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《银行零售贷款业务基础知识》 基础知识 序 与对公司客户的批发业务相对，商业银行将在经营中按客户对象划分出的专门为消费者个人或小型企业提供的服务和产品称为个人金融业务或零售银行业务。第二次世界大战后，在商品经济的大背景下，商业银行之间的竞争持续加剧，而公司业务产品高度同质化的特点成为商业银行进展的一大瓶颈。因此，商业银行从过去重点进展批发业务，逐步转变为进展零售业务，且其产品持续创新。现在的商业银行个人金融业务范畴已由最初以个人信贷为主逐步拓展到包括银行卡、个人消费信贷、投资理财等多 个领域。而零售贷款业务作为个人金融业务的一个关键产品，是银行利润 的重要来源。 我行零售贷款业务尽管起步较晚，然而在总行的大力支持和各级个人 金融部门的不懈努力下，近年来进展迅速，同时取得了一定的成绩。 1999 年，省行成立消费信贷科。 2000 年，总行提出“大公司大零售”口号，要 求大力进展消费信贷业务，努力实现消费信贷业务跨过式倍增进展。 2000- 2006 年，我行零售贷款规模实现逐年大幅递增， 由 1999 年末的 8 亿元增长 至 2006 年 6 月末的 438 亿元 (不含公积金贷款 )，在全国中行系统中规模排名第三，仅次于上海市分行和广东省分行， 2006 年 6 月当年新增 56.6 亿元，仅次于浙江省分行排名第二。 2006 年 6 月，江苏省中行零售贷款的同业市场占比达 23.41％，仅次于工行列第二位。 然而同时，我们应该清醒地意识到，随着经济持续进展和改革开放持续深入，零售贷款业务的客户需求正在发生庞大变化，同业竞争日趋猛烈，我行的零售贷款业务在人员素养、产品营销、结构调整、风险治理等方面存在的咨询题越来越突出。为了更好地推动我行的零售贷款业务的进展， 省行个人金融部特组织编写了 《零售贷款业务基础知识》 ，期望通过该手册，能为全辖零售贷款业务人员提供一份较为完整的个人贷款业务操作指引， 提升我省客户经理人员队伍的整体素养，并有效协助全员营销活动的顺利开展，为我行“理想之家”个人综合贷款服务品牌开创更美好的改日。 目 录 “理想之家”介绍 -------------------------------------------------------------- 第 4 页 1、住房类 一手住房按揭贷款 -------------------------------------------------------------- 第 7 页 二手住房按揭贷款 -------------------------------------------------------------- 第 18 页 “易居宝” ----------------------------------------------------------------------- 第 27 页 “安居宝” ----------------------------------------------------------------------- 第 32 页 车位贷款 -------------------------------------------------------------------------- 第 36 页 固定利率个人住房贷款 ---------------------------------------------------------- 第 38 页 2、汽车类 个人汽车消费贷款 -------------------------------------------------------------- 第 49 页 3、助学类 出国留学贷款证明业务-------------------------------------------------------- 第 56 页 出国留学贷款 -------------------------------------------------------------------- 第 60 页 商业性助学贷款 ----------------------------------------------------------------- 第 62 页 国家助学贷款 -------------------------------------------------------------------- 第 67 页 4、投资经营类 个人投资经营贷款 -------------------------------------------------------------- 第 69 页 个人商业用房贷款 -------------------------------------------------------------- 第 81 页 个人营运类车辆贷款 ----------------------------------------------------------- 第 90 页 5、质押类 个人存单质押贷款 ------------------------------------------------------------- 第 97 页 6、综合类 个人信用循环贷款额度------------------------------------------------------ 第 104 页 个人抵（质）押循环贷款额度--------------------------------------------- 第 111 页 房屋“融资宝” --------------------------------------------------------------- 第 122 页 7、 CCAS 操作 第 128 页 “理想之家”简介 一、“理想之家”直客式营销服务模式的要紧内容 消费信贷“理想之家”直客式营销服务模式是指中国银行以自有网点（包括物理网点中的信贷产品窗口及理财中心等） 、自身营销队伍为主渠道，以现有的或潜在的目标客户资源为基础，直截了当面向客户销售和提供住房贷款、汽车贷款、投资经营贷款等各类消费信贷产品和服务，全方位了解客户需求，调查和把握客户第一手资料，主动选择客户，跟踪治理目标客户信息，培养和进展长期、优质客户并进行客户关系治理的直截了当营销模式。