1、城管局关于进一步加强和规范物业管理工作的实施意见为进一步加强和规范辖区物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，按照自治区人民政府办公厅自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见精神和X 市物业管理实施细则、X 市人民政府关于扶持物业服务企业发展的意见等有关规定，结合 X 区实际，研究制定如下意见。 一、总体要求和基本原则 总体要求 为认真贯彻党的十八大及十八届三中四中全会、自治区党委十一届五次全体会议精神，按照全面深化改革的总要求，以提高人民群众居住满意度为目标，以健全完善物业服务标准规范、加强市场监督管理、加大政策支持力度为基础，规范物业服务管理行为，提
2、升物业服务水平，努力创建环境优美、安全有序、和谐文明的生产生活环境。 基本原则 X、统一领导，分级管理。辖区物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、区、街道、社区四级物业管理体系。 X、条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化街道属地管理责任，发挥社区主体作用。 X、依规管理，因地制宜。按照X 市物业管理实施细则，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。 X、业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。 二、建立三级物业管理体制，明晰职责 成立组织机构。成立 X 区物
3、业管理工作领导小组，由分管副区长任组长，城管、住房和城乡建设交通局、园林绿化、市场监督管理、司法、公安、消防、环境监察、民政、物价、安全监督管理、街道等部门为成员单位，领导小组下设办公室，办公室设在区城市管理局，由区城市管理局局长任办公室主任。领导小组负责协调建设、发改、环保及供电、供热、供水、燃气等有关部门，解决物业管理中的相关事宜。 健全物业行业管理体制。将物业服务管理纳入社区建设管理体系，设立工作机构，配备专职人员，构建市级监督管理、辖区属地负责、街道组织落实、居民委会积极参与的物业服务管理工作格局。 建立物业管理联席会议制度。建立由区城市管理局、住房和城乡建设交通局、园林农牧水务局、公
4、安分局、司法局、市场监督管理局、消防支队、环境监察大队、民政局、发改局、安监局、街道社区等部门负责人参加的物业服务管理联席会议制度，定期研究解决物业管理中的相关问题。各有关部门将行政执法职能延伸至住宅小区，有效制止和查处违章搭建、毁坏绿地、占用公共设施、毁坏专用设备等违法违规行为，及时化解物业服务管理矛盾纠纷，推动住宅小区平安建设工作。 实施物业管理联合执法。建立街道物业管理联合执法机制，由牵头，公安、消防、工商、建设、园林、物价等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。 加强物业管理纠纷调解。建
5、立以区城市管理局、街道、社区三级物业管理纠纷调解工作体系，强化物业纠纷和矛盾的协调和调解工作，维护业主及物业管理各方面的合法利益，改善居民生活和工作环境，构建文明、幸福、和谐社区。 明确物业管理相关部门职责 区城市管理局：负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定物业管理政策，对街道物业管理工作进行指导、考核；负责宣传贯彻执行物业管理方面的法律法规，加强对本辖区物业管理工作的领导、协调、监督和考核，督导街道做好业主大会成立和业主委员会的筹建、换届选举工作，监督业委会和物业服务企业依法履行职责和矛盾纠纷调处、信访、安全监管指导工作；负责物业管理企业资质的审核审批、年审和发证工作；物业储备金使用
6、的审核以及物业服务、新建住宅附属设施设备交付使用的备案等工作。 区住房和城乡建设交通局：负责协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。 区园林农牧水务局：负责对建成后住宅小区绿地的监督和管理，定期对小区绿化进行检查和考核，广泛开展园林式小区评选活动。 公安政法部门：加强对小区安全防范的指导和监督，负责落实物业管理区域内的监控、消防等安全防范设施，建立群防、联防、技防联动机制，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理矛盾，加强对保安、外来人口的管理，建设安全、文明、和谐小区。 司法部门：负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解，区人民法院要支持物业服务企业，通过法律途
7、径解决欠费问题，切实加大对此类案件的执行力度。 市场监督管理局：负责对物业管理区域内个人或企业的营业执照进行审查登记和核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。对未经规划管理部门同意，擅自将居住用房改变为商业用房的不予核准登记；负责对各住宅小区消防设施、电梯、房屋质量等特种设备进行安全检测，对水表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监督检查和查处。调查处理物业管理区域内的特种设备事故。 消防支队：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行检查指导，依法查处破坏消防设施和占用消防通道等违法行为。 环境监察大队：负责对物业管理区域及周边的建设项目，依法进行环境影响评估审批和环境保护设施
8、竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。 民政局: 负责督导所属街道、居委会做好本辖区物业服务日常管理工作，强化对业主委员会的指导、监督；依法做好社区物业服务中心的登记、备案和审批工作。 发改局：负责确认辖区内住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业收费引发的矛盾和纠纷。 街道、社区：街道负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责
9、对业委会开展工作的活动经费进行监管，协调社区居委会、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和监督并设立物业管理专干，负责物业日常工作。社区居委会负责将物业管理职能纳入社区居委会工作职责范围，实行分类、分级管理，全面落实物业管理各项工作；协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。对有条件推行市场化运作的住宅小区，社区要给予支持；对具备业主自治的小区，社区要给予指导；对无条件推行市场化运作的和自治的无物业管理小区、零散片区住宅小区，社区居委会要设立社区物业服务中心，负责其物业管理工作；负责将住宅区物业管
10、理作为社区居委会重要工作内容之一，融入社区综合管理。负责配合住宅小区违法违章等私搭乱建行为、占用公共区域和通道的乱堆乱放的的查处、拆迁、清理工作。 水电暖等专业技术部门：按照规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修，并向终端用户收取有关费用，委托物业服务企业代收的，要实行有偿服务，不得向业主收取手续费等额外费用。 三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式 新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。市规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业
11、管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化管理服务。 改造后的农村社区和老旧住宅小区物业。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或社区物业服务中心为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区
