1、我国养老地产业发展思路研究建 筑 经 济CONSTRUCTION ECONOMY第 36 卷第 9 期2015 年 9 月Vol.36 No.9Sep. 2015我国养老地产业发展思路研究刘旦（江西财经大学，江西 南昌 3300407.9 文献标识码：A 文章编号：1002-851X（2015）09-0024181/jki.1002-851x.2015090243，China）Abstract：Based on main connotation and characteristic of pension real estate，the paper analyzes the developmen
2、t opportunity of pension real estate in China. Then，introduces development pattern and advanced experience of Pension estate in Japan and America，on this basis，provides development ideas for Chinese pension real estate enterprises from customer positioning，product strategy，pro?t model，value chain co
3、nstruction.Keywords：pension real estate；development ideas；product strategy；mode construction近年来，随着传统的单一住宅开发模式面临经营困境，养老地产已经成为众多房地产企业转型发展的新方向。但是，目前我国针对养老地产的实践，还停留在探索阶段，还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。因此，探讨适合中国国情和市场需求的养老地产企业商业模式，具有重大的现实意义。1 养老地产内涵养老地产是基于适老化而拓展出的新兴地产业态，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、
4、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，拉动内需，进而形成新的经济增长点。养老地产的内涵主要体现在以下三个方面。1.1 盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保障型养老在土地供应，资金来源，养老体系上有很大区别。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理
5、团队；商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长，同时还表现在运营难度大，租售方式比普通商铺更为复杂；住宅属性表现在养老地产接近于高端住宅产品，但标准更高，功能更全，需要配套大量的设施和精良设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高。1.2 管理模式更强调战略协作、强强联合从养老地产产业链来看，养老地产是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业，具体而言，养老地产产作者简介：刘旦，男，生于 1978年，江西九江人，博士，副教授，研究方向：房地产经济。收稿日期：2015-04第 36 卷 第 9 期 25业链可以划分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；
6、配套产业，如专业家具/专业设备、人员培训/劳务派遣、老年护理品和康复器械、老年食品和老年服饰、老年娱乐和老年旅游、老年求知；衍生产业，如老年理财/储蓄投资、老年融资/倒按揭、老年保险/寿险和护理保险、老年咨询/婚介、心理、法律咨询等。从各产业的重要性来看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力，包括环境、医疗、教育、服务、规模等。因此，相对于传统地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资
7、金的能力以及后期运营管理的能力等，需要开发商通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径更强调优势互补，合作开发。1.3 功能配置更强调养老配套服务作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务的提供商。养老地产做为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端；在产品物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施；从产业属性来看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系；从开发主体来看，养老服务的提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费，房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要
8、是产权销售和房屋出租。2 我国养老地产发展机遇2.1 宏观环境2.1.1 居家养老将成为未来养老的社会主流中国已快速进入老龄社会，且进入老龄化到深度老龄化的周期远短于其他国家。中国社科院发布的2014.9%。根据全国老龄委办公室预计，到 2050年，我国老年人口将达到4 亿，即每三个人中就有一个是老年人， “4555 岁的社会中坚力量将进入老年，他们有较高的收入及教育水平，将成为养老地产主要客户。2.1.3 养老服务业发展的政策支撑体系初步形成随着人口红利逐渐消减以及中国经济进入新常态，养老地产等准公共产品很大程度要依靠市场介入，政府会给民间资本提供大量的发展空间。同时，各地政府在养老地产规划
9、布局、土地供应、税费优惠、社会保险、财政补贴、资质规范、培训教育、配套支持等方面也出台了具体扶持政策。虽然政府对于养老地产在土地出让、银行贷款、税费优惠等方面的政策尚未细化落实，但养老地产政策倾斜明显强于普通住宅，随着人口老龄化进程加快，政府对养老地产的政策扶持将成为必然。2.2 行业现状2.2.1 产业起步发展，尚处于幼稚期我国的养老问题近几年为社会所关注，但养老地产还处于幼稚期，缺少标准与体系。目前国内养老机构多为政府和社会投办的养老院，与社会养老需求仍有较大差距。数据显示，目前我国共有各类养老机构 38060个，床位 266.2万张，收养各类人员 210.9万人。养老床位总数仅占全国老年人口的 1.59%，不仅低于发达国家 5%至 7%的比例，也低于一些发展中国家 2%至 3%的水平。另外，由于养老机构服务差、专业化程度不高等原因，导致多数养老院存在一定的资源空置浪费，老年产品和服务市场缺口巨大。2.2.2 行业集中度低，市场竞争力度不大由于养老地产市场空间巨大，诸多企业都试图转型进入。据不完全统计，200 多家企业已进入或计划进入养老地产行业，养老地产的投资未来有着广阔的市场。按照经济学规律，现实市场需求取决于人口、购买力、购买意向三个要素，从人口数量来看，我国是世界老年人口最多的国家；从购买力来看，根据国家有关部门的调查和分析预测，目前我国退休劳动者一生的积蓄总和
