1、长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告第一部分 城市简介一、城市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，长沙市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区面积 170 平方公里；总人口601.8 万人，城市人口 160 多万。在国家公布的中国城市综合实力 50 强中，长沙名列第 19 位。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的
2、世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛” ，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。长沙交通便利。已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通 39 条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国 45 个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。项目所在的岳麓区是长沙市内五区之一，位于古城长
3、沙湘江西滨，与长沙市中心区隔江相望，是长沙市的西部 门户。因国家 级风景名胜 区岳麓山而得名， 历史悠久，文化底蕴深厚， 为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。全区面 积 145 平方公里，总人口 41 万人。 岳麓新城分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦 镇及坪塘镇相邻，往西通 过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、 车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥 、南大 桥、黑石铺大桥等大型 桥梁，架立多条交通走廊， 实现河西与河东的分而不隔，联 系快捷
4、。在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中，岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈， 处于河西龙头地位。自古以来， 这里人文荟 萃，是著名的高校文化区，是 长沙“以文立市”的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。二、经济环境据市统计局的有关数据显示：今年 1 至 6 月，长沙实现 GDP 总值 995.5 亿元，同比增长 16.1%；完成地方财政收入 119.82 亿元，同比增长 32.73%，城市居民人均可支配收入达 8615.7 元,增长 16%,同比提高 4.4 个百分点；农民人均现金收入 4348 元，增长 19.8%,同比提高 5.5 个百分
5、点。上半年长沙经济运行突出的特点有五方面：一是经济发展速度加快。上半年长沙市地区生产总值继一季度达到 16.2%之后，二季度仍然保持快速增长，为近年来最好水平，高于全省平均增速 2 个百分点左右；二是经济运行质量有所提高，上半年地方财政收入、企业效益、城乡居民收入实现同步增长；三是投资结构进一步优化，上半年长沙市非国有经济完成投资增长 43.6%；技术改造投资增长 87.6%，占比分别达 70.8%和 19.4%，比上年同期分别提高 5.9 个百分点和 5.4 个百分点；四是商品房结构进一步优化，上半年高档商品房开发面积占全部商品住宅开发面积比重下降，普通商品房与经济适用房比重提高；五是就业等
6、关注民生工作卓有成效。长沙是湖南省重要工业基地，已初步形成了以轻纺、机械、电子、食品、家电为主体的门类齐全的综合性工业体系。按 40 个工业大类划分，除石油、天然气外，其他39 个工业大类都具有一定的生产能力。长沙市现有工业企业 42442 家，其中大中型企业 109 家。常年产品万余种，其中优质产品逾千，国优 35 项，部优 178 项，省优 788项。大型水泵、罗茨风机、柴油机、汽油发动机、农用汽车、摩托车、计算机、汽车吊车、冰箱、电视机、油漆、日用化工等产品，在全国同类产品中占有重要位置。湘绣、鞭炮、烟花、陶器、瓷器、花岗石等出口产品在国际市场享有盛誉。近年来，岳麓区举全区之力抓城市建设
7、，合万众之心建经济强区， GDP 连续多年保持 15%以上的高增 长， 财政收入四年翻了两番多，掀起了一个大开发、大建 设、大发展的热潮。2006 年实现 GDP1542015 万元，同比增长 15.8，增速位居五区之首。全年完成地方财政收入 73392 万元，同比增 长 21.9。工 业持 续大幅增长， 传统产业在改造中提升，现代服 务业发展明显加速。三次 产业的结构比由 2005 年的 1.9：32.8：65.3 调整为1.7：34.9：63.4。三次产业对经济 增长的贡献率分别为 0.5、45.1、 54.4。2006 年全区城市居民人均可支配收入达 13907 元，同比增长 11.06
