然比拟多的，有10、111、118、129、136路等且118、129路终点站就靠本案对本案目的客源有相当大年夜的吸引力也为谁人地域商业经济的兴盛供给了先决条件。周边黉舍林破人文气氛浓重看一个所在是否有高尚的气质最开门见山的反响现象确实是看谁人所在是不是黉舍特不多从本案所处的地段情况而言以中国科技大年夜学为首的周边黉舍林破所带来的人文气氛相当浓重邻近高新区、政务区目的客源丰富本案所处黄山路是通往高新技能产业开辟区跟政务文化新区的必经道路如斯的地理位置极易吸引在这两个地域任务的客源丰富了本案的客源层面力量团队强强联手成果高尚产品不管是从方案，施工及不的相关单位全然上著名的企业，强强结
4、合。从某种角度，这也是展开商的一种力量跟追求的表达。一环亲家为新方天高尚品牌作累积通过一环亲家的开辟，新方天公司已拥有了确信的著名度。打造高尚室庐的气质已经在市场上有了先期雏形。低密度、低容积率高质量生活保证小区要紧以低多层为主，容积率低，保证了住夷易近的生活质量。TOWNHOUSE将高尚的品味夸张年夜公家性小区方案把TOWNHOUSE独破设置在小区的西部，使得该组团既与多层，小高层相对独破,同时通过景不雅观的连接又抵达了调跟的分歧，如斯就防止了差异层次破费客源的相抵触的情况。天方地圆、绿色为母体打造完美的高尚小区天方地圆跟绿色为母体的方案理念，领先的方案理念，完美的人居方案，令其他小区难望项
5、背。景不雅观建筑调跟分歧移步换景园中有园景不雅观方案在保存原有遗留的历史景不雅观以外，推陈出新，使得景不雅观与建筑抵达调跟分歧，小区内部可谓移步易景，花园不处尚有花园。比拟注重软性的景不雅观；同时又加上部分的硬性景不雅观像梦幻广场等，与之相结合保证了景不雅观的残缺性。建筑外形丰富满意多层次需求多层，小高层跟不墅多样化的产品外形满意了差异人群的破费需求。颠覆欧陆风格鼓吹极简主义小区全部极简派的建筑风格，不像欧陆风格那样厚重，投合了现代人对生活简明的恳求。破面摆脱传统飘顶存在韵律感外破面采纳大年夜面积玻璃、白色跟黄色的涂料，现代繁复、存在腾跃性。屋顶采纳弧型飘板方案，大概柔嫩的音乐线谱，极具韵律感
6、。尊崇历史诉求特色小区的梦幻广场在保存本来的历史构件再加之艺术性的景不雅观处理，让小区特色破即出现。水景温室归结如诗如画的清闲生活水景温室用真实的景不雅观元素表现生活的纯美清闲，在合胖仍然罕见的。隔音雅不雅观彩铝窗存心细心成果高尚小区内彩铝窗的应用，使得隔音结果跟不雅观感更好。大年夜开间客厅顶楼送露天平台小区房型的客厅采纳的是大年夜开间全然都在米以上。多层为五层，且复式楼的六楼为正轨的房子，同时髦有大年夜的露天平台赠送。面积把持公正符合市场主流破费需求房型的面积段把持较好，投合如今目的破费者的破费需求。阳光房型景不雅观主卧小区内部的房型方案注重采光跟通风，同时大年夜部分的房型主卧房都带有不雅观
7、景阳台。先盖低级会所后盖房新方天力量盖好房先盖低级会所后盖房，关于表达展开商的力量跟消除客户对远期房的抗性都有特不大年夜的促进感染。小区的会所周边的景不雅观采纳的是日本枯山水风格的方案，在合胖该种风格的方案属于第一家。样板楼坚决客户决计有效消除期房顾虑小区样板楼的开工关于增加客户的购置决计也有特不大年夜促进感染。这也说明开辟商成熟的开辟理念所在。人车分流平安担忧小区方案敏锐车道与人行道路有效的区分，使得小区抵达有效的人车分流，确保平安。社区配套完好成熟高尚小区集教导、休闲、运动、园艺、建筑为一体，表达了小区高尚的生活质量，同时也兼顾了小区生活情况的全龄化。建材标准存心讲究产品的材质及用料全然上
