1、1养老地产可行性研究报告1.中国已进人老龄化社会根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到 10%以上（60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时 ，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在 1999 年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008 年我国 60 岁以上的人口达到 1.67 亿，约占总人口的 12%。在今后较长一段时期内，老 龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从 2001 年到 2020 年这一 时期，平均每年将有 596万人进入老龄，到 2020 年老年人口将达 2.48 亿。到 2040 年，我国 60岁以上的老龄人口总数达到 4 亿，这意味
2、着每 4 个人中就有 1 个老人。2.传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方 4 位老人，抚养 1 个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男 74 岁，女 76 岁，已达到发达国家的水平（75 岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老
3、人的局面产生；2（3）21 世纪将是老年人独居的时代。1990 年，中国老年人口中，有 70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到 40%-50%，有的甚至达 70%-80%，代 际分离增加了家庭养老的困难；（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。3.国内的养老设施满足不了需求中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐
4、步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在 传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与3国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水
5、平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ 4.政府鼓励发展养老地产人口老龄化给中国的经济、社会、政治、 文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐 相结合方向发展的功能定位。2006 年 6 月， 国务院办公厅转发 全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、 购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、 联营、参股等方式 兴办养老服
6、务业。政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述第一节 研究背景与目标第二节 研究的内容第三节 研究方法4第四节 数据来源第五节 研究结论一、市场规模二、竞争态势三、行业投资的热点四、行业项目投资的经济性第二章 养老地产项目总论第一节 养老地产项目背景一、养老地产项目名称二、养老地产项目承办单位三、养老地产项目主管部门四、养老地产项目拟建地区、地点五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、研究工作依据七、研究工作概况
7、第二节 可行性研究结论一、市场预测和项目规模二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、养老地产项目工程技术方案五、环境保护5六、工厂组织及劳动定员七、养老地产项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、养老地产项目财务和经济评论十、养老地产项目综合评价结论第三节 主要技术经济指标表第四节 存在问题及建议第三章 养老地产项目投资环境分析第一节 社会宏观环境分析第二节 养老地产项目相关政策分析一、国家政策二、养老地产行业准入政策三、养老地产行业技术政策第三节 地方政策第四章 养老地产项目背景和发展概况第一节 养老地产项目提出的背景一、国家及养老地产行业发展规划二、养老地产项目发起人和发起缘由第二节 养老地产