8、%。其中人均工薪收入 10255.41 元，增长 9.77%；农民人均可支配收入 7891 元，同比增长 14.8%。农村居民人均纯收入 8207 元，同比比皆是增 长 14.7%。三、城市规划根据长沙市城市总体规划（20032020） ，到 2020 年，长沙的城市居住人口310 万，城市建设用地 310 平方公里，这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。新的规划将构筑“大长沙”概念，规划区面积从 90 版规划的 960 平方公里扩大到2893 平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这一空间层次，形成“一主两次四组团”的城市
9、布局， “一主”指中心城区， “两次”指河西新城和星马新城， “四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。批复还强调，要控制中心城区发展规模，到 2020 年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在 264 万人以内，建设用地控制在 253 平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。据岳麓区委、区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划、 产业规划和农民安置定点规划。岳麓新城旨在规划构筑“一城、两区、四圈、四轴” 的产业空间结构，形成紧密、互动的知识产业 服务环保链。一城岳麓区大学城；两区高新技术麓谷产业区；四圈荣湾镇中心商务圈
10、、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服 务圈；四轴岳麓大道、潇湘大道、金星大道和 枫林路。第二部分 市场研究2007 年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007 年上半年长沙市实现商品房销售 434.54 万，销售金额 137.27 亿元，分别占 2006
11、 年全年销售额的 62.96%、71.12%；二手房交易面积 105.08 万，销售金额 23.61 亿元，分别占 2006 年全年销售额的 48.25%、54.44%。 一、2007 年上半年长沙市房地产市场运行情况1开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长2007 年 1-5 月份房地产开发完成投资 124.88 亿，与去年同期相比增长 36.42%。长沙市商品房施工面积 2201.55 万，其中，新开工面积约 426.19 万，竣工面积约246.3 万，与去年同期比分别增长 41.52%、15%、19.19%。开发投资规模稳步增长，施工面积、开工面积、竣工面积
12、均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。2003-2007 年 5 月房地产投资规模变化情况年度项目 2003 2004 2005 2006 四年平均值 2007.1-5 月房地产投资（亿元） 122.56 175.54 256.35 303.35 214.58 124.88新开工面积（万） 450.12 622.58 779.54 1050.48 725.68 426.19竣工面积（万） 443.24 591.9 515.16 547.1 524.35 246.32商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡2007 年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积 350.19 万，同比增长
13、16.02%；其中，住宅批准预售 297.50 万，同比增长 11.60%。长沙市商品房累计销售435.54 万，同比增长 40.49%；其中住宅销售 391.35 万，同比增长 37.72%。商品住宅累计供销比 0.76：1。2007 年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到 0.76，供销比例倒挂现象严重。2003-2007 年上半年商品房市场供需情况 （单位：万）年度项目 2003 2004 2005 2006 四年平均值 2007 年上半年批准预售面积 468.82 449.6 584.19 751.4
14、563.5 350.19商品房销售 299.27 450.22 639.02 690.19 519.68 435.54供销比 1.57 1.00 0.91 1.09 1.08 0.762007 年上半年长沙市商品房、住宅供应情况商 品 房 其中：住 宅项目板块 批准预售面积 （万） 同比（%） 比例（%） 批准预售面积 （万） 同比（%） 比例（%）全 市 350.19 16.02 100.00 297.50 11.60 100.00开福区 62.72 54.66 17.91 59.84 58.46 20.11天心区 75.71 3.07 21.62 63.01 -7.91 21.18雨花区
