1、标准化 研究之 商住楼,一、案例,二、规范,三、建筑设计,撰写：余晓瑞,什么是商住楼？,一种生存文化,SOHO （ Small office Home office）家里办公 一种多样的生活方式 一种建筑理念 提到SOHO,你最先想到：自由职业、活跃的新经济、互联网、soho族、个人工作室 建筑特征：成熟的配套或产业园、灵活的户型分割、办公空间,LOFT 阁楼 一种不羁的自由 一种建筑理念 提到LOFT,你最先想到：先锋艺术、798、艺术家 建筑特征：高达而开敞的空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁，户型内无障碍，减少私密程度，开放性，艺术性，业主主动性,单身、多样化、开放,S
2、OLO 超小户型 一种生活状态 提到SOLO，你最先想到：单身公寓、白领、生活品质感 建筑特征：超小户型、卧室和客厅没有明显划分、节能环保式整体厨房,Studio 工作室 中小型服务企业的办公场所 提到Studio,你最先想到：创意产业、小型工作室、文化企业 建筑特征：灵活小巧的空间、地段好,酒店式公寓 一种业态 一种经营方式 提到酒店式公寓，你最先想到：单身公寓、酒店式物业管理、社交 建筑特征：精装修、高档、酒店式经营管理,如何区分酒店式公寓、SOHO、LOFT ？ SOHO/LOFT可以是酒店式公寓 商业层高的SOHO也可以是LOFT LOFT本身就是SOHO(Small Office H
3、ome Office）,或者可以这样理解： 酒店式公寓是商住楼常见的经营方式 Loft是商住楼常见的建筑类型 SOHO则是这种商住生活状态的定义,案 例,案 例,万科VMO,新鸿基YOHO,潘石屹的SOHO,金地 Iworld,著名商住楼产品,案例一 新鸿基YOHO Town,告诉你什么是SOHO一族,YOHO Town 是由新鸿基 地产有限公司全资发展， 位于元朗元龙街8号，占 地约21933平方米。 2003年开始启动，在香港 地产低迷时期一炮打响， 成为当年香港最热的项 目。项目启动时，地铁还 在修建中。 YOHO Town总共8幢住 宅，共2200个单位，其中 逾七成是两房，其余为三
4、房。,YOHO Town 是由新鸿基开发 位于元朗元龙街8号，占地约21933平方米 2003年开始启动 在香港地产低迷时期一炮打响 成为当年香港最热的项目 项目启动时，地铁还在修建中 YOHO Town总共8幢住宅 共2200个单位 其中逾七成是两房，其余为三房,案例一 新鸿基YOHO Town,两房 51平米,两房 56平米,三房 76平米,顶层为精致单元，90多平米,案例一 新鸿基YOHO Town,案例一 新鸿基YOHO Town,配套设施： YOHO会所，100万平方尺（约9.3万平方米）的大型购物中心 公共服务：YOHO Town与Microsoft的MSN合作，为住户提供全球首创
5、的“YOHO Smart Alerts”服务，YOHO网上电台，YOHO足球队,案例一 新鸿基YOHO Town,不仅仅是建筑物，而是通过配套建设营造出一种新的SOHO生活方式，年轻、多样、开放！,案例一 新鸿基YOHO Town,成功方式：小户型 + 创新型配套,案例二 万科VMO,舒适化、人性化的商住可能,容积率：1.5，绿化率：30% 建筑面积：8.9万平方米 开盘：2010-12-11 大卖并迅速回款 建筑设计：马达思班,案例二 万科VMO,30分钟辐射7个产业园区，后期发展空间大,三种产品类型,独栋 双拼 花园广场,案例二 万科VMO,案例二 万科VMO,成功方式：地理位置 + 生态
6、建筑,案例三 金地I world,Loft 生活的多种可能,案例三 金地 I world,计划8月初开盘推出59平米和77平米复式LOFT，均价目前未定，产权为40年产权，3梯15户，4.5米层高,案例三 金地 I world,公主房,设计师,精致生活,个人工作室,50+平70+平,80+平100+平,+,20+二层赠送面积,=,灵活空间分隔，多样使用可能,复式家居生活,亮点：精装设计 + LOFT空间,案例四 潘石屹的SOHO,标准城市SOHO,建外SOHO,尚都SOHO,朝外SOHO ,潘石屹SOHO项目的共同点：建筑立面现代化、色彩丰富,26,案例四 潘石屹的SOHO,潘石屹SOHO项目
7、的共同点：地理位置优越、配套齐全、商住混合,成功方式：SOHO生活方式+CBD,案例总结,成功方式：SOHO生活方式+CBD,亮点：精装设计 + LOFT空间,成功方式：地理位置 + 生态建筑,成功方式：小户型 + 创新型配套,成功商住楼的要素汇总：壹-小户型以住为主题，需配套全，地理位置以商业中心为佳，适合城市大户型需以办公为主题，需办公配套齐全，有生态环境为佳，适合郊区开发区贰-创意空间，吸引年轻人叁-创造新的社群生活方式肆-精装修，提高整体居住档次伍-物业整体管理，提高物业质量,规范 研究,打擦边球的混合产品,公寓？酒店？办公？,规范是制约商住楼发展的重要因素,酒店式公寓被限制？层高限制
