1、设 计 与 成 本-从成本角度看 设计目 录一、成本的概念二、方案设计与成本 1、 方案设计与成本 2、 建筑风格对成本影响 3、 地下室面积与成本 4、 建筑面积与可售面积 5、 外立面选择与成本 6、 会所成本三、施工图设计与成本 1、 结构指标对成本影响 2、 图纸的中间审查（合理性、及时性） 3、 图纸优化四、标准化与成本五、设计变更与成本设计与成本我 们 是干 啥 的？ 非也！房地产 商商 。政府机关？ 慈善机构 ？ 设计院 ？设计与成本 省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省成本管理不等于省钱钱设计与成本成本管理的宗旨：以经济合理设计与 成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，
2、并形成行业成本优势。产品观 ？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值 。一、关于成本的几个概念q建造成本：建造成本： 指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费）、配套设施费 4大项。大项。q开发成本：开发成本： 指项目的制造成本。开发成本指项目的制造成本。开发成本 =土地获得价款土地获得价款 +建造成本建造成本 +开发间接费开发间接费q完全成本：完全成本： 完全成本完全成本 =开发成本开发成本 +期间费用。完全成本中不期间费用。完全成本中不包
3、含营业税金。包含营业税金。 25%30%q项目成本：项目成本： 在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的 “开发成本开发成本 ”。一、方案 设计 与成本1、方案设计与成本 大家 经 常听 说设计阶 段影响成本 70%？案例 1： XX方案 选择 100M、 120M、 150M建安造价比 较 ： 1、 桩 基： 100M以管 桩为 主，平米指 标 140元 /M2左右； 120M2及以上以 钻 孔灌注 桩为 主，平米指 标 260元 /M2左右； 2、 结 构： 100M&120M： 含 钢 量 8KG*6.5=52元 /M2； 砼 含量 0.05*560=28元 /M2 10
4、0M&150M： 含 钢 量 20KG*6.5=130元 /M2； 砼 含量 0.15*560=84元 /M2 3、措施 费 ： 100M&120M：塔吊、超高 费 等差价在 30元左右； 100M&150M：塔吊、脚手架、超高 费 等差价在 80元左右； 4、安装工程： 100M&120M：差价（ 给 排水、消防）在 50元 /M2左右，； 100M&150M：差价在 80元 /M2左右。 5、 汇总 ： 100M&120M： （ 260-140） +52+28+30+50=280元 /M2 100M&150M： （ 260-140） +130+84+80+80=494元 /M2 6、以 2
5、6万方 为 例： 100M&120M： 280*26万 =7280万； 100M&150M： 494*26万 =12844万。以上 费 用 仅计 取直接的建安 费 用，不包含因超限增加的 报 批、施工工期增加引起的 损 失。以三个月 计 取土地 费 用利息： 22亿 *年息 12%/12月 *3个月 =6600万。一、方案 设计 与成本 案例 2: XX地 块 方案一、方案 设计 与成本案例 2： XX项 目商 业 售价比 较 :商 业 内街（旧）与外街（新）售价比 较 ：旧方案： 3万 /M2*1.2万 =3.6亿 ；新方案： 4万 /M2*1.2万 =4.8亿 ；直接售价差 =4.8-3.
