房地产开发与经营.ppt

1、房地产开发与经营（第二版本）吕萍,第一章绪论 第二章房地产开发与经营理论和策略 第三章房地产企业 第四章房地产项目及项目定位 第五章房地产项目用地的获取 第六章房地产市场调研 第七章房地产开发项目可行性研究 第八章房地产融资 第九章房地产开发项目管理 第十章房地产市场营销 第十一章房地产交易 第十二章物业管理,全国知名房地产企业,1.万科企业股份有限公司 2.中国海外发展有限公司 3.合生创展集团有限公司 4.保利房地产（集团）股份有限公司 5.北京首都开发控股（集团）有限公司 6.恒大地产集团有限公司 7.碧桂园控股有限公司 8.绿城房地产集团有限公司 9.大连万达集团股份有限公司、大华(集

2、团)有限公司（并列）,河北省的房地产企业,河北燕都房地产开发有限公司 河北正大房地产开发有限公司 河北安居房地产开发集团有限公司 河北盛宏房地产集团 河北省唐山宏达房地产开发有限公司 保定诚信房地产开发有限 六合房地产公司 光达房地产公司 华茂房地产开发公司,第一章 绪论,第一节 房地产开发与房地产经营 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产经营的基本环节,第一节 房地产开发与房地产经营,一、房地产开发的含义、特征和分类 二、房地产经营的概念及分类 三、房地产开发与房地产经营的关系,一、房地产开发的含义、特征和分类 （一）房地产开发的含义 开发：指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行

3、整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。 房地产又称为不动产（英文中常用real estate或real proper表示，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。,房地产存在的形态 （1）土地：有两种情况，一是一块无建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或构筑物的土地。 （2）建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，如住宅、商场、工业厂房等。 （3）房地：是指土地与建筑物这两种实物形态合为

4、一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完整实物形态的体现。,房地产的特性 （1）房地产的自然特性 房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性） 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 土地面积总量的一定性和房地产的有限性,（2）房地产的经济特性 房地产经济价值的积累性和衰减性 房地产利用的递减性和合理集约性 建筑层数 5层 10层 15层 20层 30层 投资利润率 4.63% 6% 7.05% 6.72% 5.65% 房地产权利的可分割性与权益的流动性 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 房地产投资和消费的双重性 房地产的保值增值性,房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋

5、建设的行为。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。,（二）房地产开发的特征 1、全面系统性 2、广泛联系性 3、风险与效益并存 4、地域性,（三）房地产开发的分类 1、成片开发 房地产成片开发，开发规模大，所需投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或是在更大区域范围内大规模统一配套进行。它包括：旧城改造、新城区开发、农业地

6、产开发、旅游地产开发。,旧城改造，是指整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便从根本上改善其居住、劳动、生活服务和休息娱乐条件。 新城区开发，是指由于城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇实施的开发建设活动。,2、单项开发 单项开发是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设，如单独建造几栋住宅、一座写字楼、一条道路等。它包括土地开发和房屋开发。 土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发

7、企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。 房屋开发是指房地产开发企业依法获得土地之后，按规划的统一要求组织建设场地的房屋建设，开发各类符合规划要求的房地产产品，如住宅、写字楼、工业厂房、商业娱乐设施等。,房地产开发的地位和作用,房地产开发 的地位,房地产开发业是我国国民经济的支柱产业,房地产开发在城市建设中占主导地位,房地产开发 的作用,有利于加速城市现代化进程,有利于城市总体规划的实现,为城市社会、经济、政治、文化活动 以及人民生活提供载体,为城市政府财政和城市建设提供资金资源,为城市中低收入群体提供住房保障,房地产开发模式,混业开发,纵向一体化 开发,综合项目开发,指开发企业跨行业的

8、相互渗透 与互动发展,是指开发企业实行房地产开发建设 与物业资产管理并举的经营方式,常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于 一体的主体社区,1.多元化开发模式,多元化开发模式,2. 专业化开发模式,特定物业类型 开发,协作型开发,开发企业根据对自身资源的评价以及 对所处市场的独特认识，可以选择某 类物业类型作为企业相对专一的开发对象， 实现专业化开发。,协作型开发方式的实质就是开发企业 专注于自己最擅长的业务或核心业务， 然后购买其他社会化专业机构 提供的最擅长业务服务。,专业化开发模式,3 .其他开发模式,其他开发模式,定向开发模式,服务性开发模式,开发企业按客户的订购要求开发 土地，进行房屋

