1、麻栗坡县商业网点规划 文 本 第一章 总 则 第一条 规划背景 当今世界已经进入“服务经济”时代，以商贸等为核心的现代服务业正在成为国民经济发展的先导产业。为了发展地区经济，满足日益增长的城市居民的生活消费、生产服务需求，大量的县级城市正在掀起商业网点规划的高潮。 然而商品市场的发展呈现出明显的自发性和盲目性，为保证城市经济社会健康、有序的持续发展，增强竞争力，麻栗坡县商业网点的规划就显得十分重要和迫在眉睫。 第二条 规划依据 （一） 中华人民共和国城乡规划法 （二） 商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知 （商建发200418 号） （三） 麻栗坡县土地利用总体规划 （四） 各乡
2、镇土地利用总体规划 （五） 城市商业网点规划编制规范 （六）原国家经济贸易委员会文件关于城市商业网点规划工作的指导意见 （国经贸易2001789 号） （七） 城市居住区规划设计规范 （八） 城市防洪工程设计规范 （CJJ5092） （九） 城市消防规划规范 （征求意见稿） （十） 麻栗坡县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （十一） 麻栗坡县 2008 年2015 年商品市场建设发展规划 （县经济商务局） （十二） 麻栗坡县城控制性详细规划 （十三） 麻栗坡县各乡集镇总体规划 第三条 规划指导思想 认真贯彻落实科学发展观，根据国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要的要求，以加快建设现代商
3、业体系为发展目标，以满足市场需求和提高人民生活水平为出发点，立足于提高城市辐射功能，着眼于提升城市形象和品位，以优化商品市场布局、调整市场结构为主线，突出商业特色，逐步建立与经济社会发展和对外开放水平相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业体系。 第四条 规划原则 （一）与城市规划相结合的原则； （二）以城市生态环境保护相结合的原则； （三）坚持实事求是，与当地经济协调发展的原则； （四）以人为本和利民便民的原则； （五）与结构调整和布局优化相结合的原则； （六）专业市场与社区服务相结合的原则 （七）坚持 “大” 、 “小”和谐共生的原则； （八）规划的调控功能与市场机制的基础
4、作用相结合的原则。 第五条 规划内容 麻栗坡县商业网点规划，包括麻栗坡县域商业体系规划；县城商业各业态发展规划，各业态主要包括大中型超市、购物中心、百货店、专业店、专卖店、便利店等零售业态及餐饮点、酒店的规划布局。本规划还包含商业街、专业市场、批发市场、物流基地和社区商业服务网点设施的规划。 第六条 规划期限 本规划期限为 2008 年2020 年，其中：近期 2008 年2015 年，远期 2016 年2020 年。第七条 规划范围 本次规划范围主要针对麻栗坡县行政区域界定的城区范围，包括“一中心，两组团” 。一中心，即县城中心城区；两组团，即城北组团、莱溪组团。 规划建设总用地 278.0
5、 公顷，规划末期总人口 3.7 万人。按控规确定的人均商业用地 9.27平方米/人计算，到 2020 年县城商业总用地控制在 34.3 公顷。 第八条 规划目标 近期目标：到 2015 年全县社会消费品零售总额将达到 76634 万元，年均递增 18%，人均拥有零售商业网点面积达到 0.91.0 平方米。 远期目标：到 2020 年全县社会消费品零售总额将达到 160958 万元，年均递增 16%，人均拥有零售商业网点面积达到 1.8 平方米。到 2020 年零售商业网点总面积为 6.66 万平方米。 第九条 商业发展定位 麻栗坡商业发展的整体定位为：“文山州边贸、旅游服务中心城镇；辐射东南亚
6、的商贸物流中心。 ” 第二章 规划控制指标和标准 第十条 县级商业中心基本设置商品零售业态 原则上设置一处购物中心，面积 10000m2 以上；中型综合超市、百货店、电器城 1-2 处及中小型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于 3 万平方米；其核心商业街长度一般在400 米以上，或商业聚集在不少于 5 公顷的区域范围内。同时配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通信等网点。 第十一条 组团级商业中心基本设置商品零售业态 组团级商业中心为城北商业区和莱溪商业区。原则上设置中型综合超市 12 处，以及专卖店、专业店等，基本商业面积 1.5 万平方米；商业街长度一般在 250 米以上，