8、按照中低级社区树破的标准来做的，高质量，低级次。开辟次第不当无法突显小区的下风小区是从南往北的开辟次第，如斯工地本身的鼓吹感染临时将无法突现，同时客户关于濒临南面的产品的位置有确信的抗性，由于大年夜的情况跟小区内部的情况都不是太好。远期房对客户的购置决计有确信抗性其他小区像汉嘉等一期工程立即终了，如斯对后续的销售促进感染较大年夜，而本案是期房同时是远期房，客户指导起来较艰苦。大年夜型生活配套临时还不特不完美周边大年夜型的生活配套装备不是特不完美。周边交通特不便捷，可就小区本身来讲临时不是特不便利。小区组团绿化主题缺乏赫然小区内部所谓的组团绿化主题缺乏赫然。周边情况较差人气稍显缺少本案所处地段正
9、在树破之中，故周边外情况较差，人气稍显缺少潜山路市政变革阻碍预热结果潜山路市政变革工程需求到2004年8月才能完成，如斯对前期的销售尤其是现场来人的靠拢将会有确信的阻碍。蜀山区案量上升市场竞争压力加大年夜2004年全部蜀山地域致使全市的供给量都将不断的上升，市场的压力特不大年夜。由于本案地处政务区跟高新区之间，两大年夜地域及开辟区个案对本案的客源将会有特不大年夜的截流。周边像汉嘉都市森林，广利等个案与本案产品同质化现象较为严格，同时我们是最将会构成最开门见山的竞争。周边竞争个案较多客源大批分流本案地处政务区跟高新区之间，两大年夜地域及开辟区个案对本案的客源将会有特不大年夜的截流。竞争个案同质化
10、现象严格周边像汉嘉、广利等个案与本案产品的同质化现象较为严格同时最将会跟我们构成最开门见山的竞争三、市场研判大年夜盘竞争个案迭出客源分流概率加大年夜蜀山区在售的40余家楼盘中，包括绿城桂花圃、梦园小区、新华学府跟新加坡花园城在内，有近20%的楼盘总体建筑面积都逾越了30万平方米，其中，近期开盘的凤凰城家家景园跟颐跟花园范畴都在50万平方米，大年夜中型范畴的楼盘数量不断增多，楼盘范畴化渐成气候，这就使得本案的客源分流概率全然材料案名新华学府花园注册名新华学府花园05515575555、5571111基地位置黄山路与石台路交界方案方案中国南方方案院物管参谋行销企划君安国际置业展开商投资商企划产品地
11、下日期建筑面积40万平方米容积率绿化率40.2%均价2350元/平方米方案面积94-158平方米总套数总户数1039户产品典范多层，小高层，高层主力卖点“世界著名，安徽一流，合胖亮点的精品人文社区企划分析广告总精神“世界著名，安徽一流，合胖亮点的精品人文社区广告主诉求现代、国际、人文、生态企划战略好房子宣言要紧诉求点情况、地段、学府知识气氛媒体战略全市户外、公交车身、NP客源诉求高校及构造干部企划表现LOGO企划批判优点定位明晰、个案资质好缺点特色缺少、卖点泛化全然材料案名汉嘉都市森林注册名05515571888、5571588基地位置潜山路与贵池路交界建筑方案中国美术学院风光建筑方案院物管参
12、谋喷鼻香港戴德梁行行销企划景不雅观方案加拿大年夜CSC景不雅观方案参谋公司开辟商企划产品地下日期建筑面积22万平方米容积率绿化率40%均价2460元/平方米方案面积89-160平方米总套数总户数1633户产品典范多层，小高层主力卖点合胖城西360度关心型社区企划分析广告总精神合胖城西360度关心型社区广告主诉求合胖城西360度关心型社区企划战略人生是首欢欣的歌要紧诉求点自然景不雅观、引进“好又多、智能化治理媒体战略全市户外、公交车身、NP客源诉求所有合胖人企划表现LOGO企划批判优点诉求点清晰缺点定位摇摆不定四、目的客源猜测都市中产阶级从地域特色结合产品特色，本案客户群大年夜抵有以下几多类：高
