1、浅析电子商务与二手房市场发展融合 郭前明 连云港市云城房产置业担保有限公司 摘 要： 随着互联网对房地产市场的影响进入实质性阶段, 房地产市场正在改变其传统商业模式。新型业务模式、盈利模式直接打破了传统中介费率, 有效解决了二手房市场中的痛点。优化房地产与二手房市场的融合是整个房产行业发展的趋势。为此, 文章基于二手房电子商务的发展历程及方向, 着重探讨了二手房电子商务发展模式及可行性, 并从二手房电商发展机会点、信息化服务和监管模式角度提出具体融合发展的策略。期望文章结论能对房产市场搭建信息化平台、优化服务模式有所启示。关键词： 电子商务; 二手房市场; 信息化服务; 20152020 年互
2、联网对二手房市场的影响与投资机会研究报告显示, 二手房市场与电子商务结合已经成为大众购房的关键要素之一。电商模式与传统模式的区别在于两点:一是二手房交易具有信息密集、非标准化、本地化及频率低等特点, 而这一特征直接影响着大众的房产选择应该是线上获取信息, 线下交易, 这也表明了二手房电商具有重资产的特征。二是该特征也决定了线上发展的空间巨大, 不仅可以提供房产信息, 还可以联动金融服务等交易周边业务。为此, 探讨电子商务与二手房市场的发展融合具有重要实践意义。1 二手房电子商务的发展历程及方向二手房电子商务正式起步于 1998 年, 那时上海房地产之窗和中华企业联合推出网上房产拍卖活动, 但其
3、只限于网上竞价, 其他交易环节均在线下实现。2011年淘宝、SOHO 等大型企业开始尝试以电商拉动房产走上新高, 并在同年新浪乐居推出了首个房产电商频道, 这也标志着房产由原来线上竞价转变为费用支付、认筹、询价等一体化。2014 年中国房产开始全面进入电商发展阶段, 二手房中介市场开始面临着 Q 房网、搜房网等互联网房产企业的冲击, 线上模式已经成为整个市场的发展趋势, 如我爱我家、链家等二手房企业开始进行线上布局。二手房电商发展的方向主要呈现五个特点。一是国际化。网络的无边界化为房产信息在全球范围内传播提供了条件。二是延伸化。房产交易不再局限于房产本身, 而逐渐延伸至其周边服务, 如电子金融
4、。三是大众化。这得益于我国网民在不断增加, 且每年进城流动人口 4000 万, 住房公积金使用等优惠政策致使大众优先考虑二手房。四是个性化。主要体现于深度服务、业务扩展、房产评论、能力发掘、商品选择、信息制定方面。五是区域化。我国区域特征致使二手房信息在各区域发布的重点有所不同。2 二手房电子商务发展的模式及可行性分析目前二手房电子商务发展模式主要有三种。首先, C2C 模式, 房产企业可以提供一个交易平台, 买卖双方可以自由在平台进行交易, 目前交易领域主要涉及房屋价格评估、权证代理、拍卖、租赁等, 它的主要优势就是不受限于空间和时间, 大大降低了买卖双方沟通成本。其次, B2C 模式, 由
5、企业在平台上曝光房源, 其房源真实性由企业核实, 买方可以在平台上选择合适的房子, 并联系中介企业。最后, B2B 模式, 该模式主要用于装潢、建材等行业, 通过企业间的信息平台有效降低了对房产供应链的管理成本。电子商务与二手房市场发展融合的可行性包含了有利性、安全性和必要性。首先, 有利性主要体现于房地产企业可以跨空间进行二手房房源信息收集及交易, 同时也方便消费者自由货比三家、在线咨询, 激活了二手房市场的信息流动, 使交易双方信息趋于均衡。这符合当下我国倡导的信息共享经济。其次, 安全性主要体现于目前我国在社会安全证明、数字证书、数字签名、数据加密技术与防火墙技术方面取得了显著进步, 一
6、定程度上保障了信息交易的可靠性。最后, 必要性体现于政府的参与, 目前我国新房空置率较高, 但是房价却呈现微上升趋势, 而二手房租赁、重购市场逐渐成为一线城市房产主市场, 政府的网络监管、财税体系配套均是必要的。且目前政府一直在努力出台各种法律法规以保障网络信息流动的安全性和合法性。3 电子商务与二手房市场发展融合的优化策略3.1 明晰二手房电子商务的机会点明晰二手房电子商务的机会点主要体现于三方面。首先, 明晰二手房电商背后的作用逻辑, 一是市场逻辑, 目前二手房市场正在实现卖方市场向买方市场的转变, 互联网可以最大化地挖掘潜在买方和曝光卖方房源;同时, 我国的房产市场正在由新房主导转变为二
