1、第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法主要内容主要内容主要内容主要内容概念概念概念概念理论依据理论依据理论依据理论依据基本公式基本公式基本公式基本公式 *特点及适用范围特点及适用范围特点及适用范围特点及适用范围估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤 *第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法一一一一、 、概念 概念概念概念 ：假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法 （ （ the hypothetical develo
2、pment method） ）又称剩余法又称剩余法又称剩余法又称剩余法 （ （ residual method），），），）， 是在估算开发完是在估算开发完是在估算开发完是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上成后不动产正常交易价格的基础上成后不动产正常交易价格的基础上成后不动产正常交易价格的基础上 ，扣除未 扣除未扣除未扣除未来不动产正常的开发成本来不动产正常的开发成本来不动产正常的开发成本来不动产正常的开发成本 、利息 利息利息利息 、利润 利润利润利润 、税 税税税收等费用后收等费用后收等费用后收等费用后 ，以剩余之数来确定估价对象不 以剩余之数来确定估价对象不以剩余之数来确定估价对
3、象不以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法动产价格的一种方法动产价格的一种方法动产价格的一种方法 。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法二二二二、 、假设开发法理论依据 假设开发法理论依据假设开发法理论依据假设开发法理论依据假设开发法是以估价对象房地产开发完成后假设开发法是以估价对象房地产开发完成后假设开发法是以估价对象房地产开发完成后假设开发法是以估价对象房地产开发完成后的价格为基础的价格为基础的价格为基础的价格为基础 ，是 是是是 “成本法的倒算成本法的倒算成本法的倒算成本法的倒算 ”，其中
4、用到的房 其中用到的房其中用到的房其中用到的房地产价格地产价格地产价格地产价格 、开发费用 开发费用开发费用开发费用 、开发利润等数据是预测得到 开发利润等数据是预测得到开发利润等数据是预测得到开发利润等数据是预测得到的的的的， ，所以说 所以说所以说所以说 假设开发法的理论依据是预期原理假设开发法的理论依据是预期原理假设开发法的理论依据是预期原理假设开发法的理论依据是预期原理 。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法三三三三、 、假设开发法特点 假设开发法特点假设开发法特点假设开发法特点1、假设开发法
5、是从开发商的角度分析 假设开发法是从开发商的角度分析假设开发法是从开发商的角度分析假设开发法是从开发商的角度分析 、测算其所 测算其所测算其所测算其所能支付的最高场地购置费能支付的最高场地购置费能支付的最高场地购置费能支付的最高场地购置费 。 可靠性基于对待开发不动可靠性基于对待开发不动可靠性基于对待开发不动可靠性基于对待开发不动产的各种假设产的各种假设产的各种假设产的各种假设 ：利用 利用利用利用 、行情 行情行情行情 、开发后价值 开发后价值开发后价值开发后价值 、开发费用 开发费用开发费用开发费用 、正 正正正常利润常利润常利润常利润 。2、假设开发法以种种假设或限制条件为前提 假设开发
6、法以种种假设或限制条件为前提假设开发法以种种假设或限制条件为前提假设开发法以种种假设或限制条件为前提 。 租金和价格租金和价格租金和价格租金和价格不会发生大的变化不会发生大的变化不会发生大的变化不会发生大的变化 。 。投入是均匀投入 投入是均匀投入投入是均匀投入投入是均匀投入 。 。3、假设开发法有动态和静态两种计算方式 假设开发法有动态和静态两种计算方式假设开发法有动态和静态两种计算方式假设开发法有动态和静态两种计算方式 。折现 折现折现折现 、计息 计息计息计息第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法