7、或商业聚集在不少于 3 公顷的区域范围内；同时配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通信等网点。 第十二条 社区商业服务设施的基本控制指标 （一）每个社区拥有商业服务设施不低于 5000 平方米，每千人拥有社区商业服务设施为1000-5000 平方米。 （二）超市。营业面积控制在 5001000 平方米，居民步行 10 分钟左右可到达，满足其日常生活的各种商业需求。原则上以 1 万人或 0.5 公里服务半径设置 1 处。 （三）便利店。原则上按照 500 米的服务半径或 3000 服务人口设置 1 处，营业面积控制在200 平方米左右。在大型综合超市和中型超市的服务半径内，原则上不
8、再另行设置便利店。（四）农贸市场。按照 8001000 米左右的服务半径设置 1 处，服务人口一般为 1 万人。 第十三条 大中型商业零售网点基本控制指标 （一）中型综合超市。800 米的服务半径设置 1 处，服务人口 12 万人。 （二）小型专业店。同业种的小型专业店服务半径不少于 500 米。 （三）仓储式超市。主要规划在交通便利的城乡结合部区域。 （四）百货店。主要规划在综合商业街或购物中心内。 新建和改建的中小型商业零售商品市场，原则上采取单体设计、单体建设；中型超市、仓储式超市的营业层原则上不得超过 2 层；百货店原则上不得超过 5 层；建筑密度不大于 50%，绿化率不小于 30%。
9、停车场按 0.61.0 车位/100 平方米建筑面积设置；同时引导建设以地下停车为主的配套设施。 （五）中小型专业批发市场在城市中心地带原则上不再新建；物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，要结合城市规划改造逐步调整出城市中心，重点在城北和城南方向进行规划布局。重点以发展林、矿产品、农副产品等门类的专业批发市场。 （六）商业街长在 300 米以上，商业店面 30 家以上；功能设施较为齐全，行业聚集度较高，特色鲜明。 第十四条 乡集镇商业零售网点基本控制指标 完善调整零售业态结构。乡集镇所在地实施“三个一”工程，即一个综合农贸市场、一个购物区、一条商业街；在有条件的村庄设置一个
10、集贸市场。以镇、村农家店为基础，建设完善农村商业网点网络。基本配置应为村民生活和生产所需的商业服务行业。 第三章 商业网点现状情况分析 第十五条 现状商业业态分析 1、城市商业中心地位不突出，缺乏导向性。县城商业主要集中在沿河街一片及沿玉尔贝路沿线设置，多为沿街商铺，是多年形成有路就建商店的累积，档次低、规模小。而且缺乏相应配套设施，车辆乱停乱放，影响市容及城市道路交通。 2、社区商业中心严重缺乏，由于历史的原因，老城区更显突出，居民生活极为不便，新的居住区存在社区商业网点少，形不成规模，配套不完善，服务半径不合理的问题。 3、农贸市场分布不合理，整个县城仅一个农贸市场，居民生活不便。老街区沿
11、路自发形成市场，无统一管理，秩序混乱，影响交通及居民正常生活。 4、无特色商业街，现状商业街均属沿路自发形成，不成系统，且功能杂乱。既不方便居民生活，又影响市容市貌环境卫生，干扰城市交通，给城市管理工作带来大量的负担。 5、现状服装交易市场发展水平较低，显得缺乏生机。 6、无其他大型商品交易市场。 7、麻栗坡宾馆酒店较少，且多处于低档次接待水平，为更好的为边贸、旅游业服务，需增设一定档次水平的酒店。 8、零售业经营内容雷同，缺乏当地特色。 9、全县与越南的边境贸易主要通过口岸集市点及边民互市点进行交易，经营交易方式原始。缺乏系统性、规模性的市场引导。 第十六条 商业发展制约因素 1、麻栗坡县地
12、处云南省东南部，且地处岩溶山区，山高谷深。对当地物资流通带来极大不便。 2、麻栗坡县属农业县，商业服务水平较低，处于初级服务阶段，因而制约了商业的进一步发展。 3、目前市场的无序发展，导致恶性竞争，影响了商业市场的正常发展。 4、麻栗坡县建设用地紧张，这也是影响商业发展的因素之一。 第十七条 商业发展有利条件 1、区位优势：麻栗坡是我省通往越南腹地最近的陆路口岸，境内有一个国家级口岸天保口岸，多条通往越南的主要贸易通道，14 处边民互市点。大力发展双向贸易、双向加工业及旅游业，积极组织双向跨境旅游，进而推动沿边城镇的发展。 2、 “十一五”规划既有前瞻性，又有激励性，为商业发展创造了前所未有的
