1、1机 电 设 备 管 理 手 册 JDSB/B-目 录XXXX 1/2编号 标 题 页码 JDSB-001 设备管理部组织机构图 3 JDSB-002 设备管理部职责 4 JDSB-003 设备管理部经理职责 5 JDSB-004 设备管理部专业工程师职责 6 JDSB-005 设备保修期管理办法 8 JDSB-006 水电过户审批制度 9 JDSB-007 配电房管理制度 11 JDSB-008 发电机房管理制度 12 JDSB-009 水泵房管理制度 13 JDSB-010 空调制冷设备房管理制度 14 JDSB-011 中控室/消防中心管理制度 15 JDSB-012 材料管理制度 16
2、 JDSB-013 物品验证制度 17 JDSB-014 计量器具定期检定制度 18 JDSB-015 计量器具的检定方法 19 JDSB-016 电气维修规定 23 JDSB-017 大厦临时用电管理规定 24 JDSB-018 用水、供水管理规定 25 JDSB-019 供方选择评定规定 26 JDSB-020 工程质量的验收规定 28 JDSB-021 设备管理规程 29 JDSB-022 公共设备大的故障维修程序 43 JDSB-023 设备更新、技术改造程序 44 JDSB-024 红旗设备检评 45 JDSB-025 公共机电设备维修保养合同 47 JDSB-026 柴油发电机组保
3、养标准 56 JDSB-027 干式变压器保养标准 58JDSB-028 低压配电柜保 养标准 602机 电 设 备 管 理 手 册 JDSB/B-目 录XXXX 2/2编号 标 题 页码 JDSB-029 水泵保养标准 61JDSB-030 启动用铅酸蓄电池保养标准 62JDSB-031 风机保养标准 64 JDSB-032 变频控制柜保养标准 65 JDSB-033 强电设备保养范本 66 JDSB-034 电梯定期保养标准 67 JDSB-035 自动扶梯保养标准 95 JDSB-036 空调设备保养标准 100 JDSB-001B 配电房、电表房电能表抄表记录 111 JDSB-002
4、B 水表抄表记录 112 JDSB-003B 设备完好率统计表 113 JDSB-004B 设备完好率统计汇总表 114 JDSB-005B 红旗设备统计表 115 JDSB-006B 红旗设备率统计表 116 JDSB-007B 强电设备日常保养记录 117 JDSB-008B 启动用铅酸蓄电池充、放电记录 118JDSB-009B 强电设备一级保养记录 119 JDSB-010B 强电设备二级保养记录 124 JDSB-011B 空调设备日常保养记录 130 JDSB-012B 空调设备一级保养记录 131 JDSB-013B 空调设备二级保养记录 136 3设 备 管 理 部 组 织 机
5、 构 图 JDSB-001XXXX 1/1机电工程师给排水空调工程师档案室资料员 各管理处维修班 供方公司电梯工程师设备管理部经理4设 备 管 理 部 职 责 JDSB-002XXXX 1/110 设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。20 负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。30 负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。40 负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理
6、处、供方执行，对偏差进行纠正。50 负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（2000 元以上）报主管副总经理批准。60 负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等） 。办理水、电过户会签手续。70 负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面） 。80 负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的