事实上质是银行在提供信贷资金产品的销售及服务过程中承担“主动发起人”的责任，强调充分发挥银行在贷前、贷中及贷后的治理和服务客户职责。 “理想之家”品牌服务模式将重点进展以网点、理财中心、定向直销、网上申请为主的四种渠道，充分利用我行现有网点及客户资源，主动倡导网点“直客式”营销服务模式。但不管通过哪种销售渠道，我行的客户经理必须同客户直截了当建立联系，收集并核实有关信息，面签有关法律文件，以保证贷款的真实性，同时，开展交叉销售，提供增值服务，培养和进展长期的忠诚客户。 按照“理想之家”品牌服务模式的要求，网点实现对各类消费信贷产品和服务的直截了当销售，必须调整机构，建立营销服务团队，量化鼓舞约束机制，完善有关规章制度，规范和整合包括受理客户咨询、引导客户需求、处理贷款申请、落实放款条件、执行放款操作、贷后业务治理及提供售后服务等环节在内的业务流程，落实风险操纵措施。 在推广“理想之家”品牌服务过程中，必须改变与合作方的传统合作模式，扩展合作方甄选范畴，建立科学合理的准入退出机制，强化对合作 方的主动治理，进一步加大双方合作关系，实现银企合作的“双赢” ， 逐步确立“理想之家”品牌服务模式的市场主导地位。 二、推广“理想之家”直客式营销服务模式的意义“理想之家”是我行“直客式”营销服务模式的专属品牌 ,能便于客户 识不和认知，区不于中国银行其他消费信贷产品和同业对手的有关产品 ,有利于巩固中国银行消费信贷业务品牌形象。通过推广“直客式”营销服务 模式，消费信贷业务由银行承担“主动发起人”的责任，以网点、理财中 心和自身营销团队为主渠道，通过对单一客户风险的分析，操纵和分散业 务风险，同时，通过提供“一站式”增值服务及其他延伸服务，吸引客户、 选择客户、培养客户，与目标客户建立长期稳固的关系，改进和提升银行 自身的服务水平，打造中国银行在消费信贷业务领域的核心竞争力，确立 中国银行在有关消费产业链中的主导地位，为取得下一时期市场竞争优势 奠定基础。 1、“直客式”营销是以科学进展观为理论基础的，是科学合理的营销服务理念，兼顾速度、质量、效益和风险操纵的平稳。过去的几年，中国银行消费信贷业务取得了长足的进展，住房按揭贷款及汽车信贷业务实现了每年超常规的业务倍增，而科学进展观要求我们注重业务增长的质量和效益，不能将进展简单地等同于规模的增长，更不能让片面追求规模增长 的经营思想取代“建立和经营客户关系”这一营销原则。 “直客式”营销能利用银行自身资源主动接触、了解和跟踪服务客户，为目标客户制造价值，以猎取利润，同时实现风险分散化，使消费信贷业务风险关注重点由项目 风险向借款人风险转变，注重操纵单一借款人主体的信用风险，符合消费贷款健康、有序进展的需要。 2、“直客式”营销能提升服务质量和产品议价能力，从而提升收益，降低风险，符合全行进展战略的要求。 “直客式”营销能把握客户的第一手资料，从而可通过对客户财宝及需求的研究，界定目标客户，开发及提供对路的产品或产品组合，实施交叉销售，实行差异化定价和服务，建立和巩固客户关系，提升客户忠诚度，提升授信质量，增加贷款收益。 3、“直客式”营销能克服目前体制和机制上存在的弊端，改变粗放式的进展模式，是应对市场变化和竞争的前瞻性举措，具体表现为： （ 1）改变过去过度依靠开发商、 经销商、保险公司等中介机构的担保，忽视对交易真实性和借款人资信情形的调查的局限，有效防范假按揭、假 车贷。 （ 2）改变过度依靠外部销售渠道，忽视银行自身营销网络的局面。 4、推行“直客式”营销模式有利于培养和壮大自身的营销队伍，能利用现有的人力资源建立庞大的销售网络，实现交叉销售，提升客户忠诚度；同时也能适应业务扁平化的需要，增强网点销售的功能。 三、“理想之家”产品简介 为全方位满足客户的资金需求，中国银行推出了灵活、便利的“理想之家”个人贷款系列产品，针对不同人一辈子时期、不同投资需求，推出了不同的产品组合： 住房类产品：一手住房按揭贷款、二手住房按揭贷款、住房公积金贷款、“易居宝”、“安居宝”、车位贷款 汽车类产品：汽车消费贷款 教育类产品：出国留学贷款证明业务、出国留学贷款、商业性助学贷款、国家助学贷款 经营类产品：个人投资性经营贷款（周转 /项目）、商业用房贷款、营运类车辆贷款 质押类产品：个人存折（单） /凭证式国债质押贷款、个人保单质押贷款、个人汇聚宝质押贷款 综合类产品：个人信用循环贷款额度、个人抵（质）押循环贷款额度、房屋“融资宝” 个人一手住房贷款 个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住 房的商业性贷款；本方法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机 构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。 