8、项目发展概况一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果6二、试验试制工作情况三、厂址初勘和初步测量工作情况四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程第三节 养老地产项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、养老地产项目建设的必要性四、养老地产项目建设的可行性第四节 投资的必要性第五章 养老地产行业竞争格局分析第一节 国内生产企业现状一、重点企业信息二、企业地理分布三、企业规模经济效应四、企业从业人数第二节 重点区域企业特点分析一、华北区域二、东北区域三、西北区域四、华东区域五、华南区域7六、西南区域七、华中区域第三节 企业竞争策略分析一、产品竞争策略 二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销
9、售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第六章 养老地产行业财务指标分析参考第一节 养老地产行业产销状况分析第二节 养老地产行业资产负债状况分析第三节 养老地产行业资产运营状况分析第四节 养老地产行业获利能力分析第五节 养老地产行业成本费用分析第七章 养老地产行业市场分析与建设规模第一节 市场调查一、拟建 养老地产项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查8三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节 养老地产行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节 养老地产行业市场推销战略一、推销方式二、推销措施三、促销价格制度四、产品
10、销售费用预测第四节 养老地产项目产品方案和建设规模一、产品方案二、建设规模第五节 养老地产项目产品销售收入预测第八章 养老地产项目建设条件与选址方案第一节 资源和原材料一、资源评述二、原材料及主要辅助材料供应9三、需要作生产试验的原料第二节 建设地区的选择一、自然条件二、基础设施三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素第三节 厂址选择一、厂址多方案比较二、厂址推荐方案第九章 养老地产项目应用技术方案第一节 养老地产项目组成第二节 生产技术方案一、产品标准二、生产方法三、技术参数和工艺流程四、主要工艺设备选择五、主要原材料、燃料、动力消耗指标六、主要生产车间布置方案第三节 总平面布置和运输一、总平
11、面布置原则二、厂内外运输方案10三、仓储方案四、占地面积及分析第四节 土建工程一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计二、特殊基础工程的设计三、建筑材料四、土建工程造价估算第五节 其他工程一、给排水工程二、动力及公用工程三、地震设防四、生活福利设施第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全第一节 建设地区的环境现状一、 养老地产项目的地理位置二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物四、自然保护区、 风景游览区、名 胜古迹、以及重要政治文化设施五、现有工矿企业分布情况六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况七、大气、地下水、地面水的环境质
12、量状况11八、交通运输情况九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料十、环保、消防、 职业安全 卫生和节能第二节 养老地产项目主要污染源和污染物一、主要污染源二、主要污染物第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准第四节 治理环境的方案一、 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响二、 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响三、 养老地产项目对 周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化第五节 环境监测制度的建议第六节 环境保护投资估算第七节 环境影响评论结论第八节 劳动保护与安全卫生