7、安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。90 负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。100 负责本部门 IBO9002 和 IBO14001 文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。110 负责电梯、计量工具的检定工作。120 负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。130 负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。140 负责推进全公司的节能、降耗工作。5设 备 管 理 部 经 理 职 责 JDSB-003XXXX 1/11 0 领 导 、 安 排 、 检
8、查 设 备 管 理 部 员 工 全 面 履 行 各 自 职 责 及 完 成 公 司 下 达 的 各 项 任务 。2 0 检 查 总 结 当 月 工 作 ， 制 定 下 月 工 作 计 划 ， 并 组 织 安 排 实 施 。3 0 掌 握 设 备 管 理 情 况 ， 指 导 各 管 理 处 作 好 机 电 设 备 的 使 用 、 维 修 保 养 、 节 能 降 耗工 作 。 初 审 价 值 超 过 壹 仟 元 以 上 的 设 备 设 施 的 购 置 、 大 修 、 外 委 维 修 方 案 ， 并 报 主 管副 总 经 理 审 批 。4 0 组 织 各 专 业 人 员 参 加 新 入 伙 楼 宇
9、机 电 设 备 的 验 收 。5 0 组 织 红 旗 设 备 检 查 评 比 。 定 期 组 织 设 备 管 理 绩 效 评 审 。6 0 组 织 安 全 检 查 。7 0了 解 公 司 内 工 程 技 术 人 员 及 本 部 门 员 工 思 想 工 作 动 态 ， 帮 助 解 决 工 作 难 点 ， 提高 管 理 及 业 务 水 平 。 负 责 解 决 投 诉 。8 0 掌 握 国 内 外 行 业 管 理 动 态 ， 负 责 引 进 国 内 外 先 进 的 设 备 管 理 模 式 、 经 验 。9 0 遵 守 公 司 各 项 规 章 制 度 ， 勤 奋 工 作 ， 洁 身 自 律 。6设 备
10、 管 理 部 专 业 工 程 师 职 责 JDSB-004XXXX 1/21 0 机 电 工 程 师 职 责1 1 接 受 部 门 经 理 的 领 导 ， 主 管 强 弱 电 设 备 、 发 电 设 备 。1 2作 好 本 专 业 的 工 作 计 划 ， 初 审 保 养 计 划 、 维 修 方 案 、 改 造 方 案 ； 编 制 外 委 维 修招 标 文 件 ； 定 期 检 查 、 指 导 、 调 研 ， 解 决 技 术 难 题 。1 3编 制 、 修 订 本 专 业 IBO9002及 IBO14001文 件 ， 制 定 公 司 的 规 范 、 标 准 。 负 责 机电 设 备 维 修 、 养
11、 护 供 方 评 审 、 合 同 会 签 。1 4参 加 楼 宇 接 管 验 收 工 作 ， 负 责 强 弱 电 设 备 、 发 电 设 备 及 资 料 检 验 。1 5办 理 用 电 过 户 会 签 手 续 ， 用 电 分 摊 。 负 责 落 实 抄 表 到 户 、 供 电 设 备 向 供 电 局 移 交工 作 ， 用 电 设 备 节 能 及 成 本 费 用 测 算 。1 6负 责 编 制 本 专 业 技 工 考 试 题 库 。1 7遵 守 公 司 规 章 制 度 ， 勤 奋 工 作 ， 努 力 提 高 业 务 水 平 ， 完 成 本 职 工 作 ， 有 所 创 新 。2 0 电 梯 工 程
12、 师 职 责2 1 接 受 部 门 经 理 领 导 与 工 作 安 排 ， 主 管 电 梯 设 备 。2 2 负 责 电 梯 设 备 的 接 管 验 收 并 收 集 整 理 电 梯 接 管 验 收 资 料 。2 3 负 责 电 梯 设 备 维 修 、 保 养 计 划 的 审 批 ， 制 定 电 梯 年 审 计 划 并 实 施 。 负 责 电 梯 检定 及 节 能 工 作 。2 4 负 责 编 制 本 专 业 IBO9002 IBO14001 文 件 ， 电 梯 维 修 、 养 护 供 方 评 审 ， 合 同会 签 。2 5 定 期 对 各 管 理 处 电 梯 进 行 检 查 ， 指 导 。 2
13、 6 编 制 本 专 业 技 工 考 试 题 库 。2 7遵 守 公 司 规 章 制 度 ， 勤 奋 工 作 ， 努 力 提 高 业 务 水 平 ， 完 成 本 职 工 作 ， 有 所 创 新 。3 0给 排 水 空 调 工 程 师 职 责31 接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。3 2作 好 本 专 业 的 工 作 计 划 ， 初 审 保 养 计 划 、 维 修 方 案 、 改 造 方 案 ； 编 制 外 委 招 标文 件 ； 定 期 检 查 、 指 导 、 调 研 ， 解 决 技 术 难 题 。7设 备 管 理 部 专 业 工 程 师 职 责 JDSB-004
