1、 兰州 零售百货 商业项目 | 调研报告 策划部 | 2017 . 2 负责人：郭子铭 物业名称： 西太华商厦 地理 位置： 七里河区西津西路 68 号 开发商 兰州工贸集团 股份有限公司 在营业时间 16 年 运营托管 企业自营 推广 企划 自有部门 项目定位 百货店 （调整中） 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%广告费 收取租金 外铺 租金 区间 ： 70 元 / 1000 元 / 业态分布 楼层 业态规划 B1 生活超市 L1 化妆品、 眼镜、 钟表、 鞋类、 珠宝 L2 女装 L3 少淑装、 文胸内衣 L4 男装、 休闲商务 L
2、5 运动休闲 、 时尚休闲、 健身器材 L6 羊绒羊毛、 针织内衣、 文玩、 童装童鞋、 学习机 L7 窗帘布艺、 家居床品、 羽绒皮草、 大小家电、 儿童摄影 L8 名品家私、 特色美食、 博辉艺校、 魔幻电玩 建筑参数 建筑面积 ： 13.6 万 平方米（含宾馆）； 建筑结构 ： 框架结构； 层高： 板下 3.2 米； 柱距： 8.4 米； 通道宽度（主 / 次）： 主通道 3 米，次通道 1.8 米，局部 2.4 米； 标准层 参数 单层面积： 8000 平方米（ B1 层 3400 平方米）； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 华夏 / 单层 6 部，共 48 部； 直梯品牌 / 数
3、量： 西 子奥的斯 / 9 部（其中 货梯数量： 3 部 ） ； 停车位 地上车位： 80 辆，因高度原因只能停放轿车 地下车位： 已改建超市 分析 西太华商厦占据西站繁华商圈中心，连通 着 安宁、七里河 2 区，日 人流量巨大， 2016年公司整体销售额约为 9 亿； 在兰州西客站投入使用后，西站商圈出现了新的人流增长点，对 商圈目前核心商业西太华起到利好作用。 近几年，西太华在商品品牌和购物环境中逐步调整，整个商场趋向于时尚百货转型，但调整效果出现分化现象，一至五层业态为时尚百货类，品牌度较高，规划落位可以满足 大部分 主流客群消 费需求 ， 人流量 相对 稳定 ；六、七、八层 业态为家居
4、家纺绒毛、儿童用品、摄影、家电类、餐饮游艺，通过调研走访，从招商落位角度观察，招商开业率 100%，无空铺，从运营角度来看 ，六七层业态更偏向目的性消费，转化随机消费几率不大，专业化较高，受专业市场竞争更明显， 已出现在营业时间闭店情况， 而八层转型餐饮休闲等体验式业态思路趋于保守，在规划区域规模并不突出的情况下， 餐饮定位美食汇广场虽然符合客户需求，但动线狭窄，门头隐蔽，整体装修及灯光等硬件问题，使美食广场沦为西太华员工食堂；电玩城设备老旧，位置偏僻，机器数量少， 入店印 象空荡；整体来看八层（顶层）还处于待调整阶段，未起到吸引客流的作用，无法实现花洒效应，无法对六七层提供自然入客支撑。 西
5、太华二至八层目前中庭多设有休息区，配备饮品零售店，可满足日常客流休憩需要；展销区域宽敞，陈列规范， 受到欢迎； 首层外铺有西站人流支撑，平均租金 1000 元 / ， 一铺难求。 近年来随着邻近地标项目兰州中心的崛起， 首当其冲受到影响的就是西太华商厦，但在西站商圈耕耘了 16 年的老牌商业，有客户基础与地段支撑，目前表现 稳定，未出现封闭装修、楼层调整或明显的品牌流失、人员外流等情况。 目前判断商场将从 17 年进 入 中长期 的持续 调整期， 务求在品牌、商品、价格方面与兰州中心形成差异化竞争，也 为了 更好的面对消费升级后的西站商圈。 物业名称： 西单商场 地理位置： 临夏路 11 号
6、开发商 北京西单商场股份有限公司控股 在营业时间 14 年（ 2003 年 10 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 家庭生活 百货店 （ 调整后 ） 市场定位 区域级商业 / 社区商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 22% 收取租金 外铺（屈臣氏、影院） 业态分 布 楼层 业态规划 B1 超市大卖场 L1 珠宝、 化妆品、 男女鞋、 钟表、 眼镜、 鞋护理、 黄金护理 L2 少淑、 女包、 饰品、 美甲 L3 大淑装、 内衣、 家居、 皮草 L4 男正装、 休闲、 箱包、 小家电、 服装类售后中心 L5 运动、 户外、 休闲、 针织毛衣、 童装童鞋、 羽绒服