15、102.24 26.35 29.20 77.21 19.47 25.95岳麓区 59.20 -29.67 16.91 53.76 -28.23 18.07芙蓉区 50.33 121.35 14.37 43.69 109.31 14.692007 年上半年长沙市及各区商品房、住宅销售情况商 品 房 其中：住 宅项目板块 销售面积（万） 同比（%） 比例（%） 销售面积（万） 同比（%） 比例（%）全 市 435.54 40.49 100.00 391.36 37.72 100.00 开福区 61.11 12.43 14.03 55.47 5.17 14.17 天心区 84.32 127.96 1
16、9.36 75.49 123.65 19.29 雨花区 131.50 63.46 30.19 117.67 63.93 30.07 岳麓区 81.86 21.15 18.80 77.74 20.24 19.86 芙蓉区 76.75 8.62 17.62 64.99 6.13 16.61 对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达 40.49%，而批准预售量同比仅增长 16.02%，从比例上看，与今年一季度趋势正好相反，这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致；而从销售来看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在 40%。从各区供应情况来看，芙蓉
17、区、开福区批准预售增幅较大，从去年以来供应不足的状况有所改善；天心区供应量基本与去年持平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增长。从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比增长 127.96%，且绝对量也居于第二，该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化；雨花区是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达 63.46%，直接拉高了长沙市同比增幅；岳麓区销售也较为旺盛，销售增幅及绝对量比例都处于第三位。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达 34%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节
18、现象开始显现。各区情况见下表：2007 年上半年长沙长沙市及各区供销对比区域项目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 长沙市商品房住宅 1.08 0.83 0.66 0.69 0.67 0.763销售速度快，市场去化周期较快截至 07 年 6 月，2006 年批准预售项目销售率为 76.6%。其中，06 年上半年批准预售项目销售率为 83.02%，下半年批准预售项目销售率为 73.69%；07 年批准预售项目销售率为 46.79%。从销售速度来看，长沙市楼盘的销售周期在一年左右，销售周期较短，表明市场需求旺盛，市场发展态势良好。4商品房销售均价持续强劲上涨，但整体基数仍相对较低根据长沙市房
19、地产市场预警预报系统统计结果，2007 年上半年，长沙市纯商品房累计成交均价为 3278 元/，同比上涨 14.35%。其中，商品住宅累计成交均价为 3054元/，同比上涨 19.07%。从 2006 年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。2003-2007 年上半年商品住宅价格变化趋势 （单位：元/） 年度项目 2003 2004 2005 2006 2007 年上半年销售均价 2222 2391 2539 2691 3054同比增长 3.4% 7.61% 6.20% 5.97% 19.07%从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨 223
20、元/，涨幅约 7.05%；住宅均价上涨了 399 元/，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。长 沙 市 商 品 房 、 住 宅 单 月 均 价 走 势 图2986 30632839 312531293180 31623119 3291 3407 330333852958282228962836277726642626 271830723146 3109 32212200240026002800300032003400360006-7月8月 9月 10月 11月 12月 07-1月2月 3月 4月 5月 6月单 位 ： 元 / 商 品 房 住 宅分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅
