1、第一章 房地产投资概述,一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险,一.房地产的概念,房地产是房屋财产和土地财产的 总称。地产可视为实物、权益和区位 三者的结合。要随时注意从房地产的实物、权 益和区位三个方面去把握房地产。,1. 实物,实物是房地产中看得见、摸得着的 部分。从实物角度上看，房地产有三种 存在的形态：（1）土地（2）建筑物（3）房地,2. 权益,权益是房地产中无形的、不可触摸的部 分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的 权利束，而完整的权利束为房地产产权。房地产产权的基本权利有：占有权、使 用权、收益权、
2、处分权；由这些基本权利还 可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地 役权等。,3. 区位,区位是指房地产的空间方位，除 了房地产的地理坐标位置外，还包括 房地产与其它地方往来的便捷性、周 围环境、在城市中的地位等。,二.房地产的种类,按开发程度划分 土地 房地产 在建工程建成后的物业,1.土地,(1) 按土地的权属划分国有土地集体土地 (2) 按土地的开发程度划分生地 毛地 熟地,2. 在建工程,在建工程是指已经开始工程建设 但尚未竣工投入使用的房地产，是房 地产开发过程中的一种中间形态。,3.建成后的物业,按照建筑物的用途划分居住物业 商业物业工业物业 特殊物业,三.房地产的特征,1.不可移动
3、性 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.数量有限性 5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.价值高大性 10.难以变现性,四.房地产投资的形式,开发投资直接投资置业投资间接投资要注意开发投资与置业投资的区 别及各自的特点,五.房地产投资的利弊,1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件） 2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义） 3.易于获得金融机构的支持 4.能够抵御通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级 6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验,六.房地产投资的风险,1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市
4、场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险,2.个别风险,(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险,3.风险管理,(1)确定合理的投资受益水平 (2)尽可能规避、控制或转移风险风险管理包括风险的辨识、评估、转移和控制。,第二章 房地产投资分析基本知识,一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标,一. 房地产投资现金流量及构成,1.房地产投资现金流量及构成 (1) 房地产投资中的现金
5、流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成投资、成本经营收入利润、税金,2.房地产投资分析中投资与成本,（1）房地产项目中投资与成本的特点 （2）开发项目总投资 （3）开发成本 （4）经营成本 （5）期间费用,3. 经营收入、利润和税金,（1）经营收入销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、可分配利润。 （3）税金销售税金（两税一费：营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地使用税和房产税、企业所得税。,二. 资金的时间价值及计算公式,1.利息与利率 （1）利息与利率（基础利率的决定因素） （2）单利与复利 （3）名义利率 、期利率、实际利率,2. 资金的时
6、间价值计算公式,（1）现值与终值的关系（2）现值与年金的关系（3）终值与年金的关系,3. 计算实例,要会画现金流量图，重点掌握： 例45 例46 会用计算器进行计算,例45 解法二,先求出组合贷款月综合利率：再根据公式求出组合贷款的月还款额：,例46 解法二,贷款额为：400012070336000 按月等额还款，每月应还：第五年末的贷款余额数为：提前还8万后，贷款余额数为：175390 从第6年开始，月等额还款额为：,三. 房地产投资经济效果评价指标,1.房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资开发投资的经济效果主要表现为销售收入。 经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投 资收益率等