13、新区、政务区的员工跟私事员该部分客源为本案重点争夺的客源，有确信的经济收入，年岁在30-45岁之间因任务地理位置的缘故，对本案的地域性有确信的成认度附近高校的老师由于本案所处黄山路为高校辘集区，因而这部分客源为了便利任务，会较多考虑本案。同时这部分客源存在确信的购房才能，比拟注重地段的便利性市中心客源该部分客源购房欲望剧烈，同时因本身物业的不断升值，存在购房的才能，多为二次置业。该部分客源对价钞票要素考虑较多。同时，该部分客源最随意遭到密语效应的阻碍。外地私营业主在合胖地域做买卖，特不有可以是购置本案市肆的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，要紧追求任务便利。存在确信的经济力量，大年夜多项选
14、择择按揭付款，但是在合胖居住不是要紧目的，因而购房时较多考虑总价跟升值潜力等要素。轻工呆板厂原职工跟动迁客这部分客源在这里生活过跟任务过，有比拟重的故乡情节，亦有确信的经济购置才能。五、工程的定位其中心词：现代的生态的休闲的人文的53%的高绿化低密度的空间布置天圆所在跟绿色母体的景不雅观方案建筑风格公正空间智能化设置配套一体化人车分流会所装备运动场地开放式的广场自然的组团绿化商业购物黄山路文化底蕴建筑的文化内涵景不雅观的文化内涵社区的文化运动企划部结论：合胖第一质量社区六、整盘不雅观点的导入塑造1.整盘不雅观点的指导意思工程不雅观点方案作为主不雅观点是全部房地产工程开辟运作的指导思想，是方案方
15、案、营销谋划致使物业治理塑造的主题。换言之，方案方案理念、营销谋划破意、物业治理等不雅观点都应服从于这一主不雅观点。主不雅观点对营销谋划的指导意思：1.在于旋绕主体不雅观点全程谋划履行；2.在于依托不雅观点谋划出独占性的行销卖点；3.在于推进现场的热卖气氛塑造；4.在于广告企划方案的有效性跟创始性；5.在于市场谋划的针对性跟竞争性。现代人居的典范人文社区的典范2.整盘不雅观点的塑造产品不雅观点塑造的按照产品定位：工程的强强组合、现代繁复的建筑方案、绿色母体的景不雅观方案、科学方案的室内空间、多层联排的建筑外形、质量化的施工、质量化的建材用料所营建的现代的、生态的、休闲的、人文的质量社区。购置群
16、体：白领阶级、政府私事员、存在时期气息的合胖市夷易近等，塑造中低级的产质量量跟引领合胖的生活方法与之匹配。大年夜盘特色：26万方的大年夜盘，营销周期长，需求产品高度的笼统支撑，更需求品牌力的笼统附加。市场接受：不雅观点应易于表达、易于接受、易于二次遥想，兼具磅礴的气概的同时，易被市场接受。3.产品不雅观点塑造金字塔模型：现代人居的典范人文社区的典范居住生活的升华质量人文生活馆强强组合、现代建筑、园林景不雅观、阳光房型、人文地段不雅观点的升华主不雅观点不雅观点的塑造次不雅观点不雅观点的支撑产品卖点4.不雅观点方案的组合【方天丽景】的方案与情况方案理念不断处在工程主体开辟不雅观点的指导、把持下，方