9、设计、建造和经营,开发企业通过品牌授权， 输出管理模式，提出开发项目 解决方案，推动当地开发项目 的实施。,房地产开发的项目类型,居住房地产项目,商业房地产项目,工业房地产项目,特殊用途房地产项目,项目类型,普通商品住房,限价商品房,经济适用房,廉租房,高档商品房,别墅,居住房地产项目,商业房地产项目,商业用房,写字楼,酒店,酒店式公寓,主题公园,工业房地产项目,工业厂房,研究与发展用房,仓储用房,工业园区,特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

10、特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。,特殊用途房地产项目,二、房地产经营的概念及分类 （一）房地产经营的概念 房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。 广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。,（二）房地产经营的特点 1、交易形式的多

11、样化 2、交易对象的位置固定性 3、经营对象的限制性 4、售后用途的约束性 5、产权关系的复杂性 6、供求关系调整缓慢性,（三）房地产经营的分类 可将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。 1、地产经营 是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。 2、房产经营 是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。,3、服务经营 是指房地产业在开发建设和经营过程以及房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动，如投资咨询、价值评估、拆迁

12、安置服务，房屋装饰、修缮服务，居住区环境服务及管理等。 4、房地产综合开发经营 是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。,三、房地产开发与房地产经营的关系 （一）广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同 （二）狭义的角度理解，两者相对独立 （三）房地产开发以房地产经营为核心 （四）房地产经营以房地产开发为基础,第二节 房地产开发程序,一、房地产开发的主要工作阶段 二、房地产开发的主要参与者,一、房地产开发的主要工作阶段 房地产开发涵盖从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记、发证到物业管理的全过程，分

13、为以下六个阶段。 （一）投资决策分析阶段 1、开发设想的形成 2、环境分析与机会选择,（二）依法取得土地使用权阶段 （三）可行性研究阶段 （四）前期准备阶段 1、资金筹措 2、项目招投标 3、规划设计 4、项目报建 （五）实施阶段 （六）销售阶段,房地产开发的主要阶段划分,投资机会研究,可性研究行,项目评估和决策,获取土地使用权,开发项目立项,规划设计与方案报批,建设工程招标,签署有关合作协议,七通一平等工作,基础工程,主体工程,安装与装修工程,室外工程,竣工验收,销售准备,广告推广,现场销售,物业管理,投资决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段,租售与物业 管理阶段,二、房地产开发的主要参与者

14、 1、房地产开发企业（开发商） 2、投资公司（投资商） 3、建筑承包公司 4、质量检查单位 5、政府建设主管部门 6、金融机构,第三节 房地产经营的基本环节,一、房地产产品形成环节的经营 二、房地产产品流通环节的经营 三、房地产产品消费环节的经营,一、房地产产品形成环节的经营 二、房地产产品流通环节的经营 （一）房屋销售 （二）房屋租赁 （三）其他经营形式 1、房地产抵押 2、房地产典当 3、房屋置换 三、房地产产品消费环节的经营,房地产投资,投资：是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。分为固定资产投资与流动资产投资

15、。 房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。分为直接投资和间接投资。,房地产投资的风险与投资组合 风险可定义为未来获得预期收益可能性的大小。较预期收益增加的部分称为“风险报酬”。风险可分为系统风险与非系统风险。 系统风险是指由那些影响整个市场的风险因素引起的，是股票市场本身所固有的风险，是不可以通过分散化消除的风险。 非系统风险是一种特定公司或行业所特有的风险，它是可以通过资产多样化分散的风险。 资本资产定价模型的作用就是通过投资组合将非系统风险分散掉，只剩下系统风险。,资本资产定价模型

16、E（R）= Rf+ E（Rm） Rf 其中，E（R）为股票或投资组合的期望收益率，Rf为无风险收益率，投资者能以这个利率进行无风险的借贷，E（Rm）为市场组合的收益率，是股票或投资组合的系统风险测度。 资产或投资组合的期望收益率取决于三个因素：（1）无风险收益率Rf，一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率，投资者可以以这个利率进行无风险借贷；（2）风险价格，即E（Rm） Rf，是风险收益与风险的比值，也是市场组合收益率与无风险利率之差；（3）风险系数，是度量资产或投资组合的系统风险大小尺度的指标,第二章 房地产开发与经营基本理论,第一节 房地产开发与经营策略分析 第二节

