1、【青州市房地产市场调查】潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 2 -第一部分 青州概述一、城市概况及经济基础1、城市概况区位：青州市位于中国山东省中部，地处东经 11810至 11846,北纬 3624至 3658。东接风筝都潍坊，西邻工矿重镇淄博和全国化工基地中国齐鲁石化公司，南依林果之乡沂蒙，北傍羊口渔、盐海区和全国石油基地胜利油田。东西最大距离 53.6公里，南北最大距离 60.6 公里，面积1569 平方公里。青州市 1986 年由原益都县撤县设市，是山东省直管县级市，行政隶属潍坊市，人口 90 万，其中回族 2 万人，满族 5000 人，辖 9 个镇、3 个街道办事
2、处。青州为古九州之一， 拥有 5000 多年文明史和 2000 多年城建史， “东夷文化”的发祥地。境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市。旅游：青州市名胜荟萃，风光秀丽，是著名的历史文化名城。云门山、驼山、玲珑山、仰天山、偶园、范公亭、博物馆等，以其优美的自然风光，众多的历史人文景观，吸引着成千上万的中外游客。青州市将独具特色的文化资源和得天独厚的旅游资源有机结合，突出“古、青”特色，建设古州，充分挖掘整合青州历史文化和民俗风情，以“古”为底色，以改造提升为重点，整合古街、古
3、寺、古庭院等古迹，做大“古城文化” ，全力打造“佛国寿山，古州福地”城市文化品牌，规划建设了“四片、十一园、十二馆” 。潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 3 -“四片” ，一是古城文化片区。以老城区为中心，以范公亭公园、偶园、真教寺、清真寺等为主要景点，以灿烂的古州文化为主题，占地 40 平方公里；二是佛寿文化片区。以城南云驼玲风景区为中心，以甲子文化生态园、东夷文化生态园、龙兴寺等为主要景点，以文化体验、修身养性为主题，占地 60 平方公里；三是山地森林生态休闲片区。以西南山区为中心，以仰天山、唐赛儿寨、八喜谷为主要景点，以绿色生态、休闲度假为主题，占地 600 平方公
4、里；四是弥河生态休闲旅游片区。沿城东弥河两岸，以黄楼花卉博览园、农家乐、白鹭洲、华东保育院和华东局指挥部为主要景点，占地260 平方公里。“十一园”就是以青州历史文化为主线，充分保护和挖掘青州的遗址遗存和民俗风情，建设十一个不同朝代风貌的，散落城区的，折射历史的遗址公园、花园小区、生态园区。“十二馆”是依托各个朝代留下的遗址遗迹，深入挖掘青州的历史遗存，规划建设 9 个博物馆，加上城市规划展览馆、科技馆和新图书馆。已经有龙兴寺修复、九龙涧景观公园、东夷文化生态园、甲子文化生态园等重点旅游项目在建。基础配套：青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的一系列铁路、公路重点
5、项目，更加提升青州城市交通的档次。正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在 08 年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需 1 小时、去青岛仅需1 小时 30 分钟；长春深圳高速公路是我国高速公路体系“五纵五横”网络之一，也是国家“十一五”重点工程，贯穿青州南北，2008 年开工建设，青州设立 3 个出入口，届时青州的交通优势更加突出；对现有国道省道青州段全部进行升级改造。规划建设新的城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷的城区交通网络。其中，宝通街与潍坊城区连接，全长 28.8 公里，道路建成后，到潍坊的车程缩短为半小时，青州将
6、融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射的能力。文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成一体，新南外环路的文化产业园区段已经建成。青州市城市道路网完善，陆运、海运、空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业的发展。潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 4 -2、经济基础：经济发展：青州市 2009 年度完成生产总值 300 亿元，增长 12.8%；实现财政总收入 36.5 亿元，其中地方财政收入 14.7 亿元，分别增长 15.9%和 25%，全社会固定资产投资 191.7 亿元，增长 23.7%。社会消费品零售总额 106.7 亿元，增长 19.3%。全