21、成交均价最高，均价分别为 3682元/、3353 元/；岳麓区成交均价最低，均价分别为 2879 元/、2736 元/。长沙市仅天心区、岳麓区均价低于长沙市均价，其余三区商品房均价目前已达 3300 元/以上。2007年 上 半 年 长 沙 市 各 区 商 品 房 、 住 宅 均 价 柱 形 图3393 2879 3682 32783101 33553214 32002788 2736 3353 305401000200030004000开 福 天 心 雨 花 岳 麓 芙 蓉 全 市单 位 ： 元 / 商 品 房 住 宅从房地产价格指数来看，以 2007 年 5 月国家统计局发布的数据为例，长
22、沙市新房市场价格，同比增长 5.2%，环比增长 1.5%，增长速度在全国 70 个大中城市中排 40 位；二手房市场价格，同比增长 6.3%，环比增长 3.2%，增长速度在全国 70 个大中城市中排 17 位；市场综合价格增长 6.3%，与全国平均增长幅度 6.4%基本持平。表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。中部六省省会城市商品住房价格对比城市名称 商品住房均价（元/）长沙 2943合肥 3160.7郑州 3105南昌 3726.5武汉 3817.1太原 3114（注：2007 年一季度商品住宅均价）与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。以 07 年一季度为例，长沙商品住
23、房均价为 2943 元/，是六个省会城市里面均价最低的城市。价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。5新建商品住房结构趋于优化受国家 90/70 调控指标的影响，长沙市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构趋于合理。从市场供应情况来看，2007 年上半年套均建筑面积为 106.42，面积同比缩小 6.16%；90以下的户型套数比为 40.63% ，与去年同期相比增长 12.43%。从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为 110.89，面积同比缩小7.36%；90以下的户型销售占比为 32.29%，与去年同期相比增长 5.08%。反映了“国六条”新政下，长沙市 90以下户型供应量显著
24、增加。长沙市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。6二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快2007 年上半年，长沙市二手房成交面积为 105.08 万，成交金额为 23.61 亿元, 成交套数为 8795 套，与去年同期相比分别增长 9.99%、20.63%和 5.19%；其中住宅成交 66.13 万，成交金额为 11.57 亿元，成交套数为 7641 套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。 2007 年上半年，二手房平均成交价格为 2247.24 元/，同期相比增长 9.68%；其中，二手房住宅市场平均成交价格为 1748.80 元/，同期相比增长 1
25、5.27%。从成交面积上看，2007 年上半年长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：1，比 2006 年的 3.17 增加 0.97，二级市场发展明显慢于一级市场。受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价格开始追涨。7房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大2007 年上半年，长沙市共办理抵押登记手续 41189 起，抵押面积 608.69 万，贷款金额 129.8 亿元，同比分别增长 49.91%、36.30%、55.10%。其中，办理个人抵押登记手续 40266 起，抵押面积 461.47 万，贷款金额 86.39亿元，同比分别增长了 50.07%
26、、51.34%、78.86%。个人办理按揭购房比例接近 80%，表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。二、目前长沙市房地产市场存在的问题及原因1供求关系失衡比较严重2007 年上半年，长沙市商品房供求比例为 0.76：1，出现严重的供不应求现象。其主要原因有以下几个方面：（1）去年国六条出台后，市政府停止了一段时间的新建项目审批工作，06 年下半年审批新建项目减少，造成 07 年上半年供应量增幅减少。（2）目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使得 07 年上半年长沙市商品房销售量大增。（3）受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分担购房需求，