13、一、生产过程中职业危害因素的分析二、职业安全卫生主要设施三、劳动安全与职业卫生机构12四、消防措施和设施方案建议第十一章 企业组织和劳动定员第一节 企业组织一、企业组织形式二、企业工作制度第二节 劳动定员和人员培训一、劳动定员二、年总工资和职工年平均工资估算三、人员培训及费用估算第十二章 养老地产项目实施进度安排第一节 养老地产项目实施的各阶段一、建立 养老地产项目实施管理机构二、资金筹集安排三、技术获得与转让四、勘察设计和设备订货五、施工准备六、施工和生产准备七、竣工验收第二节 养老地产项目实施进度表一、横道图13二、网络图第三节 养老地产项目实施费用一、建设单位管理费二、生产筹备费三、生产
14、职工培训费四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费六、其它应支付的费用第十三章 投资估算与资金筹措第一节 养老地产项目总投资估算一、固定资产投资总额二、流动资金估算第二节 资金筹措一、资金来源二、 养老地产项目筹资方案第三节 投资使用计划一、投资使用计划二、借款偿还计划第十四章 财务与敏感性分析第一节 生产成本和销售收入估算一、生产总成本估算14二、单位成本三、销售收入估算第二节 财务评价第三节 国民经济评价第四节 不确定性分析第五节 社会效益和社会影响分析一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互
15、适应性四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响六、养老地产项目的国防效益或影响七、对保护环境和生态平衡的影响第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析第一节 建设和开发风险第二节 市场和运营风险第三节 金融风险第四节 政治风险第五节 法律风险第六节 环境风险第七节 技术风险15第十六章 养老地产行业发展趋势分析第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究一、我国养老地产行业发展的主要问题二、促进养老地产行业发展的对策第二节 我国养老地产行业发展趋势分析第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析一、养老地产行业投资机会分析二、养老地产行业总
16、体发展战略分析第四节 我国 养老地产行业投资风险一、政策风险二、环境因素三、市场风险四、养老地产行业投资风险的规避及对策第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议第一节 结论与建议一、对推荐的拟建方案的结论性意见二、对主要的对比方案进行说明三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见16六、可行性研究中主要争议问题的结论第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议第十八章 财务报表第一节 资产负债表第二节 投资受益分析表第三节 损益表第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件1 、养
17、老地产项目位置图2 、主要工艺技术流程图3 、主办单位近 5 年的财务报表4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定5 、养老地产项目总平面布置图6 、主要土建工程的平面图7 、主要技术经济指标摘要表8 、养老地产项目投资概算表9 、经济评价类基本报表与辅助报表10 、现金流量表11 、现金流量表12 、损益表13 、资金来源与运用表1714 、资产负债表15 、财务外汇平衡表16 、固定资产投资估算表17 、流动资金估算表18 、投资计划与资金筹措表19 、单位产品生产成本估算表20 、固定资产折旧费估算表21 、总成本费用估算表22 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表18原文已
18、完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！构建乡镇和谐交通管理执法环境心得体会中华人民共和国道路交通安全法充分体现了以人为本、与民方便的原则，与每一个行人、驾驶员和家庭都有着密切的关系。它给中国老百姓带来了对人的生命尊重、对守法公民的尊重以及对交通执法人滥用职权的惩戒,为整个社会构建了一个完善的交通安全防范体系，切实保护人民群众的生命财产安全提供了较为系统的法律保障，然而，自 2004 年 5 月 1 日实施以来，在实际贯彻过程中，不少基层的民警却反映由于新法处罚幅度的提升，受处罚违法行为人意见较大，尤其在一些经济欠发达的乡镇、农村道路，执法难度更大，执法民警与违法行为人冲突现象