7、市各项存款余额 269.8 亿元，较年初增加 65.8 亿元；新增贷款 61.6 亿元，增长 54.1%。青州市 GDP 增长稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近四年增长速度开始加速。未来五年青州市经济将继续保持高速发展的态势，计划到 2012 年全市生产总值突破500 亿元。青州市政府对 2010 年经济建设的主要预期目标是：地区生产总值增长 13%；固定资产投资增长 25%；地方财政收入增长 16%；工业增加值和主营业务收入分别增长 14%和 15%；社会消费品零售总额增长 18%；服务业增加值增长 15%；城镇登记失业率控制在 3%以内；人口自然增长率控制在 5以下；城镇居民人均可支
8、配收入和农民人均纯收入分别增长 11%和 9%。生活水平：城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 13864 元和 8035元，分别增长 8.2%和 14.4%。二、青州市城市发展规划研究1、青州市城市发展总体规划11 城市发展定位青州市位于山东半岛城市群的中间区位。在城市发展规模上，到 2020 年，建成区面积达到 50 平方公里，城市人口 45 万，成为现代化中等城市；在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市；在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础；在功能定位上，成为特色鲜明、布局合理、功能完善、环境优美的最佳人居环境城市；在目标定位上，建成“三名潍坊柏亨房地产投
9、资咨询有限公司2010 年 1 月 - 5 -一强城市” （文化名城、旅游明市、生态名城和经济强市） 。建设现代化中等城市，到 2020 年建成面积达到 50 平方公里，城市人口达到 45 万人。建成“三名一强城市”。12 城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达的历史文化名城。13 城市环境风貌青州市现状建设用地 36.5 平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为“三山二水映古城，四轴五片画青州”的整体环境风貌，三山： 即西南近邻城区的云门山、驼山和尧王山。 二水： 即穿城而过的南阳河和北阳河。四轴：范公亭路行政办公轴
10、线；玲珑山北路-云门山路商业轴线、尧王山路商业轴线；东方路城市综合发展推进轴线。五片： 一是以西环路、南环路、青州路和南阳河围合而成的古城片区； 二是以南阳河、铁路和西外环路之间的北城片区。三是铁路以北的铁北片区；四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西的现代片区；五是南环路以南的云门片区。三山二水映古城，四轴五片画青州，更以“古”字和“青”字凸显山水历史文化名城的城市特色。14 城市发展布局潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 6 -城市发展格局中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园 经济技术开发区文化产业园区青州市的城市发展格局，是推进一城四区建设，目前已经初步形成了：
11、南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞；东部黄楼花卉园区、西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进的城市发展格局。城区主要是行政、商贸、金融中心，北部、西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。“一城四区六大基地”发展格局“一城”即青州城市中心区；“四区”即南部文化产业园区、北部经济开发区、东部黄楼花卉园区、西部峱山经济发展区；“六大基地”即机械制造业基地、石油化工基地、冶炼建材基地、现代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 7 -2、青州市城市产业布局21 农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农
12、业。农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地；东夏、黄楼镇的优质小麦生产基地；谭坊、东夏、何官、王坟镇的瓜果蔬菜加工基地；弥河、东夏镇的食用菌基地；何官、高柳镇的蛋鸡生产基地。22 工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。城北经济开发区规划总面积 64 平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。目前进区项目已达到 121 个，总投资 76.2 亿元。初步形成了机械加工业、纺织服装业、石油化工业、印刷包装业等产业集群。峱山经济发展区总控制面积 60 平方公里，一期规划占地 2300 公顷，主导产业涉及机械加工、建材、化工、纺织等领域，已入驻项目 11 个，其中过亿元项目