7、四四四 四、 、 、假设开发法适用范围 假设开发法适用范围假设开发法适用范围假设开发法适用范围1、 、待开发土地的估价 待开发土地的估价待开发土地的估价待开发土地的估价 （ （生地 生地生地生地 、 、毛地 毛地毛地毛地 、 、熟地 熟地熟地熟地 ）（）（）（）（ 确定投标价确定投标价确定投标价确定投标价 ） ）2、 、土地整理 土地整理土地整理土地整理 、 、复垦 复垦复垦复垦3、 、待拆迁改造的再开发房地产的估价 待拆迁改造的再开发房地产的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价4、 、现有新旧房地产中地价的单独评估 现有新旧房地产中地价的单独评估现有新旧房地产中地
8、价的单独评估现有新旧房地产中地价的单独评估 ： ：房地产 房地产房地产房地产 -房屋房屋房屋房屋 =地地地 地5、 、在建工程 在建工程在建工程在建工程6、 、旧房装修 旧房装修旧房装修旧房装修 、 、改建 改建改建改建 、 、扩建 扩建扩建扩建7、 、房地产开发项目评价和投资决策 房地产开发项目评价和投资决策房地产开发项目评价和投资决策房地产开发项目评价和投资决策 （ （待开发房地产价格 待开发房地产价格待开发房地产价格待开发房地产价格 、 、开发完 开发完开发完开发完成后房地产价格成后房地产价格成后房地产价格成后房地产价格 、 、 开发费用开发费用开发费用开发费用 、 、 预期利润预期利润
9、预期利润预期利润 ） ）第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法五五五 五、 、 、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的关系假设开发法与成本法的关系假设开发法与成本法的关系1、 、思路相同 思路相同思路相同思路相同 ， ，估价时点不同 估价时点不同估价时点不同估价时点不同 。 。2、 、计算公式相同 计算公式相同计算公式相同计算公式相同 ， ，但变量内涵不同 但变量内涵不同但变量内涵不同但变量内涵不同 。 。3、 、房地产价格指标运用不同 房地产价格指标运用不同房地产价格指标运用不同房地产价格指
10、标运用不同 。 。4、 、开发用途确定方式不同 开发用途确定方式不同开发用途确定方式不同开发用途确定方式不同 。 。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法六六六六、 、假设开发法计算公式 假设开发法计算公式假设开发法计算公式假设开发法计算公式基本公式基本公式基本公式基本公式 ：待开发不动产的价格待开发不动产的价格待开发不动产的价格待开发不动产的价格 =开发完成后的不动产价格开发完成后的不动产价格开发完成后的不动产价格开发完成后的不动产价格 -开发成本开发成本开发成本开发成本 -管理费用管理费用管理费用管
11、理费用 -投资利息投资利息投资利息投资利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -开发利润开发利润开发利润开发利润 -投资者购买待开投资者购买待开投资者购买待开投资者购买待开发不动产应负担的税费发不动产应负担的税费发不动产应负担的税费发不动产应负担的税费第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法具体公式具体公式具体公式具体公式 ：1、求 求求求 待开发土地的价格待开发土地的价格待开发土地的价格待开发土地的价格 （生地 生地生地生地 -房地产房地产房地产房地产 、生地 生地生地生地 -熟地熟地熟地熟地 ）（
12、1）生地价格 生地价格生地价格生地价格 =开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 -由生地建成房由生地建成房由生地建成房由生地建成房屋的开发成本屋的开发成本屋的开发成本屋的开发成本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -利润利润利润利润 -买地税费买地税费买地税费买地税费（ 2）生地价格 生地价格生地价格生地价格 =开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格 -由生地开发成熟由生地开发成熟由生地开发成熟由生地开发成熟地的开发成本地的开发成本地的开发成本
