1、顺德国际商业城营销策划推广方案广州凌峻房地产策划推广机构第一部分：市场调研报告第二部分：项目分析第三部分：营销策划推广方案第一部分：市场调研报告 研究方法：定点调查，抽样调查，电话访谈，资讯搜集。 研究地域：顺德、番禺、南海、佛山、东莞、中山、广州。 抽样情况：专业市场商铺物业品牌企业 样本特征：专业市场开发经营者目标投资客户群体品牌企业经营群体 执行时间：2000 年 12 月目录一、顺德概况二、投资导向三、投资政策四、专业市场分部五、专业市场调研汇总表六、专业市场特性及发展趋势七、市场需求分析及趋势八、投资群体分析九、品牌企业调研总结十、顺德市区商铺概况一、顺德概况1、地理位置地处珠江三角
2、洲腹部，毗邻广州、佛山、东莞、中山、珠海等主要城市，距澳门 50 公里，距香港 64 海里是重要的经济及工业城市。2、行政划分顺德市行政区城共辖十二个镇区，总面积 806 平方公里，常住人口 105 万，流动人口 50万，侨胞 40 多万人。镇区分别包括：大良、容桂、勒流、伦教、北窖、陈村、乐从、龙江、杏坛、均安和德胜区。3、基础设施实现城乡道路、能信、供电、供水等基础设施一体化。公路密度居全国前列，并拥有世界级集装箱货运码头容奇港、北喾港，同时拥有先进的通讯网络及信息高速公路。4、服务设施星级酒店及购物中心，文娱康体设施遍布城乡，并拥有高尔夫球场和国际学校，各种配套设施日臻完善。5、经济发展
3、顺德作为新兴的工业城市，以轻工制造为主，多种经济成份并存。综合经济实力居全国前列，1998 年全市工农业总值 645.55 亿元，比 20 年前增长 37.6 倍。业总产值 605 亿元，增长 24 倍。农业总产值 40.55 亿元。 顺德国际商业城60540.55259.3234.25362.30100200300400500600700工 业总 产值农 业总 产值生 产总 值财 政收 入居 民储 蓄余 额系 列 1（1）市场行业概况顺德是新兴的工业城市，已建成以轻工制造为主，多种以济成份并存，拥有现代化先进技术设备，具有相当规模的工业生产体系。主要行业有家用电器、燃气用具、机械、纺织、饲料
4、、塑料制品、电子电讯、建材、服装等。顺德是全国最大的电冰箱、空调器、微波炉、电饭货、电风扇、消毒碗柜、热水器等生产基地，拥有“科龙” 、 “容声” 、 “美的” 、“万家乐” 、 “格兰仕”等驰名的家电品牌，被誉为“家电之都” 。（2）第三产业概况乐从家具城、陈村花卉世界、伦教木工机械城等闻名全国的专业市场，与各种农贸市场和百货商场等构成了多种类、多功能、多层次的覆盖城乡、辐射国内外的商业市场网络。金融、保险、房地产、旅游、中介服务等同步发展，蒸蒸日上。到 1999 年 9 月底止，全市共兴办了“三资”企业 1285 家，实际利用外资 24.8 亿美元。美国惠而浦、安普、日本东芝、三洋、松下、
5、日清、为家、百乐满，加拿大北方电讯，德国博世、克虏伯，菲律宾生力啤、韩国浦项、三星以及香港台和、新世界、恒基兆业、顿壳、震雄等 40 多家国际知名大企业、跨国公司，都相继到顺德市投资和合作。外贸出口市场向多彩大发展，形成“三资”企业、外贸专业公司、自营出远销五大洲 100 多个国家和地区。（3）配套设施顺德已基本实现了城乡道路、通信、供电、供水等基础设施一体化。全市每百平方公里公路密度为 49 公里，居全国前列。顺德港每天有四班次双体快喷射客船来往于顺德香港之间，单程只需 1 个半小时。还有容奇港、北窖港两个进航香港转口世界的集装箱货运码头。拥有先进的通讯网络，开通了信息高速公路。高档次的酒店