17、房地产开发与经营决策理论 第三节 房地产开发与经营新理念,第一节 房地产开发与经营策略分析,企业的开发与经营策略：是在一定的经营思想指导下，在对企业内部条件深入调查研究的基础上，结合对外部政治、经济、社会、法律、文化等因素所做的科学分析与预测，从发展角度提出某一时间跨度内的经营方向、方针与目标，并提出为实现这些目标而采取的具体步骤。,一、产品策略 明确开发或经营项目、确定开发或经营规模、确定开发或经营方式二、市场开发策略 市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略三、价格策略 高价策略、低价策略、均衡策略,总收益和总成本,收益与成本比率,1.0,开发规模,开发规模,扩大项目规模而带来的总成

18、本,扩大项目规模而带来的总收益,C,C,B,B,边际收益同边际成本的比率,总收益同总成本的比率,A,A,D,D,图21 不同开发规模项目的收益与成本分析,寻找地段,规划设计,贷款,施工建设,建成完工,出售 或 出租,使用,邻里关系稳定,老化,更新和再开发,15年,4050年,房地产产品的生命周期,房地产产品的市场周期,进入期,成长期,成熟期,衰退期,不同时期房地产价格策略,1、房地产品进入期 2、房地产品成长期 3、房地产品成熟期 4、房地产品衰退期,第二节 房地产开发与经营决策理论,一、房地产开发与经营决策类型 二、房地产开发与经营 三、房地产开发与经营决策的程序,一、房地产开发与经营决策

19、（一）构成决策问题的基本条件 决策就是针对问题和目标，分析问题，解决问题。 1、有明确的目标 2、有两个以上可供选择比较的方案 3、有评价方案优劣的标准 4、有真实地反映客观实际的信息,（二）开发与经营决策原则 1、遵守政策法规原则 2、经济效益原则 3、风险意识的原则 4、定性分析与定量分析相结合的原则,二、房地产开发与经营决策的类型 （一）确定型决策 是指当只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，自然状态就不再是随机因素。 （二）风险型决策 是指当不知道未来究竟出现何种自然状态，但知道各种状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担一定风险。,1、期望值法 2、净现值期望值法 3

20、、最大可能法,（三）不确定型决策 是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。 1、大中取大法 2、小中取大法 3、最小最大后悔值法,某房地产开发公司对某一地块拟定两种开发方案。 A方案：一次性开发多层住宅45000平方米，需投入总成本费用9000万元，开发时间18个月。 B方案：将地块分两期开发，一期开发高层住宅36000平方米，需投入总成本费用8100万元，开发时间15个月。如果一期销路好，则二期继续开发高层住宅36000平方米，投入总费用8100万元，如果一期销路差，或者暂停开发，或者开发多层住宅22000平方米，投入总费用4600万元

21、，开发时间15个月。 两方案销路好和销路差时的售价和销量情况见下表。根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6，暂停开发每季损失10万元，季利率2,问题1： 解：计算季平均销售收入： A方案开发多层住宅：销路好：4.548001006=3600(万元) 销路差：4.54300806=2580(万元) B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.655001005=3960(万元) 销路差：3.65000705=2520(万元) B方案二期： 开发高层住宅：3.655001005=3960(万元)开发多层住宅：销路好：2.248001005=2112(万元)销路差：2.243

22、00805=1513.6(万元),问题2： 解：画决策树,问题3： 解：方案选择 机会点 净现值的期望值=(36000.7+25800.3) (PA，2，6)-9000=(36000.7十25800.3) 5.601-9000=9449.69(万元) 等额年金：9449.6 9/(AP，26)=9449.69/5.601=1687.14(万元),机会点 净现值的期望值：3960(PA，2，5) 1.08100=39604.7131.0-8100=10563.48(万元) 等额年金：10563.48/(PA，2，5)= 10563.48/4.713=2241.35(万元),机会点 净现值的期望值

23、：2520(PA，2，5) 8100 =25204.7138100=3776.76(万元) 等额年金：3776.76/(PA，2，5)=3776.76/4.713=801.35(万元),机会点 净现值的期望值：(21120.7十1513.60.3) (PA，2，5) -4600=(21120.7十1513.60.3) 4.713-4600=4507.78(万元) 等额年金：4507.78/(PA，2，5)=956.46(万元),机会点净现值的期望值：10563.48(PF，2，5) +3960(PA，2，5) 0.6+4507.78(PF，2，5)十2520(PA，2，5) 0.4-8100=

