1、某大酒店整体开发项目可行性研究报告目 录一、前言1-1 项 目背景21-2 项目目的31-2.1 整体目标31-2.2 项目契机3二、调查篇2-1 区域地理环境分析72-2 市场分析102-2.1 调查数 据说明102-2.1.1 市场调查方法102-2.1.1.1 上门调查102-2.1.1.2 流动调查102-2.1.2 问卷调查102-2.1.2.1 酒店 需求问卷调查102-2.1.2.2 商场需求问卷调查112-2.1.2.3 写字楼需求问卷调查 122-2.1.2.4 商铺需求问卷调查132-2.1.3 调查统计142-2.1.3.1 问卷总数142-2.1.3.2 分卷总数142
2、-2.1.3.3 有效问卷的辨析方法 142-2.1.3.4 有效问卷总数152-2.1.4 调查数据统计162-2.1.4.1 酒店需求统计162-2.1.4.2 商场需求统计162-2.1.4.3 写字楼需求统计162-2.1.4.4 商铺需求统计162-2.2 调查数据矩阵 172-2.2.1 酒店数据矩阵172-2.2.2 商场数据矩阵222-2.2.3 商铺数据矩阵262-2.2.4 写字楼数据矩阵312-2.3 调查结果说明352-2.3.1 某房地产现状352-2.3.2 某酒店现状352-2.3.3 某商场现状362-2.3.3.1 零售商场362-2.3.3.2 专业市场37
3、2-2.3.4 某物业管理现状382-2.3.5 某会展业现状392-3 SWOT 分析 40某大酒店整体开发可行性研究报告第 2 页2-3.1 S项目优势分析 402-3.2 W项目劣势分析 402-3.3 O项目机会分析 402-3.4 T项目威胁分析 412-4 社会经济效益说明42三、决策建议篇3-1 规划内涵443-2 规划决策建议453-2.1 楼层规划方案 453-2.1.1 主楼453-2.1.2 附楼453-2.1.3 空 中通道463-3 前 期规划设计说明473-3.1 设计 方案甄选和楼层规划 473-3.1.1 方案一473-3.1.2 方 案二483-3.1.3 方
4、 案三48四、执行篇4-1 战 略与战术514-1.1 战略沙盘模拟514-1.1.1 八大策略514-1.1.2 说明514-1.2 战术沙盘推演模拟544-1.2.1 整体战术544-1.2.1.1 差异化市 场营销544-1.2.1.1.1 地段选择544-1.2.1.1.2 具有前瞻性544-1.2.1.1.3 寻求 市场空白点554-1.2.1.2 “品质”卖点制胜554-1.2.1.3 先入为主564-1.2.1.4 创 新营销564-1.2.1.5 加强形 象营销574-1.2.1.6 客户关系营销574-1.2.1.6.1 有效 挖掘客户营销渠道 584-1.2.1.6.2 创
5、 新客户成本控制 584-1.2.1.6.3 创新客户营销手法 584-1.2.1.6.4 目标性实施 CRM584-1.2.1.7 物业品牌营销594-1.2.1.8 公关营销594-1.2.1.8.1 组建公 关团队604-1.2.1.8.2 侧重 公关目标604-1.2.1.9 整合宣传模式61某大酒店整体开发可行性研究报告第 3 页4-1.2.1.10 设展场吸引 客户614-1.2.1.11 引入政府商业办事机构 方便客户624-2 执 行步骤634-2.1 经营规划634-2.1.1 酒店634-2.1.2 百 货商场644-2.1.3 超市654-2.1.4 IT 专业批发市场
6、654-2.1.5 会展 中心664-2.1.6 物业管理664-2.2 推 广规划674-2.2.1 整体品牌包装67新视觉 VI 系统674-2.2.2 整体推广67广告推广 策略67广告 推广目标68项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点68招商 策略69先主 力后散户70先收紧后放松70招 商采用“媒体宣传公关直销推广”形式进行，同时与工程进度相配合70招商价格和租金回报计算70招商价格定位基础70各楼层租金价格建议70招商 条件71关于酒店和物业 的招租724-2.3 进度734-2.4 预算734-2.4.1 项目资金投入情况分析 734-2.4.1.1 土地费用734-2.4.1