6、、商场和文娱康乐场所遍布城乡，拥有高尔夫球场和国际学校，各种配套设施日臻完善。二、投资导向（1） 农、林、牧、渔业A、 农田基塘基本建设和改造B、 优良种畜种禽、水产种苗繁育（不含我国特有的珍贵优良品种）C、 优良禽畜、水产品、花卉、蔬菜和林木品种的引进和生产D、 名特优质水产产品养殖E、 名贵花卉种植F、 蔬菜、花卉无土栽培系列化生产G、 禽畜、水产品、果树、蔬菜、花卉和林木等。（2） 工业A、 农业机械化新技术设备制造B、 轻纺工业：复台超细、功能性、差别化化纤和产业用纤维、化纤原料生产，印染后整理配套废水处理项目，重点发展纯绵、真丝、化纤、高仿真等纤维系列产品的印染整理，中高档服装、服装
7、面料和辅料的生产，无纺布、产业用特纤及纺织品的生产，生物工程技术食品、速冻保鲜食品、功能食品、绿色食品添加剂、基础原料和辅料的生产，新型包装材料生产，利用现有生产条件引进条件外资及技术对家电产品进行技术改造业新产品、新技术的研究和开发。C、 家业饲料添加剂和饲料蛋白资源的开发和研制D、 粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品加工的新技术和新设备E、 粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品批发交易市场建设和经营F、 蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品流通公司G、 生态环境整治和建设工程H、 机械及光机电一体化工业I、 数控机订、加工中心机床数控系统、机械手等设备制造J、 新型智能化、组合式配
8、电设备元件、物种电缆的制造K、 环保机械设备的制造L、 电子通信M、 新电子元器化、高能环保电池（镍氢及锰离子第二次电池）制造N、 数字移动通信、卫星通讯和光通讯等设备的制造O、 计算机软件系统、工业仿真系统和控制系统的研究开发P、 光纤通信设备的制造Q、 输变电系统和城网电器工业R、 干式变压器、干式电抗器、干式箱变站、高朕电缆、真空开关及智控设备、智能化框架式电器元件的制造。S、 化工工业T、 催化剂、食品添加剂、水处理剂等的研制和生产（3） 商贸、旅游、房地产、金融及服务业A、 大型专业市场建设B、 汽车、建筑装饰材料、塑料、布艺等专业市场及贸易中心建设C、 顺德特色的施游项目及景点配套
9、开发建设D、 顺德美食开发经营及中外特色烹江、食品项目E、 国际经济、对外贸易、科技、环保信息咨询F、 医药工业G、 生物工程药品及生物化学药品系统（含生化诊断试剂）开发H、 新型药工程药用包装材料、药用辅料生产I、 中成药名优产品、海洋药品的开发和研制J、 新型诊断、治疗、化验、理疗、保健用器械仪器和设备制造K、 精密仪器设备维修、售后服务L、 高新技术、新产品开发中心建设M、 文化艺术、体育、娱乐、医院及基础设施建设N、 旧城改造及高等级公路、桥梁、码头建设O、 中外合资、合作建筑业企业（4）顺德市 13 个开发区汇总1、 顺德市新城区位于顺德市东南部，是顺德未来政治、文化、金融和信息中心
10、。城区面积和 7 万平方公里，105 国道及碧林路，南北纵横穿插，即将兴建的德胜中路横贯全区。区内西北面顺峰、太平两山耸立，东南面德胜、桂畔两河。2、 小黄圃高新技术产业开发区 3、北窖工业圈3、 4、均安镇工业开发区 5、富安工业区6、大良镇南区大型专业市场/综合商厦/9 万平方米的市通中心（陆运港）/世纪小学7、龙江镇大坝工业区 8、伦教镇工业区8、9、乐从工业园 10、桂洲镇工业新区11、陈村镇工业区 12、杏坛镇开发区13、德胜工业园三、投资政策1、顺德市现代化试点城市1999 年 7 月，广东省委、省政府确定顺德为率先基本实现现代化试点城市，赋予顺德特殊的改革试验权和社会经济管理权。