24、(10563.480.906+39604.713) 0.6十(4507.780.906十25204.713) 0.4-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72(万元) 等额年金：15224.72/(PA，2，10)=15224.72/8.917=1707.38(万元),根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住 宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。,三、房地产开发与经营决策的程序 （一）发现问题 （二）确定目标 针对性、明确性、层次性、可行性 （三）拟订方案 整体详尽性、相互排斥性 （四）分析评价 限制因素分析、

25、潜在问题分析、综合评价 （五）选择方案 （六）实施追踪方案 反馈控制、追踪决策,发现问题,确定目标,拟制方案,分析评价,选择方案,实施方案,经营分析,组织诊断,反馈追踪,决策过程基本程序图,第三节 房地产开发与经营新理念,一、节约型房地产开发理念 二、房地产资产经营管理理念,房地产企业经营决策理念 ： 1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求 2、加强企业信誉的管理 3、树立终身服务观念 4、基于价值链构筑竞争优势 5、进行人文关怀，树立社会责任,作业：用决策树方法进行房地产投资决策，要求绘制出决策树图，期望值计算，优选方案。,某开发项目有两个方案，A方案需投资5000万元，B方案需投资

26、2800万元，两者经营期均为5年。根据市场预测，存在两种自然状态，一是市场景气，需求量较高，二是市场不景气，需求量较低；前者的可能性为0.7，后者的可能性为0.3，两个方案的每年益损情况如下表所示，试用决策树法选出最优方案。,单位：万元/年,第三章 房地产企业,第一节 房地产企业概述 第二节 房地产企业人员与组织 第三节 房地产企业经营与管理,第一节 房地产企业概述,一、房地产企业的概念 二、房地产企业的性质 三、房地产企业在国民经济中的作用 四、房地产企业的分类 五、房地产企业的建立 六、我国房地产开发企业发展现状,一、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为

27、核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。,二、房地产企业的性质 具有普遍意义的社会经济属性，也具有自身的特殊属性。 （一）房地产企业的一般属性 1、经营目的 2、企业与政府的关系 3、企业与员工的关系 4、企业与其他房地产企业的关系,（二）房地产企业的特殊属性 1、知识密集型企业 2、资金密集型企业 3、业务动作具备商业企业的特征 4、业务内容体现服务行业的特色 5、经营方式具有租赁企业的特点,三、房地产企业在国民经济中的作用 1、为国民经济的发展提供物质保证 2、为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源 3、为相关产业的发展起到有力的带动作用 4、促进消费结构和产业结构的合

28、理化,四、房地产企业的分类 对我国房地产企业进行分类的两种方法： （一）根据企业经营活动与房地产生产、流通、消费各个环节的相关程度进行分类 （二）根据房地产企业经营特点进行分类,按照企业功能分类 1、房地产开发企业 （1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业 （2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业 （3）房地产综合开发经营企业 2、房地产中介服务企业（房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产经纪服务企业） 按照企业所有制性质分类 1、城镇集体所有制房地产企业 2、国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司 3、合伙制房地产企业 4、中外合资、中外合作、外资房地产企业,五、房地产企业的建立

29、 （一）房地产企业组建的条件 （1）有自己的名称、组织机构； （2）有固定的经营场所； （3）有符合国务院规定的注册资本； （4）有足够的专业技术人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件,（二）房地产企业设立的程序 房地产企业设立程序包括两方面：一是工商登记，二是资质审查。 1、工商登记 （1）拟定房地产开发企业章程； （2）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产企业的申请报告； （3）申报企业资质等级； （4）办理银行的开户手续，存入注册资金； （5）办理资金信用证明； （6）办理经营场所的使用证明； （7）向工商行政管理部门申请注册登记,2、资质审查 （1）营业执照复印件； （2）企业

30、章程； （3）验资证明； （4）企业法定代表人的身份证明； （5）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件,（三）房地产企业的资质 房地产企业的资质是房地产企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。 一般根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发业绩核定资质等级。 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理；县级以上人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。,（四）房地产开发企业业务范围 （五）房地产开发企业资质审批 （1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报