商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿 还”的原则。借贷双方应依法签订有关合同。 一、贷款对象与条件 （一）个人一手住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。 （二）申请个人一手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件： 1、在中国境内具有常住户口或有效居留身份； 2、具有稳固的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 3、差不多签署购买住房的合同或协议； 4、必须支付不低于所购住房全部价款 30％以上的首期购房款 (建筑面 积 90 平方米以下住房的首付不低于 20％)； 5、提供经贷款人认可的有效担保； 6、贷款人规定的其他条件。 二、贷款币种、限额、期限与利率 （一）贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借 款人应具有外汇还款来源。 （二）贷款成数：一手个人住房贷款的最高成数不得超过所购住房价 值或评估价值的 70％（建筑面积 90 平方米以下住房贷款的最高成数可达到80％），单笔贷款的成数需按照借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。 （三）贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过 30 年，外币个人住房贷款最长期限不超过 8 年。 （四）贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，可在人民银行规定的范畴内进行浮动。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年（半年）度利率。 三、贷款申请 申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料： 1、借款申请书； 2、具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其它 有效居留证件）、婚姻状况证明； 3、贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税 证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件或复印件） ； 4、借款人在中国银行开立的活期存款账户、中银长城卡； 5、与开发商签署的购房合同、协议或其他有效文件； 6、开发商出具的购房首期款项差不多支付的书面证明。 7、开发商证明借款人所购期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金 融监管机构的有关规定）的建设和销售文件资料（项目与贷款人有按揭合 作协议的除外）； 8、购买期房的，需开发商或中国银行认可的担保公司提供全程或时期 性连带责任保证； 9、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。 四、贷款初审 业务经办机构受理借款人的住房贷款申请后，应按照个人住房贷款审 批标准和信贷规则对借款人及其提供的资料进行认真调查核实，对授信进 行初步分析。 （一）借款申请人资格审查 借款申请人必须为具有完全民事行为能力、在中国境内具有常住户口 或有效居留身份、信用良好的自然人。 1、要紧审查借款申请人是否提供了身份证明材料，包括身份证件、户 口薄（其中异地居民原则上还要提供在本地的暂住证） ，关于港澳台人士应 提供身份证件和港澳台往来通行证或台胞证、户口薄，外籍人士应提供护 照和在华居住证明。 2、通过有关证件审查借款申请人是否年满 18 周岁，是否具有完全民事行为能力，同时审查借款申请人年龄加贷款期限是否超过我行规定，男 性借款申请人借款年限加年龄不得大于 65 岁，女性借款申请人借款年限加 年龄不得大于 60 岁。 3、通过查询历史贷款和个人信用报告来审查借款申请人的信用情形， 来判定借款申请人的还款意愿。关于有逾期记录的则分不同情形来分析， （ 1）借款申请人信用报告显示个人信用卡有透支记录的，则按照其透支金额、期限等情形来判定其透支属于正常透支还恶意透支，非专门明显属于恶意透支的，可视为正常。 （2）借款申请人信用报告显示借款申请人在金融机构有贷款记录，曾显现过逾期但现在还款正常而且最高逾期期限不超过 3 个月的，则讲明借款申请人有过不良信用记录，但还款意愿尚可，风险相对较小。（3）借款申请人信用报告显示借款申请人在金融机构有贷款 记录，经常显现逾期还款情形，而且最高逾期期限超过 3 个月，则讲明借 款申请人信用记录不佳，还款意愿较差，以后存在较大的违约风险。 （二）借款申请人的还款能力审查 借款申请人必须具有稳固的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款 本息的能力。 1、借款申请人（共同还款人）必须提供夫妻双方的收入证明材料，关 于我行客户分层中前三类（钻石类、铂金类、黄金类）的客户，只要提供 收入证明即可，关于鼓舞类、一样类除提供收入证明外，视其工作的稳固 性，原则上月收入在 8000 元以上的需要提供其它辅助材料，如税单、近期 连续三个月的工资单、代发工资的银行卡对帐单及代发工资的活期存折流 水等，关于限制类的客户原则上不提供贷款。 