27、造成新房市场供求关系失衡。2房价涨幅较快2007 年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到 3278 元/，同比增长达到14.35%，增幅较快。其主要原因为：（1）市场需求强劲。2007 年长沙商品房销售量同比增长 40.49%，强劲的需求刺激了价格的快速上升。（2）上半年供应比较紧张。供应增量有限，造成市场紧张，进一步刺激了房价的上涨。（3）物价上涨，建筑成本上涨。建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持一定利润率，提升了销售价格。（4）土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之一；07 年报建费用增长一倍，也是开发商提高价格的一个因
28、素。政策变化对房价上涨影响较大。（5）产品品质提升。自去年宏观调控政策出台以来，国内一线城市成为宏观调控的风口浪尖，一些房地产开发商为了逃避一线城市的调控风险，开始把资金大举投向二线城市，特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。外地品牌开发商大举抢滩长沙房地产市场，其开发的项目品质明显高出本土开发商，价格也明显较高，从而导致市场平均价格显著上升。3新建商品房供应结构离国务院、建设部要求还有较大差距2007 年上半年，长沙市 90 平米以下供应量占到 40.63%，同比增加 12.43%，但是离国家的 70%仍然有很大差距。其主要原因是：（1）结构调控措施的滞后显现。由于房地产开发周期较
29、长。目前，部分新批准项目尚未面世，而之前批准项目仍在销售。因此，政策效果显现要经过一段时间。（2）调控政策执行的力度问题。在 90/70 政策的执行过程中，如何在总量平衡的基础上，把指标分解到具体项目中，存在着一定的操作难度和自由裁量权，也是宏观调控政策效果不明显的一个原因。4房地产一、二级市场发展不平衡2007 年上半年，长沙市房地产一、二级市场成交面积比为 4.14：1，比例较 06 年（3.17：1）有所加大。其主要原因为：（1）市民消费观念尚未转变，大多数市民仍然喜欢购买新房，对于二手房缺少认同。（2）二手房税收负担较重，影响二手房流通。国家对二手房交易征收各种税费，一次交易税费成本高
30、达 10%左右，影响二手房流通。（3）出售未满 5 年商品房将征收 5.5%的营业税，一定程度上限制了二手房市场发展规模。（4）对房价上涨的预期较高。对未来房价上涨的预期，一方面导致了新房投资的增加，进一步刺激了市民对新房的需求；另一方面，对于手中握有二手房的市民同样有惜售影响。5房地产抵押增幅巨大2007 年上半年长沙市个人抵押市场抵押金额增长幅度达到 78.86%，增幅巨大，其主要原因是：（1）股市火爆，许多市民将房屋抵押，贷款投入股市。（2）对房价持续上涨的预期，使市民提前按揭购房。（3）政策预期的不确定性，导致提前消费和投资需求挤车现象发生。三、2007 年下半年长沙房地产市场发展趋势
31、预测根据 2007 年上半年长沙市房地产发展情况，以及全国房地产业发展环境， 2007年下半年，长沙市房地产市场将会有以下几个趋势。1.房地产政策以落实为主，新一轮调控即将推出从 06 年 5 月国六条出台之后，国家出台了一系列的宏观调控政策。在调整户型结构方面，出台了“90、70%”政策；在遏制炒房方面，出台了加息、禁止外资购房、二手房强征个税等一系列政策；在遏制高房价方面，出台了限价地、“竞房价、竞地价”的“双竞”政策；在土地供应方面，要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面。然而，2007 年上半年，全国 70
32、 个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨，如何有效落实政策是 07 年下半年新一轮宏观调控的主要方向。2.房地产金融环境相对宽松，加息压力依然存在2007 年是中国金融全面开放的第一年，虽然“限外”政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制，但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加方便，房地产业融资渠道增加。但是，面对全国房价仍然较快的上涨速度，为了遏制炒房和投资，稳定房价上涨速度，央行在 2007 年下半年继续加息的可能性仍然很大。3.土地供应审批将更加严格，地方土地审批权限将受到限制在 06 年年底结束的中央经济工作会议上，中央政府再次强调指出，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸
