1、绵阳地块前期初步调研及分析,2008年3月,宏观环境研究,房地产市场概况,4,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,宏观环境研究 城市概况,绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。,宏观环境研究 总体规划,根据绵阳科技城发展纲要规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发
2、达城市水平。,宏观环境研究 经济发展,经济增长情况,全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，,0,200,400,600,800,GDP,355.7,415.1,482.5,560.8,673.5,2003,2004,2005,2006,2007,宏观环境研究 经济发展,人口增长,绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。,0,20,40,60,80,市区人口,（万人）,53.99,56.27,60,62,66,200
3、3,2004,2005,2006,2007,宏观环境研究 经济发展,固定资产投资,2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。,宏观环境研究 经济发展,人均可支配收入及支出,城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。,城镇人均可支配收入及支出,0,500
4、0,10000,15000,2003,2004,2005,2006,2007,支出,5570,6047,6422,6909,7804,收入,7179,7708,8201,9054,10473,2003,2004,2005,2006,2007,宏观环境研究,房地产市场概况,4,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,房地产市场概况,绵阳市商品房板块,高新区板块,涪城板块,南湖板块,高水板块,游仙板块,科创院板块,房地产市场概况,绵阳市商品房板块简述,涪城板块:是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800-4
5、500元/ 游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/ 高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/ 南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/，均价3200元/ 。 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是2007年底，华润于拍得430余亩，另有450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达
6、2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/ 高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在3000元/左右,房地产市场概况,2005-2007年房地产基础数据,分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨，2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。,133,125,146,110,
7、115,120,125,130,135,140,145,150,2005,2006,2007,近三年物业形态基础数据,房地产市场概况,分析：20052007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和33%，住宅平均涨幅为35%。 多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。 电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。 别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。 商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致2007年商业销售价格出现下滑。
8、,2006、2007商品房供需比,房地产市场概况,分析：2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。,供应量 销售量,供应量 实际供应量 销售量,2006年,2007年,40万,80万,120万,160万,200万,146,70.7,90,125,189,房地产市场概况,2007全年住宅价格走势（均价）,分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分
9、达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。,房地产市场概况,2007年绵阳房地产市场总结,绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万平米，占市场份额72%。全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积
10、70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩，比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销售价格。2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。,房地产市场概况-需求特征,对面积的需求,需求基本呈正态分布，以100-120平方米为中心向两边扩展。80-100平米20%，100-120平米40%，120-140平米20%，140-160平米15%，170-200平米5%。,房地产市场概况-需求特征,
11、对面积的需求,三室两厅双卫是的首选，占38%,两室两厅单卫，9%；三室一厅单卫，16%；三室一厅双卫11%，四室两厅双卫,10%。,对高品质楼盘的认同因素,房地产市场概况-需求特征,宏观环境研究,房地产市场概况,4,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,宗地情况 A地块位置及周边楼盘,布鲁斯国际城 占地322亩 总建面：54.3万 容积率：2.53 多层22栋，高层39栋 一期多层均价3200元/,凯丽滨江 占地43亩 建面5.1万 容积率：1.78 多层，小高层。一期开盘半年，销售55%，目前房源均价2900元/，江景一线3200元/ ,A地块,华
12、润地块 占地438亩 125.8万/亩 总建面约86万 容积率2.95 多层，高层物业,田森奥林春天 占地300亩 总建面约30万 07年底开工，预期售价4000元/ 容积率1.5 花园洋房，小高层,新兴房产地块 占地450亩 总建面约90万 容积率3 多层，小高层，高层物业,宗地情况 A地块现状,A地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约700米，南北约280米，面积约300亩。宗地平坦方正，利于建筑布局。地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临宝成铁路，有少量拆迁。,A地块 SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,占地300亩，有规模优势； 地块方正平坦，有利于建筑、景观布局； 临江面较宽，