11、（1）各级党委、政府有关部门更多关心、支持帮助指导并提出“三个有利于”的标准。（2）在县级建制不变的前提下，除行政管理权由佛山市代管处，其他经济、社会、文化等方面的事务，赋予顺德市行使地级市的管理权限，并直接对省负责。（3）商清中央驻粤单位给予相应支持，如设立分行，外汇管理机构等。（4）省委、省政府及省直有关部门各项业务活动，顺德市直接参加及接收有关文件及信息。（4） 按照建立社会主义市场经济体制的要求，简政放权、转变职能，加强服务、不再增设机构。2、顺德市鼓励外商投资的有关政策（1）财税优惠政策（2）收费减免政策（3）用地及资金信贷政策3、投资方式（1）中外合资经营 （2） 、中外合作经营（
12、3）外商独资经营（4） 、加工装配 （5）补偿贸易（6）国际租赁（7）合作开发和技术转让等形式四、专业市场分布顺德市专业市场分布珠江三角洲专业市场分布陈村花卉北窖家用电器、钢材大良汔车、家用电器、涂料容桂家用电器伦教木工机械龙江家具配件乐从家居、钢材杏坛塑胶、家用电器番禺/综合百货、建材、家电南海、佛山/建材、综合百货、陶瓷、布匹东莞/家具、电子配件、服装顺德/家具及配件、木工机械、汽车中山/家用电器、灯饰五、市场调查汇总表1、 专业市场（1） 珠江三角洲地区区域 市场名称 经营范围 经营规划 招商条件 评价番禺区105 国道钟村路段雄峰商城 8 大行业规划装饰材料、家具、布艺、厨卫洁具、家用
13、五金、家居工艺品。创南中国第一高级专业商城。占地 22.6 万平方米，商铺面积 30万平方米，8 座商厦，1 幢商务中心、银行，1 幢美食中心，2.5 万平方米喷泉广场，经营配套规划完美。售价：3500 元9200 元/平方米；7 折优惠，提供 7 成 25 年按揭，多种灵活付款方式，50 年产权。租金：2885 元/平方米/月，租售合同期 2-3 年。管理费：1.5 元/平方米/月;广告费:1 元/平方米/月;空调费:15 元/平方米/月;*13 年免租 1 个月;*名优品牌首年免租 5 个月,租金 3 年不变。*正处于招商阶段，将于2001 年 1 月下旬开业。*项目规划及付款方式，发展前
14、景，经营档次，具有一定优势。*推广力度和投资吸引力较低。*对本项目具有一定的市场威胁。番禺区大石镇海珠路恒性商贸城 大型百货、五金、电器、日杂、塑料、文具。有产权的大型批发市场，占地 18 万平方米，800 间商铺，10 万平方米仓库。售价：3680 元/平方米（均价） ，40 年产权，5 成 10年按揭。折扣优惠：一次性：92 折按揭：*首期开发 600 个商铺，已被内部认购 50%。*于 2000 年 10 月试业，开业后经营冷淡。*项目包装及形象档次较94、95、96 折分期：95 折管理费：25/平方米。三年不变。租金：30 元/平方米/月（均价）合同期 3 年，拥金 1.2 万元/间
15、。低，虽然销售方式灵活多样，但缺乏市场投资吸引力。*对本项目不具备市场威胁。顺德市325 国道乐从路段乐从国际家私城有家具经营为主，配套装饰精品广东省指定最值得参观旅游、购物景点：建筑面积 20 多万平方米，共分 9 座商场，数千厂商，是全国最具规模的专业家私，装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，首层租金 90 元/平方米/月，升至 350 元/平方米/月，合同期 1 年，3 个月租金作押金，管理费1.5 元/平方米。由 94 年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家具展区，具强大的品牌效应，覆盖国、内外地区，由于专业性以家具经营为主，对项目整体影响较少，其经营规划和招商