33、门”没能真正把住，是投资增长过快的重要原因之一。因此，从 2006 年全国宏观经济运行和房地产业发展大的政策背景预测，2007 年将是土地管理集中实行大规模“直辖”试点的一年。地方对土地的审批权限将会受到限制，审批权限将会缩小。4.住房保障工作将全面开展中央经济工作会议再次把民生问题提到了政府工作的重中之重。保障全体人民的居住问题将成为 2007 年政府将要解决的重要问题之一。随着长沙市住房保障局的成立，长沙市住房保障工作将全面开展。每年 70 万平方米的经济适用房建设规模，全部为90以下的中小户型；配套 2 万平方米的廉租房，全部为 50左右的小户型；再配上以住房货币补贴，廉租对象租金补贴等
34、一系列具体措施的到位。中低收入家庭住房环境将得到改善，市场供需矛盾将得到一定改善。5.房地产市场秩序规范力度加强07 年上半年长沙市商品房价格快速上涨，在市场需求旺盛的背后，人为操纵的印记很明显。虚假广告、合同欺骗、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬物价等违规行为仍然存在。下半年，房地产管理部门势必会加大市场秩序规范力度，下大力气整治市场交易秩序。期、现房交易一体化网上签约；预售资金严格监管；二手房交易资金托管及网上签约；加强中介企业的执法管理；加强房屋租赁市场管理等一系列举措都将在下半年出台。房地产交易秩序将得到进一步规范，交易环境将得到改善。6.供给有望恢复增长，下半年供应充足从上半年的施
35、工面积总量来看，较去年同期增长 40%以上，预示着下半年的房地产市场供给将出现恢复性增长。下半年供应量增长幅度将会得到提升，长沙市商品房供应量充足，供需倒挂现象将会得到改善，将有效地抑制目前房价上涨过快的继续蔓延。7.需求旺盛，价格将保持稳定上涨相对于全国其他大中城市，长沙市房价较低，为长沙市房地产市场价格的上涨预留了空间。较低的房价使价值洼地现象在一段时间内持续存在，长沙市房地产市场需求市场将保持旺盛势态。建设成本上升，城市居民人均可支配收入持续增长，长沙社会经济持续快速增长等这些导致房价持续上涨的基本面在一段时间内不会发生变化。在长沙市房地产市场需求旺盛及相关因素的合力下，下半年价格上涨将
36、是必然。预计 07 年长沙市房地产市场价格涨幅接近 15%。8.商品住宅供应结构更加合理随着“国六条”90/70 政策的进一步深入实施，长沙市 90 平米以下商品住宅的供应量将进一步增加，所占比例日益增大。适合普通市民购买的中小户型将逐渐成为市场供应的主流，市民选择余地将大大增加。长沙市商品住宅供应结构将会更加合理。9.二手房市场仍然难以有根本性改观受二手房政策影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，长沙市二手房市场发展速度仍会较慢。短期内很难有根本性的改观。10受银行多次加息影响，房地产抵押增幅将会放缓由于受到房地产市场价格上涨压力，银行利息仍然存在上调可能。个人按揭购房的还贷压力将进一步增
37、加，房地产抵押增幅将会放缓。四、岳麓区房地产现状在岳麓，生活如一首温柔恬静的诗徐徐展开，吸引着更多人向河西寻找幸福的乐土；又如一条激情澎湃的大江奔流西去，吸引着人们到河西抢占创业的先机。随着生态岳麓的居住理念深入人心，开发项目增多，产品品质的不断提高，西岸地产区域竞争优势在今年体现明显。河西板块在量的扩张和质的提升中异军突起，以其独特的生态之美，成为引领星城楼市汇入绿色和生态新潮流的主导力量。西岸地产集中爆发据岳麓区委、区政府透露，今年，岳麓区大开发、大发展的架势已经拉开：新建、续建生态楼盘近 100 个，预计投资 70 多亿元，开工面积近 700 万平方米，预计竣工面积 300 多万平方米。
38、2006 年岳麓区在建和预备建设的房地产项目达到 67 个，总投资超过 182 亿元，总计开工面积达到 300 万平方米，竣工面积达到 220 万平方米，这一数字相当于 2005 年长沙市批准预售面积(493 万平方米)的 44.6，商品房销售面积(563 万平方米)的39%。与这个数据形成鲜明对照的是，2005 年长沙市新建商品房住宅成交面积，岳麓区交易比例只占 19.25%，不足 1/5。金星大道 2000 米范围内楼盘供应量达到 100 万平方米，6000 亩的高尚住宅体量匍匐于金星大道北，这是眼下长沙西岸地产爆发最为直观的表现。局部个盘同质化严重在市民眼里，眼下长沙西岸地产楼盘供应如遍
39、地之花，特别是在金星大道周边沿线。南山苏迪亚诺、长沙玫瑰园、长沙卓越蔚蓝海岸、美林银谷、沁园春御院、格林星城、高鑫麓城、嘉逸名庭等数十个项目比肩而立。区位相近，周边配套设施大多有待完善，在一定程度上促使西岸地产开发商在项目规划和主打户型策略上的“不约而同”。据观察，长沙西岸大量上市项目，在宏观政策调控下，产品特点不明显，市场产品趋于同质化，市场竞争尤其显得激烈，导致区域内、区域间竞争进入白热化阶段。两年半涨了 1700 元美林银谷涉外精装修公寓卖价已经超过 5600 多元/平方米，其高层住宅毛坯房06 年底的价格已经达到 3500 元/平方米，而目前已经超出 4000 元/平方米。2003、2
40、004 年，与美林银谷距离不到 1000 米的成熟社区咸嘉新村嘉华苑高尚住宅，不过 2300 元/平方米的均价。据探知，距离美林银谷约 500 米的长沙卓越蔚蓝海岸价格，也没有低于 4000 元/平方米。从 2300 元攀登到 3500 元再到 4000 元，在河西金星大道 1000 米周围的地段只用了两年半时间日益完善的城市功能和市政利好，为长沙河西房地产业的发展提供了便利条件。如美林银谷、长沙卓越蔚蓝海岸、赞佳新城、玛依拉山庄、格林星城等，便是受惠金星大道城建利好而推出的热盘。据岳麓区有关部门提供的相关数据，目前，长沙河西房地产市场的购买力由 1/3的河西人、1/3 河东人、1/3 的长沙
