1、龙 湖 U城项目调研报告CODE OF THIS REPORT 2目 录一、 大学城 概况二、龙湖 U城天街环境分析三、龙湖 U城天街基本情况分析四 、龙湖 U城天街经营模式及租售策略分析五 、总结CODE OF THIS REPORT 3大学城区域环境大学城区域概况p 重庆大学城，位于西部新城核心区域，总面积约 33平方公里。p 西部新 城是重庆主城六大城市副中心之一，是按国际标准予以规划设计的 100万人口的现代化中心城区，预计到 2015年，常住人口将突破 60万人。p 重庆 大学城与重庆西永微电园、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市核心区四大片区相连，是西部地区的高级人才培训
2、中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。CODE OF THIS REPORT 4目 录一、大学城环境分析二、龙湖 U城天街环境分析三、龙湖 U城天街基本情况分析四 、龙湖 U城天街经营模式及租售策略分析五 、总结CODE OF THIS REPORT 5龙湖 U城天街区域情况1.项目地理位置分析龙湖 U城背靠缙云山脉，如同置身天然氧吧；紧邻重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学，拥有良好的 人文氛围。CODE OF THIS REPORT 6龙湖 U城天街区域情况2.项目四至情况分析四川美术学院空地重庆大学家属区缙云山项目周边以重大和重师的家属区为主，背靠缙云山，景观资源丰富，但商业氛
3、围较弱。重庆师范大学家属区龙 湖 U城天街CODE OF THIS REPORT 7龙湖 U城天街区域情况3.项目交通分析龙湖 U城天街位于川美、重大、重师之间。n2条主干道大学 城北路、大学城西路n2条轻轨线1号线、 7号线n3条城市快速通道绕城 高速、渝遂高速、渝昆高速n4条隧道大学城隧道、双碑隧道、中梁山隧道、璧山隧道未来项目交通较为便捷，但目前仅 272路公交车和项目自身配置的两条购物巴士线路经过本项目，交通易达性较弱。CODE OF THIS REPORT 8龙湖 U城天街区域情况4.项目周边住宅情况分析龙湖 U城天街重师家属区龙湖 U成重大家属区金科廊桥水乡富力城龙湖东桥郡龙湖花千
4、树融城华府中渝春华秋实盛豪首港城协信城立方东方剑桥康居西城旭阳台北城宝嘉花与山龙湖睿城康田漫城北麓国际城曦城蓝湾贝蒙天地西城的湖项目名称 人口数量已交房或已入住龙湖东桥郡 1840龙湖花千树 1016富力城 60000融城华府 1702龙湖睿城 4096龙湖 U城 32000康田漫城 8262重大家属区 3200重师家属区 3000曦城蓝湾 2474金科廊桥水乡 8550东方剑桥 7958康居西城 70000在建贝蒙天地 2280西城的湖 3706中渝春华秋实 4200北麓国际城 10240协信城立方 7040盛豪首港城 9600旭阳台北城 4925宝嘉花与山 9917合计 256006项目周
5、边住宅项目不完全统计有 21个， 未来居住人口达25.6万人。CODE OF THIS REPORT 9龙湖 U城天街区域情况5.项目周边商业情况分析龙湖 U城天街龙湖睿 城澜溪坊康田食方街旭阳台北城学苑 U街龙湖仟佰汇卓越熙街富力城天街广场金科廊桥天都协信星光系列商业康居西城 底 商在营商业卓越熙街 Lifestyle步行街龙 湖睿城 澜 溪坊独 栋 、住宅底商天街广 场 步行街康居西城 底商在建商业龙 湖仟佰 汇 购 物中心富力城 购 物中心、 专业卖场 、底商康田食方街 底商学苑 U街 底商、步行街金科廊 桥 天都 购 物中心、步行街旭阳台北城 购 物中心、步行街协 信星光系列 购 物公
6、园项目周边商业项目较多，竞争较为激烈。CODE OF THIS REPORT 10龙湖 U城天街区域情况4.项目消费客群分析区域来源 主要为重庆大学、重庆师范大学、四川美术学院等大学，其次西部新城其他乡镇和璧山县，少量外区客群。年龄特征 年龄主要集中于 1830岁职业特征大学城：学生，老师及家属；西部新城和璧山县：各电子企业及物流企业职工及家属；外区：散客目前项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于 1830岁。CODE OF THIS REPORT 11p 项目位于大学城，周边景观资源丰富，拥有浓厚的人文氛围；p 项目四至环境良好，周边以学校和住宅区为主；p 项目未来
7、交通便捷，轨道一号线延伸段经过项目， 3条城市快速通道环绕，项目可达性较强，但目前仅 272路公交车和项目自身 2条购物巴士线路可达；p 项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大；p 项目周边未来商业供应较大，竞争较为激烈；p 项目 主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于 1830岁 。龙湖 U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的完善将迅速推动项目发展。CODE OF THIS REPORT 12目 录一、大学城环境分析二、龙湖 U城天街环境分析三、龙湖 U城天街基本 情况分析四 、龙湖 U城天街经营模式及租售策略分析五 、总结CODE OF TH