31、国务院建设行政主管部门审批。 （2）二级资质企业及以下资质企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。,第二节 房地产企业人员与组织,一、房地产企业人员 二、房地产企业组织,一、房地产企业人员 （一）房地产企业人事分类 （1）经济管理类 （2）专业类 （3）工程技术类 （二）房地产企业人员构成 注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问,二、房地产企业组织 （一）房地产企业组织的基本概念 （二）房地产企业组织的一般原则 （三）房地产企业组织结构设计 企业的战略与核心能力权责体系调控体系,（四）房地产企业组织结构形式 1、职能型组织结构,总经理,

32、投资部,策划部,开发部,工程部,财务部,人力资源部,2、项目型组织结构,总经理,项目A,项目B,职能部门C,职能部门D,B1,总经理,副总经理,副总经理,副总经理,副总经理,技术部,客服部,营销部,人力部,财务部,法律合同部,物业管理项目A,物业管理项目B,技术主管,技术主管,技术主管,技术主管,绿化组,保安组,绿化组,保安组,某大型房地产物业管理公司的组织结构,3、矩阵型组织结构,总经理,项目1,项目2,项目3,职能部门1,职能部门2,职能部门3,职能部门4,某大型综合房地产企业集团的矩阵型组织结构,4、混合型组织结构,总经理,项目A,项目B,市场部,开发部,财务部,从事部,组织结构设计的操

33、作方法,1、确定企业的主导业务流程 2、确定企业的管理层次与管理幅度 3、从主导业务流程上划分企业的各种职能管理部门 4、企业辅助职能部门的设置 5、从管理流程上确定各部门之间的协作关系 6、制定企业“组织手册” 7、以操作的顺畅性和客户满意度来验证组织结构设计的正确性,在进行企业的组织结构设计之前，首先应确定企业的主导业务流程。如果企业的组织结构重组或调整，也要先重新梳理原有的主导业务流程。主导业务流程描绘了本企业的内部价值链关系，即主导业务流程应该是一个增值流程，如果不是增值流程就说明企业盈利模式存在问题。因此又可以说确定企业主导业务流程的过程实质上是检查企业盈利模式是否合理的过程。,在确

34、定了企业的主导业务流程后，要确定企业的管理层次与管理幅度。通常情况下，中、小型企业三个层次就足以满足需求了，即高层、中层、基层。如果是拥有下属企业的集团性公司可以到四层，即高层、中层（下属企业的高层）、基层（下属企业的中层）、下属企业的一般员工或操作工人。,企业的各种职能管理部门应该依据主导业务流程划分。例如，通常的房地产开发企业，主导业务流程应该是前期策划征地拆迁规划设计施工销售物业管理这样一个过程。业务或经营部门应该包括策划部、开发部、销售部、物业管理中心等。当然这些部门可以视工作量的大小合并或分拆。,通常我们把游离于企业价值链和主导业务流程之外的业务工作部门，如财务管理、人力资源管理、后

35、勤保障管理、安全管理、办公事务管理等部门称为“辅助职能部门”。这些部门也可以视工作量的大小合并或分拆。例如，有的企业行政部包括办公事务管理、后勤保障管理、人力资源管理、安全管理等，也有的由于企业规模较大，分别设立几个部门完成这几项工作。通常单独设立财务部进行财务管理，不和其他部门合并在一起。,在企业的部门设置工作完成之后，我们还要预先从管理流程上确定各部门之间的协作关系。在主导业务流程上的部门之间的关系，毫无疑问要遵照主导业务流程所确定的上、下游关系。但是主要职能部门和辅助职能部门之间的协作关系在组织结构设计时，就要事先考虑周全，避免在企业运营中出现各种各样的问题。例如，在处理企业决策、资金使

36、用、固定资产购置等重大问题时，各部门应该是一种怎样的协作关系要考虑周全。,解决这个问题的最好方法，是除了主导业务流程之外，再做出一些子流程，如企业的决策流程、资金使用和预算管理流程、固定资产管理流程等。通过对这些子流程的编制和分析，确定各部门之间的协作关系。,一个管理规范的企业应该在组织结构设计工作完成后，编制本企业的组织手册，下发给企业的各部门及高、中层管理人员。组织手册至少要包括下列内容：（1）企业的组织结构图；（2）企业各部门和各下属单位的职能分解表；（3）企业各部门和各下属单位的职位设置表；（4）企业的主导业务流程图；（5）重要的组织管理原则。,组织结构设计是否合理，要以操作的顺畅性和