13、地的开发成本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -利润利润利润利润 -买地税费买地税费买地税费买地税费第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法2、求 求求求 毛地的价格毛地的价格毛地的价格毛地的价格 （毛地 毛地毛地毛地 -房地产房地产房地产房地产 、毛地 毛地毛地毛地 -熟地熟地熟地熟地 ）（ 1）毛地价格 毛地价格毛地价格毛地价格 =开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 -由毛地建成房由毛地建
14、成房由毛地建成房由毛地建成房屋的开发成本屋的开发成本屋的开发成本屋的开发成本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -利润利润利润利润 -买地税费买地税费买地税费买地税费（ 2）毛地价格 毛地价格毛地价格毛地价格 =开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格 -由毛地开发成熟由毛地开发成熟由毛地开发成熟由毛地开发成熟地的开发成本地的开发成本地的开发成本地的开发成本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -利润利润利润利润 -买地税费买地税费买地税费买
15、地税费第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法3、求 求求求 熟地价格熟地价格熟地价格熟地价格 （生地 生地生地生地 -房地产房地产房地产房地产 、生地 生地生地生地 -熟地熟地熟地熟地 ）熟地价格熟地价格熟地价格熟地价格 =开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 -由熟地建成房屋的开由熟地建成房屋的开由熟地建成房屋的开由熟地建成房屋的开发成本发成本发成本发成本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -
16、利润利润利润利润 -买地税费买地税费买地税费买地税费4、求在建工程价格 求在建工程价格求在建工程价格求在建工程价格 ：在建工程价格在建工程价格在建工程价格在建工程价格 =续建完成后的不动产价格续建完成后的不动产价格续建完成后的不动产价格续建完成后的不动产价格 -续建成本续建成本续建成本续建成本 -管理费管理费管理费管理费用用用用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -续建利润续建利润续建利润续建利润 -买地税费买地税费买地税费买地税费第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法5、求 求求
17、求 旧房的价格旧房的价格旧房的价格旧房的价格旧房价格旧房价格旧房价格旧房价格 =装修改造完成后的不动产价格装修改造完成后的不动产价格装修改造完成后的不动产价格装修改造完成后的不动产价格 -装修改造成装修改造成装修改造成装修改造成本本本本 -管理费用管理费用管理费用管理费用 -利息利息利息利息 -销售税费销售税费销售税费销售税费 -利装修改造利润利装修改造利润利装修改造利润利装修改造利润 -买买买买方购置旧房负担税费方购置旧房负担税费方购置旧房负担税费方购置旧房负担税费第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发
18、法七七七七、 、假设开发法估价步骤 假设开发法估价步骤假设开发法估价步骤假设开发法估价步骤1、调查待估房地产的基本情况 调查待估房地产的基本情况调查待估房地产的基本情况调查待估房地产的基本情况 。位置位置位置位置 、自然状况 自然状况自然状况自然状况 、规划限制 规划限制规划限制规划限制 、土地权利 土地权利土地权利土地权利2、选择最佳的开发利用方式 选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 ： 最佳土地用途最佳土地用途最佳土地用途最佳土地用途 、容 容容容积率积率积率积率 、覆盖率 覆盖率覆盖率覆盖率 、建筑式样 建筑式样建筑式样建筑式样 、规模 规模规模规模 、档