13、2 个。是青州市承接国内外产业转移、加快经济发展的重要载体。23 第三产业布局城区是以中百大厦、银座商城、人民商场、大利群、王府商场、王府购物广场等为主的中央商务区，城西是以汽车、摩托车配件、农机配件为主的物流组团，城南是以农产品、海鲜干货批发为主的市场物流组团，城东是以钢材、家具、建材批发为主的综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地 20 平方公里的现代物流中心，是山东省“十一五”重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心的古城文化片区、以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区、西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。以机械加工、
14、石油化工、冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流、花卉苗木、旅游休闲为三大优势产业，培育房地产、信息服务、农业生物工程、新型建材、文化创意产业等新的经济增长点。3、青州市城市化进程研究31 城市化改造与升级潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 8 -青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。目前，全市城市化水平 45，城市化进程正处于加速阶段，预测 2010 年达到 50%，2020 年达到 67%。青州城市化发展的主要动力包括：城镇人口的增加、城镇间的相互作用、产业的空间集聚、产业结构转换以及外部资金和技术的进入。32 城乡体系及其发展规划根据青州城乡体系所采取的点
15、轴集聚发展战略和青州城镇空间分布的特点，形成了“一心两点三轴四片区”的城乡发展空间结构。一心，指青州城区，位于全市辖区的几何中心。两点，为市域的两个中心镇，分别为东部的谭坊镇和西南部的庙子镇。三轴，胶济铁路和济青高速公路构成的东西向运输大通道，是山东省经济发展的重要轴线和四大联系通道之一，这同样也是目前青州市域城镇经济发展的主轴线。胶济轴线覆盖了市域中部和北部大部分地区。以济青通道为依托，以庙子镇为端点，形成了一条由市区向西部山区辐射的二级轴线。以济青高速公路通道为依托，沿长深高速公路向北延伸，以高柳镇为次节点形成另一条由市区向北辐射的二级轴线。四片区，一是中部城镇群，以中心城区为中心。二是东
16、部城镇群，以谭坊镇为中心，包括谭坊、黄楼和东夏。三是西部城镇群，以庙子镇为中心，包括庙子镇、王坟镇和邵庄镇。四是北部城镇群，以高柳镇为中心，包括何官镇、高柳镇。33 城乡一体化的发展研究青州的城乡一体化进程，通过结合市域产业结构和产业布局调整，促进人口和产业向城镇集中，逐步形成具有较强的社会经济凝聚力的职能分工明确、城镇特色鲜明的市域城镇体系，加快城镇化进程。特别是采取了一系列措施，鼓励农民放弃宅基地和承包田，到城镇或市区居住，由农民变为市民，加快城乡一体化进程。近期规划（到 2010 年）城镇化水平以年均 1.11.2 个百分点速度提高；远期规划（到 2020 年）按年均 1.51.7 个百
17、分点速度提高。预测近、远期城镇人口总数分别为 40 万人和 60万人。34 城区改造进程青州是一个传统的工业城市，随着经济社会的发展，原有的城市布局正在发生很大变化。 潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 9 -在新一轮城市总体规划中，青州市以建设“鲁中商城”为目标，发挥地理位置优越、交通便利的优势，不断培育和完善市场体系。全市先后在城区规划建设了海天水产干货批发市场、摩托车批发市场、东方商贸城等大型批发市场。对城区开通 13 条商贸街，形成山东省目前最大的副食品专业批发市场。青州市结合旧城改造提升，确立了“以路带项目、以河带项目、以公共事业建设带项目，成片开发、集中建设”的
18、原则。目前的重点工程有占地 2000 亩的城东安置区、占地 1800 亩的北城花园、占地 1077 亩的开发区综合服务区、占地 2000 亩的尧王老年休闲文化社区，及海岱、前营子、南燕都等小区建设。随着青州市推进城市化进程，中心城区也开始扩张，功能强化，具有鲜明的人文自然景观特色的南部文化产业园区，将成为城市中的高档区域。第二部分 青州房地产市场分析一、城市房地产发展进程青州市房地产市场的迅速发展可以说是从 2005 年后开始的。2005 年之前，青州虽然有一些房地产开发商的商品房上市，但企事业单位的公房在这部分商品房中仍占有一定的比例，购买商品房的消费者也主要以自住为主，可见青州的商品房开发