7、 L6 电影院、 餐饮 建筑参数 建筑面积： ； 建筑结构：框架 剪力墙 结构； 层高： 3.5 米 ； 柱距： 8 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 2.4 米，次通 道 2.4 米； 标准层参数 单层面积： ； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 5 部 ； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 14 部 （其中货梯数量： 3 部） ； 停车位 地上车位：室外车位，无地下停车位设计； 分析 有 国内 知名商业西单招牌，在 02 年 收编了金达后， 在西关目前已经扎根 14 年， 2016全年销售额约 3.3 亿；商场本身体量不大，购物环境一般，营销活动频次较低 、
8、 力度一般，活动报广 也只上半版，但仍然靠西关十字的庞大客流，与张掖路及公交大终点站的外地流动客流，占尽了地段优势，并且西单从来都是调整专业户，在 装修、业态调整等方面不遗余力，积极进取 ， 舍得花钱，从 2004 年西单开业仅运营 5 个月就闭店大调整，到 2011 年品牌调整外铺招入屈臣氏，再到 2016 年外立面重装，引入太平洋影城， 加大顶层餐饮比重， 期间内部局部 多次 装修调整 。西单给人的整体印象已经与西关十字密不可分，西关十字西南 道路拥挤， 临街 电线电缆 未入地、非常凌乱， 地砖玼翘， 道路卫生差，导致西单 西侧外铺招商档次始终较低 。 商场整体迎合客群， 做了 介于 大型
9、综合超市与 流行 百货店 之间 的 家庭生活百货店， 整体定位中低档，重点做家庭生活百货， 以低客单价， 中低档位服装鞋帽为主，并将与日常生活息息相关的 服务店 更多引入，例如皮具护理店、鞋包维修店、服装类售后中心，金银首饰护理店， 美甲店；今年调整后加大了顶层餐饮休闲业态的比例，目前有杜佰瑞冰激凌、厨先生等知名连锁餐饮品牌，也有北家姓、尚道坊等本地精品餐饮，还有伊华食坊手工面片等快餐，虽然商场内部仍然存在例如动线狭窄，通风较差，垂直交通实用性不高等问题，被这些硬件与自有体量制约，未来继续百货向的调整余地不大，但是 在 今年大调整完， 影城投入运营后，判断未来 一段时间内 将 侧重 运营与活动
10、企划，待顶层完成全部餐饮休闲店落位，日常消费客流将迎来新的增长， 能将自身地段优势发挥的更全面。今后随着西关地铁枢纽站的建成，对西单仍然利好 。 兰州西单就是百货商场选址的典范，可以什么都一般 ，只要地段好。 物业名称： 亚欧商厦 地理位置： 张掖路与中山路交汇处 开发商 兰州 民百（集团）股份有限公司 在营业时间 23 年 （ 1994 年 8 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店 （调整中） 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%广告费 收取租金 外铺（星巴克、肯德基、 L7 餐饮店、北出口展销区） 业态分
11、布 楼层 业态规划 B1 亚欧超市 L1 国际名品馆、 时尚美颜馆 L2 珠宝、 男女鞋、 箱包 L3 女 装、 文胸内衣 L4 男装、 休闲商务 L5 运动、 户外用品、 时尚休 闲 L6 儿童服饰、鞋帽、玩具； 羊绒羊毛、 家纺、 品牌家电 L7 餐饮集中层 建筑参数 建筑面积： 8 万 平方 米，营业面积 3.6 万平方米 ； 建筑结构： 框架 剪力墙 结构； 层高： 板下 3.5 米； 柱距： 8.5 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3 米，次通道 2.4 米； 标准层参数 单层面积： 平方米； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 4 部； 直梯品牌 / 数
12、量： 西子奥的斯 / 11 部 （其中货梯数量： 4 部） ； 停车位 地上车位 / 机械式立体车库 ： 地下车位： 无地下车位 分析 全 国百家大型商业零售企业之一， 2016 年销售额 13 亿，排甘肃省第二位，是兰州老牌商场的代表，也是 过去 甘肃人眼里消费最贵的商场之一，定位中高端，地理位置优势明显，体量中等， 购物环境较同期商场是最好的，首层精品馆与二层珠宝区较少参与活动，百货类商场活动主要以满减赠券为主；前些年购物卡消费 最集中的商场，随着大环境降温，这部分销售额逐渐回落。 亚欧超市体量相对较大，外租区宽敞规范，档次与华润 V+相近稍低，通过会员管理有一定的客户基础。亚欧 是兰州最