19、时有发生，执法“难” 问题日益突出。我队在经历了几次的群众对抗执法冲突后，围绕构建一个和谐的交通管理执法环境，组织专门人员深入辖区开展调研，在认真摸清辖区交通安全状况，充分掌握第一手材料的基础上，建立基础台帐，全面分析原因；积极开展各种宣传方式，营造良好的执法环境氛围；实行人性化管理，尽量化解被处罚群众的敌对情绪；调动19群众参与交通安全管理的积极性，开展“群防群治” ；延伸各种交通安全管理业务到基层，进一步便民利民；加强警民沟通，强化廉政监督,开辟出一条有效的农村道路交通管理办法。一、充分摸清辖区交通安全状况，建立台帐，掌握第一手材料要建立和谐的交通管理执法环境，首先要摸清辖区的交通情况及其
20、特点，充分做好交通安全管理基础工作。所要掌握的辖区交通情况包括：辖区人口数，辖区总面积，道路总长度（包括等级道路及非等级道路） 、名称和等级，行政村及自然村数量，各种车辆型号、数量，专业驾驶员人数，分布规律（即每个村有多少部车辆及驾驶员） ，这些车辆主要从事何种营运，其运输时间、路线呈何规律，该辖区的客流、物流有何特点等等，充分掌握这些第一手资料后进行整理，制订详尽的台帐，掌握了这些材料将为创造和谐的执法环境奠定坚定的基础。二、积极开展各种宣传方式，为构建和谐的执法环境营造良好的氛围群众交通安全意识的高低、是否理解并支持决定着公安交通管理工作质量和效率，而群众的交通安全意识不是与生俱来的，虽然
21、大部分是取决于自身文化素质，但是也与公安交通管理部门的宣传工作紧密相连的。近年来，我队非常重视乡镇交通安全宣传，废除以往形式单一老一套做法，不断创新宣传形式，以丰富多样的宣传方式吸引广大农村群众接受教育。在近年的工作实践中，我队总20结出以下行之有效的宣传途径：（一）自身执法宣传。交警的执法过程本身就是一个很好的宣传载体。一个有着严整的警容风纪、规范化的执法程序的执勤民警队伍本身就是很好的“交通安全宣传牌” ，在执法过程中最忌讳的是方法简单粗暴，动不动喝斥违法行为人等等行为，这样就会令群众对公安交通部门产生排斥感，自然就“敬而远之” 了。我队特别注重执法解释工作，民警在执法过程中，发现违法行为
22、时先进行交通法律法规宣传教育，指出违法行为人哪些行为是违法行为及其所存在安全隐患，对自身及他人的人身财产安全构成了哪些危害，违反了交通法规具体条款等等，让违法群众心服口服，自觉自愿接受处罚，交通管理工作自然顺利展开。（二）新闻媒体宣传。新闻媒体具备了群众接受率高的特点。在实际工作中不少民警经常抱怨工作又累，群众又不支持，从事交通安全管理工作“吃力不讨好 ”等等，这与新闻媒体利用率少，缺乏与群众之间的沟通是分不开。我队充分利用抚松电视台遍布各乡镇、农村，收视率高的特点，在抚松电视台警务报道专题节目中开辟专栏，将公安交通安全管理工作成效、相关法律法规知识，交通案例及经验教训、民警在开展交通管理工作
23、中的苦与累镜头分类系列播出。让人民群众全面了解公安交通管理工作，拉进民警与群众的距离；让人民群众了解交通安全与他们的生活息息相关；让人民群众了解参与交通活动时要遵守的交通规则，如何避免不安全的因素造成的危害；久而久之，群众的交通安全意识与交通文明意识也21得到提高。（三）开展交通安全共建活动。我队结合创平安大道中交通安全共建活动，经常组织民警深入设在事故高发路段或重点道路边上的村庄、企业、学校等单位，定期或不定期地开展交通安全图片展、交通安全知识竞赛、播放交通安全知识教育碟片、上交通安全知识讲座、制作交通安全宣传栏等各种形式的交通安全宣传活动，坚持把交通安全知识送进村、厂、校。通过积极开展交通
24、安全宣传“五进”工作，充分提高了这些地区交通参与人的交通安全意识，使交通安全管理工作事半功倍。（四）举办交通安全教育展示厅。交通违法行为人之所以违反交通安全法律法规，通常是因为他们不懂其行为违反了相关交通法律法规或者虽然知道交通违法了但心存侥幸心理，不懂其行为会造成相应的危害。我队在各中队设立一个交通安全教育展示厅，悬挂交通安全知识、典型交通事故案例挂图，播放交通安全知识教育光碟。在查获每起交通违法行为，准备对其进行处罚前首先要求违法人接受半个小时或一个小时的交通安全教育。通过教育让违法行为人认识到自己行为的违法危害性，自觉接受处罚，且促进其在今后参与交通活动时会更注意交通安全了，这比起“重处
25、罚轻教育” 的效果要好很多。（五）开展丰富多样的交通安全宣传活动。寓交通安全教育于娱乐中，大、中队经常组织娱乐宣传教育活动。例如开展交通安全知识竞赛。在交通安全共建村、厂、校，提前数天发给参与人一22些交通安全知识资料让他们学习，数天后，在这些共建单位开展交通安全知识竞赛，就资料里的内容问答，答对的参与者奖励一些小奖品，这种活动容易提高群众了解交通安全知识的兴趣与主动性。又比如赠送安全头盔。对一些不戴安全头盔的违法人在查获之后，赠与安全头盔，原本以为会受到严厉处罚的违法行为人不仅没受到处罚，还意外获赠，那还有什么“理由” 不戴头盔呢？丰富多样的交通安全宣传活动经常开展，让辖区群众受到经常性的交