2、按照借款人的收入证明材料及借款人所从事的职业及所属行业、学 历、年龄等来分析借款有收入的稳固性，关于行政事业单位的正式职员、 执业医师、执业律师、执业注册会计师、教师、高级专业技术人员、国有 大中型企业及国内外知名企业的中高层治理人员等收入具有较高的稳固 性，而个体工商户、私营小企业主、自由职业者等以后收入则有较大的不 确定性。一样情形下学历较高的以后预期收入则高于学历较低者， 年龄在 3 0-45 岁之间的人收入相对稳固、预期有上升空间。 3、分析借款申请人家庭收入的稳固性，对借款申请人的家庭收入、支 出（含债务支出、日常生活支出）进行分析，关于借款人家庭目前还有固 定债务支出的要合并本笔贷款一起运算其月供比，同时还要关注借款人需 供给人数。 4、分析借款申请人的还款能力，按照借款申请人月还款金额测算其月 还款额占家庭收入的比例，借款申请人月还款金额原则上不超过家庭收入 的 50%，月所有债务支出总额不超过家庭总收入的 55%关于家庭月收入较 高的（月收入超过 10000 元）可适当放宽标准，但最高不超过 70%。在运 算借款申请人家庭收入时，除借款申请人家庭成员的工作收入外，还需要 考虑借款申请人家庭成员的其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、资产 变现收入等。关于借款申请人收入较低、月还款金额尽管未超过家庭收入 的 50%，但除债务支出后用于日常生活支出的低于当地人均最低生活标准的原则上不应发放贷款。 （三）借款用途审查。 贷款必须用于购买已取得商品房销（预）售许可证进行销售的住房， 贷款资金原则上应转入房屋销售商的资金帐户。 借款人必须提供商品房销售合同文本正本，客户经理在审核后扫描上传（无需全部扫描上传，只需扫描包括合同编号、买卖双方名称、项目建设销售依据、房屋座落，房号、面积、总价、支付方式及双方签字盖章的页面）。 按照房屋销售合同审核录入的交易信息的准确性，对交易信息，要核对其项目名称、房号、面积和房屋销售合同记载的是否一致，同时应按照当地的市场情形审查合同是否差不多房管部门鉴证或备案登记。 按照房屋销售合同，审查楼盘是否通过准入，结合贷款申请信息，分 析贷款成数是否合规，是否超过楼盘准入批复的单贷款最高成数规定。 关于所购房屋价格是否适中原则上以发起行认定为准，对价格专门的 可按照当地的房地产信息进行判定或提请尽职审查人员进行调查。 按照借款申请人的个人信息，判定借款申请人与房地产开发企业是否存在关联关系，关于房地产开发企业内部职员、承建该楼盘的建筑企业职员或开发商关联企业的职员购买参与开发、建设的楼盘申请住房按揭贷款要严格审查，判定其是否可能存在虚假按揭可能，关于存在虚假按揭嫌疑的不得发放住房按揭贷款。 （四）担保条件审查 住房按揭贷款原则上应以所购房屋抵押担保，专门情形下可采纳其它 资产抵押或质押，以所购房屋抵押的，抵押率最高不超过 80%，需办理抵押（预）登记手续，关于所购房屋为期房的还应由房地产开发商提供期 （全程）保证担保，关于借款申请人收入较低、所购房屋面积较小、以后处置 抵押物可能存在一定司法障碍的还需视具体情形要求提供第三自然人连带责任保证担保。以其它房产抵押的需由我行认可的资产评估机构进行估价，抵押率不超过抵押物价值的 70%，以相同期限的银行存单和凭证式同债质押的质押率不超过质押物价值的 90%，以其它资产抵（质）押的，抵（质）押需视抵（质）押物价值及具体情形从严确定。 （六）客户经理对贷款材料进行初审后，将符合我行贷款条件的申请 材料通过 CCAS 系统发起贷款业务。 影像资料 客户分层 钻石类 白 金类 \ 黄金类  所需差不多资料 指定扫描文件夹 材料 /扫描要求 借款人 (共有权人 ) 身份证件 使用身份证模式 及配偶身份证 借款人 (共有权人 )及配偶户 户口本 口薄或户籍证明 如户口簿载明夫妻关系可不 借款人 (共有权人 )婚姻证明 婚姻证明 提供 借款人及配偶收入证明 还款来源证明 借款申请表 借款申请表 借款人及配偶个人征信报 借款人情形调查 告 * 客户分层认定表 借款人情形调查 执行优待政策须提供 应包括合同编号、买卖双方名 称、项目建设销售依据、房屋 购房合同 贷款用途证明 座落，房号、面积、总价、支 付方式及双方签字盖章的页面 首付款收据 首付款证明 客户分层 所需差不多资料 指定扫描文件夹 材料 / 扫描要求 借款人 ( 共有权人 ) 及配 身份证件 使用身份证模式 偶身份证 鼓舞类 / 一 借款人 ( 共有权人 ) 及配偶 样类 户口薄 户口本 借款人 ( 共有权人 ) 婚姻证 婚姻证明 明 借款人及配偶收入证明 还款来源证明 收入证明辅助材料（税单、 自雇人士月收入在 8000 元以 银行对帐单、 个人帐户历史 还款来源证明 上需提供 交易记录等） * 借款申请表 借款申请表 个人征信报告 （借款人及配 借款人情形调查 偶）、如提供共同还款人 / 保 （保证人、共同还 证人还应提供共同还款人 / 款人等材料归担 保证人的身份证、户口本、 保人材料文件夹） 收入证明、个人征信报告 客户分层认定表  借款人情形调查  使用优待政策必须提供应包括合同编号、买卖双方名称、项目建设销售依据、房屋 购房合同  贷款用途证明 座落，房号、面积、总价、支 付方式及双方签字盖章的页面 首付款收据  首付款证明 CCAS 录入信息 页面名称 录入要素 具体要求 如所购房屋物业状态为期房或现房未确权且无自然 人保证应选择“其它” ，录入“由某某开发商提供期 第二担保方式 间/ 全程担保”。如提供自然人保证则应选择“自然人 保证”。 借款人信息 关于一样的个体工商户，私营小个业主等不应选择 职业 “高级治理者” 请慎重选择“理财客户” ，如选择理财客户则必须在 客户特点 影像资料中提供相应的 VIP 证明。 