13、早拥有众多高档品牌的商场，首层始终打造国际精品形象，拥有甘肃唯一的卡地亚 和万宝龙专营店，有 gucci， boss， Versace 等国际一线，在 2016年首层调整后较大幅度的降低了钟表类的占比，从 26 个品牌调整为 7 个，过去的钟表专营区引入了 更贴合定位的 PORTS， GANT 等品牌 ；二层珠宝区 ， 是兰州商场中珠宝类交易额最高的 ；百货类因为是高端店，大淑装与商务正装销售额也不错；七层在调整后成为餐饮集中层， 垂直交通便利， 亚欧的餐饮调整持续了 3 年多，一直被人诟病，此次与玉泉山庄合作，联手打造了情境体验式 餐饮集成店 ，取用中山桥 缩景 、胡杨树等装修元素，借鉴玉泉
14、山庄五谷杂粮 、 甘肃特色的搭配， 烤肉、 陕甘面食、酿皮、热东果等脍炙人口的小吃快餐，与整个情景装修风格相得益彰，就像在一条老街，回味这个城市；除了这些，七层也有蓉城小巷、权金城等知名连锁餐饮店，也有恒记甜品、 iceason 爱茜茜里等休闲饮品店，提供休憩场所；总体来说亚欧的此次餐饮调整是见效的。 亚欧商场外铺受立面影响，数量不多，肯德基与工商银行合作稳定，主入口北侧外店面积较小，做过奢侈品折扣店，目前为星巴克咖啡；次入口进入为展销区，与首层格调格格不入，但为展销商户提供了有利客流。 作为兰州商场老大哥，虽然依据地理位置 与多年的积淀 总有一席之地， 但面 对新的购物中心所带来的冲击，与地
15、铁未来贯通后可能产生的客户节流问题， 判断未来会持续小规模调整，以更好的应对兰州新一轮商业和新入市项目的竞争 。 物业名称： 新世界百货 地理位置： 张掖路 89 号 开发商 新世界百货中国有限公司 在营业时间 12 年（ 2005 年 9 月开业） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店 （时尚馆） 市场定位 区域级商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 平均扣点 24%+1%活动 费 收取租金 外铺（韩式美妆集成店、海澜之家、 KM、盛达珠宝、恒记甜品） 内铺（仙踪林、 L5 大食汇美食广场） 业态分布 楼层 业态规划 B1 新世界超市 L1 鞋类、 钟表、 化妆品 L2 珠
16、宝、 眼镜、 女 装 L3 女 装 、 文胸内衣 L4 男士休闲、 商务正装、 箱包、 男士配饰 L5 儿童服饰、玩具 ， 运动 、 大食汇 美食广场 建筑参数 建筑面积： 2.85 万 平方米； 建筑结构：框架 剪力墙 结构； 层高： 3.5 米； 柱距： 8 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3 米， 次通道 2.2 米 ； 标准层参数 单层面积： 5700 平方米； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 6 部； 直梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 10 部（其中货梯数量： 4 部）； 停车位 地上车位： 辆 地下车位： 无地下车位 分析 新世界是中国最大的百货
17、店拥有人及经营者之一， 是上市公司“新世界发展”的内地零售旗舰。兰州新世界 05 年开业， 06 年亏损 2K 万，在当时全国 30 多家店中绝无 仅有，新世界百货定位在其他城市都是中高档，兰州新世界在亏损一年后， 07 年开始整体调整，定位打造 ” 年轻化、时尚化 ” 综合商场，客户群瞄准在 15 岁至 40 岁之间，客层包括情侣、白领、学生、观光客，目标打造最受年轻人欢迎的商场。 10 年过去了， 2016 年兰州新世界销售额接近 6 亿，在本身体量并不突出的情 况下，依靠相较亚欧更有优势的地段，精准的市场定位，丰富的促销活动，贴心的会员服务， 雄厚的企业实力， 依然处于兰州商场销售额第一
18、梯队，抓住、培养了 80、 90 后消费群体。 新世界百货二至五层年轻时尚品牌较全面，首层经营鞋品，负 一层超市，在自身定位之外也兼顾了其他年龄段顾客的部分日常消费，二层珠宝区采取少而精的招商方式，引进在兰州当地认可度较高的周大福、老凤祥、潮宏基、蒂爵、吉盟、金至尊， 6 个品牌，并且珠宝区活动频次高，活动力度也较大 ； 新世界是兰州 最早 ，在商场通道 放置鲜榨机、充电宝租借机器等便利设施 的 ， 也是最早引进餐饮业态的商场， 虽然目前整个商场只有三家餐饮店， 但可以满足 日常 内部流动消费， 5 楼 的美食广场体量相对较大，快餐种类齐全、价格适中， 观光梯下楼就是张掖路东 口，美食广场正对