7、.2 工程造价734-2.4.1.3 报建费用734-2.4.1.4 拆迁费用744-2.4.1.5 新建项目设计方案费用 744-2.4.1.6 地质勘探 费用754-2.4.1.7 施工设计费用754-2.4.1.8 产权申报费用754-2.4.1.9 其他费用754-2.4.2 可 选择的筹资策略764-2.4.2.1 公司自筹资金764-2.4.2.2 银行贷款筹资764-2.4.2.3 滚动资金764-2.4.2.4 招商引资 76某大酒店整体开发可行性研究报告第 4 页4-3 投资回报预测774-3.1 酒店774-3.1.1 客房收入774-3.1.2 餐 饮、休闲、 娱乐设施承
8、包收入 784-3.1.3 营业总 收入784-3.1.4 成本794-3.1.4.1 物料成本794-3.1.4.2 人 工成本794-3.1.4.3 水电费804-3.1.4.4 总 成本804-3.1.5 营业税804-3.1.6 利润804-3.1.7 所 得税814-3.1.8 净利润814-3.1.9 管理 公司提成814-3.1.10 盈余814-3.2 超市、百货商场 、IT 专业批发市场、会展中心和写字楼824-3.2.1 超市824-3.2.2 百货商场824-3.2.3 IT 专 业批发市场 834-3.2.4 会展中心834-3.2.5 写 字楼844-3.2.6 房产
9、营业税844-3.2.7 土地使用税844-3.2.8 租金净收入844-3.3 物 业管理费854-3.4 银 行利息864-3.5 投 资总成本874-3.6 年净利润874.3.7 回 收周期88五、结 束篇82前 言某大酒店整体开发可行性研究报告第 2 页1-1 项目背景在党的十六大会议和江泽民同志“三个代表”精神的鼓舞指引下，在某市政府以及城市规划局的指示下，根据某市城市总体规划和“一点一线”重点工程建设的需要，为了有利于我公司抢抓因此带来的重大机遇，加快多种经营三产业务的发展，我公司决定着眼长远、服从大局，将拆除我单位北面临广东路旧房以及原某大酒店建筑，对以上地段严格按照高品味重新
10、进行整体规划。我们准备塑造亮丽的城市景观和公司新形象，有决心将某大酒店原址建成火车站广场地段的标志性建筑。为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。某大酒店整体开发可行性研究报告第 3 页1-2 项目目的1-2.1 整体目标配合区域规划，建设高品味的标志性建筑通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益1-2.2 项目契机某城市发展规划、一点一线”重点工程与某大酒店整体改造某城市发展规划以城市规划法和土地法为依据，以某市中长期经济社会发展战略纲要为指针，以强化城市规划管理、提高城市品味、优化投资环境为目的， “拓城、敞口、秀内” ，为
11、某市经济发展和人民群众工作生活创造良好的硬环境，逐步将某建设成繁荣、文明、开放、秀美的现代化区域性中心城市。根据市委、市政府的要求，城区应当以城市建设为中心，开发火车站广场片等重点工程，全市各城区都要创造一条高标准的样板街。由于种种原因，珠晖至今没有一条上档次的大街，珠晖区委、区政府决定对东风北路进行全面改造，创建东风北路及广东路“T”字型样板街，与火车站广场建设同步进行。某大酒店整体开发可行性研究报告第 4 页“一点一线”工程是某市“城市建设管理年”的十二大重点工程建设项目之一。 “一点”指的是火车东站外广场建设，“一线”指的是广东路西延综合开发。该工程拆迁面积达 15 万平方米，总投资近