12、和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务或实行业主自治管理。 对无物业及零散片区的物业管理。对无条件推行市场化运作和业主自治的无物业管理及零散片区住宅小区，由社区物业服务中心落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务。 四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作。 严格执行物业承接查验制度。新建住宅小区竣工验收时需报辖区物业主管部门参与验收工作。健全完善物业承接查验监督管理制度，明确新建小区物业承接查验的具体内容，严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完
13、整、质量合格、配套齐全。 规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。 提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。区城市管理局与街道要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区
14、居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。 规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有前期物业管理的相
15、关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处；调处不成的依法解决。 规范物业服务收费机制。建立完善的政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制，保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧
16、住宅小区，实行政府指导价；新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，物业管理工作领导小组要协调督促相关责任单位及时妥善处理；对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委
17、员会要协助物业服务企业督促催缴。 规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健
18、全物业管理激励机制，依据国家、自治区、市优秀住宅小区的创优标准，评选优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道及物业服务企业进行表彰，区政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、街道和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。 规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。建设、财政、物价部门要根据国家和自治区有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，加强住宅专项维修资金的管理，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监
19、管机制，落实监管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。 强化社区物业服务中心作用。针对无物业管理小区和零散片区，鼓励街道社区挂靠或独立成立物业服务中心，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制。根据实际情况可采取自行选聘对象组建队伍，委托管理、服务专业化包干制、服务分类收费制，服务分级管理制，实施社会化、专业化、市场化的物业
20、管理形式，充分发挥社区便民服务的作用，提高全市物业管理覆盖率，提高小区服务水平，促进文明社区与和谐小区建设。 推进老旧小区综合整治。将老旧住宅小区整治改造工作列入区政府民生计划，重点对上下水管网、路面硬化及小区基础设施等进行改造。建立市、区建设资金配套一部分，相关企事业单位协调一部分，水、暖、电专业职能部门投入一部分，居民物业维修储备金申请一部分的经费投入机制，分期分批对辖区老旧小区进行综合整治，对水电暖等基础设施进行整体改造。采取调整、腾退、回购、补建等措施完善物业管理用房等配套设施，以优惠政策鼓励物业企业进驻。 加强农民安置区物业服务管理。鼓励农民集中安置住宅小区通过招投标方式，选聘物业服
21、务实施专业化物业服务管理。根据业主意愿，也可以由社区居委会组织入住业主进行自治管理，优先安排小区业主中的失地农民和困难家庭成员就业，并签订物业服务合同，明确物业服务管理内容和收费标准。 五、扶持鼓励政策 鼓励引导企业争先创优。深入开展物业服务示范项目和优秀物业企业创建活动，典型引路，示范带动，提升物业服务管理水平。加大对物业服务示范项目的奖励支持力度，对获得市以上物业服务示范项目称号的物业服务企业，自获得示范项目次年起，三年内参加物业项目招标投标时分别给予加分鼓励，并由项目所在地人民政府给予表彰奖励。 加大财政补贴支持力度。自治区财政厅会同住房城乡建设厅每年可安排一定的财政补贴资金，对老旧小区
22、综合整治好的实行以奖代补。市、区要将老旧小区整治改造资金列入财政预算，对老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的，由市、区财政给予资金补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，由市、区给予资金补贴。住宅小区内公共设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民生活使用价格标准执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费，对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励。 合理确定税基。物业服务企业的
23、营业额，以其取得的全部价款和价外费用扣除代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公共部位、公用设施设备所耗用水、电费后的余额为计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。 加强用工优惠支持。人力资源和社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费服务；对招用下岗失业和“XXXX”人员、签订劳动合同一年以上、并按规定缴纳社会保险的，经人力资源和社会保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。住房保障部门对符合保障性住房申请条件
24、的物业服务从业人员，在同等条件下优先租配售。 加强培训教育支持。市、区政府和有关部门要分级、分批对物业服务企业从业人员进行岗位技能培训和继续教育培训。公安部门会同人力资源和社会保障部门，负责物业服务企业秩序维护员的培训考核；房地产主管部门会同人力资源和社会保障部门，负责物业服务项目经理、物业管理员、绿化保洁员、设备维修员等岗位的培训考核。对物业服务行业从业人员的培训，享受培训所在地人力资源和社会保障部门的职业培训补贴，并减免培训费用。 强化舆论宣传引导。要坚持正确舆论导向，加强物业管理政策法规宣传，引导企业和广大业主依法理性维权，树立正确的消费观念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，自觉爱护公共设施，维护住宅小区良好秩序，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。
