1、 无锡龙山商业广场（梁清路地块） 商铺 /塔楼定价依据 深圳合和商业地产机构 目录 2 3 1 二：项目商铺售价建议及定价依据 三： 项目塔楼售价建议及定价依据 一： 房地产宏观形势 一 、房地产宏观形势 城市 2010年上半年 2009年上半年 套数 面积 同比 套数 面积 (万 ) 09年 (万 ) 北京（不含政策性住房） 40312 483 -43.7% 73980 859 上海 59840 620 -49.8% 115154 1234 广州 29562 333 -22.2% 57982 428 天津 42283 434 -22.7% 53542 562 重庆 103857 984 -1
2、2.5% 123166 1125 深圳 14452 127 -67.1% 40965 385 杭州 11234 132 -63.2% 33185 359 南京 19709 217 -50.9% 40730 441 成都 - 435 -27.7% 69663 602 苏州 18686 191 -52.6% 33330 404 厦门 10295 120 -51.6% 20631 247 福州 9536 106 -63.7% 26125 291 表： 2010年上半年重点城市成交情况 1.1、一线城市成交量降幅 50%，二线城市成交跌幅 40%，楼市严重受挫 1、国家持续重拳调控楼市，房市严重利空，
3、成交持续低迷 1.2、 5-6月住宅成交量较 3-4月大幅下降，部分城市跌幅高达 60%-80% - 1 2 0 % - 1 0 0 % - 8 0 % - 6 0 % - 4 0 % - 2 0 % 0%哈尔滨包头青岛银川成都徐州贵阳长沙武汉广州扬州宁波昆明上海天津东莞重庆福州深圳兰州南京北京合肥杭州苏州厦门温州三亚海口跌幅超 80 %1 个城市跌幅 60 % - 80 %6 个城市跌幅 40 % - 60 %9 个城市跌幅 20 % - 40 %9 个城市跌幅小于 20 %4 个城市1.3、价格指数下跌、房价出现松动，促销、打折等手段层出不穷 60010001400180022002600
4、30002001:022001:062001:10200202 200206 200210 200302 200306 200310 200402 200406 200410 200502 200506 200510 200602 200606 200610 200702 200706 200710 200802 200806 200810 200902 200906 200910 201002 201006北京 上海 广州 深圳 天津 武汉重庆 南京 杭州 成都 苏州 青岛2 . 5 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %3 9 . 2 %1 9 . 8 %5 . 8 %3 4 . 1 %1
5、 6 . 7 %1 9 . 8 %8 . 5 %1 5 . 1 %1 3 . 9 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %大幅上涨 小幅上涨 保持稳定 小幅下降 大幅下降 不好说二季度 一季度8 . 3 %2 0 . 9 %1 7 . 5 %1 5 . 3 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %加紧购房 延迟购房二季度 一季度1.4、万科项目直降 1600元 / ,低价入市信号势必引发大范围的房价跌
6、落 7月 24日，中粮万科 长阳半岛项目低价入市开盘，均价 13400元 /平方米，低于万科原计划的意向售价 15000元 /平方米。 1.5、 消费者持币观望情绪持续加重 调研数据来源： CREIS中指数据 未来 1-2年处于政策效果的观察期，抑制性政策将接连出台，消费者观望情绪持 续加重； 房市利空政策影响投资客对现金流的控制，直接影响投资型物业市场发展； 万科新开盘项目低价入市的信号，势必引发大范围的房价跌落。 小结： 2、无锡上半年楼市成交情况 住宅市场 2.1、量价分析 : 先扬后抑 4月份是转折 成交量： 1月份到 6月份，无锡市商品房共计销售面积 280.42万平方米，同比减少
7、14.49%，从月度成交情况来看，上半年销售重点时机出现在 3、 4月份，尤其以 4月份前半月（新国十条颁布之前）为主； 2月份是传统成交淡季，而 5、 6月份由于新政的“ 震慑 ” ，市场观望情绪弥漫，导致成交量几乎触底。 成交价格： 年初锡住宅均价在 7000元 /平方米上下，二季度初已经上升到均价约 8500元 /平方米 ,月均涨幅超过 7%，其中 3月份增长最快，月涨幅超过了 12%。自调控政策出台之后，房价受到了一定的抑制，增长幅度已经明显减慢。 无锡 2010年上半年住宅成交量及价格走势 2、无锡上半年楼市成交情况 商铺成交状况 2.1、成交总量 :受住宅成交连带影响，无锡商铺成交