17、案方案任务严密地旋绕着“现代人居的典范人文社区的典范的主体不雅观点进展细化跟深化，克意营建居住气氛与居住情况。【方天丽景】将“天方地圆的低密度全部方案方案+现代繁复的建筑风格+现代人居的情况景不雅观+温馨高效的户型空间+提高便捷的智能化系统+完美完好的一体化配套装备等诸多方面贯穿其中，构成构成主不雅观点的各大年夜元素。产品主题现代的生态的休闲的人文的合胖西南的现代人居典范企划不雅观点描画园林生态与现代建筑艺术相融人文精神跟现代都市生活相溶质量人文生活馆主题深化描画地域人文+现代建筑+景不雅观绿化+质量空间七、案名建议主推案名：浊世名城字面释意：1.“浊世：浊世风情、浊世文化可以深化说明典范人文
18、、经典社区的感染力、阻碍力。2.“名：中文中有出众的，非一般的，优越的意思。从确信程度上可提升产品的质量感。3.“城：存在特不强的气概，能表达26万方的小区范畴性。谋划企图：打造一座合胖的名城，再造一个当今的太平盛世。凶吉结论：33划，向阳东升(上吉)辅推案名：现代印象都市典范35划，平跟保守，上吉案名35划，平跟保守，上吉案名八、广告总精神履行主题:浊世文化浊世风情质量人文生活馆笼统口号：一座名城一种生活一个浊世九、履行思路在产品同质化严格跟大年夜推案量的西南区差异化的广告战略以及创新履行方法是本案成功关键所在制造合胖笼统明星楼盘制造合胖销售明星楼盘制造合胖品牌明星楼盘提高产品的市场最大年夜
19、有效占据率协助开辟商完成地盘的最低价值提升新方天在合胖地域的品牌1.终极履行目的：2.战略举动：抢推案时机夺地域客源占市场破绽定差异定位抢推案时机：西南区2004年推案最大年夜，归避市场竞争，就要注重入市时机的把持，先开盘就意味着进犯了先机。夺地域客源：可以获得地域客源的认同，就等于成功的一半，也是我们塑造西南区NO.1物业笼统的必需处理的企划举动。占市场破绽：知彼知已，方能百战百盛。躲避同质化产品的市场竞争，使用市场破绽停登时刻错位销售，存在战略性意思。定差异定位：广告企划的根起源根底那么确实是差异性，做履新异化，才能做到唯一性，才能在合胖市场脱影而出，塑造声威3.履行思路一：地域人文准确的
20、产品定位适宜的广告战略达成市场卖点，攻破市场行情完成营销目的，完成工程利润最大年夜化方天丽景现代建筑园林景不雅观4.履行思路二：提升认知接受理想创新视听市场聚焦成为合胖地域聚焦的亮点掩饰性广的不雅观点、跨越性强的主题(强化竞争弱化对手)打造现代人居都市室庐典范(导引思路产品区隔)差异化的广告战略地域行情的攻破十、履行战术组团1.原那么：主题统领的立体框架拥堵的楼市需求赫然的信息传达，伟大的市场推马上吞没在楼盘广告中。因而嘹亮的主题文字表达与震撼的立体视觉攻击是市场履行的灵魂。但楼盘市场履行是一个系统工程，其全部性、系统性跟连续性是保证质量的根底。因而在全部考虑中，我们选择主题履行系统构架方案。
21、即赫然主题统领，楼盘卖点支撑。浊世文化浊世风情居住生活的升华质量人文生活馆现代建筑、园林景不雅观、阳光房型、人文地段2.履行系统要紧内容：市场履行的要紧内容由广告鼓吹、运动促进、现场衬托三大年夜部分构成。广告鼓吹：软硬结合软性广告：包括各大年夜往事媒体的短往事跟楼盘软性鼓吹广告。硬广告：媒体宣公广告运动促进：文武双作文作：公关运动、情况运动武斗：促销运动现场衬托：促进购置1.产品笼统识不系统，包括logo、名片等系列识不方案；2.工地及户外包装，包括工地美化，道路指导户外广揭露布等附：履行系统的立体框架表现图购置现场l 使售楼处布置成为“沉默的推销员l 工地及户外包装等识不系统，衬托气氛。破费
