1、河南省南阳市房地产市场分析1 宏观市场篇1、南阳市概况及城市发展分析南阳市，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，为三面环山、南部开口的盆地。在河南省 18个省辖市中面积最大、人口最多。南阳历史文化悠久，现拥有全国重点文物保护单位 13处，省级重点文物保护单位 79处。【面积】 2.6509万平方公里，【人口】 1010.75万人 (2016年 )【区划】辖宛城区、卧龙区、南召县、方城县、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、社旗县、唐河县、新野县、桐柏县、城乡一体化示范区、高新技术开发区、鸭河工区、官庄工区。1 宏观市场篇南阳市经济概况2016年全市 生产总值 GDP2737.50亿元 ，比上年增长
2、 8.5%。第一产业增加值 413亿元，增长 4.4%；第二产业增加值 1227.46亿元，增长 8.5%；第三产业增加值 1097.04亿元，增长 10.2%。三次产业结构 15.1： 44.8： 40.11 宏观市场篇南阳市居民收入水平调查全年全市居民人均可支配收入 17421元 ， 居民人均消费支出 12761元城镇居民人均可支配收入 26898元 ， 城镇居民人均消费支出 19414元1 宏观市场篇南阳市居民消费水平水平调查1-2月份全市消费品零售总额同比增长 12.1%，高于全省平均水平 0.7个百分点。进入四月份后南阳市，社会消费品零售总额累计增速开始逐月回落， 1-10月份，全市
3、社会消费品零售总额增长 11.7%，与 1-2月份相比回落 0.4个百分点，与全省平均水平持平。到 11月增速已经落后全省 0.1个百分点1 宏观市场篇南阳市居民消费水平水平调查1-11月份全市房地产开发完成投资 148.28亿元，同比增长 9.7%，增速高于 1-10月 1.1个百分点，比上年同期下降 0.4个百分点。其中，住宅投资 115.61亿元，同比增长 8.8%，高于 1-10月 4.0个百分点，高于上年同期 3.9个百分点，全市商品房销售面积为 401.26万平方米，同比增长 18.9 %，其中住宅销售面积为 371.92平方米，同比增长 17.6%，商品房销售额达 144.13亿
4、元，同比增长 25.7%，其中住宅销售额为144.13亿元，同比增长 27%1 宏观市场篇南阳市居民消费水平水平调查据统计数据显示，全市金融机构存款余额基本保持低速增长，全市金融机构贷款余额同样保持低速增长1 宏观市场篇南阳市核心产业南阳市目前 核心产业主要包括新能源、光电、电力、油碱化工、先进制造、超硬材料、纺织 。拥有各类工业企业 13万多家，限额以上工业企业 11家，其中大中型企业百余家。其中，燃料乙醇、天然碱、防爆电机、感光材料、洁霉素、产品的产量居全国首位。南阳市先后被批准建设国家新能源技术产业基地、省光电产业园 (基地 )和省生物产业基地。河南省光电产业园 (基地 ) 国家新能源技
5、术产业基地1 宏观市场篇南阳市未来规划发展方向根据国务院批准的南阳市城市总体规划（ 20112020年） ，南阳市将建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。a）重视城乡区域统筹发展。b）合理控制城市规模 ， 到 2020年，中心城区常住人口控制在 180万人以内，城市建设用地控制在 165平方公里以内c）完善城市基础设施体系。d）建设资源节约型和环境友好型城市 ， 发展绿色建筑e）将城市保障性住房的建设目标纳入建设规划 ， 加快棚户区、城中村、城乡危房改造及配套基础设施建设f）重视历史文化和风貌特色保护。1 宏观市场篇2、南阳市房地产市场整体分析政策法规方面根据河
6、南省住房和建设厅河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建房 2017 80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知一、合理安排住宅用地供应，根据消化周期的长短来调整供地比例二、科学把握住房建设和上市节奏， 加快在建商品住房项目建设进度， 加强商品住房项目预售管理，严格执行 “ 一房一价 ” ，增加租赁住房有效供应 三、加大住房保障力度， 推进棚户区改造，发展公租房、共有产权房1 宏观市场篇2、南阳市房地产市场整体分析政策法规方面南阳市公积金新政策1. 调整首付比例贷款最高 50万2. 放宽贷款条件推进异地贷款3. 拓宽贷款渠道积极开展协作南阳市买房补贴政策优惠1. 对
7、拥有 1套住房， 2套住房购买首付比例不低于 40%2. 使用公积金贷款，最低首付比例为 20%， 2套房购买最低首付比例不低于 30%南阳市农村征地补偿新政策经河南省人民政府 38号文批准，征地补偿安置费为 52000元 /亩，社会保障费 5280元 /亩，附属物补偿费 24000元 /亩，青苗费为 1500元 /亩1 宏观市场篇土地供应方面2017年 6月，市中心城区批准商品房预售面积 21.37万平方米，预售套数 1709套其中：住宅 16.97万平方米，预售套数 1167套1-6月，市中心城区累计批准商品房预售面积 132.72万平方米其中：住宅 111.86万平方米、 10210套1
