1、房地产开发经营管理,人力资源部,房地产经营与管理,房地产经营的含义与特性,房地产经营一般包括地产经营、房产经营、服务经营、房地产综全开发经营特性：生产周期长、投资额度大 经营活动的政策性强价值实现形式具有多样性高风险性,经营的种类,从经营的内容看： 土地开发与再开发、房屋建设、房地产流通、房地产中价与咨询服务、物业管理、房地产融资等。从经营的形式看：房地产出售、出租、信托、管理与服务、融通。,房地产开发管理,土地使用管理 开发规划管理、标准管理房地产市场管理： 产权、产籍管理 房地产交易管理,目 录,房地产开发经营管理内容房地产开发的程序,第一部分：,房地产经营管理内容,房地产开发经营管理概念
2、,在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 城市房地产开发经营管理条例,房地产企业管理的范围和内容,对开发项目的进度、质量、安全方面的控制。 开发项目的委托规划、设计； 招投标管理； 工程的预决算； 物业的营销推广与租售； 物业管理。,第二部分：房地产开发程序,投资机会选择 决策分析 前期工作（项目分析、获取土地、制定方案、办理审批、土地开发、融通资金、寻租寻售、销售策划 、成本预算、工程接洽） 房屋建设 忘记租售 物业管理,房地产开发的参与者,1、房地产开商 2、政府机构：土地、规划、建设、市场、房产等 3、金融机构：银行、证券公司
3、、保险公司 4、建筑承包商 5、当前土地使用者或所有者： 农村土地：集体、农户，乡镇企业 城市土地：拆迁户 6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师、监理工程师、规划师、经济师 7、消费者或买家,房地产开发常见的术语,第一部分：可行性研究阶段,市场研究、开发场地选择,拟定开发项目,经济、社会、环境效益评价,开发公司、合作对象、咨询部门,市场调查和市场分析：寻求投资机会；对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，何处落点、规模大小、投资额？投资来源、市场前景、经济合理性、技术水平、财务赢利。,第二步：项目报批与前期工作阶段,立项、申请购置开发场地,委托规划、设计
4、,筹集开发资金,规划、勘察、设计单位、规划局,申领建设工程规划许可证,市发规划局、国土局、房管局、计委,有关金融机构,规划局,拆迁、安置、清场,住户、派出所、有关管理部门,第三步：建设实施阶段,招标、投标、发包项目,施工准备、现场“三通一平”,施工的组织管理与控制,施工企业,竣工验收、交付使用,建管部门、施工企业,工程部门、监理公司,规划局、房管局、工程质量管理部门,第四步：销售、出租和服务阶段,制订销售、租赁计划、宣传、广告,商品房销售、签约、公证、付款,小区管理、经营、服务,建委、建行、物价局、签约双方、公证部门,传媒机构,物业管理公司、居委会、派出所、工商局,项目可行性研究-概念,通过对
5、房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析、了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态 ； 预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设方案和技术方案进行比较论证； 对建成后社会经济效益进行预测和评价的分析方法。,项目可行性研究类型,按范围划分：区域市场/项目市场区域市场：确定该区域各种房地产发展潜力，不特指某一具体项目。项目市场：针对市场一个项目，确定发展何种房地产才能获得最大收益的，并分析各种因素对项目可能影响，以确定项目是否可行,房地产可行性研究的步骤,筹划准备,明确工作范围和目标,安排工作进度,收集基础资料,调查研究,市场调查：购买力、购买对象、顾客习惯、竞争形
6、式,资源调查：土地条件、本地区劳动力成本、材料机械、交通运输条件、,分析预测,市场分析,市场预测,可行性分析研究报告,一、总论（项目名称；项目背景；承办单位概况；可行性报告编制的依据；项目提出的来由；项目拟建地点；项目预期目标；项目主要建设条件；主要技术经济指标；问题与建议）二、项目投资环境与市场研究（投资环境分析；市场供求分析；销售预测；营销策略）三、建设规模与项目开发条件（建设规模设想比选；推荐建设规模方案；项目现状概况；项目建设条件；拟建场地条件比选；推荐选址方案。,可行性分析研究报告,四、建设方案比选五、节能节水措施六、环境影响评价七、劳动、安全、卫生与消防八、组织机构与人力资源,可行
7、性分析研究报告,九、项目进度计划十、投资估算与资金筹措计划十一、财务评价十二、社会评价十三、研究结论与建议十四、附图、附表、附件等,开发的前期工作阶段,开发立项 申请建设用地规划许可证 申请土地使用权 申请,城市房屋拆迁,拆迁工作程序 1）拆迁调查摸底，为开发评估提供资料（拆迁户数、房屋产权情况、房屋使用的性质）$拆迁计划和拆迁方案 2）申请核发房屋拆迁使可证 3）组织实施拆迁（发布拆迁公告、签订拆迁协议） 4）三通一平工作（清理地上、地下障碍物、清理原房屋的建筑材料、接通工程用电、用水、通路）,城市房屋拆迁,拆迁补偿与安置确定补偿的对象拆迁补偿的形式:产权置换、货币补偿或两者相结合。拆迁补修
8、的标准确定依据等价有偿原则，以拆迁评估价格为准。拆迁评估价格包含：区位补偿价、院落补偿价、建筑物（附属物）补偿价、其它费用（安置补助费：停产、停业综合补助费）四部分城市房屋拆迁管理条例,招标与投标：建筑工程招投标,工程前期 工作,建设工程监理招标与投标,工程建筑,竣工验收,房地产销售,预售：是房屋竣工之前将之销售出去（预售实行行政许可制度）。楼花：是指房地产商品预售的合约，由于房地产商品可以预售，其实质房地产期货买卖，买卖的仅是房地产期货的合约，在香港将买卖期货合约称为楼花，楼花在正式交房之前可以自由转让。,商品房预售应满足 1、土地出让金已付清并取得土地使用权证书。 2、建筑工程规划许可证和施工许可证 3、建筑物已封顶（投入资金达到项目总投资的25%以上） 4、确定施工进度和竣工交付日期。 5、申领预售许可证登记办理,销售形式,自销：直接代理间接代理合作销售,销售的程序,申请、 审查 签订契约、 付款 产权登记 （住宅用房在销售商品房时应同时向购买人提交住宅质量保证书和住宅使用说明书）,房地产市场营销,房地产市场营销策略,产品策略 价格策略 渠道策略 促销策略（政治策略、公共关系策略 ）,物业管理,