37、客户的满意度来验证。通常我们在组织结构设计的半年或一年后，要在企业的内部和外部分别征求对企业组织结构的意见。在企业的内部，主要是检查操作的顺畅性，可以通过高、中、基层干部的满意度来评价；在企业的外部，主要是检查客户的满意度，可以通过对客户的访问或电话征询客户意见来获得。,如果内、外部的满意度在70%以上，就可以不做大的调整，只对内、外部反映较大的问题做适当的调整。如果内、外部的满意度在70%以下，则企业的领导就应根据内、外部的反映，重新考虑企业的主导业务流程是否有问题、组织结构是否要做大的调整。,第三节 房地产企业经营与管理,一、房地产企业经营目标 二、房地产企业经营决策 三、房地产企业经营计

38、划,一、房地产企业经营目标 （一）房地产企业经营目标制定的原则 1、可行性原则 2、可量化性原则 3、一致性原则 4、弹性原则 （二）房地产企业经营目标的内容 房地产企业经营目标是指企业在经营中所要达到的预期目标。按其重要程度，可分为经营的战略目标和战术目标,1、战略目标是指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、营利性目标和竞争性目标构成。 （1）成长性目标(经营发展水平和未来发展潜力) 营业总收入及其增长率；资产总额及其增长率；开发规模及其开发范围；土地储备面积 （2）营利性目标(营利能力和偿债能力) 利润总额及其增长率；净利润；净利润率；净资产回报率；资产负债率 （3）竞

39、争性目标(竞争能力和企业形象) 市场占有率；行业影响率；品牌价值 2、战术目标 市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略。,建立经营目标的措施 一是建立层级负责制 经营目标制定应由公司主要负责人即总裁、总经理亲自挂帅，直接参与和协调整个定立过程的工作。 大型房地产综合开发企业，其子公司的经营目标一定要对母公司负责，实行层级负责制。 公司的经营目标一定要是其最高负责人承担，因为公司负责人最终要给投资者回报，要对经营目标进行检验。,二是目标量化 经营目标订立过程一定是一系列的量化过程，就是经营目标必须数字化。 经营目标不仅需要结果，而且还要有一个根据月度、季度或规定时间间隔来做的，按开发组

40、团和商品房地理位置及品质档次划分的目标(销售额和销售利润等经营指标)明细分解过程，这个分解包含了要完成的目标由哪几个开发组团和哪几类商品房构成。 一切目标必须按开发组团、按商品房类型、按时段、按地理位置等几个标轴做下来，这样的目标才能落到实处，这个目标才有承担者。,三是提高对数字化管理的认识 做经营目标最重要的是统一思想，一线人员与职能部门的管理人员、子公司经营者(子公司总经理)、与集团公司总裁在认识上难免有差异，这种认识差别可能会严重影响公司经营目标的实现。,（三）房地产企业经营目标的调整 （1）收集信息 （2）分析 （3）论证 （4）决策,二、房地产企业经营决策 （一）房地产企业经营决策的

41、概念与特点 1、概念 房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。,2、特点 （1）目标性 （2）灵活性 （3）选择性 （4）可行性,（二）房地产企业经营决策的影响因素 1、环境(宏观环境、中观环境和微观环境) 宏观环境是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等 中观环境是指房地产企业所在城市建设与规划,房地产供给与需求及区域文化等 微观环境是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况 2、决策者对风险的态度 3、思维定式 4、时间,三、房地产企业经营计划 （一）房地产企业经营计划的概念与特点 1、概念 房地产企

42、业经营计划是以提高企业经济效益为中心，以企业的经营活动为对象的计划安排，是以市场为导向，实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。 （1）为房地产企业活动的分工提供依据 （2）分析和预测未来环境变化 （3）为房地产企业活动的资源筹集提供依据 （4）提高了部门及人员工作效率,2、特点 （1）综合性 （2）战略性 （3）灵活性 （4）权威性,（二）房地产企业经营计划的内容 1、房地产企业长期经营计划的基本内容 房地产企业长期经营计划是在依据国家社会经济发展规划、方针政策、行业发展规划、市场信息、技术发展趋势及企业自身素质的基础上编制而成。