7、指标来衡量。 （2）置业投资置业投资的经济效果主要表现为租金、物业 增值、减少纳税、权益增加这四个方面。,2.投资回收与投资回报,投资回收 房地产投资收益投资回报 （1）投资回收 （2）投资回报,3.收益率的概念及形式,收益率是投资项目在某一计算周 期内的连续的收益能力。收益率的形式：（1）折现率（2）内部收益率（3）全投资收益率（4）自有资金收益率,第三章 房地产开发的程序与管理,一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预,一.房地产开发的主要程序,一般包括四个阶段、8个步骤：投资机会寻找投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可
8、行性研究 获取土地使用权前期工作 规划设计与方案报批签署有关合作协议建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理,前期工作的主要内容,(1) 对拟开发项目作进一步分析 (2) 获取土地使用权 (3) 征地、拆迁、安置、补偿 (4) 规划设计及建设方案制定 (5) 获取规划许可 (6) 施工现场三通一平 (7) 市政配套设施谈判与协议 (8) 安排短期和长期信贷 (9) 寻找预租（售）客户 (10)对市场作进一步分析，确定目标 (11)对开发成本作进一步测算 (12)对承包商的选择提出建议 (13)开发项目保险事宜洽谈,二.土地使用权的获取,1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在
9、一级土地市场上获取国有土地使用权1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权1）购入已经完成开发的熟地。2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发,2.国有土地使用权的出让和转让,（1）国有土地使用权的出让出让方式：拍卖、招标、协议 （2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）,3.旧城区房地产开发的特点,（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目。 （2）由于旧城区人口密度及建筑密度高，土地开发成本高。
10、（3）建设项目规划条件较为苛刻。,4.新区房地产开发的特点,（1）比较适合建造高级住宅和公寓 （2）土地开发成本较低 （3）城市规划条件限制较少 （4）不完全具备开发项目的配套设施 （5）绿地和代征地的摊派较多,三. 城市规划对房地产开发的影响,1.开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标(1) 居住区开发项目技术经济指标(2) 非居住区开发项目技术经济指标重点掌握规划建设用地面积、居住建筑用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。,2.土地出让和房地产开发过程中的 规划管理,(1)土地使用权出让过程中的规划管理出让城市国有土地使用权之前应当制定 控制性详细规
11、划。出让的地块必须具有城市规划行政主管 部门出具的规划设计条件通知书及其附 图。土地使用权受让方必须持有附具规划 设计条件通知书及其附图的土地出让合同， 方可办理“建设用地规划许可证”及土地使用 权权属证明。,(2)房地产开发过程中的规划管理,1)开发项目选址、定点审批阶段。2)申请建设用地规划许可证阶段。3)规划设计条件审批阶段。4)设计方案审批阶段。5)核发建设工程规划许可证阶段。6)竣工验收阶段。,四.政府对房地产市场的干预,1.政府制定干预房地产市场政策的原则 (1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率,2.房地产市场的宏观调控
12、,宏观调整手段主要有：(1)土地供应计划的调整(2)城市规划的指导(3)地价调整(4)房地产税收政策(5)金融杠杠(6)住房政策(7)租金调整,3.房地产市场行为的规范,(1)资质审查对进入市场的主体资格进行规范 (2)产权登记对市场交易对象进行规范 (3)建立房地产价格评估制度对市场交易价格进行规范 (4)交易程序的规范化对市场交易过程进行规范,第四章 房地产及其运行规律,一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分类 三.房地产市场的特征与功能 四.房地产市场运行的一般规律,一.房地产市场的总体结构,征地市场一级土地市场 动迁市场土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地