22、者运动：使用运动促进，将沙场增加，“在小路里打歼灭战。广告：使用广告鼓吹，将楼盘卖点逐一分析，“引起剧烈的购置欲望吸引产生推力吸引产生拉力十一、产品卖点与履行不雅观点转化升值无限的地域地段黄山路的文脉外方内圆的全部方案思路现代的建筑风格绿色母体的景不雅观开辟商品牌强强工程组合多样化的产品外形阳光室内空间智能化物业装备一体划的配套中低级的建材不雅观2.卖点的不雅观点转化：生态房不雅观点：三重景不雅观的方案与理念建筑投资房不雅观点：都市近中心，地段的升值潜力层次房不雅观点：现代建筑元素、大年夜面积开间景不雅观房不雅观点：亲光、不雅观景的全景社区经典房不雅观点：适宜合胖人居适应舒展房型生活房不雅观点
23、：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套完好舒心房不雅观点：智能化装备跟贴心物管效力健康房不雅观点：景不雅观居所、生态建材十二、各阶段广告履行战略周期战略：分三期开出有节有理有序期不时刻媒体战略著名度品牌佳誉度一期2004-2005重拳还击，单方面轰炸从无到高不二期2005-2006保持频率，笼统侧重高地域NO1三期2005-2007保持频率，品牌稳定高合胖著名第一期的阶段分述预备、指导期2004.4-2004.6任务提纲：1.为开案做一些需求的任务：销售文件的预备；销售道具的预备，如销平、销海、户外看板、指导旗、横幅、报纸稿、海报、现场布置等2.指导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户
24、外据点为主来造势，构制质量个案开盘的气概。3.进展奠基开工典礼，制造卖点，给破费者带来一份等候的心情，为正式地下积压充裕的客源。4.以户外广告传达工程的主体不雅观点，塑造产品的品牌笼统。5.以楼书、海报等鼓吹材料的方案、印刷、发送，挖掘埋伏目的客户。6.现场售楼处的方案及包装。战术布置：短兵相接有层次售楼处的布置、精致样品屋、精致鼓吹材料、气宇的户外广告、吸引路过目的货色，构成对不雅欣赏客深度的打动力。企划重点：树破笼统雏形产品分析产品定位企规则位案前方案笼统指导鼓吹地下期2004.7-2004.9任务提纲：3.户外履行运动谋划、施行4.提示目的受众购置时机，保持产品地域性的独占特征，因袭NP
25、、夹报，保持媒体的出现率，如今独特行销运动，抵达销售目的。战术布置：单方面攻击战术NP报纸群众传达媒体跟户外看板、公交车、指导旗、横幅等小众传达媒体，对目的受众进展鼓吹，酝酿密语传达。同时进展一些地下的SP运动，施行炒作，制造气概，塑造产品独特笼统；企划重点：树破总体笼统地下信息媒体炒作地下信息主题运动营销人文地段不雅观点-现代建筑不雅观点的诉求绿色母体的景不雅观方案特色-样板区/样板屋不雅欣赏阳光房型-工程强强组合运动建议：【开盘酒会】【市中心唐装歌舞表演】【购房抽奖送礼运动】强销期2004.10-2004.12任务提纲：1.NP报纸、RD广播，SP行销运动、PR公关运动穿插攻击，以期矫捷抵
26、达去化；2.各要紧媒体接着做最开门见山有利的产品诉求，3.增加媒体出现率，不断的抚慰目的货色，尽快购置，制造销售的高潮。战术布置：重点攻破战术主题营销运动的进展，制造企划话题的新颖性，并保持确信的鼓吹频率。锁定目的客户，并对客户施行跟踪，使用要紧节日的差异时刻点，工期的差异进度，向客户寄发DM直邮材料，吸引客户到现场不雅欣赏，促进其购置。企划重点：树停业物笼统浊世不雅观点确实破工程进度破面竣工/构造封顶/园艺开工物业治理要紧节假日促销智能化房展会运动建议：【浊世文化节】【家居装饰名家交流会】【公益运动的冠名】接着清尾期2005.1-2005.6任务提纲：3.提示目的货色购置时机，因袭NP、户外