12、3 亿元，整个工期约 3 年。火车东站外广场建筑面积 3.4 万平方米，建成后与车站内广场珠联璧合，总面积达 5。4 万平方米。广场配套设施规划呈对称性分布，将建设以腾飞为主题的巨型雕塑，以古樟树为中心的花坛，音乐喷泉和大容量的高杆灯，铺设 5000 平方米的波浪绿地，建造 6500 平方米的地下停车场，广场四周还有风格各异的建筑群相映衬。广东路西延综合开发是以“一个中心、三条轴线”为框架。 “一个中心”是指铺设面积 200 多平方米的绿地；“三条轴线”是指以新建的红色电影院为中心的文化建筑轴线；以长 470 米、宽 32 米的广东路为主体的金融、商业、娱乐轴线；以两栋 17层高楼为标志的居民
13、小区建筑群轴线。综合开发完成后，高楼绿地与湘江碧波相辉映，沿江风光带与火车站广场相衬托，将成为人们居家的理想场所、购物的最佳去处、娱乐的奇妙天地，将成为雁城的一道靓丽风景。东风北路及广东路“T”字型样板街的一横为东风北路，全长 1000 米；一竖为广东路，全长 890 米（东段 420 米，西延段470 米） 。 “T”字型样板街与“一点一线”工程互为补充，密不某大酒店整体开发可行性研究报告第 5 页可分，将建设成为高品位的样板街：将东风北路改造为六车道，机动车道与非机动车道之间设置隔离墩，两边人行道新铺彩色道板，安装路灯。广东路东段将人行道与车行道改造到同一水平高度，新铺高档火烧板，设置特型
14、花瓶与休闲椅，将人行道与车行道隔离。广东路西段两边为欧式建筑，中间为步行街，全街高品味配套建设。某大酒店的位置刚好座落在“一点一线”工程和“T”字型样板街规划区的中心地带，东面正对火车站广场，并处于“T”字型样板街一横一竖的交点，因此我公司必须服从大局，配合这个区域规划的高品味风格和商业休闲气氛，将某大酒店改造成火车站广场地段的标志性建筑。调 查 篇某大酒店整体开发可行性研究报告第 7 页2-1 区域地理环境分析某别称雁城，位于湖南省中南部，蒸水、耒水与湘江汇合处，京广线贯穿南北，与湘桂线在此交汇，107 国道、322 国道、1814 和 1843 省道或过境，或为起点，是中国东部沿海与西部内
15、地的过渡地带，具有承东启西、通南接北的经济和交通区位。从三国时代开始为历代郡、路、府、县住地，是一座已有两千多年的古城，湘南地区商贸中心和交通枢纽，著名风景名胜南岳衡山座落于此，并孕育了王船山这样伟大的思想家。某自然条件优越，土壤肥沃，工农业基础较好，科教文卫事业较发达，2000 年 GDP353.08 亿元，是湖南省加速发展的地区之一，是全国改革重点城市之一，是国务院批准的湘南改革开放过渡试验区。某下辖珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘四个区，某大酒店位于珠晖的“一点一线”重点工程规划区内。珠晖区位于湘江东岸，总面积 227 平方公里，人口 28 万，是某面积最大，人口最多的城区。区位优越素有雁城“东大
16、门”之称，某火车站座落于区中心，京广、湘桂两大干线和京珠、衡昆两条高速公路在此交汇，107 国道纵贯全境，湘江、耒水在境内合流，回绕环抱，自古以来是湘南地区重要交通枢纽。商贸繁荣全区共有大小市场 42 个，年商品成交额逾 29亿元，是湘南最大的商品集散地，工业基础雄厚，农业兴旺。某大酒店整体开发可行性研究报告第 8 页珠晖区全面实施“拓城强区”战略，以建设“现代化区域性中心城市”的亮点为目标，将珠晖区建设成为雁城一流的工业基地、商贸基地、都市型农业基地、旅游休闲基地。珠晖区将通过加快“一点一线”重点工程及东岸沿江风景带等的建设，构筑本区假日休闲、购物、旅游的资源，引导发展购物、休闲、旅游假日经
17、济；提升改造珠晖工业品批发大市场，重点抓好西起临江路，东至湖南路，北界湖北路，南到广东路中心片区的各大市场的封闭式管理，对综合市场、雁东大厦、某商业城、太平洋、衡州市场等骨干市场要结合当前经营状况，分别确定优势项目逐步调整，由一市百业向一市几业有序过渡，最后向一市一业方向发展；并加强与东南沿海省市的联合协作，积极顺应东部资金、技术向内地寻求转移、发展的趋势，引进资金、技术、人才创办企业。某大酒店处于珠晖区的繁华地段，交通枢纽要道，某门户某火车站就在对面，地理位置极其显赫，隐含巨大的商业价值。新的火车站广场正在建设中，作为两千年的古城门户火车站将以全新的面貌迎接四方来宾，而作为步出火车站第一眼即