19、自动扶梯， 内外交通都十分便利， 管理规范，很受欢迎； 4 楼仙踪林连锁精品餐饮店 与 首层外铺 恒记甜品，也广受年轻人喜爱； 新世界过去追求 培育 客流，外铺主力店引入了屈臣氏并成为兰州业绩最好的店，还有肯德基，去年调整后开始追求利润，原屈臣氏现在为韩国护肤品集成店，品牌多为时下年轻人所喜爱，装修 考究 ；原肯德基现为 KM 服饰零售店，本地自营品牌。 商场缺点 一 是 车位少、停车难，二是内部公共休息区域太少，留客时间短，三是自身体量较小，物业存在限制，无法拓张。 兰州新世界最广为人知的就是每年的节日促销外， 3 次大活动促销，“店庆、老客户答谢会、内购会”，促销力度大，传播度高，口碑好；
20、节日 促销也不同于本地其他商场最常用的买赠券，新世界常见于满 99 减 60/50 等，体现了对自己商场和客流有足够的信心。 从 兰州新世界百货看到两点：一是在收入水平和消费能力还不算高的情况下，购物环境并不是影响销售额增长的最主要因素；二是年轻人是无论百货商场，还是购物中心都重点维护和培养的消费主力军。 物业名称： 北京华联兰州东方红购物中心 地理位置： 东方红广场北侧南昌路 982 号 开发商 北京华联集团 在营业时间 12 年（ 2005 年 1 月开业） 运营托管 企 业自营 推广企划 自有部门 项目定位 购物中心 市场定位 区域级商业 经营方式 租赁 联营扣点 未设立收银款台 租金区
21、间 ？ 业态分布 楼层 业态规划 B1 华联超市大卖场 L1 品牌零售、 品牌餐饮、 数码精品、 美妆、 配饰、 眼镜 、 热风 L2 女装 、 精品集成店、 内衣、 休闲 L3 儿童游乐、早教、摄影、服饰； 咖啡书店、 尚品宅配、 宠爱空间 SPA L4 太平洋影城、 数码零售、 餐饮休闲集中层 L5 调整中 建筑参数 建筑面积： 6.6 万 平方米 ； 建筑结 构：框架 剪力墙 结构； 层高： 3.5 米； 柱距： 5.5 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3 米； 标准层参数 单层面积： 约 9000 平方米； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 单层 8 部； 直梯品牌 / 数量：
22、 12 部（其中货梯数量： 2 部）； 停车位 地上车位： 辆 ； 地下车位： 部分 改建超市 分析 华联购物中心地处东方红广场商圈， 与国芳百货一街之隔，核心商圈消费群体庞大，有省公安局、省工商 银行、交行、农业银行、财政厅、省国税局、省委、省军区、省公安厅等20 多个居民住宅小区，常住人口近 20 万，居民收入和消费可支出水平均居于兰州各区之首，消费潜力巨大。 华联定位打造兰州第一都市休闲时尚购物中心， 也是兰州第一个真正将 “一站式”主题概念落地的购物中心。经历数次调整后， 最广为人知的就是 2008 年引入太平洋影城后的起死回生；目前主力店是负一层华联综超大卖场与四层的太平洋影城， 过
23、去的另一个主力店万佳精品布艺家饰广场被收回，进行了商场内部物业改造，连通后整个购物中心呈现三个拐点、东西狭长； 次主力店除了过去 的屈臣氏、东盛公馆、乐高活动中心外，调整后在首层引入了兰州第二家“热风”与新时尚品牌 La chapelle 拉夏贝尔，二层引入了“畹町”集成店与咖啡陪你，三层作为儿童游乐集中层， 除了 引入了 儿童喜爱的 “魔豆小镇” ，“卡雷拉路轨赛车”，“金宝贝”等品牌店，也 与孩子 同行 的 家长考虑，有宠爱空间 SPA 和咖啡屋书店 可供休憩等待的 选择，还有 “尚品宅配” 家居设计体验店可以游逛，餐饮部分首层加入了必胜客，四层加入了“布塔赛特无国界餐厅“、 ”上品小笼“
24、、”李白“等精品特色餐饮店。华联经过这些年的调整发展，已经越来越好的诠释了自 身”华联购物中心“的意义，成为了名副其实的兰州第一都市休闲购物中心。 首层主入口的展销区背靠观光梯，区域宽敞，三层挑空的设计也保证了一定的自然采光与视野；值得注意的是整个华联内除了饰品配饰店，珠宝业态只有克莱蒂钻戒定制中心一家店，（想起 天津银河国际购物中心在体量较大的情况下珠宝业态店面零星的情况，与 银川近期新开的建发大阅城，整个王府井奥莱加大阅城购物中心珠宝业态只有3 家店的情况，考虑为什么购物中心现在都很少见到珠宝业态，是否是在”去高客单价“业态？） ； 首层北侧入口处，自动扶梯旁 的双层高游乐设施，也为三楼的