供给人数 除借款人以外的家庭人口 家庭其它成员月 如填写其它成员收入，则必须在影像资料中提供有关 家庭信息 收入 的收入证明 交易信息 贷款申请信息 联名客户 担保信息一 放款前提条件  借款人家庭存在其它债务，则必须在本栏中填写其家 每月支出合计 庭负债的每月支出数额 必须准确选择，如选择“现房已确权”则放款前提将 要求取得抵押登记证明 （他项权证），如选择 “期房”、 物业状态 “现房未确权” ，一样要求提供开发商期间（全程） 担保。 与购房合同中的净房价一致（省行准入认可的价格构 购房总价 成除外） 评估价 必须与购房总价一致 首付款 按实际首付款金额录入 贷款期限超过 12 个月的利率调整周期必须选择 “ 12”， 利率调整周期 贷款期限在 12 个月以内的则选择“ 0” 还款方式 必须与借款申请表一致 还款宽限期 0 如为对日还款则选择“不变更还款日” ，如为固定日 还款日类型 期还款则选择“变更还款日” 收款人 / 收款人帐 一样会从项目信息中自动猎取，但如项目为虚拟的则 号 必须输入准确的收款人及收款帐号 在房屋销售合同中注明为共有人的， 应该在联名客户中录入， 同时借款人 配偶必须作为联名客户录入 住房按揭贷款中抵押物原则上必须是所购房屋， 应注意保持抵押物信息与 交易信息一致 按该笔贷款可落实的放款前提条件进行如实选择 3、客户经理应调查讲明事项 注：撰写调查报告或在其他事项讲明中进行逐项讲明 序号 应调查讲明事项 要求 借款申请人及有关人员身份证、户口 客户经理在调查的基础上对有关资料上记 1 薄、婚姻证明记载的有关信息不一致 载的是否是同一人作出明确的讲明 必须明确讲明房地产开发商是否提供期 （全 2 第二担保信息选择“自然人保证” 程）保证担保 必须讲明住房公积金贷款金额、 期限及月还 3 住房公积金组合贷款 款额 必须对尾款的金额、 付款方式、 付款日期作 4 首付款收据加贷款金额小于购房总价 出讲明 必须对房价中所包含的阁楼、 车库、物业修 5 房屋销售合同中的房价非净房价 理基金等明细价格作出讲明 房价高于周边类似物业价格或同一楼 6 讲明房价高的缘故盘相似位置房产均格 必须在详细调查的基础上对逾期还款的缘 7 个人信用报告中有贷款逾期记录 故作出讲明并讲明 客户经理应在详细调查借款人的购房动机 8 借款人一人同时购买多套住房 及还款来源并作出讲明 客户经理应调查借款人的实际经营、 收入情 个体工商户或自由职业者难以提供收 9 形，对借款人的经营规模、营利情形、预期入证明佐证 收入及稳固性作出判定讲明 借款人还款来源除工作收入外还依靠 客户经理应对其它收入的来源的真实性、 合 10 其它收入， 如房屋租赁收入、 投资收入、 理性作出明确讲明 容易变现的资产等 （四）个人一手房贷款经业务经办机构发起后 ,报消费信贷中心 ,由审批 经理审批。对不符合条件的借款申请退回业务经办机构。 （五）贷款经审批同意后，业务经办机构应及时通知借款人和担保人 签署《借款合同》与《抵押合同》 、《质押合同》或《保证合同》 ，填写借款 借据、抵（质）押登记等申请表，缴付有关费用。合同中应约定贷款种类、 贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方 认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，消费信贷中心应出具不批准 贷款的意见，由业务经办机构向借款人讲明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。 五、贷款担保 个人一手住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、其它贷款人认可的担保方式。借贷双方可按照具体情形协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如同意两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示舍弃其抗辩权。 （一）抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。抵押物第一应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次能够用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其它依法能够抵押的财产（不包括动产抵押）。 1、以房屋设定抵押权的 （1）以期房抵押的，建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的有关规定，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由贷款人认可的单位或自然人提供担保，或采纳借款人信用担保，待该期房竣工交付使用后持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。 （2）以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得房屋他项权证明文件或其他有关权益证明。 2、以土地使用权设置抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订 后 15 日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地治理部门申请抵押登记，以取得《土地他项权益证明书》 。 