19、面积与市场需求基本吻合，达到了供需平衡。因此，2005 年 6 月份国家的房地产宏观调控政策对青州的房地产业影响甚小，没有进入门槛限制。2005 年后，随着一手房市场中企事业单位的公房占有的比例越来越小，面向社会各阶层的商品房销售开始如火如荼的推向了市场。同时，青州的城市化进程的加快，青州的大规模旧城改造，以及提出的建设现代化中级城市的奋斗目标，更加加速了青州的房地产业稳步健康的发展。据初步统计，目前青州市区内规模较大的住宅小区有20 多处，2006 年青州市仅市区房屋施工总面积中，住宅用房的面积超过了 50 万平方米，比 2005 年增加了 20%以上。而青州的房价却不仅没有下降反而呈现上升
20、趋势，截至 2006 年年底，青州城区的一手房平均房价已达 2000 元/平方以上，比 2005 年年底增长 20%以上。这充分说明青州的经济增长，带动了房地产市场繁荣。2006 年后，青州房地产市场全面放开，市场开发进一步活跃。一批全国知名房地产商开始进驻青州，盛世东方、九州名座、北城花园等新型住宅区相继开工建设。随潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 10 -着众多省内外的开发商的进驻，新鲜、先进的理念对青州房地产的发展开始产生影响。中都财富广场在 2007 年吸引了青州人的眼球。中国华通集团对青州人来说非常陌生，当他们高调进入青州的时候，更多的人是持怀疑态度。但是，随着
21、中都财富广场的日渐崛起，越来越多的青州人开始关注中都，关注这个灌注着国际理念的中央商务区的成长。相比中都财富广场，青都国际可以说是静悄悄地成长。该项目总建筑面积万平方米，由涉外五星级国际酒店、国际花园、国际步行街组团而成。可以预见的是，不远的将来，青都国际将成为南阳河畔一大景观标志。与青都国际一步之遥，盛世东方自从年月份通过拍卖获得土地，时间相隔仅仅个月，栋、户、南北两个区的楼房已经全部封顶。随着青州现在的城市化进程的加快和交通环境的改善，青州面向的购房者将不仅仅是青州，例如云门山花园的购房者中，淄博，东营的购房者众多，青州的住房环境和消费水平等吸引了这些外地的购房者。未来青州的房地产市场还是
22、非常乐观，随着市政府等方面招商引资力度的加大以及城乡人民收入的增加，青州 2008 年的房地产市场将会更加活跃。二、土地供应分析2005-2007供 供 供 供 供 供 供 供 供16.9738.5369.180204060802005 2006 2007供 供 供 供 供 供 供 供目前，国家已形成较为完善的土地供应政策体系，总的来说就是提高土地资源的市场配置度，逐步缩小划拨用地比例，扩大土地的有偿使用范围。今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业） 、城市基础设施以及各类社会事业用地要逐渐实行有偿使用，对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅，及供地计划公布后同一宗地有两个或者两个
23、以上意向用地者，必须实行招标拍卖挂牌出让。土地供应须符合国家产业政策，出让价格不得低于国家最低限价，青州市的工业用地最低价标准为潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 11 -144 元/平方米。基准地价测算范围内，出让价格不得低于基准地价的 70%。国土资源部门统计资料显示：2005 年青州市用于招拍挂出让的土地为 255 亩，2006 年为 578 亩，2007 年为 1037 亩，合计 1870 亩。土地供应来源分为新增建设用地和存量建设用地。最严格的土地管理政策决定了每年分配的新增用地指标非常少。2007 年，分配给青州市的农用地转建设用地指标只有 200 亩。国家实行
24、节约集约用地原则，所以鼓励充分挖掘、利用存量建设用地。2007 年，青州市结合矿山资源整合、治理，在邵庄镇峱山、杏木山区域治理废弃矿山2000 多亩，进行储备用于峱山经济发展区工业项目区。因此，受用地指标限制，今后青州城区范围内用于房地产开发的国有出让土地供应量将大幅减少。在这种形势下，只有势力雄厚的开放商能够获得稀缺的用地指标进行商业开发，项目将具有较大的经济效益。通过近三年土地供应情况来看，进入 2006 年后，由于青州城市化进程加快，房地产业的发展，外地开发公司开始纷纷进驻青州，土地供应量成倍增加，2007 年土地供应量接近前三年之和，达到 69.18 公顷。这也显示着青州房产业将进入快