14、XXXX 2/23 3编 制 、 修 订 本 专 业 IBO9002及 IBO14001文 件 ， 制 定 规 范 、 标 准 。 负 责 本 专 业 分包 商 评 审 。3 4参 加 楼 宇 接 管 验 收 工 作 ， 负 责 给 排 水 管 网 及 设 备 、 中 央 空 调 及 资 料 检 验 。3 5办 理 水 过 户 会 签 手 续 ， 用 水 分 摊 。 负 责 组 织 水 量 平 衡 测 试 ， 中 央 空 调 节 能 及 成本 费 用 测 算 。3 6遵 守 公 司 规 章 制 度 ， 勤 奋 工 作 ， 努 力 提 高 业 务 水 平 ， 完 成 本 职 工 作 ， 有 所
15、创 新 。4 0 设 备 管 理 部 资 料 员 职 责4 1接 受 部 门 经 理 的 领 导 与 工 作 安 排 ， 努 力 完 成 任 务 。4 2参 加 楼 宇 交 接 验 收 ， 负 责 办 理 资 料 交 接 手 续 。 收 集 、 分 类 、 整 理 各 管 理 处 的 竣工 资 料 ， 并 归 档 妥 善 保 存 。4 3负 责 工 程 资 料 、 书 籍 的 借 阅 ， 质 量 记 录 表 格 的 发 放 。4 4负 责 日 常 文 件 打 印 、 收 发 、 传 阅 、 整 理 、 归 档 保 存 。 负 责 IBO9001 IBO14001文 件 复 印 、 发 放 、
16、保 管 。 4 5负 责 搜 集 报 纸 、 杂 志 上 有 关 物 业 管 理 方 面 的 法 律 、 法 规 、 标 准 ， 并 剪 贴 、 整 理 。4 6遵 守 公 司 规 章 制 度 ， 勤 奋 工 作 ， 努 力 提 高 业 务 水 平 ， 完 成 本 职 工 作 ， 有 所 创 新 。8设备保修期管理办法 JDSB-005XXXX 1/11 0国 务 院 建 设 工 程 质 量 管 理 条 例 规 定 建 设 工 程 的 最 低 保 修 期 限 为 ： 3、 供热 与 供 冷 系 统 ， 为 2个 采 暖 期 、 供 冷 期 ； 4、 电 气 管 线 、 给 排 水 管 道 、
17、设 备 安 装 ，为 2年 ； 其 他 项 目 的 保 修 期 限 自 竣 工 验 收 合 之 日 起 计 算 。保 修 期 的 计 算 应 以 上 述 条 款 及 发 展 商 与 安 装 单 位 、 设 备 供 货 单 位 的 合 同 保 修 期限 为 准 。 工 程 竣 工 日 若 距 物 业 接 管 日 过 长 ， 导 致 接 管 验 收 时 保 修 期 已 满 者 ， 应 建 议 发展 商 适 当 延 长 保 修 期 。2 0物 业 设 备 接 管 时 ， 管 理 处 、 发 展 商 、 保 修 单 位 三 方 应 就 设 备 保 修 期 （ 特 别 是 电梯 ） 保 修 的 内 容
18、、 范 围 、 期 限 ， 管 理 处 维 护 的 内 容 、 范 围 ， 保 修 款 支 付 ， 做 出 界 定 ，达 成 共 识 ， 形 成 书 面 协 议 。保 修 期 ， 保 修 单 位 提 供 的 服 务 单 一 ， 难 以 达 到 中 海 标 准 、 适 应 考 评 的 需 要 ， 保修 工 作 之 外 的 保 养 内 容 需 管 理 处 自 己 或 委 托 专 业 公 司 做 ， 书 面 协 议 有 助 于 解 决 矛 盾 、纠 纷 。3 0设 备 保 修 期 时 间 内 ， 管 理 处 宜 委 托 专 业 公 司 对 设 备 进 行 维 护 ， 机 电 设 备 可 委 托其 做
19、 日 常 维 护 、 一 级 保 养 、 二 级 保 养 ， 电 梯 可 按 标 准 责 任 合 约 形 式 委 托 ， 工 作 应 以 清洁 、 防 腐 、 润 滑 、 调 整 、 紧 固 ， 不 宜 触 及 核 心 软 、 硬 件 部 分 。 机 电 设 备 、 电 梯 故 障 维修 ， 管 理 处 应 督 促 保 修 单 位 解 决 。4 0保 修 期 结 束 ， 保 修 单 位 结 算 保 修 金 时 ， 管 理 处 须 在 结 算 申 请 书 上 如 实 填 写 使 用方 意 见 ， 并 报 公 司 设 备 管 理 部 审 核 盖 章 。 保 修 单 位 不 履 行 保 修 义 务