19、次等 档次等档次等档次等3、估计开发周期 估计开发周期估计开发周期估计开发周期4、预测开发完成后房地产总价 预测开发完成后房地产总价预测开发完成后房地产总价预测开发完成后房地产总价 （出租 出租出租出租 、出售 出售出售出售 ）7.1市场比较法7.2收益还原法第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法5、估算成本费用和利税 估算成本费用和利税估算成本费用和利税估算成本费用和利税 。 。建筑成本费建筑成本费建筑成本费建筑成本费 、专业费用 专业费用专业费用专业费用 、不可预见费 不可预见费不可预见费不可预见费
20、 、投资利息 投资利息投资利息投资利息 、税金 税金税金税金 、租售费用及开发商利润租售费用及开发商利润租售费用及开发商利润租售费用及开发商利润 。利息利息利息利息 ：地价款 地价款地价款地价款 （整周期计息 整周期计息整周期计息整周期计息 ）、）、）、）、 成本成本成本成本 （分期计息 分期计息分期计息分期计息 ）6、销售税费 销售税费销售税费销售税费 （以不动产总价的一定比率 以不动产总价的一定比率以不动产总价的一定比率以不动产总价的一定比率 ）7、利润 利润利润利润 （ （ 以不动产总价或投入的一定比率以不动产总价或投入的一定比率以不动产总价或投入的一定比率以不动产总价或投入的一定比率
21、）8、求取估价对象价格 求取估价对象价格求取估价对象价格求取估价对象价格 （代入相应公式 代入相应公式代入相应公式代入相应公式 ）7.3：八、现金流量折现法和计息方法房地产开发具有周期长的特点 ，其开发成本 、管理费用 、销售税费 、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同 ，特别是一项大型的房地产开发项目 。因此 ，运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值 考虑货币的时间价值可有如下 2种不同的方式 ：（1）折现的方式 ，又称为 现金流量折现法 ：以估价时点为时间基点 ，将估价对象房地产开发完成后的价值和开发过程中的成本费都折现到现时点上 。（2）计算利息方式 ， 称为传统方法 ：以估价对象
22、开发完成时点为时间基点 ，估算估价对象开发完成后的价格 ，并计算开发过程中各项成本费用及利息 ，计息期为费用发生试点到开发完成 。（一）现金流量折现法与计息方法主要有下列 4大区别 ：1、对开发完成后的房地产价值 、开发成本 、管理费用 、销售税费等的估算时间基点不同 。在计息方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的 ，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额 ； 而现金流量折现法中 ，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的动态数额 ，即要进行现金流量预测 。circle6 现金流量 ：是指一个项目 （方案或企业 ）在某一特定时期内收入或支出的资金数额 。circle6 现金流量分为现
23、金流入量 、现金流出量和净现金流量 。circle6 净现金流量 现金流入量 现金流出量 。2、对开发完成后的房地产价格 、开发成本 、管理费用、销售税费等测算方法不同 。计息方法不考虑各项支出 、收入发生的时间不同 ，即不是将它们折算到同一时间上的价值 ，而是直接相加减 ，但要计算利息 ，计息期通常到开发完成时止 ，即不考虑预售，也不考虑延迟销售 。 而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同 即首先要将它们折算到同一时间上的价值 （最终是折算到估价时点上 ）， 然后再相加减 。xrhombus 例如 ，评估一宗待开发土地估价 2002年 10月的价值 ，要将在未来发生的支出和收入都