16、策略有可取之处。番禺洛溪新城迎宾路旁五洲装饰世界装饰材料、五金交电、灯饰家具总占地 120 万平方米，分 2 期开发，第 1 期开发占地 92404.5 平方米,铺位多达 932 个,仓库可使用面积 6 万平方米,完善服务配套。租金：230350 元/平方米/月，免杂资费。广告费：120 元/月管理费：100 元/月定金：500 元/间保证金：2 个月租金。开发规模及配套完善，但租金较高，开业时间短，经营状况未尽理想，对项目整体影响较少，但部分招商范围将与本项目产生竞争。南海盐步广佛公路大转装饰材料城以来报为主，并以装饰材料及涂料作配搭。总占地 10 万平主米，并不断扩大开发仓储货运配套设施完
17、善。租金：70100 元/平方米/月集资费：1000-1500 元/平方米/月保证金：3 个月租金管理费：3.55 元/平方米/月开业经营时间较长久，已形成一定经营规模，经营范围辐射全省及国内西北各大城市，对项目竞争影响较少，其单一经营性强。东莞富民时装城/电子展览城/家具城西樵布匹批发市场南海陶瓷装饰材料市场/综合百货日用品市场/塑料市场番禺易发电器城中山灯饰批发市场2、广州专业市场电器海印电器城，西场电器城布匹海印布匹总汇，中大布匹市场精品、玩具、文体用品广州国际玩具中心，谊园文体批发市场汽车广东汽车城、华南汽车市场汽车配件广源汽配城、恒福路汽配市场电讯陵园西电讯城海味、副食品一德路海味副
18、食品批发市场家具香江家私城、金海马家私城、市内各主要商场均有设之。眼镜人民南眼睛市场电脑产品广州电脑城鞋业广源鞋业城皮具梓元岗皮具城服装白马服装城、流花服装城洗涤、化妆品兴发广场音像制品兴发广场、音像城家居装饰品文德路艺术城广州装饰材料市场商铺租赁收费一览表编号 市场各称 区域 租金（元/m 2/月） 管理费 集资费（元/ m2）保证金 水电、杂费 工商税务1羊城装饰材料城（附设灯饰城）广州市南岸路22-26#首层 250-350(包库另计) 免 1000-1500 3 个月租金按商业标准收取协助办理自行缴付2 广东装饰材料城广州市南岸路28#首层：160；二层：75（包库另计） 。免 100
19、0 3 个月租金 按商业标准收取 协助办理自行缴付3广州装饰材料城市场 广州南岸路 193-225 免 700 3 个月租金按商业标准收，转户营:5000元/户协助办理自行缴付4 星之光装饰材料城 正进行转营，全面发展文体用品批发市场。5安华装饰材料城（附设灯饰城）广州市黄石东路首层：70-108；二层：20。 免 500-1000 3 个月租金水:1.6 元/吨；电:1.45 元/度(定额功率24 瓦)；每千瓦增房费2000 元正；电话:自报、收工程费1000 元/米；广告费：5 元/m2/月协助办理自行缴付3、顺德专业市场顺德市乐从国际家私城：以家具经营为主，配套装饰精品。广东省指定亦参观
20、旅游、购物景点：建筑面积 20 多万平方米，共分 9 座商场，数千厂商，是全国最具规模的专业家私，装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，首层租金 90 元/平方米/月，升至 350 元/平方米/月，合同期 1 年，3 个月租金作押金，管理费 1.5 元/平方米。由 94 年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家具展区，具强大的品牌效应，覆盖国、内外地区，由于专业性以家具经营为主，对项目整体影响较少，其经营规划和招商策略有可取之处。乐从顺家私城、宏海家私城；伦教国际木工机械城；大良汽车市场。 * 专业市场概况分析：经营面积在十万平方米以上，以形成一定的规模，以租赁经营为主，专
21、业性强，社会知名度较高，招商客户来自国、内外，而且有逐渐扩大趋势。由于大部分专业市场是租赁经营性质，商户对产权的专业市场较为需求，主要集中在家具、建材、塑料行业买家为主。六、专业市场特性及发展趋势A、 专业市场特性 目前总体专业市场以租赁经营为主，经营成本较高，商户承受力不断加剧，而且市场上缺少永久产权大型专业市场出售。 各主要大型专业市场以“低价格”作为主要招商竞争策略。 市场经营环境及市场规划未尽完善，缺乏市场凝聚力。 各区域专业市场规模不断扩大，专业性强，市场需求及市场份额不断扩散。 部分专业市场采用销售与租赁同时进行的方式经营，在开业后缺乏长久的市场推广计划，对后期经营发展缺乏持续性。