20、， 管 理 处 有 权 拒 绝签 字 。9水电过户审批制度 JDSB-006XXXX 1/2用 电 、 用 水 过 户 更 名 /抄 表 到 户 直 接 关 系 到 物 业 管 理 运 营 成 本 ， 各 单 位 须 严 格遵 守 审 批 制 度 。1 0用 电 、 用 水 由 发 展 商 过 户 到 管 理 处 必 须 满 足 以 下 条 件 ：1 1各 项 政 府 验 收 通 过 ， 物 业 接 管 验 收 房 屋 设 备 验 收 合 格 、 计 量 装 置 符 合 要 求 。1 2工 程 施 工 收 尾 工 作 均 结 束 ， 无 施 工 临 时 用 电 、 用 水 发 生 。1 3不
21、支 付 空 置 房 管 理 费 的 发 展 商 ， 须 根 据 空 置 比 率 ， 就 公 共 水 电 费 对 管 理 处 进 行补 贴 。1 4水 电 居 民 、 商 业 比 例 发 展 商 已 调 整 到 合 理 的 数 值 。 未 调 整 到 合 理 值 者 ， 就 发 展商 对 多 支 出 的 水 电 费 进 行 补 贴 事 宜 已 达 成 协 议 。1 5以 住 宅 为 主 的 小 区 /大 厦 ， 发 展 商 已 申 请 办 理 抄 表 到 户 。1 6原 用 电 用 水 户 结 清 已 发 生 的 水 电 费 。2 0水 电 过 户 由 公 司 设 备 管 理 部 负 责 审 核
22、 并 办 理 合 同 会 签 手 续 。 管 理 处 须 向 发 展 商索 要 原 供 用 电 合 同 、 供 水 合 同 、 供 水 合 同 执 行 单 及 近 期 电 费 、 水 费单 提 交 公 司 设 备 管 理 部 ， 审 核 通 过 后 ， 由 管 理 处 具 体 办 理 过 户 、 抄 表 到 户 事 宜 ， 未 经设 备 部 审 核 管 理 处 不 得 自 行 办 理 。相 关 文 件 ： 水 电 过 户 、 抄 表 到 户 办 理 流 程 10水电过户审批制度 JDSB-006XXXX 2/2附 件 ： 水 电 过 户 、 抄 表 到 户 办 理 流 程有问题符合抄表到户JD
23、SB-007开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章） ，管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司设备管理部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。设备部与发展商分摊入伙至过户期间水电费
24、。管理处提供此期间的水电抄表记录。要求发展商办理，调整比例。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写公共部分代收水电费合同书在公司设备部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。11XXXX 配 电 房 管 理 制 度 1/1为 贯 彻 安 全 第 一 的 方 针 ， 确 保 大 厦 供 电 系 统 安 全 正 常 运 行 及 服 务 质 量 ， 特 制 定 配电 房 管 理 制 度 。1 0 负 责 供 电 系 统 操 作 、 巡 查 、 维 修 、 养 护 的 人 员 必 须 持 证 上 岗 ， 必 须 熟 悉 电 气 设备 情 况 和 有 关 安 全 措
25、施 。2 0、 配 送 电 建 立 小 时 运 行 值 班 制 度 ， 对 变 配 电 装 置 及 高 压 室 每 4 小 时 巡查 一 次 ， 做 好 巡 查 记 录 ； 发 现 问 题 及 时 处 理 ， 并 在 值 班 记 录 及 巡 查 记 录 中 注 明 ； 不 能解 决 的 问 题 及 时 上 报 管 理 处 、 并 通 知 分 包 方 。3 0 配 电 设 备 由 专 职 人 员 负 责 管 理 和 值 班 ， 配 电 设 备 的 停 送 电 由 值 班 电 工 操 作 ， 非值 班 电 工 禁 止 操 作 。 复 杂 的 倒 闸 操 作 ， 必 须 执 行 操 作 票 制 度
26、、 监 护 制 度 ， 高 压 环 进 、环 出 柜 严 禁 操 作 。 操 作 及 检 修 时 必 须 按 规 定 使 用 电 工 绝 缘 工 具 、 绝 缘 鞋 、 绝 缘 手 套 等 。高 低 压 柜 开 关 状 态 须 作 好 警 示 、 标 识 。 值 班 员 必 须 做 好 值 班 记 录 ， 认 真 作 好 交 接 班 。4 0 配 电 房 、 电 表 房 计 量 电 能 表 须 每 月 定 时 抄 表 。 5 0 变 压 器 严 禁 超 负 荷 或 极 低 负 荷 运 行 ， 应 有 计 划 的 向 供 电 局 报 停 或 启 用 。 冬 季 可报 停 部 分 变 压 器 ，