24、折算到 2002年 10月。如果预测该宗土地 2005年 10月开发完成后的房价 （包含地价 ）为5000万元 ，折现率为 10， 则需将这 5000万元折现到2002年 10月，即在 2002年 10月来看的房价实际为 ：( ) 3757%1015000 3 =+3、对于利息和开发利润的处理方法不同 。在计息方法中投资利息和开发利润都单独显现出来 ， 在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中 。 所以 ，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 （通常的利率）， 又包含风险收益部分 （利润率 ）。4、利息率和折现率不同 。利息率是安全利率 ，折现率考虑风险 。（二）现
25、全流量折现法与计息方法的优缺点从理论上讲 ，现金流量折现法估算的结果精确，但比较复杂 ； 计息方法估算的结果粗略 ，但相对要简单些 。现金流量折现法精确影响因素 ：（ 1）开发期和租售期究竟多长要估计准确 ；（ 2）各项支出 、收入在何时发生要估计准确 ；（ 3）各项支出 、收入在其发生时所发生的数额要估计准确 。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际 ，准确地预测是十分困难的 。尽管如此 ，估价中宜采用现金流量折现法 ，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法 。（三）现金流量折现法的公式基本公式 ：开发完成后房地产价格现值 =开发完成时的房地产价格 /（ 1+折现率 ） t待开发
26、房地产价格 =开发完成后房地产价格现值 -取得待开发房地产税费 -土地开发成本现值 -管理费用现值 -销售费用现值 -开发后的房地产转让税费现值开发费用和管理费用及销售税费现值 =开发费用和管理费用及销售税费 /（ 1+折现率 ） t第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法九九九 九、 、 、案例分析 案例分析案例分析案例分析九九九 九、 、 、案例分析 案例分析案例分析案例分析7.4 预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格 ， ，
27、再折算到当前价格 再折算到当前价格再折算到当前价格再折算到当前价格 。 。预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格预售价格折算到开发完成后价格 ， ，再折算到当前价格 再折算到当前价格再折算到当前价格再折算到当前价格 。 。7.5 阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价 ， ，再折算到当前现值 再折算到当前现值再折算到当前现值再折算到当前现值 ， ，阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价阶段总价折算到开发完成后总价 ， ，再折算到当
28、前现值 再折算到当前现值再折算到当前现值再折算到当前现值 ， ，求取当前单价求取当前单价求取当前单价求取当前单价求取当前单价求取当前单价求取当前单价求取当前单价7.6 现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价 、 、单价和楼面地价 单价和楼面地价单价和楼面地价单价和楼面地价 。 。现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价现金流折现法求取土地转让总价 、 、单价和楼面地价 单价和楼面地价单价和楼面地价单价和楼面地价 。 。7.7 现金流折现法求取某一时点工程转让价格现金流折现法求取
29、某一时点工程转让价格现金流折现法求取某一时点工程转让价格现金流折现法求取某一时点工程转让价格 。 。现金流折现法求取某一时点工程转让价格现金流折现法求取某一时点工程转让价格现金流折现法求取某一时点工程转让价格现金流折现法求取某一时点工程转让价格 。 。7.8 用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格 。 。用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格用计息法和折现法评估宗地价格 。 。7.9 待建土地估价待建土地估价待建土地估价待建土地估价待建土地估价待建土地估价待建土地估价待建土地
