1、商业地产开发成本核算方法及成本控制对策 王坤良 三亚曙光房地产开发有限公司 摘 要： 随着时代的发展, 我国经济水平得到了全面提升, 商业地产开发也取得了良好的发展空间, 获取了较大的经济利润。商业地产企业在获得新的发展机遇的同时也面临着更加严峻的挑战。为确保商业地产开发的有效实施, 应加强对商业地产企业的成本管理及核算, 实现商业地产企业的发展目标。本文将对商业地产开发成本核算方法及成本控制对策进行分析探讨。关键词： 商业地产开发; 成本核算; 控制对策; 现阶段我国商业地产行业得到了飞速发展, 基于此, 加强对商业地产企业成本核算及成本控制管理显得尤为重要。就目前来看, 我国商业地产企业在
2、成本核算及控制方面还存在诸多问题, 笔者将分别从:商业地产开发成本核算中存在的问题、商业地产开发成本核算及控制对策探析, 两个方面来阐述。一、商业地产开发成本核算中存在的问题商业地产开发成本是指, 商业地产企业为开发商品房需支出的费用总和。通常可分为:建安成本、土地成本、配套设施费以及规划设计费。就目前来看, 商业地产开发成本核算实施中还存在诸多问题, 主要表现在:缺乏明确的成本核算对象、缺乏明确的成本费用归集与分配方法、成本核算周期科学性有所缺乏等方面, 笔者将从这些方面来入手。1. 缺乏明确的成本核算对象由于商业地产项目用地范围不是一定的, 且产品形态多种多样, 就目前来看, 如何对成本核
3、算对象进行确定还缺乏明确的指示, 这一现象为商业地产开发成本核算工作带来一定影响。2. 缺乏明确的成本费用归集与分配方法根据成本会计知识, 商业地产开发中应对前期工程费用、基础设施费、配套设施费等间接开发成本合理分配, 但如何实施目前还缺乏明确的解决方法。3. 成本核算周期科学性有所缺乏与一般企业不同, 商业地产企业产品开发周期相对较长, 在产品开发过程中应根据生产周期来对开发成本加以核算。商业地产开发成本核算开展目的在于将可销售面积开发成本准则计算出来, 帮助企业获得更多的经济利润, 然而这项工作的开展往往会被配套设施延迟实施所影响, 无法真正落实。二、商业地产开发成本核算及控制对策探析综上
4、, 笔者对商业地产开发成本核算中存在的相关问题作了研究, 为确保商业地产开发成本核算及控制的开展, 企业应采取行之有效的管理对策, 详情如下。1. 商业地产成本核算方法为确保商业地产成本核算方法的有效实施, 首先应对成本核算方法进行归集。成本核算对象多种多样, 对于商业地产企业而言工作量相对较大, 且具有一定复杂性, 导致成本核算资料无法及时更新, 基于这一现象, 商业地产企业应加强对开发项目进度管理, 对成本归集对象加以确定, 另外对于规模较大的开发项目, 则应进行分块, 确保成本结算的精确性。另外商业地产企业还应对成本项目有效划分, 使产品成本结构正确反映出, 这一举措有利于企业成本的降低
5、。值得注意的是, 商业地产企业成本项目数量应控制在一定范围内, 并对单笔发生费用进行合并, 如若费用金额相对较大, 则应对单独设立科目核算, 这一措施便于工程工作量进度的进一步了解, 为工程竣工提供科学数据。建筑工程成本控制需要利用动态成本控制方法, 具体做到: (1) 对施工合同加以严格管理, 全部建筑工程施工合同的内容必须落实到位, 如果由于施工设备或其他因素导致造价发生变化, 就需要依据合同内的相关标准及规定, 调整造价;如果合同中没有相应的规定, 就应通过双方共同协商补签协议, 当双方确认备案后, 再调整造价; (2) 建立成本动态控制体系;一般而言建筑工程施工的周期比较长, 在实际施
6、工过程中仍有可能发生一些意外情况, 为此, 企业必须在施工中建立完善的应对解决方案, 对工程成本进行动态监控;同时, 还需定期收集施工成本费用进行, 并对成本预算进行对比, 查看两者是否相一致, 如果存在偏差, 就需及时分析偏差原因, 再提出一定的解决措施, 对责任进行明确, 对完善的责任制度进行构建;此外, 企业应严格遵照成本的预算进行机械设备、人工及生产材料的资金投入。2. 商业地产成本控制方法为确保商业地产成本控制的落实, 商业地产企业应从多个阶段来实施, 首先在项目开发确定前, 应将环境、市场及技术等因素考虑其中, 并对其展开深入调查。在开发项目立项之初, 项目开发小组应对周边环境进行