41、市外的人支撑。供大于求存在隐忧2006 年始，岳麓区商品房供应量猛增，这意味着将出现供大于求的局面。今年新建、续建生态楼盘近 100 个，预计投资 70 多亿元，开工面积近 700 万平方米，预计竣工面积 300 多万平方米。虽然目前岳麓区市场供需基本平衡，但随着大量大盘的开发及上市，未来有供应过大的隐忧。第三部分 项目概述一、项目所在区域概述项目位于长沙国家高新技术产业开发区（麓谷），根据规划，麓谷新城总规划面积约 80 平方公里，目前已形成 10 平方公里的开发规模，核心区及周边已聚集高新技术企业 400 余家，麓谷新城内在建企业 90 多家，可形成 500 多亿元的生产规模。在麓谷，高新
42、产业已成为这座新城的经脉和灵魂。目前为止，已有中联重科、日立电器、湘邮科技、金瑞科技、科力丰、三辰影库、双鹤医药、中和制药、中科软件、湘电东洋、杉杉新材料、华泰重工、五强产业、软件园和橡树园等近 100 家企业动工建设，已初步构成电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大产业基地。数据显示，未来的麓谷新城，将是一座资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城。5 年内，区域聚集的高新技术科研与管理人才将逾 2 万名，产业工人将达 10 万人。未来一段时间，预计将有 80 万人。据了解，以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线，与以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴两侧，麓谷周边已被开发商所分割
43、。二、项目介绍项目位于岳麓区麓谷开发区，属长沙麓山城市建设投资有限公司整治河道的回报地，地块面积 314 亩（209005.08），净用地面积约 255 亩(170337.28)。地块东面为农居（据说该范围内 900 多亩用地已被振兴置业于 2003 年购置）、南至龙王港路、西为规划麓虹路（枫林路以北段已建成通车）、北临主干道枫林路；地块狭长，大致成长方形（见附件：宗地图），临街（枫林路）面窄；地势低洼，与枫林路路面高差在 7 米左右；地块内现为野生苗木及少量农居。项目位置图本案枫林路 地块对面的路路通塑业地块西北角待拆的农居 地块全貌麓虹路（枫林路以北断） 待建的麓虹路南段及安置房第四部分
44、产品定位一、总体定位中高档宜居社区。二、目标客户群定位岳麓区现有居民改善住房需求及因拆迁而形成的刚性需求，麓谷“三高”群体与河东年轻一族一次置业及周边区域居民，以及周边乡镇居民进城而产生的对住房的需求。三、产品定位由于项目地势低洼，建议产品建筑形态为小高层与高层相结合，充分利用低洼地势建造地下室，降低基础开挖与回填成本。用地面积 170337容积率 3.0总建筑面积 511011住宅 500000小高层 300000其中高层 200000其中配套公建 11011总户数 4170 户车位（1：0.8） 3336 个四、价格定位上半年岳麓区住宅销售均价在 2736 元/左右，品质较好的楼盘卖到 4
45、000 元/以上，麓谷中心区域基本都在 3300 元/左右，地下车位在 8 万/个左右，项目位于麓谷板块的边缘，目前配套还不成熟，位置相对较偏，考虑到项目销售时间将在两年后等实际情况，建议项目销售均价定位如下：住宅：3500 元/车位：8 万/个第五部分 开发计划一、分期开发建议项目规模较大，建议分 5 期进行开发。二、项目工程计划该地块为毛地且存在部分拆迁，顺利的话预计在年底可以交付（净地） 。项目计划开发周期为 7 年，其中建设期 5 年，在 2009 年 4 月份开工建设，2014 年 3 月最后一期竣工验收并全部交付使用。项目一期高层预计在 2009 年 10 月份开始预售，2014
46、年 6月销售完毕。开发过程中可根据销售情况适当调整开发节奏，以顺应市场的需求。分期工作落实计划年份第一期 第二期 第三期 第四期 第五期2008.12009.3市场定位与策划、详规编制及报审、建筑方案、初步设计及报审（与二期一起） 、施工图报审，09 年 4 月开工2009 年 销售准备及销售工作， 工程施工施工图报审、土地平整并在 9 月开工、销售准备视一、二期销售情况调整开发策略、进行方案设计、初步设计2010 年 3 月竣工，6 月交房、后期工作 施工、9 月前完工及销售工作施工图设计及报审，土地平整、7 月开工、施工及销售准备2011 年 交房、后期工作 施工及销售工作，6 月底完工施工图报审、土地平整、7 月开工、施工及销售准备根据前期销售情况适当调整方案2012 年 交房、后期工作 销售工作、6 月完工、后期工作施工图报审、土地平整、7 月开工、施工及销售准备2013 年 交房、后期工作 工程施工、销售2014 年 交房、后期工作2021