27、，保持媒体的出现率。4.独特行销运动，抵达销售目的。战术布置：强化攻击战术采纳夹报方法，对目的客户进展地毯搜索式投递。促销性战术为使破费者对本案有特不深化印象，并催促破费者能破即抵达现场不雅欣赏，必需在适当的时机进展SP运动，吸引大批人潮，以期制造销售顶峰；不的参加一些有针对性的房展会来累积客户。企划重点：品牌稳定口碑稳定工期进度展开商笼统联谊回馈促销清盘阶段战略表格明细阶段目的实行详细履行手段指导酝酿期完成各项销售货色之发包，施工密语传达，酝酿确破企划方案细部内容完成销售预备平破面断定现场招待中心方案广告鼓吹作业次第断定地域性布椿定点看板制造销售预备工地围墙看板重点据点户外笼统广告网站架构会
28、员分析VI系统方案完成样板房装饰地下期把持公司既有客户材料先期成交完成现场预备任务传达本案进场前销售信息，施行第一阶段强销建照恳求预告地下日期定点统计及追踪报纸广告出现排定媒体方案现场教唆牌，旗帜等张挂完成入住招待中心定点看板。DM派发报纸广告参加展会网站发布媒体发布单方面启动说明书、立体图册强销期扩大鼓吹面，开辟埋伏客源连续地下期高潮进入第二阶段强销集合把持来人来电之成交来人来电最后过滤施行销售把持进展鼓吹运动，独特报纸等媒体媒体广揭露布充分把持案情展开报纸广告杂志广告户外广告速递广告接着期阻力产品促销艰苦产品攻破第三阶段强销未成交客户分析及追踪有希望客户再过滤对竞争个案采顺势而为的机举动法
29、报纸广告销售员及客户队伍鼓吹清盘期未成交客户分析及追踪工程结案工程总结报纸广告销售反省十三、假日、工程结点广告布置1.开工典礼、构造封顶、外破面出彩等工程进展节点上邀请市、区要紧指导跟公司集团的指导出席，独特运动建议在各大年夜往事媒体发布往事性报道文章，同时结合节点运动进展硬广告的推出。结合开盘，在五一节、国庆节落临之际，参加“假日房展会或推出“国庆献礼大年夜型公关运动，并独特推出时点施行广告战略。主题：房展会、“假日回馈“国庆献礼3.3.15、5.4、中秋、老师节、圣诞节、元旦、春节在一年中的要紧节假日，媒体亮相，鼓吹工程的同时，也鼓吹了企业的品牌，可为“一箭双雕。主题：“笼统庆祝十四、媒介
30、战略及预算原那么：立体整合传达针对差异的履行需求制定专门的媒体战略针对产品履行主线大年夜型路牌、报纸、杂志、大年夜型看板、高炮等辅线电视、广播、软性鼓吹针对客层的促销履行主线现场包装、单片投递、SP运动等辅线周边地域派送、会员效力履行1媒体选择总原那么：-以合胖外地媒体为主；-以媒体的受众与本楼盘的客户群相匹配为原那么；-在成效相当或类似的条件下，使履行本钞票最低的经济原那么；媒体选择标准：-存在较高的目的受众比例；-存在较高的品牌著名度，构成品牌互补；-广告表现可承载性；-广告结果的可监控性；-公正的媒体推销价钞票媒体选择范畴：-著名媒体及存在宽敞埋伏客户群的媒体；-合胖外地地域性掩饰媒体；
31、2媒体比拟TV(电视)NP(报纸)MG(杂志)OUTDOOR户外INTER搜集DM直邮广告下风时段多，频率高。受众广泛，阻碍面广。集视、听觉于一身，结果好，阅历度高，千人本钞票低。发行周期短，频率高，时效性强。受众广泛，存在较高的抵达率，千人本钞票低。传达的信息量大年夜。印刷精致，色彩丰富，立体感触好，可信度较高。保存期长，传阅率高。受众分层次，针对性强。色彩丰富，立体感触好，存在视觉攻击力。目的集合，地域性强，单人受众频率高，抵达率高受众基数大年夜，据统计中国有网夷易近2000万。广告方法新颖，互动性强。假定设破网站，可信度较高。色彩好，针对性强，抵达率高，敏锐性强下风制感染度高，投放费用昂