7、手房主导, 目前在我国的一线城市 (如北京、上海) 已经成功转变为二手房主导, 但鉴于二手房的信息透明需求更加强烈, 因此电子商务会使二手房市场的布局更加复杂、信息度更加密集。二是互联网逻辑, 目前中国正在进入一个线下向线上的人口大迁移活动, 自媒体、客户端的信息获取作用已经远远强于中介部门、纸媒。其次, 二手房电子商务的界定, 它主要可以划分为三个方面, 其一是渠道电商, 其本质是渠道融合, 单一企业无法完成整个房产链条的运转, 国内主要以吉屋科技、好屋中国、房多多为典型代表。其二是媒体电商, 其本质是媒体, 主要为二手房中介部门做线上推广, 国内主要以搜狐焦点、安居客为典型代表。其三是交易
8、电商, 这是未来二手房电商发展的主流趋势, 也是真正意义上可以颠覆传统模式的电商模式, 国内主要以搜房、链家网为典型代表。最后, 模式转变, 这对不同规模的企业具有差异化, 对大型规模企业而言, 需要构建的不仅是 ERP 系统, 而是一个生态圈, 其中包含了规范的流程和技术支撑;对中小规模企业而言, 这是最难进行模式转变的企业类型, 由于其线下缺乏规模效应, 线上缺乏网络效应, 房源短缺, 门店不够, 导致转型困难。但是对一些大规模以连锁为主的企业, 例如链家, 其转型问题就是是否将重资产转化为轻资产、开放网络问题。总之, 二手房与电子商务、电子金融相结合, 实现企业交易无边界化、信息化, 是
9、未来交易电商的发展主流。3.2 健全信息监管机制, 强化信息化服务由于房产具有生产非连续性、耐久性、固定性等特征, 在网络交易时潜在巨大风险。首先, 二手房产企业必须联合政府部门联合开展信息风险监管, 组织开展对企业、全行业信息科技治理、信息科技风险管理、信息安全、信息系统测试和维护、信息科技运行等方面内部控制, 建立健全二手房交易状况和执行效果以及风险状况的监管。其次, 搭建行业数据平台, 实现行业基础信息系统与政府相关部门信息系统以及银行信息系统之间的数据传输与对接, 促进行业市场数据的共享与监测。最后, 创新部门联动机制, 对二手房市场交易实行企业、政府、买卖双方监管的协调与配合, 强化
10、对各二手房企业网站检查的指导管理, 将指导落实到检查开展的各个阶段, 切实提升信息安全检查的质量与成效。目前二手房市场逐渐转向装修、采购、融资互助和资讯共享一体化服务, 为此在网络平台上强化专业化与物业服务显得尤为关键。首先, 在 B2C 平台上, 要开启银行按揭、法律服务、办证手续、二手房评估等专业化服务;在 C2C 平台上, 实现买卖双方二手房租赁、评估、代理等服务。其次, 开启网络数字化社区, 例如打造装修咨询服务, 为客户提供个性化、专业化的装修服务建议, 同时数字化社区也可以发布特约服务、专门服务和公共服务信息, 提升二手房电子商务附加值。最后, 强化二手房交易平台的支付方式, 打造
11、资金托管模式, 买方将资金交给房产平台, 经过二手房自由交易中心, 由卖方取出购房款, 这样就有效将金融、电子商务与二手房融合。总之, 强化信息化监管与服务始终是保障二手房市场与电子商务融合的重要手段。4 结论互联网发展得日益成熟, 致使各行各业开始思考与“互联网+”相结合。二手房市场是我国一线城市房产市场的主导市场, 其与电子商务、电子金融相结合是整个市场发展的主趋势。为此, 本文在分析可行性与发展方向基础上, 着重提出了目前二手房电商发展的机会点、强化信息化监管与信息化服务。但如何更好地实现众多中小型房产企业进行信息平台搭建, 却仍然是急需解决的关键问题。参考文献1丁焰.大数据背景下房地产电子商务发展J.市场周刊:理论研究, 2016 (6) :54-56. 2陆莹.电子商务在房地产行业的应用分析J.电子商务, 2011 (10) :22-23.