25、速发展阶段。三、房地产市场分析2005-2007青 州 房 地 产 市 场 状 况0102030405060708090100051015202530开 工 面 积 （ 万 平 方 米 ） 53 42 90竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ） 25 26 35销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 20 24.6 252005 2006 2007房地产开发管理部门统计资料显示，近三年内青州的房地产开发投资呈逐年递增趋势：2005 年完成投资 3.2 亿元；2006 年完成投资 3.6 亿元；2007 年完成投资 5.5亿元。由此可以看出，2005 年、2006 年在国家新出台的一系列调控措施
26、作用下，青州市房地产投资规模平稳增长，投机、投资性购房减少，整个房地产市场运行基本平稳。进入 2007 年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量增加，青州房地产市场空前繁荣。市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长、居民购房需求旺盛的影响外，政府旧城改造等政策起到了拉动作用。根据青州市经济发展状况的综合分析，预计这一潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 12 -趋势在未来的几年内将会持续。2006 年到 2007 年，青州市房地产销售各项指标也均有大幅度提高。2007年 房 地 产 销 售 增 长 示 意 图0204060801
27、001201402006年 2007年销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 预 售 面 积 （ 万 平 方 米 ）增 幅 （ 百 分 比 ） 空 置 率 （ 百 分 比 ）青州市商品房价格稳步攀升：各 年 房 地 产 价 格050010001500200025002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年平 均 价 格 （ 元 / ）潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 13 -价 格 涨 幅051015202001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年百分比上 涨 比 率 （ %）全市二手房市场情
28、况见下表：年度 成交户数（户） 交易面积（） 交易额（万元）2007.1.1-10.30 1143 93734 105922006.1.1-10.30 1755 133419 10541同比增长情况 -34.87% -29.74% 0.5%通过数据显示，与 2006 年相比，2007 年青州市的二手房成交量明显下降。主要是由于新开发的商品房投放市场，居民消费的重点转向新房。虽然成交量下降，但二手房价格总体上较之 2006 年普遍呈现较大增长趋势。目前青州市住房供应的总量基本上与需求持平，市内近几年开发建设的王府花园一期、天虹花园、云门山花园、阳光花园、泰和苑、天山花园、南燕都、同济花园、香阁丽
29、榭小区、翡翠园、宝鼎家园、华裕小区二期、南洋花园等项目，要么销售完毕，要么进入尾盘，开发商手里现房从总量来看并不多。以上情况说明了目前青州市房屋交易市场的稳健发展。2007 年随着九州名座、四海馨城、中都财富广场、青都国际城等项目相继开工以及其他尾盘继续销售，商品房市场从表面看上去供应量较大，但由于 2006 年度对住宅小项目的严控，会使供应总量抵消一部分。同时这些项目预售总量虽然较大，但不会在一个年度内同时投入市场，因此供应总量即使增加也不会超过往年很多。同时，由2007 年度的商品房销售量来看，比 2006 年度有大幅度提高，这表明青州市的商品房具有相当购买力，2008 年以及今后几年还是
30、很有潜力的。青州市房地产市场稳健，并且逐渐加快发展速度，销售风险较小。四、青州市房地产业经营现状1、物业类型与开发水平潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 14 -目前青州市面上的房地产开发项目以住宅为主，商业及写字楼的开发仅有“中都财富广场”项目，在数量的供应上还远远不够，明显存在着需大于供的局面。青州市已经建设的高档别墅小区，数量很少，开盘后基本销售一空。可以认为中都财富广场直接证明了综合性商业地产的潜力。2、客户构成与分布在住房方面，110-140 平方米左右的户型是最受青睐的户型，购房客户主要是收入较为稳定的机关事业单位、医院、供电、银行等工作人员以及收入较高的个体工