18、可看到的某大酒店，就成为人们眼中城市的第一个亮点，其重要性、特殊性可见一斑。某大酒店周围已形成相当规模但某大酒店整体开发可行性研究报告第 9 页有待提升和管理的工业品批发大市场，如雁东大厦、某商业城、太平洋等骨干市场。 “一点一线”重点工程是某大酒店改造的重大商机，这里将形成某新的升值很快的重要商圈， “T”字型样板街和东岸沿江风景线将会带来更多的购物、休闲、旅游人流，而政府的经济和社会发展计划将进一步促进某大酒店改造后新的大发展。某大酒店整体开发可行性研究报告第 10 页2-2 市场分析2-2.1 调查数据说明2-2.1.1 市场调查方法2-2.1.1.1 上门调查根据问卷的内容，对写字楼、
19、商铺以及部分酒店需求采用上门调查的方式调查。2-2.1.1.2 流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。本次市场调查的范围主要集中在四个方面：酒店需求商场需求写字楼需求商铺需求2-2.1.2 问卷调查2-2.1.2.1 酒店需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访者性别；某大酒店整体开发可行性研究报告第 11 页2、来自哪里；3、职业；4、年龄；5、到某的目的；6、到某的次数；7、通常外出住什么酒店；8、选择酒店的原因；9、关于酒店提供宽带功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的问题；12、入住的酒店位置；13、火车站附近建几星级的酒店比较合适；14、火车站
20、附近适合建的酒店楼高；15、酒店应该具备的功能；16、酒店应该具备的配套设施。2-2.1.2.2 商场需求问卷问卷涉及如下内容：1、性别；2、受访者住所；3、职业；4、年龄；某大酒店整体开发可行性研究报告第 12 页5、收入状况；6、到火车站附近购物频率；7、火车站附近是否适合建大型商场；8、火车站附近适合兴建的商场类型；9、每周外出购物的次数；10、外出逛街的目的；11、每月购物支出；12、影响购物的因素；13、商场功能；14、商场配套。2-2.1.2.3 写字楼需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访者性别；2、公司性质或类别；3、受访者职务；4、公司的办公地点；5、公司办公室数量；6、现有办公
21、室是租的还是买的；7、对目前的办公环境和条件满意程度；8、合理的办公室的功能；9、更换办公室的计划；某大酒店整体开发可行性研究报告第 13 页10、愿意购买高档写字楼的程度；11、愿意只购买使用权而不购买产权的程度；12、是否愿意选择在火车站附近办公；13、办公室装修；14、可接受的写字楼的物业管理费。2-2.1.2.4 商铺需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访商铺资料；2、商铺性质；3、商铺的面积4、在火车站附近开店的原因；5、目前的门面满意程度；6、对目前门面不满意的原因；7、是否考虑过换门面；8、是否有计划增加门面；9、计划什么时候换或增加门面；10、计划换或增加的面积11、在火车站广场的
22、商场，愿意租或者买；12、可接受的在火车站附近的商铺价位；13、商场管理对生意的影响14、是否愿意选择商场规划良好，专业清晰的商场某大酒店整体开发可行性研究报告第 14 页15、火车站附近适合兴建的商场类型。2-2.1.3 调查统计2-2.1.3.1. 问卷总数本次问卷调查合计调查了共 4650 份，有效问卷共 3778份，有效比为 80.20%。2-2.1.3.2. 分卷总数调查问卷分卷情况如下：市调类型 问卷数量 有效数量 有效比酒店 2000 1677 83.85%商场 2000 1567 78.35%写字楼 150 111 74.00%商铺 500 423 84.60%2-2.1.3.