43、 （1）企业生产发展规划 （2）企业发展规模规划 （3）企业人员培训规划 （4）企业某些重要或专门性问题的规划,2、房地产企业短期经营计划的基本内容 短期经营计划是在企业长期计划要求及各项技术经济指标的基础上，依据近期市场研究资料、相关部门政策以及上年度经营的有关资料编制而成。 （1）生产经营综合计划 （2）专业计划,（三）房地产企业经营计划的执行与调整 1、房地产企业经营计划的执行 （1）制定目标 （2）执行目标 （3）评价成果和实行奖惩 （4）判定新的目标，开始新的目标管理循环,2、房地产企业经营计划的调整 （1）滚动计划法 根据企业一定时期计划执行的情况，考虑企业内外环境条件的变化和因素

44、，修改原定计划，再将计划期顺延一个时期和确定顺延时期的计划内容，使计划期不断延伸，滚动向前。 （2）启用备用计划法 在编制计划时就考虑各种可能的变化，制订各种方案作为备用。,第四章 房地产开发与经营环境分析,第一节 房地产开发与经营环境概述 第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析,第一节 房地产开发与经营环境概述,一、房地产开发与经营环境的含义 它因中心系统的不同布不同，随着中心系统的变化而变化，与某一中心系统有关的周围事物，包括所有的影响因素，就构成了这个中心系统的环境。 房地产开发与经营环境就是影响开发

45、与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。,二、房地产开发与经营环境的构成 宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 中观环境是指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响因素的总和。 微观环境是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。,三、房地产开发与经营环境的特点 （一）关联性 决策者在分析房地产开发与经营环境时，不能简单、孤立地看问题，而应从各种环境因素的内在联系上把握它们可能产生的交叉效应，并依此制

46、定相应的策略。 （二）可变性 决策者应具有前瞻性，将未来可能的变化考虑进去，同时也应本着动态规划的原则，不断地了解多变的环境，调整计划以适应变化。 （三）相对性 决策者在进行环境分析的过程中不仅要对影响因素进行定性的描述，还应与其他区域的相关指标进行横向比较。 （四）层次性,第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容,一、房地产开发与经营环境分析的原则 房地产开发与经营环境分析就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 （1）客观性原则 （2）全面性原则 （3）比较性原则 （4）预测性原则,二、

47、房地产开发与经营环境分析的基本内容 （一）宏观环境 1、政策环境 房地产开发与经营所面临的政策和制度环境 财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策 2、经济环境 （1）宏观经济条件 包括国民经济发展速度,相关金融条件和通货膨胀等 （2）居民经济收入和购买力,3、人口环境 （1）人口总量：决定房地产需求的上限 （2）人口的年龄结构：地区人口结构的变化导致需求主体年龄结构的变化；区分不同年龄结构的支付能力与人口比例对房地产市场定位有指导作用。 （3）人口的地理分布：人口密度和人口流动量影响不同地区市场需求量的大小；人们的消费需要、习惯等在不同地区存在差异。 （4）家庭结构：家庭结构及规模对

48、住宅规模和结构的影响。 4、自然环境 5、技术环境,（二）中观环境 房地产产业环境，围绕房地产开发与经营行业相关的外部影响因素的总和。 1、我国房地产市场的法制体系 2、房地产市场态势 （1）房地产市场周期 市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段、过度建设阶段 （2）房地产市场特点 城市规模的大小；城市经济的发展程度；城市居民的购买力水平与消费习惯 房地产市场可细分为供给市场和需求市场,3、房地产行业规范 中国房地产业协会(1985) 中国房地产估价师与房地产经纪人学会(1984) 中国物业管理协会(2000) 中国土地估价师协会(1994) （1）传达、贯彻执行国家法规、政策，反映广大会员与企业的愿望与要求，协助政府加强行业管理。 （2）拟订并推行行业执业标准、规则，进行自律管理。 （3）组织教育培训、学术交流。,（三）微观环境 是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响项目目标因素的总和。 1、区域地理位置特点项目选址 （1）区域自然环境特点（地质、地貌、气候、水文等） （2）区域的经济地位（经济增长率、产业结构、居民消费水平、购买力水平等） （3）区域的社会地位 （4）区域的交通便捷程度 2、区域经济发展战略与发展规划 （1）区域经济发展战略 （2）区域规划,