13、使用权转让市场）建筑施工市场一级房产市场房产交易市场 二级房产市场,二.房地产市场的分类,1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式,三.房地产市场的特征与功能,1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断,2.房地产市场的功能,（1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化,四.房地产市场运行的一般规律,1.房地
14、产使用市场和房地产投资市场两个市场有两个结合点：第一，房地产使用市场确定的租金水 平资产需求的中心。第二，两个市场在房地产开发部分有 连接。如果房地产开发量增加，房地产的 供给量也随着增加，这不仅会使房地产投 资市场价格下滑，而且也会使房地产使用 市场的租金水平下调。,2.房地产市场的周期循环,（1）房地产市场的自然周期 （2）房地产市场的投资周期,第五章 房地产开发项目的可行性研究,一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析,一. 可行性研究的含义、目的和
15、作用,1.可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。,3.可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。（2）是筹集建设资金的依据。（3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。（4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。,二.可行性研究的工作阶段,1.投资机会研究阶段地区投资机会研究一般机会研究 部门机会研究 机会 资源利用机会研究 研究具体项目机会研究该阶段投资估算的精度为30，研究费 用一般
16、占总投资的0.20.8 。,2.初步可行性研究阶段初步可行性研究是在机会研究的基础上， 进一步对房地产项目建设的可能性与效益进行 论证分析。该阶段投资估算的精度为20，研究费 用一般占总投资的0.251.5 。,3. 详细可行性研究阶段详细可行性研究是房地产项目投资可行性 研究的主要内容，其特点是周密、详细。该阶段投资估算的精度为10以内。对 于小型项目，研究费用一般占总投资的1.0 3.0 ；对于大型项目，研究费用一般占总投 资的0.21.0 。,4. 项目的评价和决策阶段通过详细可行性研究后，就要对拟建的房 地产项目进行综合评价，选定最佳方案。这一 过程就是评价和决策的过程。,三.可行性研
17、究的内容,一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包 括以下方面： 1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及动迁安置3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给6.环境影响和环境保护7.项目开发组织机构、管理费用8.开发建设计划9.项目经济及社会效益分析10.结论及建议,四.房地产开发项目投资与收入估算,1.房地产开发项目成本费用构成（1）土地费用 （6）销售费用 （2）前期工程费 （7）财务费用（3）房屋开发费 （8）其它费用（4）专业人员费用 （9）不可预见费（5）管理费 (10）税费,2.房地产开发项目成本费用的估算,(1)土地费用的估算 单元估算法 (2)前期工程费
18、的估算 单位指标法 (3)房屋开发费的估算 工程量匡算法 (4)专业人员费用的估算 概算指标估算法 (5)管理费的估算 类似工程预决算估算法 (6)销售费用的估算 (7)财务费用的估算 (8)其它费用的估算 (9)不可预见费的估算 (10) 税费的估算,3.房地产开发项目租售收入的测算,(1) 房地产开发项目租售方案租售方案一般应包括以下几个方面：1）项目是出租、出售还是租售并举？出租面积 和出售面积的比例。2）可出租面积、可出售面积和可分摊面积及各 自在建筑物中的位置。3）出租和出售的时间进度安排和各时间段内租 售面积数量的确定。4）租金和售价的确定。5）收款计划的确定。,3.房地产开发项目
19、租售收入的测算,(2) 房地产开发项目租售收入的测算在明确了房地产项目租售方案之后， 便可以对房地产项目租售收入进行测算。,五.房地产开发项目财务评价,1.财务评价的基本概念财务评价是根据国家现行财税制度和 价格体系，分析、计算项目直接发生的财 务效益和财务支出，编制财务报表，计算 评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能 力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项 目的财务可行性。,2.财务评价的主要技术经济指标,(1)反映开发项目盈利能力的指标 财务内部收益率（ FIRR ） 财务净现值( FNPV )或财务净现值比率( FNPVR ) 投资回收期（ Pt 或 Pt） 开发商成本利润率、资本金利润率