26、通安全教育，久而久之，安全意识也会有所提升。此外，在一些人流聚集地开展交通安全图片展、播放交通安全教育碟片、散发交通安全传单等等活动也能收到很好宣传教育效果。三、实行人性化管理，尽量化解被处罚人的抵触情绪在不少群众眼里，交通民警就等同于“罚款的警察” ，为了消除这种误解，除了大力加强交通安全教育、极力提高辖区群众的交通安全意识外，很关键的一点是要强化公安交通管理部门的人性化管理措施。作为公安交通管理部门，工作的最终目的就是要尽量减少交通违法行为、遏制交通事故。安全是“目的” ， “手段”未必要罚款。为改变以往在群众眼里公安交警“以罚为主” 的交通管理方式，大、中队经常性的开展交通安全劝导活动，
27、对驾驶两轮摩托车不戴安全头盔、车辆违法停放、闯禁行路线等轻微交通违法行为在被查获后不再进行罚款，而是让交通违法人参与交通执勤劝勉其他人遵守交通法规、协助维持交通秩序来代替处罚，这既扩大了交通管理23人员队伍，也改变了以往在群众眼中以罚为主的公安交警形象，既做好交通安全管理工作又能够适应农村经济落后的民情，也能增强对交通违法人的交通安全教育，以教育代罚款，达到减少交通违法行为、改善交通秩序的目的。四、调动群众主动参与交通管理工作的积极性，开展“群防群治”（一）成立各类型车辆“协会” 自治。我队分片划区在农村基层鼓励各种类型的车辆驾驶人员成立协会等组织开展自治管理。目前，抚松全市按乡镇划分成立了客
28、运车队、货运车队、农用车队等13 个，在协会的内部再根据区域（我们管辖的区域各乡镇各行政村）的划分成立了相应的分支机构（即“分会” ） ，层层而下，形成了一个类似“金字塔 ”型的管理机构，这些协会的 “管理者”直接对公安交通管理部门负责，负责签订安全责任状、定期组织交通安全教育等等，协会的管理章程里也制定了相关法律规定，如：严禁非法载客上路，严禁未无证驾驶无牌车辆等等，他们拥有了充分“自治权”，并相互监管。不仅节省了警力，提高了工作效率，又让这些驾驶人员有了“自治” 的感觉，调动其参与交通管理的工作积极性。(二)组织交通安全义务巡逻队。各中队与辖区团组织联合召集优秀青年组成道路交通义务巡逻队，
29、负责各辖区的交通安全工作，开展对占道晒粮、路边堆放砂石建筑材料、乱摆摊设点、非法载客等行为进行劝导，消除交通安全隐患，创造良好的交通执法环境。(三)组织联勤执法队、各部门齐抓共管。交通管理工作并非24仅仅交警部门的“独角戏 ”，交通管理工作直接面对群众、涉及面广，需要全社会的共同关注，尤其在乡镇基层，警力少、管理线路长，单靠交警一部门只会出现心有余力不足的现象，政府与各职能部门的支持起着关键性作用。争取当地政府、党委的支持，联合各职能部门组建一个联勤执法队，齐抓共管交通安全工作，开展社会化交通管理，不仅可以相应解决乡镇基层中队警力不足的问题，还可以相互弥补职能的欠缺，效果尤佳。五、延伸各种业务
30、到基层，真正做到便民利民农村基层之所以存在大量的无牌无证车辆，很大原因上是因为地处边远，进城培训驾驶证、车辆挂牌不方便，所以虽然很多乡镇基层中队大力强强整治，但是仍然治标不治本，很多车辆还是在被处罚后不及时参加培训驾驶证、车辆挂牌，而交通管理工作也很容易陷入一种僵局整治力度大却收获小，辖区的交通违法率仍居高不下。抚松交警我队自 2003 年开展“贯彻十六大，全面奔小康，公安交警怎么办”大讨论以来，开展一系列便民利民措施，延伸车管、驾管业务到基层，组建流动车管站、驾驶证培训班，定期或不定期深入各乡镇为边远地区群众挂牌、年检、培训驾驶证让正规购买的车辆方便挂牌，让愿意参加驾驶证培训的驾驶人员方便培
31、训，这样一来便可以使辖区的无牌证车辆大大减少，不仅赢得群众对公安交通管理机关的便民利民措施的肯定，促进和谐交通管理环境的建设，同时也可以降低辖区的交通违法率。六、加强警民沟通，强化廉政监督25近年来，我们大、中队积极聘请人大代表、政协委员、管理对象等在人民群众中带有号召力的人士为廉政监督员，经常性召开通报会议，向监督员传达新的法律、法规和通报部署开展的专项整治活动，争取他们的理解支持，并充当警民沟通的共同桥梁。群众有什么热点、难点问题通过这些代表向我们反映，而我们公安交通管理部门开展的一些专项活动的精神也通过这些代表公布。在执法工作展开时，遇到一些群众“不理解” 的责问时，这些代表便会发挥作用，对这些群众解释我们的工作目的等等，消除误会，使公安交通管理机关与群众之间建立和谐的关系。建立廉政监督机制、开展民主评议行风等有利于强化警民关系的活动，不仅可以加强警民的沟通，更关键的是也给自己树立一面“镜子” ，通过廉政监督，可以及时发现自己工作开展中存在哪些不足之处，即使改正或补救，以利于和谐执法环境的构建。