22、 专业市场的产品科技含量较低，伪劣产品充斥市场。经营方式陈旧，缺乏统一经营管理，市场形象受损。B、 专业市场发展趋势 采用先进合理的经营规划进行市场经营。 着重资讯科技及电子商务网贸易的发展，服务配套设施更趋完善。 经营规模不断扩大，形成“一站式”循环消费体系。 经营方式采取销售、租赁、合作分成、保底经营等多种灵活方式。 注重市场的品牌形象及开业后的宣传推广计划。 注重培养浓厚的商业氛围及增强市场凝聚力。七、市场需求分析及趋势预测1、 顺德目前以家具、涂料、家用电器为主要经济支柱产业，已形成强大的销售网络，产品以外地销售为主。2、 专业市场以家具市场为主，集中在 325 国道乐从至龙江路段，形
23、成逾百万平方米的专业商场，业务范围面对全国及港澳地区，知名度及甚高，影响力深远。3、 涂料及家用电器尚未形成专业市场，但已建成了强大的市场销售网络，生产企业主要依靠经销商以及开设专卖店形式，进行产品推广。4、 顺德本地消费需求以民用消费品为主，包括汽车、百货用品、服装、食品、鞋业为主，其中汽车将是主力市场之一。5、 随着顺德新城区的建设发展，及商品开发量及家居装饰的不断扩大，对建材和装饰材料、厨卫洁具、涂料的需求不断增多，市场潜力深远。6、 随着中国加入世贸，国、内外名优产品将大量涌入顺德，同时迅速占领市场，竞争将不断加剧，各专业市场将受到冲击。八、投资群体分析1、 目标招商群体分析* 投资目
24、的为获取较高的投资回报为主，包括投资者、经销商、生产企业。* 投资考虑因素以地段，投资经营前景、价格、项目规划及配套、发展商实力为主要考虑因素。0% 20% 40% 60% 80%生 产 企 业经 销 商投 资 者* 投资顾虑因素以经营规划及配套、投资经营前景、产权、开业时间、投资承诺为顾虑因素。0%10%20%30%40%地 段 前 景 价 格 规 划 配 套 实 力 建 筑 设 计 物 业 管 理0%5%10%15%20%25%30%规 划 配 套 前 景 产 权 开 业 时 间 投 资 承 诺 建 筑 质 量* 对服务配套设施的需求以仓储、运输、资讯、商务为主要需求。0%5%10%15%
25、20%25%停 车 场 仓 储 银 行 电 信 交 通 商 务 饮 食 娱 乐 康 体* 各行业对经营面积的需求家具：5001000 平方米 建材：1001000 平方米综合百货：50-500 平方米塑料：100500 平方米 家电：100-350 平方米汽车：300-1000 平方米饮食：3002000 平方米 银行：5001000 平方米服装、布匹：15200 平方米粮油食品：50200 平方米 电信：25150 平方米机械：50-1000 平方米音像制品：15100 平方米 文娱康体产品：50800 平方米药品及医疗器械:50250 平方米玩具：20150 平方米 化妆品：10100 平方米涂料：50250 平方米皮具：25100 平方米 鞋业：25250 平方米* 专业市场潜在投资群体分析A、 年龄特征投资群体趋于年轻化。其中 3135 岁占 25%3640 岁占 30%4145 岁占 20%4650 岁占 15%5155 岁占 10%B、投资决策权以男性为主达 75%，投资型客户女性比例将增大。女 性25%男 性75%C、职业特性以私营企业及个体经营商户为主，投资型客户自各行业及自由职业者。0%20%40%系 列 1 40% 30% 20% 10%私 营 企 业 个 体 经 营 自 由 职 业 者 各 行 业 职 业