8、出现 “ 先抑后扬 ” 的态势 项目名称 中华美食 博览城 嘉饰茂 哥伦布 广场 名品城 2期 宝龙广场 万达 底商 金太湖 国际 区域 崇安区 崇安区 崇安区 崇安区 新区 滨湖区 北塘区 商业建筑 面积（） 约 6万 5万 20万 约 2万 14万 2.5万 25万 户型面积（） 20-40 20-40 15-2271 20-100 15 起， 50-60 40-250 70-200 得房率 1楼 88% 2-3楼 50-60% 50% 1楼 96% 2楼 86% 50% 75% 98% 内铺 50% 外铺 95% 销售均价 （万元 / ） 1楼 2-6 二楼 2-3 三楼 1.2-2 负
9、 1层 1.7-1.9 楼 2 7 2楼 2 楼 .5 1期 4.5万 2期 6万 1楼 3 2楼 1.8 三楼 1.2 1楼 4 2楼 3.2 3楼 2.5 4楼 1.8-2.2 3.3-3.8 2.5-6 总价区间 （万） 30-200 30-100 18-2450 50-300 27-500 200-1000 200-800 销售模式 3年返租 24%， 15年 委托经营 前二年 14% 总价中抵扣 5年返 35% 一次返还 不返租 5年返租 40%（ 21% 一次性扣除） 直接 销售 8年返租年 8%，首次 4 年 32%一次 性返还 累计 销售率 一期 70.3% 售罄 94.49%
10、 28.2% 91% 99%， 90.3%， 无锡在售典型集中商业概况 商铺租金参考 梁清路租金天花板区域： 租金天花板 租金水平 万达广场 C区租金： 135元 / /月 华润万家 一层辅营区租金： 90-135元 / /月 阳光嘉园 100-120元 / /月 商铺租金参考 项目周边租金水平： 地块周边 租金水平 魅力荣巷商业街 30-45元 / /月 集景花园沿街 30-60元 / /月 秀景花园沿街 30-50元 / /月 2.5、 租金反推 区域内店面租金水平： 根据地块所处位置及目前周边商业状况，通过营销价值宣传预计未来租金及商铺售价： 楼层 租金水平 （ 元 / /月） 售价初判
11、（元 / ） （年回报率按照 5%计算） 一、二层 75-80 18000-19200 三层 50-60 12000-14400 小结： 三、项目塔楼售价建议及定价依据 低总价、小户型、稀缺 SOHO 产品价格建议： 8500-9000元 / （毛坯） 1、塔楼定位建议 根据地块现状及区域内目前在建在售住宅产品情况，建议塔楼部分定位为： 房地产调控力度持续加强，购房者持币观望； 无锡楼市量价齐跌，日成交量严重萎缩； 无锡楼市打折促销变相降价， 6月住宅售价环比下降 7%； 专家预测二线城市房价将继续下滑，下降幅度比例约在 10%-15%。 2、塔楼定价依据 2.1、 宏观形势：调控重挫楼市，利
12、空影响持续加重 2.2、无锡市及地块周边在售小户型项目整体概况 2.2.1、 无锡主要商圈及在售典型小户型项目分布 青石路商圈 解放环线 CBD商圈 崇安新城商圈 河埒口商圈 太湖广场 CBD 太湖新城 新区商圈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 13 解放环线 CBD 崇安新城 河埒口 太湖广场 CBD 新区商圈 青石路商圈 太湖 新城 1、红豆国际 2、哥伦布广场 5、万达广场 10、时代国际 11、宝龙城市广场 13、金太湖国际广场 3、锡沪装饰名品城 6、富安华庭 12、茂业长江一号 4、甲壳虫 2933 7、爵世风华 8、蠡湖香榭 9、蠡湖国际公寓 2.2.2、商
13、圈内在售典型小户型项目及本案塔楼定价重点研究对象 项目塔楼定价重点研究商圈为：解放环线 CBD、崇安新城、河埒口、太湖广场 CBD。 区域 /商圈 项目名称 建筑面积 （ ） 主力户型 （ ） 总户数 解放环线 CBD 红豆国际广场 4万 60-80 480户 崇安新城 锡沪装饰名品城 6万 40-70 1000户 甲壳虫 2933 2万 30-60 476户 哥伦布广场 2.2万 45-80 475户 总计 / 14.2万 / 2431户 小结：主要以宜居宜办公的 SOHO户型为主，主力面积集中在 40-80 ，产品以投资性为主。 2.2.3、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型项目概况 项