23、3 有效问卷辨析方法本次问卷调查总共调查 4650 份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。A、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共 534 份B、 抽查分析，经过 A 的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按 10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，某大酒店整体开发可行性研究报告第 15 页抽查出 338 份无效问卷。2-2.1.3.4. 有效问卷总数本次调查经过筛选，共获得有效问卷 3778 份，有效率为 80.2%，高于要求最低 60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
24、2000167720001567150 111500 4230200400600800100012001400160018002000分 数酒 店 商 场 写 字 楼 商 铺市 调 类 型市 调 情 况 统 计 图 1问 卷 数 量 有 效 数 量市 场 调 查 情 况 统 计 图 283.85%78.35%74.00%84.60%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%酒 店 商 场 写 字 楼 商 铺市 调 类 型有效比酒 店 商 场 写 字 楼 商 铺某大酒店整体开发可行性研究报告第 16 页2-2.1.4
25、调查数据统计2-2.1.4.1. 酒店需求统计酒店需求问卷，共发出问卷 2000 份。经过筛选鉴别，其中，有效问卷 1677 份，占问卷数的 83.35，有效率为83.35%。2-2.1.4.2. 写字楼需求统计写字楼需求问卷，共发出问卷 150 份。经过筛选鉴别，其中，有效问卷 111 份，占问卷数的 74%，有效率为 74%。2-2.1.4.3. 商场需求统计商场需求问卷，共发出问卷 2000 份。经过筛选鉴别，其中，有效问卷 1567 份，占问卷数的 78.35%，有效率为78.35%。2-2.1.4.4. 商铺需求统计商铺需求问卷，共发出问卷 500 份。经过筛选鉴别，其中，有效问卷
26、423 份，占问卷数的 84.60%，有效率为84.60%。某大酒店整体开发可行性研究报告第 17 页2-2.2 调查数据矩阵2-2.2.1 酒店数据矩阵外 出 住 酒 店31%46%14%9%三 星 以 下 四 星 级 五 星 级 星 级 以 下选 择 酒 店 的 因 素8709468521020 96845020040060080010001200因 素人数交 通 价 格 档 次 环 境 商 务 便 利 未 做 答某大酒店整体开发可行性研究报告第 18 页酒 店 是 否 应 具 备 上 网 功 能1246346850200400600800100012001400功 能人数是 不 是 无
27、所 谓某大酒店整体开发可行性研究报告第 19 页住 酒 店 目 的10601410125302004006008001000120014001600目 的人数找 一 个 比 较 舒 适 的 休 息 场 所 除 休 息 外 还 要 办 公 休 闲 娱 乐入 住 酒 店 的 位 置39%36%24%1%火 车 站 附 近 其 他 地 方 无 所 谓 未 做 答某大酒店整体开发可行性研究报告第 20 页火 车 站 附 近 建 几 星 级 的 酒 店 合 适53%34%5% 3% 5%四 星 三 星 二 星 五 星 未 做 答火 车 站 酒 店 应 建 楼 高21%25%52%2%20以 下 21-2
28、5 26以 上 未 做 答某大酒店整体开发可行性研究报告第 21 页酒 店 功 能14861020 9601456 138602004006008001000120014001600功 能人数商 务 功 能现 代 化 的 通 讯 功 能各 种 现 代 娱 乐 设 施配 套 的 购 物 环 境家 庭 式 的 客 房 服 务酒 店 配 套 设 施149016751621167715891677158616211653167714301641167716718951652020040060080010001200140016001800配 套 设 施人数中 餐 厅 西 餐 厅 游 泳 池 票 务 中
29、 心 车 辆 服 务 会 议 厅美 容 美 发 保 健 按 摩 桑 拿 洗 浴 干 洗 礼 仪 服 务 旅 游 服 务歌 舞 厅 网 吧 茶 艺 室 银 行 服 务某大酒店整体开发可行性研究报告第 22 页2-2.2.2 商场数据矩阵受 访 者 所 住 区 域23%25%14%26%6% 6%珠 晖 区 雁 峰 区 石 鼓 区 蒸 湘 区 南 岳 区 市 区 外某大酒店整体开发可行性研究报告第 23 页受 访 者 的 收 入10%12%29%35%9% 5%300元 以 下 301-500元 501-1000元1001-2000元 2001-3000元 3001元 以 上火 车 站 附 近 是
30、 否 适 合 建 大 型 商 场74%18%8%适 合 不 适 合 不 知 道某大酒店整体开发可行性研究报告第 24 页每 周 外 出 购 物 的 次 数37%30%19%14%1次 2次 3次 4次 或 4次 以 上每 月 用 于 购 物 的 支 出15%25%31%29%100元 以 下 101-200元 201-400元 401元 以 上某大酒店整体开发可行性研究报告第 25 页您 购 物 一 般 考 虑 的 因 素621512429 4650100200300400500600700购 物 因 素人数价 格 购 物 环 境 商 品 种 类 方 便 、 就 近您 认 为 一 个 完 美 的 商 场 应 当 包 括15237565121564 1499 1482020040060080010001200140016001800功 能 分 类人数服 装 家 电 家 私 生 活 用 品 化 妆 品 首 饰