13、机遇。 3、旅游业（跨境旅游）的发展势必会给麻栗坡县的商业服务业发展带来良好的契机。 4、居民购买力增长较快。 5、居民生活节奏加快、消费习惯发生着较大的变化，为商业和新兴的服务行业提供了发展空间。 第四章 规划布局 第十八条 商业体系规划布局 规划根据麻栗坡的商业布局现状，并依据城市发展格局，完善城区商业结构，突出县城的商业中心地位；配套完善两组团商业服务设施；同时发展社区商业网点，以达到便民利民的目的。形成“一主两辅”的商业结构体系： 1、县级商业中心（一级商业中心）县城中心 2、组团级商业中心（二级商业中心）城北片区和莱溪片区 3、社区商业（三级商业中心） 4、街坊商业 （一）县级商业中
14、心 规划目标为打造县级中心商业区，改善市政基础设施，配套完善市场功能，以提升商业层次和文化内涵，提高商业的附加值为目标，重点打造融精品商业、休闲文化旅游为一体的核心商圈。通过重点培育使县级商业中心逐步成为服务全县、辐射东南亚的集休闲购物为一体的精品化商业区。 （二）组团级商业中心 组团级商业中心为城北商业区和莱溪商业区，属县城的次中心，处于县城的南北方向。规划结合区域特点，以人口规模相适应，突出购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等功能，作为县级商业中心的补充。 1、城北商业区 属县城的次中心，该区以发展建材、机电、家具、小型汽车维修及美容等专业市场为主。 2、莱溪商业区 位于县城开发新区，县城的次中
15、心。该区以餐饮住宿、农副产品及畜禽市场为主。 （三）社区商业 社区商业中心的建立依托县城规划，结合麻栗坡县城实际情况，规划设立三个社区商业中心，城北一个，城南二个。重点发展群体组式、多点式和会所式布局的新型社区商业，增加服务门类和网点数量，完善、提升综合服务功能，满足社区居民较高的消费需求。 （四）街坊商业 街坊商业设置地域为街坊主要出入口等居民主要途经地，主要设置便利店、生活服务设施。（五）主要商业街 为适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以突出特色化为导向，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的品牌形象和营销水平，使商业街成为反映城市历史风
16、貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所。 针对麻栗坡县城实际情况，重点改造提升沿河街、健康路、向阳南路。 逐步向商业步行街坊形态过渡。 麻栗坡县城主要商业街导引如下： 沿河街：日用百货、服装鞋帽及文体用品商业步行街。 健康路：电器、电子商品、通信器材及办公用品商业步行街区。 向阳南路：休闲、旅游商品一条街。 临江路、河滨路：理发、染发、洗面为主的时尚生活街。 创业路：休闲茶室、酒吧为主的街区。 创业路延长线：餐饮美食、娱乐为主的街区。 莱溪路：特色小吃、住宿街区。 莱溪东路：文化用品街区。 城北西路：建材、机电一条街。 城北东路：家具购物街。 第十九条 专业市场规划布局
17、（一）农贸市场规划布局 规划对现有农贸市场进行整改，取缔沿街摊点，整顿目前市场的混乱局面，设置停车场，处理好交通问题，注意环境卫生，改善市场环境，满足城区居民日常生活的需求。 同时在城北片区、莱溪新区及菜园小区各增设一个农贸市场。 （二）农副产品市场规划布局 农副产品市场包括生猪市场、水果批发市场及花鸟市场等。水果批发市场设置于麻师片区；生猪市场设置于创业路对岸；花鸟市场考虑设于莱溪河谷片区。 （三）其他商品交易市场规划布局 位于粮源片区的服装交易市场考虑进行整顿改造，成为具有一定规模的日用百货及服装批发市场。在莱溪片区设置二手车交易市场；城北新区设置旧货交易市场及典当拍卖行；在县城以南创业路
18、延长线设置木材交易市场；城北考虑集中设置一建材交易市场；并在北端设置一汽车修理市场。 第二十条 物流仓储、停车场规划布局 考虑在县城南北两个方向各设置一物流仓储区，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，形成具有一定规模和综合服务功能的场所。 通过物流仓储区的设置，可以把大部分的货运车辆截流在城外，在城内不考虑大型货车的停放，其余车辆的停放考虑政府绿化广场所设的地下停车场。 第二十一条 旅游宾馆酒店规划布局 规划为更好的为边贸、旅游业服务，考虑提升宾馆酒店的档次，并根据城市发展要求，增设一定数量的设施，以提高麻栗坡的整体接待水平，为麻栗坡的旅游事业做出更大的贡献。第二十二条 主要零