32、贵，制造周期长。印刷质量较差，有效期短，传阅率低，广告篇幅受版面限制。发行周期长，时效性差，传达率较低，本钞票较高。介绍性、说明性不强，传达的信息量小。易受烦扰，受众无限。地域性差，目的群体存在不断定性。受上网条件限制，费用贵。受众无限，传阅率低3.各阶段媒体投放根起源根底那么：指导时期户外开花，笼统指导开盘时期集合兵力，急攻快打3060天强销时期保证频率，按照市场情况，变卦防范节拍留心点：媒体投放要适应房地产市场销售淡淡季的法那么。五一十一之前是购房淡季，加大年夜媒体的投放量；春节后的2-3月份、气候酷热的7-9份是购房的淡季，增加媒体的投放量。媒体投放应独特严格的营销运动。开盘前后的时期、
33、房展会、严格SP、PR运动的前后时期，适当加大年夜媒体投放量。合胖晚报新安晚报从如今来讲，由于它们的发行量跟受众面大年夜，建议作为本案的首选媒体。交通电台、音乐电台价钞票低，听众广，能以高频率的传达来提高受众对本案的见解式。安徽卫视、经济频道、电影频道、综合频道电视尽管对楼盘来讲，不是特不有开门见山结果，但对品牌的著名度提升是特不有协助的。户外广告跟教唆路牌、工地周边围墙广告在楼盘附近做教唆路牌、指导旗、横幅、在要紧交通路口、机场或车站设置看板在工地周边做大年夜型的鼓吹看板公交巴士车身广告、公交车站的灯箱广告在更多地往本案或全市性的公交线路使用户外广告的临时效应为工程营建市场效应跟地域气氛。D
34、MDirectMail入户单张价钞票低，目的市场细明晰确，鼓吹有侧重点，适宜地域性鼓吹，可与相关广告公司互相挖掘。杂志媒体合胖楼市、房展会会刊，尽管发行量小，但实效性强，目的开门见山。其他常用鼓吹道具：销售道具：模型：置于招待中心内，展示本案全部方案方案及单体或户型模型，用于现场展示结果图：表现社区方案与绿化、景不雅观方案。破面图：表现全部楼盘破面结果。房型设置图：用于销平、销海等印刷品上，理解房型情况跟面积，增加美感。楼书跟销平销海：楼书针对有望客户及已购客户开辟，展示笼统，细说产品。销平用于寄发，销海用于定点派发，也可作为现场货色。手提袋：表现案名及产品楼盘笼统，便利客户收取材料，用于现场
35、跟房展会。户外鼓吹道具：跨街横幅：在现场及周边要紧街道，便利客户寻寻。灯箱：分室内跟户外两种，置于现场售楼处内部或内部，周边要紧道路口等处。展板：现场售楼处跟展销会展板两种，进展产品细说，独特销售跟展出。指导路牌：楼盘位置图，对客户进展交通指导，设置在要紧路口处。户外看板、高炮：结果图或鼓吹口号，广而告之，设置在要紧路口处。公交车：市内要紧兴盛道路，要紧是营建市场效应跟地域气氛，提高楼盘的品牌著名度【方天丽景】2004年广告本钞票概预算广告投放比例2%广告本钞票5.75亿元*2%=1150万元2004年广告本钞票1150万元*50%=575万元阶段明细指导期地下期强销期接着清盘期总额(元)概预