8、 宏观市场篇商品房市场整体分析商品房供求关系南阳市作为农业大市，因前 14,15年政策宽松（农运会期间拿地量大），导致近两年南阳市库存量居高不下，虽然 15年市场消化量在逐步增加，但较高的库存量依然使得市场的去化率较低，预计接下来的一段时间去库存依然是南阳市的主流1 宏观市场篇商品房市场整体分析商品房不同价位供求结构由此可见， 14,15年 4000-6000的价格区间一直是南阳市场主力供求， 4000-5000是市场主流价格，2015年 4000-5000价格的商品房数量明显增加，其次，高端产品 6000以上价格也明显增长1 宏观市场篇商品房市场整体分析商品房不同套型供求结构南阳市需求方面，
9、主要以 100-120三房为主，首次置业刚需表现比较明显，以及首次改善置业有一定比例，其次， 15年期间东区鸟巢附近推出的大平层，洋房等大面积短产品也比较受改善客群的欢迎1 宏观市场篇去化方面2017年 6月，南阳市商品房成交面积 23.59万平方米、成交 2182套、成交金额 16.73亿元其中：住宅成交面积 19.23万平方米、成交 1788套、成交金额 11.01亿元1-6月，商品房成交面积 152.05万平方米、成交 13965套、成交金额 94.13亿元其中：住宅成交面积 134.7万平方米、成交 12098套、成交金额 76.65亿元截至 6月底，南阳市中心城区新建商品房累计可售面
10、积 397.49万平方米，去化周期为 15个月其中：新建商品住房累计可售面积 264.28万平方米，去化周期为 11个月。1 宏观市场篇2017年 6月 市场运行情况（一）商品房供应情况2017年 6月，市中心城区批准商品房预售面积 21.37万平方米，预售套数 1709套其中：住宅 16.97万平方米。预售套数 1167套1-6月，市中心城区累计批准商品房预售面积 132.72万平方米，其中：住宅 111.86万平方米、 10210套（二）商品房成交情况2017年 6月，市中心城区商品房成交面积 23.59万平方米、成交 2182套、成交金额 16.73亿元其中 ： 住宅成交面积 19.23
11、万平方米、成交 1788套、成交金额 11.01亿元1-6月，市中心城区备案的商品房成交面积 152.05万平方米、成交 13965套、成交金额 94.13亿元，其中：住宅成交面积 134.7万平方米、成交 12098套、成交金额 76.65亿元（三）新建商品房库存情况截至今年 6月底，南阳市中心城区新建商品房累计可售面积 397.49万平方米，去化周期为 15个月。其中：新建商品住房累计可售面积 264.28万平方米，去化周期为 11个月。1 宏观市场篇2017年 6月 市场运行情况（四）二手房交易情况2017年 6月，市中心城区二手房成交面积 5.72万平方米、成交 595套、成交金额 2
12、.02亿元，其中：二手住宅成交面积 5.68万平方米、成交 584套、成交金额 1.99亿元，1-6月，市中心城区二手房累计成交面积 29.89万平方米、成交 3020套、成交金额 10.23亿元，其中：二手住宅累计成交面积 29.67万平方米、成交 2978套、成交金额 10.06亿元（五）商品房价格情况2017年 6月，市中心城区新建商品房平均销售价格 7093元 /平方米，其中：住宅 5724元 /平方米二手住宅平均价格为 4250元 /平方米（此二手住房价格为市场交易价）。1-6月，市中心城区新建商品房平均销售价格 6191元 /平方米，其中：住宅 5690元 /平方米、二手住宅平均价
13、格为 4250元 /平方米（此二手住房价格为市场交易价）。（六）房地产抵押登记情况2017年 6月，市中心城区房地产抵押面积 15.35万平方米，抵押起数 676件，抵押金额 9.92亿元2017年 1-6月，市中心城区房地产累计抵押面积 84.53万平方米； 3747件；累计抵押金额 61.5亿元1 宏观市场篇2017年 6月 市场运行情况分析（一）商品房供应同比增加虽然今年 6月份我市中心城区商品房供应 21.37万平方米，较上年同期有所下降但纵观 1 6月份，市场可售商品房屋数量增加（二）新建商品房交易量增加，二手房交易量及抵押登记量下降1 6月，新建商品房合同备案成交面积 152.05
14、万平方米，市中心城区新建商品房交易市场活跃二手房成交面积 29.89万平方米，市中心城区二手房交易市场仍处于活跃态势（三）新建商品房库存面积有所增加截至今年 6月底，市中心城区新建商品房累计可售面积 397.49万平方米，去化周期 15个月新建商品住房累计可售面积 264.28万平方米，去化周期 11个月中心城区非住房商品房去库存任务较重。（四）商品住房价格稳中有升今年 1 6月份，市中心城区新建商品住房平均价格 5690元 /平方米就整个市场而言，商品住房价格是稳中有升1 宏观市场篇2017上半年运行情况总结新建商品房供应、成交情况平稳，与去年同期相比都呈增长态势；去化周期有了明显缩短，商品