25、儿童 游乐集中层提供了客流导入的机会；二层除了插花设置的鱼趣飞鸟集与味千拉面等几家餐饮店，仍以 ONLY、imis 等少淑装为主，二 层的“咖啡屋书店”也较有特色，与上海“大众书局女性主题书店”风格类似，排插的书架在橱窗后，将外面的儿童游乐区域隔绝开，书与咖啡或茶是店里的主要产品，提供宽敞明亮整洁安静的读书空间； 华联三层是儿童游乐业态 集中层，目前较为 火爆， 涵盖了儿童智力开发、绘画早教、语言教学、职业体验馆、室内游乐场、 彩绘、陶艺等几乎所有儿童游乐项目，吸客、留客能力明显； 四层的餐饮集中区域，除了各家精品餐饮店外，中岛的咖啡星座 、可咖等饮品店，提供了开放的休息区。 华联在 对物业进
26、行改造升级后，也在迎合周边的常驻消费，招商调整趋于生活化、服务化 ；最新了解到的情况是东升宾馆已撤，未来将把 4 层烟道接通， 5 层也会作为餐饮集中层出现；收回银杏春天后 6 层今年内会动，规划为儿童教育、体验层，切铺基本都大于 500 平米。 物业名称： 时尚百盛 地理位置： 庆阳路 111 号 开发商 中国百盛集团 在营业时间 6 年 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店（调整中） 市场定位 区域级 商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 收取租金 外铺（ 咖啡陪你 ） 业态分布 楼层 业态规划 L1 化妆品、香水 、黄金珠宝 、女鞋、男鞋 L2 女职业装、基本装、女服饰
27、品、女手袋、羊绒羊毛 L3 女装、 文胸内衣 L4 男装、 箱包、男服饰品 L5 健身器材、玩具、家用、床用、童装 建筑参数 经营 面积： 3.6 万 平方米 建筑结构：框架结构； 经 层高：板下 3.2 米； 柱距： 8 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3 米， 次通道 2.4 米 标准层参数 单层面积： 7200 左右 ； 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 4 部，共 20 部； 停车位 地面少量停车，地下负一至三层停车 300 辆 分析 目前整体商业不景气，客流稀少，无餐饮 、超市 配套设施， 整体经营状况不好，部分商家撤柜（ ADIDAS） 。从目前看处于
28、商业调整状态，开始引入慕菲电影餐厅、瑜伽健身馆、儿童艺术教育。 原因 1. 处于南关与静宁路中间带，虽占据繁华地段，但人流量不足。 2. 立面展示效果不明显、无前广场，人气聚集不明显 3. 停车困难，且交 通动线 不明显。 4. 没有吸引周边服务型消费设施，如（超市） 5. 周边商业林立，亚欧、新世界、百安，没有与之形成 定位及业态 差异化 物业名称： 国芳百 货 地理位置： 庆阳路 26 号 开发商 中国百盛集团 在营业时间 18 年 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货（调整中） /泛购物中心 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 联营扣点 联营扣点 收取租金
29、 外铺 （ Gucci； BOSS； burberry;杰尼亚； MaxMara;阿玛施；哈根达斯；星巴克） 业态分布 楼层 业态规划 B1 珠宝、女鞋 L1 国际 精品 、化妆品、星巴克、哈根达斯等 L2 优雅女装、 MUJI L3 成熟女装、设计师女装、内衣、箱包 L4 绅士服装、配饰、男鞋 L5 青春少女装、儿童婴幼 L6 青春男装、运动、户外 L7 家居、 家电 、手机 L8 餐饮、影院 建筑参数 经营面积： 超过 9 万 平方米 建筑结构：框架 剪力墙 结构； 经 层高：板下 3.2 米； 柱距： 8 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3 米 ，次通道 2.4 米 ； 标准层参数
30、 单层面积： 1.125 万 方米 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 6 部，共 48 部； 直梯： 9 部 (客货 ) 停车位 无法查阅到 分析 1.国芳百货是国芳集团在兰州市场上较早的高端商业；目前有两家店，在兰州百货行业占据了较大的市场份额； 2.国芳百货在兰州市场上有接近 20 年的经营积累，培养了大量的忠实消费群体； 3.国芳百货定位高端，思路清晰，引进国际国内一、二线品牌成功入驻，在档次上与兰州现有其它商业有非常大的区别； 4.国芳百 货配套的超市没有与项目连为一体，一个区域两个位置，并且超市的品质与环境与百货的档次有相当大的差异； 物业名称： 欣大百货 地