30、估价7.10 旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价旧房地产估价7.11在建工程估价在建工程估价在建工程估价在建工程估价在建工程估价在建工程估价在建工程估价在建工程估价7.12预测项目利润预测项目利润预测项目利润预测项目利润预测项目利润预测项目利润预测项目利润预测项目利润7.13 建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算建筑费用及专业费用最高控制标准测算
31、第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法九九九九、 、案例分析 案例分析案例分析案例分析九九九九、 、案例分析 案例分析案例分析案例分析例一例一例一例一有一荒地总面积有一荒地总面积有一荒地总面积有一荒地总面积 2平方公里平方公里平方公里平方公里 ，适宜进行 适宜进行适宜进行适宜进行 “五通一平五通一平五通一平五通一平 ”开开开开发后分块有偿转让发后分块有偿转让发后分块有偿转让发后分块有偿转让 。附近地区位置相当的小块 附近地区位置相当的小块附近地区位置相当的小块附近地区位置相当的小块 “五通一平五通一平五
32、通一平五通一平 ”的熟地价格为的熟地价格为的熟地价格为的熟地价格为 800/平方米平方米平方米平方米 ；将荒地开发成 将荒地开发成将荒地开发成将荒地开发成 “五通一平五通一平五通一平五通一平 ”熟熟熟熟地的成本是地的成本是地的成本是地的成本是 2.5亿亿亿亿 /平方公里平方公里平方公里平方公里 ，开发期 开发期开发期开发期 3年年年年， ，开发成本在 开发成本在开发成本在开发成本在 3年均匀投入年均匀投入年均匀投入年均匀投入 ；贷款利率 贷款利率贷款利率贷款利率 12%，投资利润率为 投资利润率为投资利润率为投资利润率为 20%；土 土土土地转让中卖方缴纳的税费为转让地块价格的地转让中卖方缴纳
33、的税费为转让地块价格的地转让中卖方缴纳的税费为转让地块价格的地转让中卖方缴纳的税费为转让地块价格的 6%；购买 购买购买购买荒地需缴纳的税费为荒地价格的荒地需缴纳的税费为荒地价格的荒地需缴纳的税费为荒地价格的荒地需缴纳的税费为荒地价格的 4%，熟地可转让的土 熟地可转让的土熟地可转让的土熟地可转让的土地面积比率为地面积比率为地面积比率为地面积比率为 60%。试用静态方式估算该荒地的总价和 试用静态方式估算该荒地的总价和试用静态方式估算该荒地的总价和试用静态方式估算该荒地的总价和单价单价单价单价 。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发
34、法假设开发法假设开发法假设开发法例二例二例二例二有一有一有一有一 “七通一平七通一平七通一平七通一平 ”的熟地的熟地的熟地的熟地 ，面积 面积面积面积 5000平方米平方米平方米平方米 ，容积率 容积率容积率容积率为为为为 2。预计建造住宅的开发期 预计建造住宅的开发期预计建造住宅的开发期预计建造住宅的开发期 2年年年年， ，建按费 建按费建按费建按费 800元元元元 /平方平方平方平方米米米米， ，专业费用为建筑安装工程费的 专业费用为建筑安装工程费的专业费用为建筑安装工程费的专业费用为建筑安装工程费的 12%。第一年投入 第一年投入第一年投入第一年投入60%，第二年投入 第二年投入第二年投
35、入第二年投入 40%；销售费用为其售价的 销售费用为其售价的销售费用为其售价的销售费用为其售价的 2%，营业税为交易价格的营业税为交易价格的营业税为交易价格的营业税为交易价格的 6%，契税为土地价格的 契税为土地价格的契税为土地价格的契税为土地价格的 3%，利率 利率利率利率10%。预计住宅建成后可全部售出 预计住宅建成后可全部售出预计住宅建成后可全部售出预计住宅建成后可全部售出 ，售价 售价售价售价 4000元元元元 /平方平方平方平方米米米米。 。试用动态方式估算该宗地 试用动态方式估算该宗地试用动态方式估算该宗地试用动态方式估算该宗地 2007年年年年 9月的总价和单价月的总价和单价月的
36、总价和单价月的总价和单价及楼面价及楼面价及楼面价及楼面价 （折现率 折现率折现率折现率 12%）。）。）。）。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法例三例三例三例三 ： 有一房地产为一块有一房地产为一块有一房地产为一块有一房地产为一块 “七通一平七通一平七通一平七通一平 ”的待建空地的待建空地的待建空地的待建空地 ， ，土地总面积 土地总面积土地总面积土地总面积10000平方米平方米平方米平方米 ； ；允许建筑容积率为 允许建筑容积率为允许建筑容积率为允许建筑容积率为 7， ，允许建筑覆盖率为小于 允许