14、目鸟瞰效果图 【 时代国际 】 【 甲壳虫 2933】 【 名品城 】 【 红豆国际广场 】 项目 名称 产品类型 产品配比 （占总房源的比例） 得房率 层高 交付标准 车位 产权 红豆国际广场 57 13% 61% 平层 2米 7 精装修 精装标准1500 500 50年 60 27% 69 、 40% 锡沪装饰名品城 38 54% 75% 平层 3米 2 毛坯 800 50年 60 28% 74 18% 甲壳虫2933 33 50% 29 60% 33 90% 平层 3米 9 毛坯 100 50年 29 50% 哥伦布广场 45 60% 70% 挑高 4米 99 毛坯 800 40年 80
15、 40% 2.2.4、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型 产品户型 小结：产品在户型设计及形象包装上注重体现创新性、个性化，提升投资升值空间。 项目名称 总套数 去化率 开盘时间 开盘均价 （元 / ) 目前均价 （元 / ) 价格涨幅 首付比例 目前 优惠措施 红豆国际广场 480 70% 08.07 18500 25000 35% 50% 一次性9.85折 锡沪装饰名品城 1000 70% 09.11.18 6000 7500 25% 50% 无 甲壳虫2933 476 100% 09.07 6500 7000 7% 50% 一次性 99折 哥伦布广场 475 90% 08.10 700
16、0 8200 17% 50% 一次性 99折 2.2.5、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型 整体销售概况 小结：投资性小户型受到投资客青睐，去化情况良好。 2.2.6、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型 同一标准的销售价格 项目名称 目前价格 精装标准 朝向差 层差 层高 修正后价格 (8层、朝南、平层、毛坯 ) 红豆国际广场 25000 28层北向平层精装修 精装 1500 1000 100 2.7米 22500 锡沪装饰名品城 7500 8层北向平层毛坯 毛坯 500 60 3.2米 8000 甲壳虫 2933 7000 8层北向平层毛坯 毛坯 1000 50 3.9米 8000 哥
17、伦布广场 8200 8层南向挑高毛坯 毛坯 700 50 4.99米 8200 由于项目存在楼层、朝向、装修标准等差异造成价格标准不统一，现对各个项目 统一为 8层、朝南、平层、毛坯的价格分析。 项目名称 层高 主力面积 单价 总价 首付 产权性质 红豆国际广场 平层 2.7米 60 22500 135万 67.5万 50年 锡沪装饰名品城 平层 3.2米 40 8000 32万 16万 50年 甲壳虫 2933 平层 3.9米 30 8000 24万 12万 50年 哥伦布广场 挑高 4.99米 40 8200 40万 20万 40年 2.2.7、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型 同一标
18、准销售总价及首付 统一 8层、朝南、平层、毛坯的价格，修正后的总价及首付 项目名称 客户区域来源 客户类型 投资 /自住比例 红豆国际广场 无锡本地市民及周边上海、 浙江投资客 以投资客居主 4： 1 锡沪装饰名品城 无锡本地市民、私营企业主 以投资客居主 2： 1 甲壳虫 2933 无锡本地市民、无锡新市民、 私营业主 以投资客居主 2： 1 哥伦布广场 无锡市民及周边江阴、宜兴 投资客 投资客 /自住客户 1： 1 2.2.8、解放环线 CBD、崇安新城在售小户型 目标客户群比例 小结：主力 客户主要分布在项目周边核心辐射区域，投资客户占据绝大部分比例。 2.2.9、解放环线 CBD、崇安
19、新城在售小户型 区域周边住宅租金 区域 户型 面积（ ） 租金（月） 装修情况 元 / /月 红豆国际广场周边 1室 1卫 50 3000 简装 60 锡沪装饰名品城周边 1室 1卫 52 1400 简装 27 甲壳虫 2933周边 1室 1厅 50 1300 简装 26 哥伦布广场周边 1室 1厅 50 1300 简装 26 小结：崇安新城区域租赁租金水平在 26元 / /月左右，如果按照 5%的投资回报率计算，目前的租金水平可以支撑 6240元 / 销售价格，考虑到公寓售价的浮动，从总体来看，租金对售价具备一定承受能力。 小结： 崇安区目前小户型产品去化率较好，产品存量不多； 面积集中在 30-80平米，以 1居室为主，注重户型的创新设计，提升其投资价值； 部分项目为体现高档品质，采用精装修交付标准，装修标准在 1200-1500元。