3、抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出 具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权 人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置， 应保证抵押物的安全、完整，并随时同意抵押权人的监督检查。 4、抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文 件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。 5、以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之 日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。 （二）以质押方式申请贷款的，质押方式能够是动产质押或权益质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权益质押的，质物一样为银 行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和 AAA 级企业债券等，股票暂不同意质押。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人 民共和国担保法》的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。 对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权益凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿缺失。 质押期间 ,出质人未经质权人同意 ,不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，能够选择以下处理方式： 1、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单连续 用于质押； 2、借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。 （三）用于抵 (质)押的财产 ,需要估价的 ,能够由贷款行进行评估， 也 可托付贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵 押率不得超过抵押物价值的 80％，以其它房产抵押的，抵押率不得超过 7 0％；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物 价值的 90％；以其它有价证券质押（暂不同意股票质押）的，质押率需视 质物价值从严确定质押率。 （四）以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可同意的第三方 连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效 担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。 1、采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任 的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续， 未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。 2、保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款 行开立保证金帐户，如贷款显现违约 ,贷款人有权直截了当从保证金帐户上 扣款偿还应还款部分 ,保证金应在规定时刻内及时补足。 保证人是自然人的， 应当有稳固的经济来源，具有足够的代偿能力，不从事冒险行业和高风险 活动。 3、保证期间应连续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同 变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。 六、贷款保险 以房产作为抵押的，借款人原则上需在合同签订前向贷款人认可的保 险公司为抵押物办理房屋保险 , 并将保险单项下因保险事件发生而对保险 人享有的保险金权益转让给贷款人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。 抵押期内，投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。在保 险期内，如发生保险责任范畴以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全 部责任。 七、贷款发放 1、借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括财产共有 人）、保证人及其它有关当事人在约定的时刻与贷款银行签订有关法律合同 和办理用款手续，并开立贷款帐户。 2、贷款发放。在《抵押合同》 、《质押合同》或《保证合同》生效后， 贷款人应按《借款合同》约定直截了当划至借款人指定购买住房的开发商 或售房单位的专用帐户。