27、夏 季 供 电 高 峰 时 ， 按 负 荷 的 需 求 ， 恢 复 使 用 。 严 禁 变 压 器 空 载 运 行 。6 0 须 有 专 人 对 巡 查 记 录 、 抄 表 记 录 进 行 统 计 、 制 图 、 分 析 ， 监 视 系 统 运 行 状 态 ，诊 断 系 统 故 障 ， 制 定 节 能 措 施 。7 0 停 电 时 ， 应 提 前 向 用 户 发 出 通 知 ； 恢 复 送 电 时 ， 在 确 认 供 电 线 路 正 常 、 电 气 设备 完 好 后 方 可 送 电 。8 0 配 电 房 内 设 备 及 线 路 变 更 ， 要 经 公 司 设 备 管 理 部 同 意 ； 重 大
28、 变 更 ， 要 上 报 公 司领 导 批 准 。9 0 配 电 房 室 温 不 可 超 过 摄 氏 40 度 。 消 防 设 施 须 定 期 检 查 ， 保 持 完 好 、 有 效 ， 并有 手 持 式 气 体 灭 火 器 。 注 意 防 止 小 动 物 进 入 ； 无 关 人 员 须 经 管 理 处 办 公 室 许 可 方 可 进入 。10 0 加 强 日 常 清 洁 、 维 护 、 检 修 ， 确 保 供 配 电 系 统 正 常 ， 配 套 设 施 、 设 备 、 装 置 完好 。12发 电 机 房 管 理 制 度 JDSB-008XXXX 1/11 0 非 公 司 领 导 或 维 修
29、班 人 员 须 经 管 理 处 办 公 室 同 意 后 ， 在 值 班 员 的 陪 同 下 方 可 进入 发 电 机 房 ， 其 它 人 员 不 得 随 意 进 入 。 平 时 机 房 门 应 加 锁 。2 0 机 房 内 禁 止 存 放 易 燃 、 易 爆 物 品 ， 严 禁 吸 烟 。3 0 发 电 机 平 时 置 于 自 动 待 发 状 态 ， 蓄 电 池 置 于 浮 充 电 状 态 ， 须 定 期 进 行 充 放 电 。4 0 配 电 房 值 班 员 必 须 熟 悉 机 组 开 停 操 作 及 机 组 正 常 运 行 参 数 ， 发 电 机 运 行 时 ， 应派 专 人 值 班 。5
30、0 每 月 起 动 机 组 运 转 检 查 半 小 时 ， 确 保 机 组 正 常 自 动 投 入 。6 0 发 电 机 油 箱 内 储 备 小 时 满 负 荷 用 油 量 。7 0 发 电 机 实 行 定 人 定 机 操 作 、 保 养 和 每 月 周 期 运 行 检 查 。 非 值 班 或 维 修 人 员 不 得操 作 。8 0 机 房 及 机 组 的 清 洁 卫 生 由 发 电 机 责 任 人 打 扫 。9 0 机 房 及 油 库 内 消 防 须 定 期 检 查 ， 确 保 设 施 完 好 、 有 效 。10 0 发 电 机 检 查 时 须 将 主 令 开 关 掷 于 停 止 档 ， 以
31、 避 免 市 电 意 外 停 电 ， 导 致 发 电 机 运行 ， 发 生 意 外 伤 害 。13水 泵 房 管 理 制 度 JDSB-009XXXX 1/1水 泵 房 是 提 供 住 户 生 活 、 大 厦 消 防 用 水 的 关 键 部 位 ， 水 泵 房 能 否 正 常 工 作 是 直接 影 响 到 住 户 人 身 财 产 安 全 。 为 及 时 向 住 户 提 供 合 格 生 活 用 水 和 大 厦 消 防 用 水 ， 管 理好 水 泵 房 ， 特 制 定 如 下 制 度 ：1 0 水 泵 房 、 地 下 水 池 、 屋 面 水 箱 、 消 防 水 系 统 、 设 备 等 ， 由 维
32、修 班 负 责 使 用 管 理 ，并 指 定 专 人 负 责 （ 以 下 称 “水 管 员 ”） 。 作 好 日 常 运 行 的 巡 查 、 点 检 、 抄 表 及 状 态监 控 ， 并 做 记 录 。2 0 水 泵 房 内 机 电 设 备 由 维 修 班 值 班 人 员 负 责 操 作 ， 无 关 人 员 不 得 进 入 水 泵 房 。 停水 须 经 管 理 处 批 准 。3 0 消 防 泵 、 生 活 泵 、 稳 压 泵 、 污 水 泵 在 正 常 运 转 下 ， 选 择 开 关 应 放 在 自 动 位 置 ，所 有 操 作 标 志 简 单 明 确 。4 0 生 活 水 泵 每 周 至 少