7、熟悉, 对市场定位及开发节奏加以确定。此外, 商业地产企业还应对成本费用进行准确估算, 对成本控制目标加以确定, 对企业利润的获取合理推算。而在资金计划方面, 则应对投资风险进行合理评估, 并提出有效解决对策, 通过项目评审会的成立来对项目来展开评审, 确保资料的准确性。这也是项目开发的重要前提。商业地产开发企业要更好的进行工程成本控制, 需要改变管理理念, 提升成本效率, 对现场项目管理组织机构中进度控制人员与其职责分工进行明确;在以往的施工过程中, 往往会存在人员分配不均匀与职责分工不明确的现象, 在施工过程中, 往往会存在部分施工人员的工作岗位较为空闲, 有的施工人员的工作岗位较为紧张,
8、 或是有的施工人员并不熟悉自己所在岗位的具体工作内容;为此, 企业应建立健全的人员分配体系, 对施工人员有序进场施工进行合理安排, 确保每个岗位上都有合适的施工人员, 从而优化配置人力资源;同时, 企业在人力资源部门实施奖罚制度, 通过合理的奖罚制度, 从而激励员工, 结合施工人员的施工时间长短与施工质量来进行奖罚, 对于施工技术比较好与出勤率比较高的工人, 可以给予相应的奖励;此外, 企业可以实行累进时间奖励, 对于工龄比较长的工人, 给予一定的激励, 这样做能够避免人才流失。另外建立完善检查分析制度, 建筑工程施工由于受到市场因素与自然因素的影响, 使得施工的周期比较长, 并在一定程度影响
9、工程的进度及工程成本, 为此, 施工的管理人员应该定时组织各位施工人员进行检查分析, 及时发现问题, 并立即采取相应措施解决问题, 这样能够在极大程度上降低因工程成本受到多方面客观因素而造成的损失;在确保施工质量与施工安全的基础上, 对施工工期进行严格控制, 准确执行工作方案, 进而确保按时及高质量的完成施工。与此同时, 商业地产开发企业还应加大预算管理力度, 对预算编制步骤加以分析, 在企业中, 总预算需要经过许多环节分析之后才能够有效编制预算, 而且在编制预算中还有许多程序需要完善。第一步, 通过董事会针对企业发展情况的分析, 然后结合企业发展的战略而制定并下达度的总目标;第二步, 企业中
10、的各部门在完成预算的编制之后就需要反复核查, 确保科学性;第三步, 做好预算管理工作, 这就需要办公室加强审查以及平衡各个业务预算情况, 并且能够汇总至企业的总预算处;第四步, 预算管理部门结合企业发展情况以及总预算控制情况而提出修改意见或者是给予驳回修改, 进而促进预算编制的科学性;第五步, 批准、下达和执行。企业在执行预算中还涉及许多方面, 但是各个部门执行的情况都会集中反映出来。因此, 在预算执行方面就需要结合管理层的情况而能够在预算范围中完成对应的工作, 进而有效提升预算执行的效率。此外, 在预算执行过程中, 可以反映出企业管理层在实施控制以及评价业绩方面的能力, 这就需要预算管理能够将实际执行情况而转化为业绩目标, 这可以提升企业业绩的同时还可以能够促进企业发展。三、结束语综上, 笔者对商业地产开发成本核算中存在的问题进行了研究, 从中发现诸多问题, 为确保成本核算及控制的实施, 应采取有效的管理手段, 为商业地产企业可持续发展奠定基础。参考文献1齐辉.探析房地产开发成本的核算方法及控制策略J.经营管理者, 2016, (25) :228. 2徐宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策J.中外企业家, 2013, (08) :77+79. 3杨惠岚.论房地产开发成本核算方法与成本控制的关系及对策J.金融经济, 2011, (10) :11-13.