37、建筑覆盖率为小于允许建筑覆盖率为小于允许建筑覆盖率为小于50%， ，土地使用年期为 土地使用年期为土地使用年期为土地使用年期为 50年年年 年， ， ，出售时间为 出售时间为出售时间为出售时间为 2007年年年 年 10月月月 月。 。 。评估该 评估该评估该评估该地块地块地块地块 2007年年年 年 10月的购买价格月的购买价格月的购买价格月的购买价格 。（。（。（。（ 静态和动态静态和动态静态和动态静态和动态 ） ）1、 、开发方式 开发方式开发方式开发方式 ： ：商住混合楼 商住混合楼商住混合楼商住混合楼 ， ，容积率为 容积率为容积率为容积率为 7 ， ，覆盖率 覆盖率覆盖率覆盖率 5
38、0%。 。建筑面 建筑面建筑面建筑面积积积 积 70000平方米平方米平方米平方米 ， ，层数 层数层数层数 14层层层 层， ， ， 1-2层商铺层商铺层商铺层商铺 ， ， 3-14为住宅为住宅为住宅为住宅 。 。2、 、建设期 建设期建设期建设期 3年年年 年3、 、开发费及利润 开发费及利润开发费及利润开发费及利润估计总建筑费估计总建筑费估计总建筑费估计总建筑费 5000万元万元万元万元 ， ，专业 专业专业专业 、 、管理费为建筑费的 管理费为建筑费的管理费为建筑费的管理费为建筑费的 12%， ，利息 利息利息利息（ （单利 单利单利单利 ） ） 8%， ，销售费用为楼价的 销售费用为
39、楼价的销售费用为楼价的销售费用为楼价的 3%， ，税费为楼价的 税费为楼价的税费为楼价的税费为楼价的 6%， ，利润率 利润率利润率利润率25%， ，开发费投入 开发费投入开发费投入开发费投入 ： ：第一年 第一年第一年第一年 20%， ，第二年 第二年第二年第二年 50%， ，第三年 第三年第三年第三年 30%4、 、售价 售价售价售价 ： ：商业楼建成后全部售出 商业楼建成后全部售出商业楼建成后全部售出商业楼建成后全部售出 ， ，住宅楼 住宅楼住宅楼住宅楼 30%建成后出售建成后出售建成后出售建成后出售 ， ， 50%半年后售出半年后售出半年后售出半年后售出 ， ，其余一年后售出 其余一年
40、后售出其余一年后售出其余一年后售出 。 。预计商业楼售价 预计商业楼售价预计商业楼售价预计商业楼售价 6000元元元 元 /平方米平方米平方米平方米 ， ，住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼 5000元元元 元 /平方米平方米平方米平方米 。 。第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章第五章 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法作业作业作业作业企业甲拥有一宗土地面积为企业甲拥有一宗土地面积为企业甲拥有一宗土地面积为企业甲拥有一宗土地面积为 20亩的国有土地亩的国有土地亩的国有土地亩的国有土地 ， ，规划建设 规划建设规划建设规划建设 4万平万平万平万平方米的
41、综合大楼和方米的综合大楼和方米的综合大楼和方米的综合大楼和 2万平方米的公寓万平方米的公寓万平方米的公寓万平方米的公寓 ， ，预计 预计预计预计 2年建成后即全部出售年建成后即全部出售年建成后即全部出售年建成后即全部出售 。 。企业甲在完成前期投入后企业甲在完成前期投入后企业甲在完成前期投入后企业甲在完成前期投入后 ， ，拟将该宗地转让给房地产开发商乙 拟将该宗地转让给房地产开发商乙拟将该宗地转让给房地产开发商乙拟将该宗地转让给房地产开发商乙 。 。经调查经调查经调查经调查 ， ，该城市相似的综合楼售价 该城市相似的综合楼售价该城市相似的综合楼售价该城市相似的综合楼售价 6000元元元 元 /
42、平方米平方米平方米平方米 ， ，公寓售价 公寓售价公寓售价公寓售价4500元元元 元 /平方米平方米平方米平方米 ； ；同类结构的综合楼建筑费和专业费 同类结构的综合楼建筑费和专业费同类结构的综合楼建筑费和专业费同类结构的综合楼建筑费和专业费 2100元元元 元 /平平平 平方米方米方米方米 ， ，公寓为 公寓为公寓为公寓为 1800元元元 元 /平方米平方米平方米平方米 。 。建筑费和专业费投入 建筑费和专业费投入建筑费和专业费投入建筑费和专业费投入 ： ：第一年 第一年第一年第一年40%， ，第二年 第二年第二年第二年 60%， ，利息率 利息率利息率利息率 5.5%， ，销售税费用为售价