31、理位置： 雁西路 开发商 兰州欣大百货有限公司 在营业时间 6 年 （ 2015 年美伦百货升级） 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 百货店 / 泛购物中心 市场定位 区域级 商业 经营方式 租赁 +扣点 联营扣点 收取租金 外铺：光大银行、屈臣氏、必胜客、 肯德基； 老银匠 等 业态分布 楼层 业态规划 B1 大润发超市 L1 黄金 珠宝、名表 眼镜、 化妆品、男女鞋 L2 精品羊绒、毛针织品、 商务男装、休闲服饰、箱包皮具、男士用品 L3 少淑服饰、内衣配饰、亲子乐园 L4 家居床品、运动器械、运动户外 L5 苏宁电器、童装童玩、办公用品、母婴室、客服中心 L6 太平洋影城
32、、川味香酒店、探奇乐园 建筑参数 经营面积： 80000 平方米 建筑结构：框架结构； 经 层高：板下 3.2 米； 柱距： 8 米； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3.6 米，次通道 2.4 米 标准层参数 单层面积： 1.3 万 方米 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 西子奥的斯 / 单层 6 部，共 30 部； 直梯： 2 部 停车位 2-5 层停车场，约 2000 个 分析 原美伦百货，由百货零售转型体验、休闲、娱乐、餐饮为一体的复合性商业。目前业态处于调整阶段，二层：必胜客、北京老铺 烤鸭；三层：新爱婴早教、丹妮宝贝绘本馆、乐高活动中心、金芙蓉养生馆、孙氏养生馆、伊美娜养生馆；五
33、层：海洋馆淘气包、鲁卡奇沙堡、乐优婴 童游泳馆、天艺雅马哈音乐中心、乐高活动中心、好小仔 美 发 、卡普兰芭蕾舞学校、绿猪手工烘培坊、最佳童声、夏加儿美术学校、学大教育、博辉古筝学校、喜阳阳爱婴、捞吧香火锅、青蛙王子儿童摄影；六层：翔雁美食城、海天牧场自助餐厅； 物业名称： 爱琴海城市广场 地理位置： 红星美凯龙家居生活广场南侧 开发商 红星美凯龙 在营业时间 1 年 运营托管 企业自营 推广企划 自有部门 项目定位 购物中心 市场定位 社区商业 经营方式 租赁 联营扣点 收取租金 业态分布 楼层 业态规划 B1 红星 世纪华联超市、停车场 L1 面包烘焙、日式料理、甜品店、猫屎咖啡、 OPP
34、O 手机、良品沙漏 L2 儿童 培训、儿童娱乐 L3 餐饮、菲乐健身 L4 红星太平洋影院、菲乐健身 建筑参数 经营面积： 4 万平方米； 建筑结构：框架结构； 经 层高：板下 3.5； 通道宽度（主 / 次）：主通道 3.6 米，次通道 2.4 米 标准层参数 单层面积： 8000 平方米 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 单层 2，共 8 部 停车位 分析 爱琴海城市广场总建筑面积 5.7 万平方米，地下一层 1.7 万平方米（大型超市），地上 5层建筑面积 4 万平米，单层建筑面积 8000 平米。首次开盘销售共计 1.6 万平方，其余 4.1万平方由开发商自持。 物业名称： 万达广场
35、 地理位置： 天水北路 68 号 开发商 大连万达集团 在营业时间 2 年半 （ 2014 年 10 月开业） 运营托管 万达商管公司（自有） 推广企划 万达商管公司（自有） 项目定位 城市综合体 市场定位 城市级商业 / 区域核心商业 经营方式 租赁 +扣点 联营扣点 百货区域实行扣点 收取租金 租金区间： 业态分布 楼层 业态规划 B1 华润 V+超市 L1 时尚女装 +休闲 +美妆 +数码 L2 配饰 +女装 +餐饮休闲 +生活馆 +SPA+游乐 L3 休闲男装 +运动 +餐饮休闲 +生活馆 +儿童 +生活服务 +KTV L4 精品餐饮 +休闲 +万达影院 L5 教育培训 +健身 建筑参
36、数 建筑 面积： 18.3 万 平方米； 建筑结构：框架结构； 层高： 首层 4.5 米； 2-4 层 3.6 米； 通道宽度（主 / 次）： 主通道 12.6 米；次通道 3.6 米；连廊 4.5 米； 标准层参数 单层面积： 2.4 万 平方米 内部交通 自动扶梯品牌 / 数量： 停车位 地下车位： 2000 个 分析 1.兰州万达基于万达 地产 的优势，在商业地产的品牌优势突出，有万达的专业团队作为项目支撑； 2.是万达第三代城市综合体的典型代表，由购物中心、金街、城市华宅和商务办公中心构成； 3.万达的业态规划在体验性消费比例做了很大的增加，并且配备有完善的百货、超市、酒店等相关业态；