15、住房去化周期达到省定目标；二手房交易面积、套数与去年同期相比略有下降，抵押登记量下降，整个二手房市场还是活跃的商品房价格较去年增长，商品住房价格是稳中有升。房地产市场专项整治工作效果显现，房地产市场竞争分化日趋明显。1 宏观市场篇针对目前房地产市场措施建议（一）全面落实商品房去库存措施，尤其是要加强对非商住房商品房去库存政策措施的落实：（二）全面落实各种 “ 放管服 ” 措施，缩短房屋交易及不动产证办理时限。（三）金融机构注意落实差别化信贷政策，放宽二手房按揭贷款政策并简化手续。（四）目前多个房地产项目资金链紧张甚至断裂，房地产市场存在较大隐患。1 宏观市场篇南阳市主要楼盘价格状况1 宏观市场
16、篇南阳房地产区域市场分析 -卧龙区卧龙区主要楼盘价格 宛城区主要楼盘价格 高新区主要楼盘价格总结：目前，南阳市东部区域的均价最高，为 6129元 /平方，但整体上南阳市的均价在 5000-6000这个区间1 宏观市场篇宏观市场有利因素梳理 政治经济环境稳定， GDP保持一定的增速 交通资源较发达，拥有机场和铁路 国务院命名的首批历史文化名城，文化旅游资源丰富 南阳市整体房价较低，未来升值潜力较大，投资价值较大 房地产市场政策较松散，限制较少，暂未出现较严格的限购管理政策宏观市场有不利因素梳理 河南省整体污染较严重，南阳市也以化工产业为主，空气污染导致居住环境较差 居民收入较低，可用于投资购买房
17、产的资金也相应较少 南阳市目前城市竞争力较弱，仅为四线城市，外来人口流入较少，本地人口对于房地产需求量较弱1 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场现状 -商圈分布商圈名称 卧龙路 七一路 火车站 金玛特大商场 梅溪街 中心广场主要商铺类别 玉器 电脑及相关产品服务型商品，食品家用电器生活用品，高档小富婆服装及相关产品生活用品，高档消费品，百货人口结构 住宅区，以城市居民为主科技商业中心，以商业人口为主多为流动人口，以商人，旅游人口为主商业繁荣区，以城市居民为主商业区，以商业人口和城市居民为主居民区，主要为收入较高的居民客流结构 人口流量相对较少人口流量较大，结构多元化，多为中高层消费人口流量
18、南阳第一，结构复杂人口流量大，多为中高层消费人口流量位居第二位，以学生和市民为主人口流量大，且稳定，以高收入为主消费结构 中档水平，以装饰品消费为主中高档消费，以电脑整机为主以低档的批发性消费，及时消费为主以高档产品为主，客户注重消费环境消费水平不一，对于价格抗性较大消费的档次高，有高质量的消费环境和服务区域功能性质 南阳玉器批发中心南阳电子科技中心南阳交通枢纽，家电市场南阳中高层消费，休闲中心南阳商业服饰中心，工薪阶层消费区域代表南阳高水平消费商圈的竞争 大企业竞争单一，小商竞争激烈竞争异常激烈 竞争激烈，一步一店本区内竞争单一，之余其他大区有竞争商店密集，竞争激烈内部竞争单一，只和其他区域
19、竞争分析评价 南阳的特色文化区南阳的 IT中心 南阳的交通枢纽中心商家的服务质量高功能齐全，道路拥挤，管理不规范消费群体较单一，但为高档消费1 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场现状 -主要商场1 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场现状 -主要商场如意广场地点：南阳市宛城区高新区产业集聚工业园张衡路与南都路交叉口向西 300米路南在售形式：社区底商销售价格：一层均价 24000，二层均价 13000龙大新天地地点：南阳市宛城区仲景街道泥营社区新闻中心以东在售形式：社区底商销售价格：一层均价 25000，二层均价 16000，三层均价 100001 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场
20、现状 -主要商场府院一号地点：南阳市范蠡路 (原天山路 )与邓禹路交叉口新市委市政府东 100米路北在售形式：临街底商销售价格：未定永安尚城国际地点：宛城区仲景路与天山路交会处在售形式：临街底商销售价格： 20000-450001 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场现状 -主要商场万事达生活广场地点：南阳市高新区工农路与张衡路交汇处西北角在售形式：临街底商销售价格：一层 26000，二层 16000银基商贸地点：南阳市卧龙区八一路与文化路交叉口南在售形式：临街底商销售价格：一层 35000，二层 21000，三层 15000，四层 100001 商业地产市场篇商业市场整体分析商业市场现状 -主要商场新华城市广场地点：南阳市卧龙区工业路与新华路交叉口在售形式：广场商业销售价格： 8000-25000大统百货地点：南阳市宛城区中州东路 510号在售形式：产业自持购物中心销售价格：租金 80-200每平方