43、的 销售税费用为售价的销售税费用为售价的销售税费用为售价的5.5%， ，利润率为总售价 利润率为总售价利润率为总售价利润率为总售价 15%。 。折现率 折现率折现率折现率 6%。 。评估评估评估评估 ： ：该宗地在规划条件下的土地使用权价格 该宗地在规划条件下的土地使用权价格该宗地在规划条件下的土地使用权价格该宗地在规划条件下的土地使用权价格 。（。（。（。（ 静态和动态静态和动态静态和动态静态和动态 ） ）综合案例分析综合案例分析综合案例分析综合案例分析 （案例一 案例一案例一案例一 ）综合案例分析综合案例分析综合案例分析综合案例分析 （案例一 案例一案例一案例一 ）某公司于某公司于某公司于
44、某公司于 2005年年年 年 10月获得一宗月获得一宗月获得一宗月获得一宗 5000平方米土地的使用权平方米土地的使用权平方米土地的使用权平方米土地的使用权 （ （ 50年年年 年）， ），），）， 规划规划规划规划容积率为容积率为容积率为容积率为 3； ；该公司于 该公司于该公司于该公司于 2006年年年 年 10月动工兴建一座综合大楼月动工兴建一座综合大楼月动工兴建一座综合大楼月动工兴建一座综合大楼 ， ，由于资金紧张 由于资金紧张由于资金紧张由于资金紧张 ， ，拟 拟拟 拟于于于 于 2007年年年 年 10月向银行抵押月向银行抵押月向银行抵押月向银行抵押 ， ，如果以该宗地评估价的 如
45、果以该宗地评估价的如果以该宗地评估价的如果以该宗地评估价的 70%贷款贷款贷款贷款 ， ，请问可贷多少 请问可贷多少请问可贷多少请问可贷多少款款款 款？ ？ ？项目有关资料如下 项目有关资料如下项目有关资料如下项目有关资料如下 ： ：1、 、该大楼 该大楼该大楼该大楼 1-3层为商场层为商场层为商场层为商场 ， ，建筑面积 建筑面积建筑面积建筑面积 3000平方米平方米平方米平方米 ， ， 4-15层为办公楼层为办公楼层为办公楼层为办公楼 。 。2、 、开发周期 开发周期开发周期开发周期 2年年年 年， ， ，第一年投入 第一年投入第一年投入第一年投入 20%， ，第二年投入 第二年投入第二年
46、投入第二年投入 40%。 。3、 、该大楼一出租方式经营 该大楼一出租方式经营该大楼一出租方式经营该大楼一出租方式经营 ， ，预计商场和办公楼的出租率分别为 预计商场和办公楼的出租率分别为预计商场和办公楼的出租率分别为预计商场和办公楼的出租率分别为 90%和和和 和80%； ；目前同类建筑物的建安造价为 目前同类建筑物的建安造价为目前同类建筑物的建安造价为目前同类建筑物的建安造价为 3000元元元 元 /平方米平方米平方米平方米 ， ，同类物业商场租金为 同类物业商场租金为同类物业商场租金为同类物业商场租金为300元元元 元 /月平方米月平方米月平方米月平方米 ， ，办公楼为 办公楼为办公楼为
47、办公楼为 150元元元 元 /月平方米月平方米月平方米月平方米 。 。4、 、房屋出租中管理费为年租金的 房屋出租中管理费为年租金的房屋出租中管理费为年租金的房屋出租中管理费为年租金的 10%， ，维修费为租金的 维修费为租金的维修费为租金的维修费为租金的 8%， ，保险费为建安 保险费为建安保险费为建安保险费为建安造价的造价的造价的造价的 0.2%， ，税金为年租金的 税金为年租金的税金为年租金的税金为年租金的 12%， ，项目投资回报率取建安造价的 项目投资回报率取建安造价的项目投资回报率取建安造价的项目投资回报率取建安造价的 30%， ，耐用年限耐用年限耐用年限耐用年限 70年年年 年， ， ，残值率 残值率残值率残值率 2%， ，土地还原利率为 土地还原利率为土地还原利率为土地还原利率为 8%， ，综合还原利率 综合还原利率综合还原利率综合还原利率 10%， ，贷款 贷款贷款贷款利率利率利率利率 10%。 。综合案例分析综合案例分析综合案例分析综合案例分析 （案例二 案例二案例二案例二 ）综合案例分析综合案例分析综合案例分析综合案例分析 （案例二 案例二案例二案例二 ）某公司于某公司于某公司于某公司于 2006年年年 年 1月