37、 4.万达在全国拥有较高的品牌认知度，对消费者的吸引力较大，人流量较高； 5.万达广场停车位充足、动线清晰。但是在省内步行街没有配备较多的竖向交通流线，导致二、三楼人流量相 比较少； 6 万达进入兰州市场初期，按照万达企业对于城市的自评，属于 A 级，但商业业态按照 B 级配置，造成一度经营状况不理想，后来进项调整，按照区域市场独有品牌不低于百分之二十，进行了调整，经营状况大有改观。 分析总结 我们 对 兰州市 10 家 最 具有代表性的商场，其中有 5 家百货、 2 家泛购物中心百货、 3 家购物中心，做取样调研，与关联业态的横向对比。 目的是通过此项工作， 更客观地了解市场中其他商场的信息
38、与动态，结合本项目做参照、提出建议，并 将目前兰州市 ， 零售商业市场的已有业态做细分， 以期 找出 差异化定位的业态空白点， 以及规律与趋势。取样分析是一项动态的工作过程，具有一定的信息获取难度，与市场活动中偶然性的不可预见， 因此我们对此次调研掌握的信息做了模型推导，为后续 “偏品牌与零售体验”的 定位 方向，缩小工作范围，提供数据支持。 一 调研总结： 根据调研资料显示 ，我们取样的商场 在营业时间 大部分 超过 10 年， 根据既有的物业条件， 除了万达， 基本都沿用了传统百货商场 8 米左右的柱距， （ 3.2-3.5 米）层高， 主要内部通道设置在（ 3-3.5 米）左右，次通道设
39、置在（ 2-2.4米）左右， 可以满足零售百货商场的通道 需求，但是体验性较差， 可利用性不高 ，通过物业调整改善购物环境的空间不大 。 从区位方面来看，这些商场都占据有利地段，临城市主干道不远 ，交通情况相对较好， 并且享受了东西拓建、地铁交通、西客站建设等 城市 规划利好，及地段优势所提供的稳定客流。 硬件方面，普遍存在车位相对较少，停车动线较长的问题；外立面以中规中矩的方形、矩形堆砌为主，较少出现具备设计感的 不同 元素 。 通过调研 我们发现，兰州 商场目前的核心竞争力 是延续了对地段和区域客群的依赖，侧重业态调整、 物业装修 、放大体验 所带来的提升，迎合消费者的需求变化 ， 较为
40、被动 。业态规 划与硬件配套是内功、 基础，在当下商场同质化竞争越来越激烈的阶段， 整个市场的消费量没有 重大利好显示会有增长 ， 在需求侧没有发生量变的时候， 供给侧 新项目 （ 名城广场、枫叶国际、鸿运金茂、亚欧国际、兰州中心、中天健城市广场、豪布斯卡大商业、易大天地、东湖国际广场等 等 商业项目 ） 在未来几年内的集中入市 ， 会加速市场格局的变化，分流既有客群。 为了应对变化， 或可 借鉴国内 标杆 项目提供的趋势与方向，除了练内功， 赋予项目内在的文化主题、概念， 打造深入人心、利 于传播的商场符号；搭建更具人文关怀的，系统化的会员管理维护结构；开展体验互 动性更强、参与度更高的 艺
41、术类、品牌联动类 活动展览 ； 以及对商场内部细节的精益求精，和景观亮点的打造等等。 这些“软件”的作用 ，在同质化竞争愈来愈 激烈的 环境下， 也许 是寻求差异化 经营 的突破口。 而这些 “ 软件 ” ， 正 是大部分兰州商场所缺少的。 二 分析 推导： 1. 我们首先对兰州市商场的已有 品类和业态做了细分（部分 未出现的 品牌和业态只做标识）： 2. 关联业态、品牌横向对比： 3. 频次表： 根据推导最后得出的频次表显示： 目前在兰州市 商场 中，出现频次最高的业态是餐饮和休闲业态； 1.在 餐饮业态中，以品牌连锁快餐 出现频次最高，精品连锁餐饮与特色小吃出现频次较低，反映出目前商场内
42、精品 餐饮品牌化还不高， 还是以连锁快餐和本地 餐饮 品牌 为主，搭配特色小吃；配套美食汇广场有利于满足不同的客层需求，目前较为成功的是亚欧 7 楼的场景式美食广场。 而休闲业态中，商场以小面积的精品休闲为主，大牌连锁休闲多以主力店形式出现，而本地的休闲饮品品牌出现频次最低，基本集中在购物中心。 3.零售方面 ： 内衣绒毛品类出现频次最高，其中品牌内衣是商场标配，羊绒羊毛类多出现在百货店，购物中心少有，文胸内衣以客单价较高的古今等品牌为主，婷美等快销品牌占比稍低 。 4.儿童相关业态中 ： 服饰、鞋帽、玩具零售以专营区域出现在百货店较多，婴儿用品类占比稍低，儿童教育与游乐业态集中在购物中心。
