1、城市土地利用结构与效率研讨摘 要：本文分析了城市土地的利用结构与利用效率，其中利用结构主要包括数量结构和布局，利用效率主要包括人口容纳能力、建筑容积率和土地产出率，从而揭示其城市土地利用现状及存在的问题，并指出了今后的发展方向。关键词： 城市土地 结构 效率1 城市土地利用结构分析1.1 土地利用数量结构。从表 1 可以看出市建成区内XX 年各类建设用地的数量构成及与国家标准的差距。从表 1 也可以看出，XX 年，市建成区内居住用地和工业用地这两项用地均符合城市规划标准的要求。但国外大部分城市的工业用地都小于 10%，汉城仅占 1.5%，显然的工业用地偏高，而工业污染降低土地价值，造成土地产出
2、率低，同时城市商务中心不明显，城市化质量差。由此可见，工业用地的外迁，仍将是提高土地集约利用水平的一项重要任务；道路广场用地和绿地均约占建设用地的 7%，低于国标的最低线，这种不合理的用地结构使市存在基础设施薄弱，服务水平低下，环境质量下降等弊病，成为制约城市向现代化发展的瓶颈。1.2 土地利用空间布局。城市土地利用结构的变化还体现在特定类型用地的空间布局变化，最为显著的表现在工业用地、居住用地和商业用地上。土地有偿使用制度建立以后，城市土地开发活动逐渐遵循土地级差收益规律，在旧城区开展了大规模的改造活动。城市中心区第二产业逐步被第三产业取代，即工业用地被商业、金融业、旅游业用地所置换；而随着
3、居民收入水平的提高、住宅市场的出现、交通运输的发展以及住宅建设成本的改变，城市居民可以更多地选择居住区位。1.2.1 工业用地。工业用地从形成到现在布局发生了很大的变化。19521954 年间，是进入大规模工业建设时期。八一钢铁厂、六道湾煤矿等先后建成投产，这就构筑了工业布局的初期格局，这一时期的工业用地处于当时城区的外围。由于“大跃进”和“大炼钢铁”的失误以及“文化大革命”的影响，新疆工业在 19581976 年间处于滑坡甚至停滞状态。直到十一届三中全会后，的工业进入新的发展时期，工业用地在旧城扩张的同时再次向外迁移，有市区向郊区、向南、向北扩散。20 世纪 90 年代工业类别增多，这一时期
4、由于规划与土地市场作用的调节，城市土地开发活动已逐渐遵循土地级差收益规律，工业用地基本上从市中心置换出来，分布在南、北郊区地价较低的地带。目前，市区工业分布较凌乱，大企业较均匀的分布在市区边缘，基本上形成了头屯河、东山区、卡子湾、二工、三工、水磨沟、红雁池等七个主要的工业区。1.2.2 居住用地。20 世纪 50 年代初到 60 年代初，由于城市交通条件的限制，并考虑到工作、生活和管理上的便利，各工业区内逐步健全了职工居住和生活服务设施，这样的“企业办社会”的状况在尤为显著，城市用地形成单位“大院式”的格局。改革开放以来，随着经济的发展和人口的迅速膨胀，市的住宅建设进入高潮，居住用地急剧扩展。
5、同时由于土地使用制度改革，综合开发方式的兴起，城市里形成颇具规模的居住小区。进入 90 年代，房地产市场日趋活跃。为了满足不同收入阶层的需要，各级各类住宅小区开始出现，同时新区的居住功能逐渐增强，居住用地主要分布在沙区、天山区、新市区和水磨沟区。目前，随着城市的扩展，居住用地面积也相应扩大，但是市中心居住用地密度明显比新城区要高，在城市的发展中，居住用地向新城扩展的趋势较为明显。1.2.3 商业用地。最早的商业中心是大十字，随着经济的发展，到了 80 年代，已有的商业中心不断扩大，同时在条件适合的地方形成了新的商业中心，红山、友好与铁路局均形成次一级的商业中心。在产业结构调整的大背景下，第三产
6、业日益活跃，商业也随即迅速的发展，到了 90年代末期，的商业用地在繁华街道两旁、交叉路口、交通枢纽地带形成一定规模的商业街或商业中心，在居民区内也零散的分布着小型的商业点。2 城市土地利用效率分析2.1 人口容纳能力。1999 年按非农业人口计算的人均建设用地为 127/人，到 XX 年就降到了 86/人，低于国家标准下限的水平。说明的土地利用在经济的快速发展及各项政策制度的控制下正朝着集约的方向发展，但同国外标准相比人均建设用地差距较大。虽然新疆的土地面积较大，但由于受水资源等条件的限制，可利用的土地面积相当有限，而作为新疆首府的，大量经济建设都需要土地作为支撑，因此今后应当尽量同国外水平靠