8、？产权？煤气？,办公建筑：团体办理行政或业务的办公场所 公寓式办公：统一物业管理，设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等 酒店式办公：提供酒店式服务和管理 综合楼：以上两种及两种以上用途的楼层组成 商务写字楼：统一物业，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑,办公建筑规范（2007）有关办公建筑分类的相关内容：,酒店、办公、公寓在以上三种类型中得以结合,酒店、办公、公寓在以上三种类型中得以结合,产权式酒店：可分割产权的酒店 ，或称酒店式公寓 酒店产权 酒店式公寓：酒店式管理的公寓 公寓产权 酒店式办公：统一管理的办公产权，可做公寓用途 办公产权 SOHO（公寓式办公)：办公产权
9、，可做公寓 办公产权,住宅调控开始后，以上类型也开始陆续被限制、调控,舟山市2008年发文酒店式公寓的有关规定： （一）酒店式公寓。是指按酒店式管理的公寓，属于居住建筑，土地性质为居住用地，土地使用年限最高为70年。酒店式公寓仅可作为住宅使用。 （二）公寓式酒店。是指按公寓式（单元式）结构建设的酒店，属于旅馆酒店性质，土地性质为商业（酒店）用地，土地使用年限为40年。公寓式酒店不得改变 用途，不得分割出售。 （三）产权式酒店。是指酒店开发商将酒店的客房按间分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司 统一经营的物业种类。土地性质为商业（酒店）用地，土地使用年限为40年。产权式酒店可
10、以分割出售，但不得按公寓结构建造。,2011年2月，广州市规划局发文要求环市东路的正佳东方国际公寓停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售，但随后又从网站上撤消了这篇公告。,禁止,2010年5月，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知，从6月1日起实施。其中明确，在5月31日后签订土地出 让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。,2010年6月盛传杭州市即将出台规范，办公类建筑开放式办公面积不低于总面积的60%，酒店式办公及公寓式办公等不大于建筑总量的20%，禁止外挑阳台,办公与住宅规范到底有什么区别？,产权 层高 开窗 ,产权方方面面的影
11、响,层高要求有关建筑空间的重要因素,北京 住宅4.9m按2倍计算，7.6m按3倍计算；办公5.5m按2倍，8.8按3倍；商业6.1按2倍，10按3倍,杭州 住宅4.5m办公4.8m商业5m按1.5倍面积计算，中庭大堂除外，2000平以上商业除外,成都 住宅不大于3.6m,办公酒店不大于4.9m,商业不大于6.1m,天津 住宅大于3.6m乘1.5倍计算，大于4.8m乘2倍计算 办公、酒店式公寓层高大于4.8m乘1.5倍面积，大于5.4m乘2倍 商业大于5.1m 乘1.5，大于6m乘2。,根据办公建筑分类，办公室的净高应满足：一类办公建筑不应低于2.70m；二类办公建筑不应低于2.60m；三类办公
12、建筑不应低于2.50m,住宅和商业层高要求的不同，大大影响空间分割以及面积计算,住宅卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的120,开窗不仅是舒适度与外立面，还有关“偷面积”,办公复杂的采光计算要求,开窗不仅是舒适度与外立面，还有关“偷面积”,竣工,交付,扬州 内凹面积=8方，进深2m,外凸面积=10方，进深2m算全面积，其他计一半面积。一户阳台板相连两个计一个面积 窗台高于室内0.45m的飘窗不计面积，大于且净高2.1计全面积，进高1.5小于2.1计一半，1.5不计面积,成都 住宅各类阳台总面积不大于建面20%,商业办公酒店不大于该层总面15%，阳台进深不大于1.8
13、米，商业建筑阳台高度不低于1.1m,商业和住宅在开窗高度和面积上规范不同，制约“偷面积”策略,除了产权、层高、开窗，还有什么？,还有停车位、人防、设备层等等不同规范要求,详见各地具体规范内容,建筑 设计,商用和住宅用途的建筑差异是什么？,商用,住宅,整体感,公共性,单元感,私密性,VS,由此，得出商住楼的几种建筑外立面手法,错落,分隔,表皮,外包走廊,窗元素,错落,将一层或者几层作为一个单元进行扭转，弱化公建的规则感，转而有了住宅单元感。,错落,错落,错落,错落,错落,错落,分隔,基本是以层为单位，进行竖向分割，将公建的整体感打破，从而形成住宅单元感。,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,分隔,表皮,同样是营造住宅单元感，在公建外面加上一层表皮，营造出住宅的单元感。,表皮,表皮,表皮,表皮,表皮,表皮,在公建外面增加走廊空间，隐藏实际住宅用途，却又突显了公建的整体化特征。,外包走廊,外包走廊,外包走廊,阳台和飘窗作为住宅元素被运用在商住楼的设计上，增加住宅感。,窗元素,窗元素,窗元素,窗元素,窗元素,窗元素,窗元素,完,