43、5.运动休闲品类 ： 主流国际运动品牌与休闲运动品牌出现频次最高，在百货商场以分类店组合形式出现，国内运动品牌目前市场占比出现递减；而在购物中心，运动品类 多 以 FOLDER 类型 的集成店出现。 6.排在第六位出现频次的是各种类型的集成店，其中超市多作为主力店配套，屈臣氏一类的美妆护理类集成店与无印良品、热风一类的生活用品集成店出现频次接近，集成店除超市基本集中在购物中心。 7.少淑品类 ： 欧 时力、 ONLY 等流行品牌在百货店与购物中心出现频次都非常高，是目前消费最集中的零售品类 之一 ，而在优衣库、美特斯邦威等集合店 以 休闲女装 为主 ， 但目前占比非常少；设计师女装品牌目前在一
44、二线城市与线上市场比较知名，在兰州较少见到。 8.珠宝类： 周大福、周生生等知名品牌占比最高，也是目前兰州市场消费者最认可的一类品牌，地区品牌如蒂爵、潮宏基在百货店与一类出现频次相当，本地自营品牌相对较低；设计定制类品牌占比最低。值得注意的是我们了解了不同城市的 5 家购物中心，珠宝类业态出现频次非常低，基本每个购物中心只有 1 至 4 家店，并 且以 设计定制类品牌为主。 9.钟表眼镜 ： 欧米伽、浪琴等高端品牌只出现在高端百货店，天梭、 MIDO 类二线品牌与卡西欧、罗西尼等三线占比相当；目前手表 多以 巍亚斯一类的专业表行形式，出现在百货店，购物中心都是单店出现。 10.休闲男装 ： 马
45、克华菲、 GXG 等流行品牌在百货店与购物中心出现频次都非常高，也是目前男装类消费最集中的品类 之一 ，美特斯邦威、杰克琼斯等 2 线品牌因为价格优势与产品进步，在男装中表现稳定，班尼路、森马、以纯等3 线 快销品牌 出现频次非常低， 与 2 线品牌相比已经没有了价格优势，产品风格没有跟上大众购买需求， 目前市场 萎缩严重， 在百货店中较少见到， 在 购物中心 未出现； 男装设计师品牌在一二线城市与线上市场比较知名，客单价较高，面对购买力较强客层，目前在兰州只有国芳百货有一家。 11.家电类：手机、电脑等通讯办公品类出现频次最高，在购物中心多以品牌体验店，数码周边产品店出现， 客流稳定， 占比
46、呈现递增；洗衣机、冰箱等生活类白电以专营区域出现频次 较高，而偏向休闲娱乐类的彩电、音响等黑电占比呈现递减，目前只出现在 3 家商场；专业家电市场品牌，打包入驻百货店的情况只有 1 家。 12.箱包类：旅行箱与储纳箱单独出现频次较高，女包多作为 配饰出现在女装店，专业店出现频次占一半，男包占比最低。 13.大淑装： 是目前消费最集中的零售品类之一。 宝姿、歌莉娅等一线女装多以形象店出现在首层，玖姿、敦奴等二线品牌多出现在女装专营区域，两类品牌出现频次非常接近。 14.商务男装：杰尼亚、 1881 等高端品牌只出现在高端百货店，劲霸、利郎等国内一线品牌与七匹狼等二线品牌出现频次相同。 15.鞋类
47、：男鞋与女鞋出现频次相同。 16.美妆品牌： 雅诗兰黛和兰蔻等一线品牌集中在百货店；欧莱雅、美宝莲等快速消费品牌在美妆类中出现频次最高，百货店多以单店形式出现，购物中心 多以美妆集成店形式出现；目前潮流化妆品，以韩国、日本等地缘性品牌为代表的亚洲护肤品牌，慢慢受到年轻女性的喜爱，在购物中心以集成店形式出现，线上 市场活跃。 17.服务体验店：服务类目前在百货店和购物中心都是在呈现递增的业态，在我们的调研中，出现频次最高的是生活类，例如尚品宅配家居设计、小松造型、天使印象儿童摄影等，生活类服务店业种覆盖广，业务涉及客层全面， 规划都以混搭形式出现在购物中心较多； 其次是金融与医疗类，其中百货店中
48、的金融业态都是以银行营业网点 形式 出现在外铺，购物中心偶尔会在 2 层以上见到理财类咨询店，而 医疗类在兰州无论百货还是购物中心都较少见到，牙科专业店、体检店是目 前购物中心较多出现的品类，在兰州只有时尚百盛存在一家医疗整形店；珠宝、服饰、鞋类售后维护店，多以配套形式出现，经营店面档次较低，出现频次最低，目前出现了装修升级后的“衣品裁熨护理店”。 18.娱乐类 ： 电影院是娱乐类最有代表性的室内店，也是出现频次最高的店，目前是购物中心标配，百货商场也都在转型的路上，标志性的调整就是引入了电影院，目前室内娱乐店在兰州商场能见到的还有 KTV、健身会所、 SPA、网咖、手工烘培等，较少出现新兴娱乐业态；室内大型娱乐 店 在兰州很少出现 ，是例如冰场、屋顶 足 球场、室内攀岩、室内游泳馆、 保龄球中心、淘气堡一类，占用面积较大的室内店，以体育和儿童类为主，目前在华联购物中心首层有一家淘气堡，万达首层中庭也出现过大型儿童游乐设施；类似大鲁阁的运动集成店 在兰州 未出现，大鲁阁是国内知名运动店，多以搭配形式出现，有飞镖馆、保龄球馆、桌球等多样组合，标准化管理，目前有多个城市购物中心引进。 19.奢侈品牌 ： 只有高端百货店出现了 Gucci、卡地亚、 Burberry，等一线奢侈品专卖店，其多以主力外铺形象店出现，而专柜经营的 Dior、 chane