20、 成本收益率、投资收益率,2.财务评价的主要技术经济指标,(2)反映开发项目清偿能力的指标 固定资产投资借款偿还期 资产负债率 流动比率 速动比率,3.开发项目财务评价指标计算示例,在这一部分内容中，要重点掌握开发 商成本利润率、净现金流量、财务净现值 和财务内部收益率的计算。计算中要注意几个时间段的关系： 开发期 经营期准备期 建造期 租售期重点掌握例51、例52、例55， 会用计算器计算。,六.房地产开发项目评估的不确定性分析,1.房地产开发项目财务评价中的主要变量（不确定性因素） （1）土地成本 （6）容积率及有关 （2）建造成本 设计参数 （3）租金或售价 （7）贷款利率 （4）开发期
21、 （8）空置率 （5）投资收益率,2.盈亏平衡分析,盈亏平衡分析（又称保本点分析）是 分析利润为零时项目的成本、售价、或销 售率所处的状态。有时，盈亏平衡分析也 用来分析到达目标收益水平时项目的销售 价格或租金、成本、销售率或出租率所处 的状态。,3.敏感性分析,敏感性分析是房地产项目不确定性分 析中的一种主要方法。敏感性分析是分析和反映开发项目经 济评价指标对其主要变量（不确定性因素） 的敏感程度的一种分析方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的 不确定性因素中，找出对项目经济指标影 响较大的因素，并判断其对开发项目投资 效益的影响程度。,4.风险分析,虽然，敏感性分析可以在众多的不确定性因
22、素中找出对项目经济指标影响较大的因素、并判 断其对开发项目投资效益的影响程度；但敏感性 分析不能提供项目盈利变化可能性的大小，无法 对开发商所承担的风险进行定量测算，它只能起 定性说明的作用。风险分析则不同于敏感性分析，它可以根据 各变量的概率分布来推求项目在风险条件下获利 的可能性大小。风险分析主要有两种方法：（1）解析法 （2）蒙特卡洛法,第六章 房地产开发的建设过程,一.项目管理 二.工程项目的竣工验收,一.项目管理,1.项目管理的概念项目管理是为成功的实现项目目标而进 行的全过程、全方位的计划、组织、控制与 协调。项目管理的目标就是要寻求项目成本、 时间、资源和质量四要素的优化均衡控制
23、。,2.项目管理的特点,（1）目标明确（2）项目经理个人负责制（3）充分的授权保证系统 3.项目管理的基本职能（1） 计划职能（2） 组织职能（3） 协调职能（4） 控制职能,4.房地产开发中的项目管理,房地产开发中的项目管理贯穿于开发过 程的始终，其工作内容涉及以下方面：(1)开发建设用地 (2)开发建设的法定手续(3)合同文件的准备 (4)承包商的选择(5)现场监督 (6)施工阶段(7)项目竣工验收阶段(8)开发项目管理队伍的管理,二.工程项目的竣工验收,1. 竣工验收的要求 2. 竣工验收的依据 3. 竣工验收的工作程序 4. 竣工结算 5. 编制竣工档案,第七章 房地产投资的资金融通,
24、一.房地产金融与项目融资的概念 二.房地产项目融资的资金来源 三.房地产贷款 四.金融机构对项目贷款的审查内容,一.房地产金融与项目融资的概念,1.房地产金融 房地产金融是指发生在房地产领域中的 货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。,2.房地产项目融资融资是以信用方式调节资金余缺的一种 经济活动，其基本特征是具有偿还性。房地产项目融资是整个社会融资系统中 的一个重要组成部分。房地产项目融资的实质是充分发挥房地 产的财产功能，为房地产投资融通资金，以 达到尽快开发、提高投资效益的目的。,二.房地产项目
25、融资的资金来源,股本金（自有资金）银行贷款 房地产项目 发行股票 融资的资金 社会集资 来源（对开 发行债券 发投资而言）预售或预租其它融资 承包商垫资承建合作开发,三.房地产贷款,1.房地产贷款的分类 （1）按资金使用性质，分为固定资产投资贷款和流动资金贷款。 （2）按贷款对象，分为单位贷款和个人贷款。 （3）按贷款的用途，分为购建房贷款、房地产开发贷款、房地产经营贷款。 （4）按贷款期限，分为短期和长期贷款。,2.房地产贷款的原则,（1）流动性原则 （2）安全性原则 通常遵循的原则 （3）盈利性原则 （4）物质保证原则 （5）按期偿还原则 贷款发放中掌 （6）择优扶持的原则 握的原则 （7
26、）先评后贷原则,3.房地产贷款担保的形式,贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性， 降低银行资金损失的风险，由借款人或第三 人对贷款本息的偿还提供的一种保证。房地 产贷款担保通常采用以下三种形式： （1）保证（2）抵押（3）质押,4.房地产抵押贷款,房地产抵押贷款是指借款人（抵押 人）以其合法拥有的房地产以不转移占 有方式向贷款人（抵押权人）提供债务 履行担保的行为。当债务人不履行债务 时，债权人有权依法以抵押的房地产拍 卖所得的价款优先受偿。,4.房地产抵押贷款,(1) 在建工程的抵押贷款目前多以在建工程已完工部分连同建筑 物所处宗地的土地使用权作为抵押担保。 (2) 个人住房抵押贷款以个人所购