31、商业者等，由于近几年青州环境的不断优化，周边县市入青购房也正在逐渐增多。3、开发商构成及外来开发商状况研究目前青州市面上的房地产开发是以外地开发商为主。在开盘在建的几个较大型项目中，如：九州名座、中都财富广场、青都国际城、盛世东方、四海馨城等全部为外商投资；而本市开发商仅仅在云门山花园二期、泰和苑小区二期、恒泰家园等项目占有一席之地，而这些项目要么是项目的二期工程，要么是项目规模较小。就开发项目的档次规模而言，目前青州市场缺乏有实力、经验丰富、运作能力强的开发企业，在建或已建成的项目大多规模较小、档次偏低、特色不够突出，配套设施不够齐全，并且包装运作和管理服务水平有待于提升。外地开发商直接进入
32、青州房地产市场所占比例较少，开发量占总量的比例为 1/3左右，占比例最大的是外地公司和企业来青州进行土地招投标，竞得土地后在当地注册成立房地产开发公司进行开发建设。本地开发企业受资金的制约，能参与土地招投标的开发企业较少。2006 年下半年，有近十家外地开发企业进入青州房地产市场，都是通过拍卖的形式获得地块，土地最高价以 2031 元/平方米由中都拍得。良好的投资环境，较佳的金融服务体系，较强的房地产购买能力，以及政府对城市拆迁、建设政策上的倾斜，使得外来开发商来青州投资建设如鱼得水，青州市面上的城市建设也因为外来开发商的介入，注入了大批资金，使得青州市进入了一个历史上前所未有的建设阶段，基础
33、设施和配套环境日臻完善。青州市需要引进规模大、实力强的房地产开发企业，一方面填补城市高档物业的空白，另一方面通过成功的楼盘规划建设提升城市房地产行业水平。4、政策环境分析在国家严格控制建设用地的情况下，目前青州市获得建设用地的渠道有四种方式：旧城市改造、企业退城进园、教育资源整合、腾出建设用地；治理恢复废弃矿山，开发荒山、撂荒地，比如峱山经济发展区、文化产业园区都是通过这种方式获得建设用地；村庄整合和土地整理，例如中德土地整理项目等；上级批准建设用地，如七博会、卡特彼勒工业园、现代物流中心等重点项目，省政府将会增加用地指标。完成大规模的城市建设，单靠青州市自身力量难以实现，必须广借外力。对此，
34、青州市制定了一系列优惠政策，并对重大投资项目实行一事一议，给予更加灵活的政策。同时还采取一系列措施，建立“政府主导、规划先行、公司经营、市场运作、部门配合、社会支持、立体监督”城市运营机制，全部放开规划市场、建筑市场、房地产开发市场等。潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 15 -青州市为有实力的开发企业提供了灵活优惠的政策和宽松的投资环境。五、青州市房产市场主要在售楼盘概况序号 项目 位置 规模面积（平方米）价格 备注1 中央花园玲珑山路与光源街交叉口西南侧占地 3 万平米，建筑面积 65580平方米80、90、120、140 均价 2500 元/平方米10.01.10 开
35、盘，主力户型为二室二厅、三室二厅2 中央华府范公亭路以北、朝阳街以南、石坊路以东、冠街以西总占地面积 150亩，总建筑面积近 25 万平米二房 81-95，三房 110-140，四房151，跃层等均价 2950 元/平方2008.11.22 日开盘房型有二房二厅一卫、三房二厅一卫、潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 16 -四房二厅二卫、五房二厅三卫3 联升.富贵苑尧王山西路与衡王府路交叉口西北总占地 3.8 万平米，总建筑面积约 12 万平米57、86、88、120、140、144、146、202起价 2300 元/平方8 栋 19层5 翠和家园 青州市玲珑山中路占地 6
36、0 亩，总建筑面积 7 万平米90、120-150 均价 2500 元/平方2008.03开盘6 凤凰山庄青州市将军山路与云门山南路交叉口西南侧总建筑面积129190 平米95-112-127-140-169-195一层 2150 元/、二层2200 元/、三层 2300 元/、四层2100 元/、五层 2250 元/2008.10.01 日开盘;三室两厅一卫、两室两厅一卫、四室两厅两卫7 南阳新城青州路西侧，老瓜市桥南侧总建筑面积76922 平米_ 均价 2400 元/平方2008.10.01 开盘8 青云紫府青州市凤凰山路与红箭路交汇处总建筑面积 20万平方米均价 2258 元/平方201
37、0.05开盘9 富盈家园小区 工业北路东 总建筑面积196000 平方米两室两厅一 均价 1820 元/平方2009.10开盘潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 17 -侧，盛世家园南侧卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫10 盛世华庭尧王山路南，玲珑山路西占地 35616 平方米总建筑面积65541 平米128142周边最高价2560 元/平米，中间四栋最高价 2760 元/平米已售完11 益青园君怡都书画城南侧、云门山东上山路东总占地面积39441 平方米94-131，162-206 跃层均价 3700 元/平米12 青州宋城青州市云门山北路以西，玲珑山路以东，王府商场以南，