13、环境较好，有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件 ； 处于高新区新政府板块，道路交通较为便利； 项目基本无拆迁，开发进度较快；,紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大； 虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善； 周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。,地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会； 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；,通货膨胀背景下的货币紧缩政策； 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； 临近的科创园板块大量存量土地的开发。,宏观环境研究,房地产市场概况,4
14、,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,长虹世纪城 占地200亩 总建面：50万 容积率：3.9 一期为22层电梯公寓，均价3900元/,富临原乡 占地102亩 建面23万 容积率：3.38 15层为主，少量18层。目前接受咨询，9月发售，预期均价3200元/,B地块,花园星河湾 占地262亩 总建面约29万 容积率：1.68 目前4期多层为主，售价3600元/,小岛花园城 总占地2026亩 总建面：74.3万 三期容积率：1.7 目前均价4000元/ 12层为主，5栋19层,宗地情况 B地块位置及周边竞争,长虹国际城 占地300亩 总建面：85万
15、容积率：4.25 高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街商业、集中商业 目前正在设计报建阶段,宗地情况 B地块现状,B地块位于游仙区绵山路电视塔旁，东、北两面临街，约164亩。宗地较方正，有一定缓坡，内有厂房和2栋办公楼需要拆迁。,B地块 SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,占地164亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地； 地块内有一定缓坡区域 ，有利于小区内景观组团的打造； 生活配套较完善，生活氛围较浓厚；,紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚； 周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造； 项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会
16、比其他项目高； 有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。,临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈； 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；,通货膨胀背景下的货币紧缩政策； 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； 游仙区富乐山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群。,宏观环境研究,房地产市场概况,4,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,项目初步价格定位,A地块价格定位,静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在
17、绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为2800元/；,动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3100元/；,项目初步价格定位,B地块价格定位,静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而言紧邻中心城区，其价格现在为3800-4200元/，临近最有价格参照性的为富临原山（预期价格3300元/），周边已建成的二手
18、房价格在3000元/。故本地块住宅的静态预测价格为3200元/；,动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在8%以内，预计两年后动态预测价格为3700元/。,宏观环境研究,房地产市场概况,4,A地块竞争情况及分析,初步价格定位,未来趋势预测及风险提示,B地块竞争情况及分析,2008年市场预测,预计2008年新开工面积将达350万平米，竣工面积200万平米。（园艺山2007年5月新拍卖土地508亩、12月拍卖土地818亩，长虹世纪城国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。） 预计2008年市场可销售面积250300万平米
19、。上半年可销售面积：70万平米；下半年可销售面积：180万平米。（2007年有50多万平米可销售面积未销售，2007年并有200万新开工面积，预计在2008年均可进行销售） 预计2008年多层销售价格3500元/平米；电梯公寓3800元/平米；别墅4500元/平米；商业5000元/平米。 绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题。 结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在南湖板块集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的普通住房
20、。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。,市场风险 核心问题,2007年1月12月绵阳市土地市场共计成交土地32宗，面积达到创记录的2062.15亩，理论开发面积达到400万。加上存量土地，当前绵阳可供开发的就已经超过1000万，加上南湖板块未来两年会有2500亩（可建270万）的土地放量，土地市场已经有一定的饱和。在当前，绵阳市场大盘林立，超过20万的项目有12个，华润置地目前单块规划面积最大，达到86万；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过60%，同质化竞争非常强烈。 未来房价涨势趋缓，很难再出现06-07年35%的涨幅。所以，现在的绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。对后续开发项目而言，本身的硬性卖点要求会更高，产品设计要更具独创性才能打动客户。,项目风险 核心问题,对A地块而言，铁路的影响十分明显，火车通过时，地块大部分区域皆有噪音，距150米处有轻微震动感，客群的接受难度很大。同时绵阳水资源丰富，本板块的江景资源也非该地块独占，所以打造高品质社区的难度很大。,B地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心，规避措施是可建一景观屏障。另外因为地质结构，建筑成本可能会有有一定上浮。,汇报结束 谢谢大家,值得您信赖的伙伴： 北京金网络置业,