27、住房作为抵押担保。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款 和公积金住房抵押贷款两种类型。,四.金融机构对项目贷款的审查内容,企业资信等级项目评估报告 审查内容 贷款数量、期限、利率抵押或担保条件,1. 企业资信等级评价,通常情况下，金融机构主要根据下列 评价指标确定房地产开发企业的资信等级： (1) 企业素质 (2) 资金实力 (3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力 (5) 获利能力 (6) 企业信誉 (7) 企业在贷款银行的资金流量 (8) 其它指标,2. 开发建设项目的审查,除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正
28、常运作，具备充分的还款能力。金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面：即项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表71所示。,3. 贷款综合评价,金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目本身之后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款的综合风险度 信用等级系数贷款方式系数贷款期限系数项目风险等级系数,第八章 房地产市场营销,一.房地产销售形式 二.促销组合 三.房地产定价方法与策略 四.房地产营销理念,一.房地产销售形式,房地产销售过程一般包括三
29、个阶段 (1) 为使潜在的客户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段。 (引导、沟通) (2) 就有关价格或租金及合同条件进行的谈判阶段。 (谈判) (3) 双方协商一致后的签约阶段。(签约)从房地产市场营销的具体形式来看， 主要分为开发商自行销售和委托物业代理 两种。,二.促销组合,1.促销组合的概念促销组合（即市场营销与沟通组合） 是指企业根据促销的需要，对广告、销售 促进、公关宣传与人员推销等各种促销方 式进行的适当选择和综合编配。促销组合由五种主要工具组成：（1）广告 （2）自销（3）销售促进 （4）公关与宣传（5）人员推销,2.确定促销预算,一般来说，房地产商品的促销费约占 销售收入的2
30、5。对普通住宅项目促销费可能是2，而大型商业项目可能要达到5 。,3.制定促销组合需考虑的因素,制定促销组合需考虑的因素有：（1）产品类型（2）推动与拉引策略（3）购买者的准备阶段（4）公司的市场定位（5）经济前景,三.房地产定价方法与策略,1.房地产定价方法成本加成定价法(1)成本导向定价目标定价法认知价值定价法(2)购买者导向定价价值定价法领导定价法(3)竞争导向定价 挑战定价法随行就市定价法,2.房地产定价技巧,（1）价格折扣与折让 （2）心理定价 （3）差别定价 （4）产品组合定价,四.房地产营销理念,房地产商品及房地产市场固有的特性，决定了 房地产营销有其独特的运作方式。正确树立房地
31、产 营销理念是进行房地产营销策划的关键前提。房地 产营销理念可从以下12个方面考察：(1) 区域营销 (2) 信息营销(3) 竞争营销 (4) 全面营销(5) 全过程营销 (6) 全员营销(7) 专业营销 (8) 服务营销(9) 品牌营销 (10) 文化营销(11) 非价格营销 (12) 目标转移营销,第九章 收益性物业管理,一.物业管理的概念 二.收益性物业管理的基本模式 三.收益性物业管理的内容,一.物业管理的概念,物业管理是房地产商品的售后服务，是 房地产消费环节上的经营管理活动。物业管理是物业管理经理人受物业业主 或物业使用人的委托，依照合同规定，遵照 国家法律和管理标准，以经营的方式
32、对物业 进行规范的管理和维护，为物业业主或物业 使用人营造舒适的工作和生活环境，提供多 层次、全方位服务的一种专业化、社会化、 企业化、经营型的管理活动。,这里所说的“物业”是指已建成投入使用 的各类房屋及其附属设备、配套设施及相关 场地的总称。各类物业包括商业、写字楼、综合楼、 公寓楼、住宅楼（小区）、厂房等建筑物。物业管理按营利性划分可分为两大类。 一类是非营利性物业管理；另一类是营利性 物业管理，包括各种收益性物业的管理。,二.收益性物业管理的基本模式,收益性物业管理关注的重点是租用物 业的承租人对其所使用的物业感到满意， 并希望继续租用该物业。所以，收益性物 业管理的每一部分工作都应以满足当前承 租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。 因此，通常将收益性物业管理工作分成以 下几个相互联系和影响的方面：,