19、售业态 县城商业零售业态主要包括大中型超市、购物中心、百货店、专业店、专卖店、便利店等主要业态。 （一）大中型超市 大中型超市以当地居民和流动顾客为服务对象，以经营食品和居民消费品为主。大型综合超市考虑结合县城中心区设置，经营面积在 6000 平方米左右；中型超市考虑设于南北两片区，北片区设置一处，南片区设置两处，经营面积在 6000 平方米以下。 （二）购物中心 购物中心是集多种零售店铺、服务设施由企业有计划地开发、管理、运营为一体的一个建筑物或一个区域，向消费者提供综合性服务的商业集合体。规划设置在县城商业中心区，以居民或流动顾客为目标。建筑面积在 10000 平方米以内。 （三）百货店
20、以经营男、女、儿童服装、服饰衣料 、鞋类、箱包、家庭用品为主，门类齐全、综合性服务场所。营业面积为 6000 平方米。 规划考虑在县城商业中心区设置。 （四）专业店 以流动顾客为服务对象，在县级商业中心及百货店、购物中心内设置，以销售某类商品为主，体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，从业人员有丰富的专业知识。 在县城商业中心鼓励发展。 （五）专卖店 专卖店选址于繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据经营商品的特点而定；销售体现量小、质优、高毛利；注重品牌名声，并提供专业知识性服务。 在县城商业中心鼓励发展。 （六）便利店 以居民为主要服务对象，以居民日常消费品为主要销售商品
21、。顾客 5 分钟内能够到达，面积在 100 平方米左右。 便利店主要设置在社区、交通要道、学校、娱乐场所等人流量大，居住集中的地方。根据县城实际情况，积极鼓励发展。 第二十三条 城郊及周边乡镇商业中心 规划结合当地实际，对边贸口岸型集镇，利用区位优势，配套完善市场设施，加大基础设施建设，大力发展商贸、服务业、加工业，将其建设成为集边贸、旅游、加工为一体的口岸型集镇。 乡镇商业网点考虑集中布置在乡（镇）政府周边，以满足村民的日常生活和农业生产为目标。在乡集镇所在地实施“三个一”工程，即一个综合农贸市场、一个购物区、一条商业街；在有条件的村庄设置一个集贸市场。 第二十四条 天保口岸商业网点规划 规
22、划加大基础设施建设，利用好两种资源，依托两大市场，大力发展商贸、旅游服务、加工等行业，将其建设成为国家级重点口岸、旅游服务中心以及文山州的热区作物、边贸双向加工业中心。 1、边境贸易区：由边贸市场、边贸街、验货货场、互市市场、商贸街区、商贸步行街等组成。 （见图） 2、边境贸易加工区 边境贸易加工区位于联检货场的西面，处于城市主导风向的下风向。加工业主要利用中越双边的优势资源、产品，从事边贸双向加工、热区作物加工等。 3、旅游服务区 旅游服务区位于船头河东岸的东山西坡，规划采用组团式布局方式，规划若干个度假山庄，每个度假山庄由服务中心、停车场、度假屋等组成，建筑依山而建。 第五章 近期建设规划
23、 第二十五条 规划年限：2008 年2015 年 第二十六条 规划商业用地：到 2015 年县城商业总用地控制在 24.10 公顷。 第二十七条 商业规划在近期主要建设内容如下： 一、县城商业中心规划 近期规划目标重点以沿河街、健康路的改造为主，提升商业层次和文化内涵，完善基础设施配套，营造市场环境，逐步实现规范经营。为麻栗坡整体形象的体现打好基础。 二、组团级商业中心规划 本规划在近期将城北商业区和城南商业区建成具有一定规模，能为该区域及周边提供方便、快捷服务的组团级商业中心。 三、农贸市场规划 对现状农贸市场针对现有情况进行改造,近期内建成城北农贸市场、莱溪农贸市场和菜园农贸市场，杜绝沿街
24、摆摊，进行市场化管理。 四、农副产品市场规划 规划近期在麻师片区建设水果批发市场，在创业路对岸建设生猪市场。 五、其他商品交易市场规划 位于粮源片区的服装交易市场近期进行整顿改造，成为具有一定规模的日用百货及服装批发市场。在县城以南创业路延长线建设木材交易市场。 六、商业步行街建设 规划依托畴阳河，将沿河街、健康路进行改造为特色突出、功能齐全、布局合理、类型多样、层次分明的商业步行街体系，使其成为麻栗坡商贸流通业的一大亮点。 第六章 规划实施对策及措施 为更好地实施麻栗坡商业网点规划，加快麻栗坡商业发展，实现“商贸富区”战略，根据麻栗坡的实际，提出商业网点规划实施的对策及措施。 第二十八条 政府层面的对策及措施 （一）保持商业规划的权威性和稳定性 （二）加强政府调控和引导 （三）营造商业发展的良好环境 （四）加强统一领导和协调工作 （五）加强基础设施建设 第二十九条 市场层面的对策及措施 （一）增强品牌服务意识 （二）不断的变化和提升营销思路 （三）加强资源整合 （四）积极引进和培养高素质人才