6、6=1.2亿 。集中商 业 与小商 业 的售价及 销 售速度均存在 较 大的区 别，集中商 业 整体出售的 对 象比 较 狭，除特殊要求外，商业 配比能做成沿街店面在 销 售的价格及去化率是比 较 好的。一、方案 设计 与成本2、建筑 风 格 对 成本影响2、建筑 风 格 对 成本影响l 法式 风 格好不好？l 案例 3： XX项 目 别 墅：l 法式全干挂外立面： 2050元 /M2l 英式面 砖 外立面： 500元 /M2（ GRC线 条，若 为 石材 线 条1200左右）l 意式全干挂外立面： 1800元 /M2l 石材 线 条的价格与大板比例 1:1.2l 以 10万 M2算：直接成本
7、 1550*10=15500万l 每 户 300*1550/10000=46.5万 /户大家 认为 可以多 卖 一点 卖 回来？是不是都可以 卖 回来？2、建筑 风 格 对 成本影响利 润 分析： XX项 目 联 排： 满铺 地下室面 积 ： 45085M2， 总户 数： 212户 ， 上部面 积约 ： 63000M2 平均每 户 ：上部 300M2/户 ，地下室 45085/212=213M2/户 每 户 售价： 300M2*1.8万 =540万 当外立面 2050时 ： 利 润 ： 540-（ 地价 300*0.3+地下室 213*0.35+上部建安 300*1.3*0.6+前期 513*
8、0.015+基 础设 施 513*0.07+配套等其它 513*0.01）*1.25=19.1万 利 润 率 =19.1/540=3.5% 当外立面 500时 ： 利 润 ： 540-（ 地价 300*0.3+地下室 213*0.35+上部建安 300*1.3*0.45+前期 513*0.015+基 础设 施 513*0.07+配套等其它 513*0.01） *1.25=54万 利 润 率 =54/540=10%2、建筑 风 格 对 成本影响建安 组 成：基 础 250+主体 1650+安装 300+外立面 2050+木 铝 窗1500*0.45+入 户门 150+屋面瓦 145+电 梯 50
9、0+弱 电 40+提升 泵 40+消防 60+花架 70+铝 合金雨落管 40+栏 杆 20=59902、建筑 风 格 对 成本影响 案例 4： XX项 目 别 墅 XX项 目 联 排部分 满铺 地下室面 积 ： 23466M2， 总户 数： 86户 ，上部 26330M2 换 个售价： XX项 目原售价 0.8万 /M2， 假 设 售价 1.1万 /M2 平均每 户 ： 26330/86=306M2/户 ，地下室 23466/86=273M2 每 户 售价： 300M2*1.1万 =330万 利 润 ： 330-（ 地价 300*0.1+地下室 274*0.35+上部建安 300*1.3*0
10、.35+前期 600*0.015+基 础设 施 600*0.06+配套等其它 300*0.01） *1.25=-59万 利 润 率 =-59/330=-18% 实际别 墅地价按占地分 摊 2900元 /M2， 实际 售价 9300元 /M2， 利 润 率？ 法式 风 格 对 室内装修及景 观 都会 较 大影响。一、方案 设计 与成本3、 地下室面积与成本问题 ：1、 人 车 分流好不好？2、 是不是所有的 项 目都适合？3、 地下室面 积 做多少合适？XX项 目 别 墅XX项 目地 块XX项 目指 标3、 地下室面积与成本 案例 3： 利 润 分析： XX项 目 联 排部分 满铺 地下室面 积
11、 ： 45085M2， 总户 数： 212户 上部面 积约 ： 63000M2 平均每 户 ：上部 300M2/户 ， 地下室 45085/212=213M2/户 每 户 售价： 300M2*1.8万 =540万 当外立面 2050时 ： 利 润 ： 540-（ 地价 300*0.3+地下室 213*0.35+上部建安 300*1.3*0.6+前期 513*0.015+基 础设 施 513*0.07+配套等其它 513*0.01） *1.25=19万 利 润 率 =19/540=3.5% 当外立面 500时 ： 利 润 ： 540-（ 地价 300*0.3+地下室 213*0.35+上部建安
12、300*1.3*0.45+前期 513*0.015+基 础设 施 513*0.07+配套等其它 513*0.01） *1.25=54万 利 润 率 =54/540=10%3、 地下室面积与成本 案例 4： XX项 目 别 墅 XX项 目 联 排部分 满铺 地下室面 积 ： 23466M2， 总户 数： 86户 ，上部 26330M2 换 个售价： XX项 目原售价 0.8万 /M2， 现 售价 1.1万 /M2 平均每 户 ： 26330/86=306M2/户 ， 地下室 23466/86=273M2 每 户 售价： 300M2*1.1万 =330万 扣除地下室后售价： （ 330万 -273
13、M2*0.4万） /300M2=0.63万 /M2 利 润 ： 330-（ 地价 300*0.1+地下室 274*0.35+上部建安 300*1.3*0.35+前期 600*0.015+基 础设 施 600*0.06+配套等其它 300*0.01） *1.25=-59万 利 润 率 =-59/330=-18%3、 地下室面积与成本u案例 5： 以高 层为 例：u1、 若 车 位售价 7万 /个u2、 平均 车 位成本： 3035M2/个 *0.4万 /M2=1214万 /个u售价 -成本 =每个 车 位 亏 损 ： -57万。u3、 设 机械停 车 位 1.31.5万 /个u每个 车 位成本：（ 35*0.4*1.2+1.5） /2=9.15万 /个u售价 -成本 =每个 车 位 亏 损 ： -2.15万。u4、 以 1000个停 车 位成本比 较 ：u车 位 亏 损 ： -7*1000=-7000万u设 机械 车 位 亏 损 ： -2.15*1000=-2150万u减 亏 ： 7000-2150=4850万