33、 轮 换 使 用 一 次 ， 接 触 器 主 开 关 每 月 检 查 一 次 。5 0 消 防 泵 每 月 进 行 一 次 “自 动 、 手 动 ”切 换 操 作 检 查 。 无 条 件 启 动 的 消 防 水 泵（ 有 过 压 危 险 或 开 喷 系 统 ） ， 须 对 其 进 行 盘 车 ， 每 季 度 对 电 动 机 进 行 一 次 绝 缘 摇 测 。6 0 泵 房 每 周 打 扫 一 次 ， 泵 及 管 道 每 月 检 查 、 清 洁 一 次 ， 并 进 行 润 滑 、 紧 固 、 调 整 。7 0 水 池 人 孔 需 有 盖 密 封 并 加 锁 ， 透 气 孔 需 用 不 锈 钢 窗
34、 纱 布 包 扎 上 。 钥 匙 由 水 管 员保 管 。8 0 水 管 员 按 规 定 定 期 取 水 送 市 防 疫 站 进 行 水 质 检 查 化 验 ， 化 验 结 果 交 办 公 室 存 档 。9 0 各 级 水 表 须 每 月 定 时 抄 表 ， 水 管 员 须 对 抄 表 记 录 进 行 统 计 分 析 ， 确 定 给 水 系 统是 否 正 常 ， 并 协 助 设 备 部 作 好 水 量 平 衡 测 试 。10 0 严 禁 非 火 灾 情 况 使 用 市 政 消 防 水 。 消 防 演 习 用 水 须 向 用 水 主 管 部 门 办 理 申 请 手续 。14空 调 制 冷 设 备
35、 房 管 理 制 度 JDSB-010XXXX 1/1空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：10 空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。20 无关人员必须经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 30 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。40 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 5 0 须 每 三 天 对 中 央 空 调 系 统 抄 一 次 电 能 表 ， 并 做 分 析 。 根 据 空 调 负 荷 的 变 化 调 节机 组
36、 ， 确 保 机 组 运 行 在 节 能 状 态 ， 费 用 不 超 标 。6 0 定 期 保 养 检 查 ， 及 时 更 换 磨 损 的 零 件 ， 并 作 好 记 录 。7 0 定 期 对 冷 冻 水 系 统 、 冷 却 水 系 统 进 行 清 理 、 水 处 理 。8 0 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，制冷冷水机组每月清洁一次。15中控室/消防中心管理制度 JDSB-011 XXXX 1/1中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到大厦/小区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。1.0 中控室/消防中心实行 24
37、 小时值班制度，值班人员须持证上岗。2.0 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。3.0 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。4.0 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。5.0 防盗监视系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，BA 系统的信息记录，门禁、红外防盗系
38、统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存一周，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。6.0 中控室/消防中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。7.0 办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查