36、算元116240010100001470000171000比例30.48%26.49%38.55%4.48%100%一期指导期2004.4-2004.6要紧任务：为开案做前期预备，并做一些楼盘预告的相关信息跟笼统指导。预算本钞票比例：30.48%工程内容单价元数量标准预算元POP道具户外1块一年250000售楼处顶部看板1块一年180000模型1个20000室内裱板4004个1600室内灯箱12004个4800LOGO墙1个5000横幅90010面9000指导旗250100对25000方案部分楼书302000本60000销海/销平54000份20000名片手袋等VI51000份5000媒体组合
37、合胖晚报280004次整版玄色112000新安晚报250004次整版玄色100000电视广告都市房产3个月套餐180000开盘SP90000SP50000备用50000小计1162400元一期地下期2004.7-2004.9要紧任务：靠拢人气，为销售造势预算本钞票比例：26.49%工程内容单价元数量标准预算元媒体组合合胖晚报2800010次整版玄色280000140005次半版玄色60000新安晚报250008次半版玄色200000125006次半版玄色75000电视广告1800003个月套餐180000SP4次200000DM派发35000份15000小计1010000元一期强销期2004.
38、10-2004.12要紧任务：连续地下期的气概，为销售高潮效力。预算本钞票比例：38.55%工程内容单价元数量标准预算元媒体组合合胖晚报2800015次整版玄色4200001400010次半版玄色140000新安晚报2500015次整版玄色3750001250010次半版玄色125000电视广告1800003个月套餐180000SP4次200000DM派发310000份30000小计1470000元一期接着清盘期2005.1-2005.6要紧任务：保持笼统，稳定销售，去化余房。预算本钞票比例：4.48%工程内容单价元数量标准预算媒体组合合胖晚报280004次整版玄色112000DM派发3300
39、0份9000SP运动150000小计171000元以上为2004年度一期履行之广告本钞票概算，2005年度一期履行兼二期履行之广告本钞票概算将按照2004年销售情况及广告效应调解，因而这里不做预算。十五、现场包装售楼处是销售运动的要紧现场，按照本方案在前面战略部分所设定的方案：从软硬两方面重点树破售楼处；因而，建议采纳以下方案对售楼处进展内部包装。以此比照出本案与新区其他竞争楼盘现场包装差异的气氛跟特色。主风格：以本案主题“质量人文生活馆的风格为主倾向位置选择：位置建议设在黄山路与潜山路上，应用一段时刻后，迁入会所里。功能分布：招待区：招待台、销控台模型区：总体模型、单体模型卡颈项区：假定干组
40、会谈台椅要紧建材跟装备展示外墙砖/外墙材料、门窗、内墙涂料、木地板、地砖、墙砖、洁具、厨具、吊灯、灯具声光结果演示：广告片、背景音乐、家庭智能化系统灯光方案与布置：情况照明、背景灯、吊灯、地灯、留心灯光的方案跟亮度、灯具的外型等特不恳求：A售楼处最好有大年夜面积落地玻璃，以欣赏不处的景不雅观B售楼处出口广场要有下沉式大年夜面积水景跟大年夜面积草坪，以致在内部也可设置一些水景。C样板房不要离售楼处太远，最雅不雅观样板房要通过绿化庭院样板房的树破是本案笼统质量提升的一大年夜关键。样板房的选择位置上最好朝向绿化、水景比拟好的位置，在选料方面应以上乘的材料跟独特的方案手段，来展示本案提高的“现代人居的典范人文社区的典范笼统不雅观点。可考虑在售楼处周边设置，面积不小于500平方米的，要含有确信坡度变卦的大年夜面积植被草坪，各品种型的树