38、南阳河北岸总占地 215 亩，总建筑面积 10万平米均价 6000 元/平米2009.07.01 开盘13 禄禧新城 青州市海岱南路总占地面积 200亩，总建筑面积65706.82 平方米均价 2400 元/平米 2008.1214 御景隆城青州市驼山路与后营街交汇处总占地面积 66亩,总建筑面积11 万平米，100-200不等，其中以100-106三房和 136-138四房为均价 2700 元/平米2009.5开盘潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 18 -主。六、基建参考61 土地交易现状2007 年青州市面上供应土地总量为 98.08 公顷， 比 2006 年增长 2
39、2.32%。根据国家房地产政策，青州市面上今年增加了住宅用地供应量，今年住宅供地面积为 70.47公顷，占全年供应量的 72%，而去年的住宅用地供应比例只有 28.4%；商业用地面积为4.11 公顷，工业用地面积为 23.28 公顷。2007 年招拍挂土地 18 宗，面积 74.51 公顷，成交价款达 8.28 亿元。在 2007 年所供应的住宅用地中，95%以上是通过旧城改造，拆迁出的存量建设用地。这部分土地位于城区内，公共配套设施、生活服务设施齐全，交通便利，为各开发商和购房户看好，拍卖时竞争激烈，2007 年，前营子街的盛世华庭小区拍出了住宅用地 108.2 万元/亩的价格，总成交价 1
40、.06 亿元。而 2006 年拍卖的商务中心地块达 135.4 万元/亩。62 拆迁成本现状青州市面上自 2006 年，完成拆迁工程项目 29 项，拆迁房屋建筑面积 360 万平方米。拆迁房屋按用途基本分为五类：一是商业用地房屋，二是住宅房屋，三是生产办公仓储，四是城乡结合部村民宅基地房屋，五是集体建设用地和农用地附着物。按照山东省城市房屋拆迁房屋条例和土地管理法的有关规定，拆迁合法房屋按照同地段普通结构商品房市场价补偿，集体建设用地和农用地附着物按照山东省物价局和山东省国土资源厅公布的“地面附着物补偿标准”补偿。商业用地区段拆迁成本约120 万元/亩；住宅房屋区段约 60-70 万元/亩；生
41、产办公仓储区段约 40-50 万元/亩；城乡结合部村民宅基地房屋区段约 60 万元/亩；集体建设用地和农用地附着物区段约20 万元/亩。33 建安成本商品房住宅建安成本：2005 年 690 元左右，2006 年 720 元左右。2007 年 750 元左右。小高层 1100 元左右。在 2006 年青州市仅市区房屋施工总面积中住宅用房的面积超过了 50 万平方米，比 2005 年增加了 20%以上，但随着青州商品房的建设面积增加，其他各方面的基础设施并没有跟上，像小区物业管理，小区健身设施娱乐设施等，而青州的房价也并没有因为开发面积的增加而下降，截至至 2006 年年底，笔者估计青州城区的一
42、潍坊柏亨房地产投资咨询有限公司2010 年 1 月 - 19 -手房平均房价已达 2000 元/平方以上，比 2005 年年底增长 20%以上，房价上涨是好事，说明我们青州经济增长，市场繁荣，是正常市场正常经济状态下的正常现象。纵观近几年全国各地的房地产发展状况，每一次房价上涨就代表着一次经济高潮，老百姓渴求生活质量的改善，以及农村务工人员的持续涌入，都是住房需求不断增加，房地产价格一直持续走高的主要原因。而青州的房地产市场活跃，以及因此房价的上涨，让一部分持币待购的购房者以及打算再过几年购房的购房者，甚至原不打算购房的市民也开始贷款购买房屋，而且，随着青州现在的城市化进程，让一部分拥有房屋的
43、业主看到了投资房地产市场中的可观利润，其次现在的青州面向的购房者将不会是整个青州，将使周边的现实或者更远的消费者，像笔者认识的云门山花园的购房者中，淄博，东营的购房者也不无少数，青州的住房环境消费水平等吸引了这些外地的购房者，像北京上海的房价为何居高不下，就是因为是外地购房者的比例占有很大的比重！原来可能需要几年才能销售完的楼盘，有了这些外地购房者的侵入，现在只需要一年甚至更短时间就能售磐！ 但相对于普通工薪阶层来说，青州的房价还是有些高，2006 年青州的城镇人口可支配收入 9752元，农村人均纯收入 5183 元，联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入比的指导线，大约是家庭年收入的 3-5 倍，世界银行的数据是上限不到 6 倍。按照这个标准来计算，我们青州的房价确实有点高。但笔者对于青州未来的房地产市场还是很乐观，随着市政府等方面招商引资力度的加大，以及城乡人民收入的增加，青州 2007 年的房地产市场将更加活跃，而 3000 元/平方甚至更高的高价楼盘出现也不无可能。