39、结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。16材材 料 管 理 制 度 JDSB-012XXXX 1/11 0 维 修 班 下 个 月 的 材 料 计 划 ， 应 在 本 月 25 日 前 报 管 理 处 采 购 主 管 ， 由 采 购 主管 送 交 管 理 处 主 任 审 批 ， 确 定 下 月 需 购 买 材 料 。2 0 一 般 材 料 由 采 购 主 管 与 所 需 物 资 部 门 协 同 购 买 ； 采 购 时 要 两 人 同 行 采 购 ， 报 销时 附 采 购 计 划 或 报 告 书 。3 0 采 购 材 料 要 货 比 三 家 ， 认 准 质
40、 量 ， 相 同 质 量 下 应 取 最 底 价 进 行 采 购 ， 供 货 方 应为 合 格 供 应 商 。4 0 材 料 购 回 后 应 由 维 修 班 长 进 行 验 证 。 发 票 数 量 应 与 货 相 同 ， 物 品 及 数 量 应 与 采 购 记 录 表 上 所 述 相 同 。5 0 材 料 入 库 应 由 库 管 员 验 收 ， 库 管 员 开 入 库 单 ， 并 在 发 票 反 面 签 上 名 ； 采 购 主 管也 应 在 发 票 反 面 签 上 名 ， 并 在 入 库 单 上 签 名 ， 并 把 入 库 单 其 中 的 一 联 附 在 发 票 后 作 为报 销 凭 据 。6
41、 0 应 急 材 料 可 以 先 口 头 报 告 同 意 购 买 ， 再 补 填 采 购 计 划 审 批 表 或 补 写 正式 报 告 。7 0 材 料 出 库 时 需 注 明 此 材 料 用 于 什 么 地 方 、 什 么 用 途 ， 领 料 人 需 在 出 库 单 上 签 名 。8 0 维 修 人 员 可 以 根 据 日 常 实 际 情 况 一 次 性 领 用 若 干 材 料 ， 领 料 人 需 在 出 库 单 上 注明 所 领 用 材 料 的 品 种 、 规 格 、 数 量 、 用 途 ， 并 在 出 库 单 上 签 名 ； 维 修 人 员 在 领 用 专 用配 件 时 ， 需 拿 废
42、旧 零 部 件 换 取 。9 0 维 修 人 员 在 完 成 维 修 任 务 后 ， 所 节 余 的 材 料 应 如 数 退 库 并 办 理 退 料 手 续 。10 0 禁 止 维 修 人 员 利 用 工 作 之 便 ， 多 领 冒 领 材 料 搞 关 系 ， 一 经 发 现 ， 从 严 处 理 。11 0 库 房 保 管 员 应 按 材 料 的 品 种 、 质 量 、 性 能 不 同 采 取 不 同 的 保 管 措 施 ， 否 则 造 成损 失 追 究 其 经 济 责 任 。12 0 发 放 材 料 要 坚 持 凭 派 工 单 发 料 。13 0 材 料 出 库 须 遵 循 先 进 先 出
43、的 原 则 ， 对 入 库 的 材 料 要 作 好 日 期 标 识 ， 以 便 于 发 放管 理 。14 0 材 料 库 房 每 月 要 进 行 一 次 库 房 盘 存 ， 每 季 度 要 对 维 修 人 员 领 用 的 材 料 公 布 一 次 。做 到 降 低 成 本 、 节 约 开 支 、 杜 绝 浪 费 ， 造 福 业 主 。17物 品 验 证 制 度 JDSB-013XXXX 1/11 0 为 了 确 保 向 服 务 对 象 提 供 合 格 的 物 品 ， 所 有 用 于 大 厦 内 影 响 服 务 质 量 的 进 货 物品 （ 含 维 修 材 料 、 清 洁 用 品 、 保 安 用
44、品 等 物 品 ） 都 必 须 经 过 验 证 。2 0 所 需 物 品 部 门 必 须 对 影 响 服 务 的 进 货 物 品 进 行 验 证 ， 并 认 真 填 写 物 品 验证 单 ， 以 确 认 物 品 之 质 量 状 态 ， 采 购 主 管 还 应 在 物 品 验 证 单 上 签 名 。3 0 所 需 物 品 部 门 在 验 证 时 依 据 验 证 标 准 发 现 不 合 格 品 时 ， 应 即 时 通 知 采 购 主 管 ，并 会 同 管 理 处 主 管 主 任 对 不 合 格 品 进 行 确 认 。4 0 对 不 合 格 品 应 及 时 处 理 ， 所 需 物 品 部 门 主 管 、 采 购 主 管 、 管 理 处 主 管 主 任 ， 三方 应 共 同 商 讨 对 不 合 格 品 的 处 理 方 法 （ 返 修 、 降 级 使 用 、 退 货 或 报 废 ） 。 不 合格 品 处 理 单 由 所 需 物 品 部 门 主 管 负 责 填 写 ， 由 主 管 主 任 确 认 。5 0 所 需 物 品 部 门 主 管 应 对 所 有 物 品 之 质 量 状 态 进