8、IS REPORT 13龙湖 U城天街基本情况分析1.项目基础数据分析项目体量（） 15万一期风尚馆体量（） 2.5万开业时间 2012年 9月项目类型 社区商业租金模式 纯租金、其他模式代理机构 龙湖物业综合分析 项目分期开发，一期推出 2.5万方，为项目后期经营试水CODE OF THIS REPORT 14龙湖 U城天街基本情况分析2.项目总体定位龙湖 U城天街，大学城潮流生活新地标p 龙湖 U城天街总商业面积 12万平方米，一期 “ 风尚馆 ” 投入运营 2.5万平方米。p 龙湖 U城天街 “ 风尚馆 ” 是服务于大学城区域学生，兼顾周边居民、企事业单位职工，以及到大学城体验旅游及文化
9、消费为主的青春时尚中心。CODE OF THIS REPORT 15龙湖 U城天街基本情况分析3.项目形象定位天街品质与独致建筑打造大学城商业名片龙湖 U成天介沿袭 “ 天街 ” 系列的环境规划与周边文化、环境协调，不仅极具现代风格，更将年轻与时尚融入其本身，设计感极强，却又浑然一体。在有效提高城市形象的同时，也以独致设计品位，提升器本身的商业附加值。CODE OF THIS REPORT 16龙湖 U城天街基本情况分析4.项目功能及业态定位龙湖 U城天街 风尚馆，大学城的多元化潮流生活重心龙湖 U城天街 风尚馆 引入众多青春潮流品牌及时尚休闲商业，将青春潮流、时尚购物、休闲娱乐、美食聚会纳入
10、其中，让时尚消费与休闲生活层层叠加，赋予大学城全新的缤纷活力，成为领衔大学城的多元化潮流中心。CODE OF THIS REPORT 17龙湖 U城天街基本情况分析5.项目交通动线分析CODE OF THIS REPORT 18龙湖 U城天街基本情况分析5.项目交通动线分析科学、合理的人流、车流通道，让顾客方便直达，让商家财富流转。CODE OF THIS REPORT 19龙湖 U城天街基本情况分析6.项目平面布局LG平面布局CODE OF THIS REPORT 20龙湖 U城天街基本情况分析6.项目平面布局1F平面布局CODE OF THIS REPORT 21龙湖 U城天街基本情况分析
11、6.项目平面布局2F平面布局CODE OF THIS REPORT 22龙湖 U城天街基本情况分析6.项目平面布局3F平面布局CODE OF THIS REPORT 23龙湖 U城天街基本情况分析7.项目产品分析30以下 3060 60100 100150 150以上LG 比例 3% 16% 61% 7% 13%开间（米） 712进深（米） 3.216层高（米） 5.11F 比例 0 19% 39% 23% 19%开间（米） 614进深（米） 3.216层高（米） 5.12F 比例 93% 0 0 0 7%开间（米） 330进深（米） 116层高（米） 4.83F 比例 0 0 0 0 100
12、%开间（米） 2030进深（米） 1623层高（米） 4.8CODE OF THIS REPORT 24龙湖 U城天街基本情况分析8.项目业态分析龙湖 U城天街业态主要以餐饮和零售为主，餐饮比例占 27%，零售比例占 26%。由于目前区域人口流动性较大，其招商遇阻，故目前尚空置约 29%的面积。CODE OF THIS REPORT 25龙湖 U城天街基本情况分析9.项目品牌分析各楼层品牌分布永辉超市倍思家 菲妮猪脚林河马大叔 艾格艾格 DAZZLE&Dzzit空置金寿司 THE FACE SHOP优之良品ANNA TOSANI弓奇品位GAPLG品牌布局空置CODE OF THIS REPOR
13、T 26龙湖 U城天街基本情况分析9.项目品牌分析沁园面包博士眼镜JACK&JONESONLYVERO MODASELECTED热风 屈臣氏 OMI满记甜品 BABALA 茜施尔回力缤果动漫 贝拉维拉空置空置1F品牌布局CODE OF THIS REPORT 27龙湖 U城天街基本情况分析9.项目品牌分析淘馆淘馆K1.涮锅达人塞米弗莱岛千城一面汉丽轩空置空置2F品牌布局CODE OF THIS REPORT 28鲁西肥牛韩悦烧烤香港小唐唐甜品 易老头三样菜茶布道3F品牌布局龙湖 U城天街基本情况分析9.项目品牌分析龙湖 U城品牌以中端商品为主，其中餐饮品牌人均消费约 50元 /人，服饰品牌 200600元。CODE OF THIS REPORT 29龙湖 U城天街基本情况分析10.项目商业环境分析主通道宽约 12米 大面积中庭 内部通道宽约 3.5米电梯间 大面积公共空间CODE OF THIS REPORT 30龙湖 U城天街基本情况分析10.项目商业环境分析餐饮导视 楼层导视淘馆导视多导视系统，针对餐饮业态、淘馆制作专门的导视系统，提高项目对目的性消费者的引导。