7、近，从而相对的增加土地利用面积，提高人口容纳能力。2.2 城市建筑容积率。城市土地的建筑容纳能力即建成区综合容积率是城市土地集约利用的一个重要指标，它反映城市土地的利用强度。在市场经济条件下，我国大城市的中心商务区已经是寸土寸金，在这些高强度的地方，应采取“高容积、低密度”的空中发展方针，以缓解人地矛盾，同时保证生态和社会环境的质量。当然，单纯用容积率作为控制土地利用机制来运作时，并不一定使城市土地利用达到高效率。例如，在国外一些大城市和我国上海中心区、深圳罗湖区容积率过高、人口密度过大，导致交通拥挤、空气污染等“城市病”十分严重，由此造成的效率损失超过了超强利用土地所获得好处。但考虑到我国人
8、多地少的国情，以及我国城市的现有土地的建筑容纳力，适度提高我国城市综合容积率是必要的。根据宋启林的研究，将现阶段我国城市平均容积率提高到 0.5 左右是可行的。目前的城市平均建筑容积率为 0.4，低于全国平均水平0.49，而香港 1995 年的城市平均建筑容积率为 2.0，中环地区则在 8.0 以上。由此可见，建成区的容积率亟待提高，且城市内部尚存大量待开发再利用的土地，仅此一项指标如能在城区中得到利用，将可腾出大量的土地用于城市建设，从而达到节约用地、抑制城市扩张及保护耕地的目的。但是，在提高城市建筑容积率的同时也要注意克服可能随之而来的城市病问题，通过合理的城市规划提高城市用地的建筑容纳量
9、，既可以提高土地利用率，又有利用促进城市的现代化，改善城市景观。2.3 城市土地产出率。衡量一个城市土地利用是否合理，是否“物尽其力、地尽其用”，一条重要的标准是城市单位面积土地创造出的生产总值，即地均 GDP。遗憾的是，作为四大生产要素之一的土地，常常是人们在经济活动中较少关注的对象，因而掩盖了我国城市经济活动中普遍存在的土地产出效率低下的问题。从表 2 中可以看出，XX 年，的二、三产业地均 GDP 为 279 元/m2，仅为西安地均产值 63%，位居西部这三个特大城市最后，同中部的郑州，东部的XX、上海相差更远。由此可见，土地产出效率仍处在一个相当低的水平，同时也说明提高土地产出率还有很
10、大的潜力。但不能回避的是，从 1999 年到 XX 年地均 GDP 呈明显上升趋势，五年间增加了 1677 万美元/Km2，平均每年上升335.4 万美元/Km2，而 1999 年正是城市总体规划再次修订的时间，说明国家出台的各项政策及城市规划对城市土地集约利用起到了不可低估的正面作用。今后城市发展更应该走出“高投入、高产出”的错误思想，继续加大产业结构调整，推行“退二进三”的土地置换，因为第三产业的地均 GDP 明显高于第二产业，在等量城市用地的前提下，第三产业的收益约为第二产业的 3.5 倍左右。因此，在发展第二产业的基础上，应加快招商引资的力度，大力发展第三产业，以拓展中心城市功能，改善
11、城市环境，提高整个城市的品位和地价，从而实现土地资产效益的最大化。3 小结通过对城市土地利用结构与效率分析，可以看出，城市土地在近几年的利用状况呈较好的趋势发展，集约利用社会意识逐渐提高，这与国家及地方政府的土地利用政策是密不可分的。但从现状来看仍存在很多问题，例如工业用地比例偏高、布局不合理，建筑容积率低，土地产出率低，基础设施薄弱，环境质量差等问题。因此，为了使城市土地利用走可持续发展的道路，因该加快土地利用方式转变的步伐，改变目前城市化快速发展过程中区域内部存在的基础设施落后、建筑低矮陈旧、土地长期处于低效利用状态、闲置和浪费等问题，通过对存量土地的调整，把闲置地和通过内部挖潜出来的土地转移到最合适的地类中去，使之适应土地市场，兼顾社会和生态环境效益，从而做到充分利用现有资源，提高存量用地的集约利用度，并满足经济发展对城市用地的需要。参考文献：1 韩芳.城市土地扩展的初步研究：硕士学位论文.：新疆农业大学，XX2 黄丽.城市地域结构演变过程及发展机制研究：硕士学位论文.：新疆师范大学大学，19983 姜巍.市居住空间分异研究：硕士学位论文.XX：中科院研究生院，XX4 中华人民共和国国家统计局编中国统计年鉴XXMXX：中国统计出版社，XX
