张家港滨江新城开发市场调研(20111109).doc

1、张家港市滨江新城开发市场调研报告二零一一年十一月1目 录PART1 城市分析一、市情简介31、地理位置2、对外交通3、面积、区划和人口二、城市经济41、GDP2、地方财政一般预算收入3、城镇居民收支水平4、农村居民收支水平5、社会消费品零售总额6、固定资产投资7、居民人均储蓄存款8、横向比较（省内城市）三、城市规划91、城市性质和定位2、市域空间规划3、轨道交通4、十二五规划四、政府领导10PART2 房地产市场分析一、土地市场111、近年经营性用地交易情况概览2、各类型土地成交情况3、2011 年张家港土地市场分析二、房产市场141、 房地产开发投资额2、 商品房施/竣工面积3、 销售面积4

2、、 销售均价5、 市场存量6、 横向比较PART3 房地产市场分析一、镇情简介18二、镇域规划181、 定位2、 功能3、 GDP 和规模4、 规划结构三、房地产市场201、土地市场2、房产市场PART4 滨江新城基本情况一、滨江新城概况242二、滨江新城规划251、规划结构2、功能分区3、主干交通路网三、邱家港片区281、片区组成2、投入/产出3、楼面均价预测四、SWOT 分析323PART 1 城市分析一、市情简介1、地理位置张家港市地处长江中下游地区，隶属苏州市管辖。城市北枕长江，西邻江阴和无锡，东接常熟，南抵苏州，距离上海约 130KM。2、对外交通高速公路沿江高速锡张高速（沪宁高速无

3、锡硕放枢纽张家港锦丰镇港丰公路） ；与周边城市长途班车苏州 60 班次、上海 52 班次、无锡 48 班次、常州 30班次、南京 19 班次；机场距离无锡硕放机场约 50KM；铁路距离无锡高铁站约 40KM“十二五”期间，将建成沿江城际轨道、通苏嘉城际铁路、沪通铁路。3、土地面积、区划和人口土地面积全市总面积 999K，其中陆地面积 777K，建成区面积 64 K；区划下辖 8 镇和 1 个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地；人口全市总户数 54.77 万户，户籍人口 90.51 万，常住人口 150 万。张家港4二、城市经济1、GDP张家港经济实力强劲，多年来一直位于百强县前列，2010

4、 年最新百强县排名第 3，仅次于江阴和昆山。多年来，该市一直保持着 2 位数的 GDP 增长速度，即使在现今外部经济形势动荡的大环境下，仍能实现较高速的增长。目前全市共有 13 家上市公司，世界 500 强企业有 23 家落户于此。国内最大的民营企业沙钢集团也坐落于此，显示了张家港是一个各类型企业集聚，经济多样化的发达城市。张 家 港 市 历 年 GDP增 长 图841.621050.021250.3114021603.5118.50% 19.10%14.50% 11.70%14.40%0200400600800100012001400160018002006 2007 2008 2009 2

5、0100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP（ 亿 元 ） 增 幅以经济总量来比较，张家港市的年 GDP 产值次于昆山（ 2100.28 亿）和江阴（2000.92 亿） ，位列全国县级城市第 3。如果以人均 GDP 来比较（按常住人口计算） ，那么张家港市的年人均 GDP 为 129535 元/ 人，仅次于昆山（142185元/人） ，超过了江阴（126532 元/人） ，位列全国第 2。52、地方财政一般预算收入作为经济强市（县） ，张家港的地方财政一般预算收入相应较高，2010 年为 116.06 亿元，次于昆山和江阴。2011 年 1-8 月，张家港

6、完成地方财政一般预算收入 92.52 亿元，同比上涨了 28%。预示着 2011 年末仍能交出一份漂亮的成绩单。但 2010 年张家港市的地方财政预算支出也达到 114 亿元，收支基本平衡。如果地方政府有新增的大额度的支出，还是需要综合考量收支这两条线的实际情况。61.0983.98103.98 105 116.060204060801001202006 2007 2008 2009 2010张 家 港 市 历 年 财 政 收 入 （ 亿 元 ）3、城镇居民收支水平张家港城镇居民的人均可支配收入一直保持较高的增长，与消费性支出相比，领先的幅度一直在扩大。而且一个很明显的迹象就是，消费性支出的增

7、长幅度有着较为明显的萎缩。很显然，居民在消费方面的态度是趋于谨慎。张 家 港 市 城 镇 居 民 历 年 收 支 情 况1934724859 27548308292200914415 15596 162561901513239050001000015000200002500030000350002006 2007 2008 2009 2010收 入 （ 元 /年 ） 支 出 (元 /年 )64、农村居民收支水平和城镇居民的生活水平不断提高相同，农村居民的人均纯收入和生活消费性支出同样也是逐年攀高，但是增长的幅度较缓。2010 年扬中农村居民的人均纯收入在江苏所有的县级市中排名第 5，但与排名第

8、 1 的江阴市也仅有 240 元的差距。96257772 104768823117858984129699591146581068304000800012000160002006 2007 2008 2009 2010张 家 港 市 农 村 居 民 历 年 收 支 情 况收 入 （ 元 /年 ） 支 出 (元 /年 )5、社会消费品零售总额从数据来看， “十一五”期间张家港市的社会消费品零售总额上升了239%，涨幅惊人。相信随着城市经济的继续增长、外来人口消费的增加以及消费价格的提升，这一数据仍将会有较为明显的上涨。张 家 港 市 历 年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 走 势 图 （ 亿

9、 元 ）268.02226.18167.15112.17 133.180501001502002503002006 2007 2008 2009 201076、固定资产投资张家港的城镇固定资产投资额近两年增速较快，2010 年同比增幅 22%。其中城镇投资 210.57 亿元，农村投资 178.34 亿元，相差不多，显示城市城乡一体化发展的格局。张 家 港 市 历 年 固 定 资 产 投 资 额 （ 亿 元 ）248.65281.16316.04363.51445.910 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500200620072008200920107、居

10、民人均储蓄存款城市经济的富裕必然带来城市居民的富裕。张家港的居民人均储蓄存款近几年都以近万元的幅度快速增长。居民手中的闲置资金增加，一方面说明了收入的增加，另一方面也说明了市场消费潜力的扩大。张 家 港 市 历 年 末 人 均 储 蓄 余 额 （ 万 元 ）3.63 3.844.945.846.64012345672006 2007 2008 2009 201088、部分经济数据横向比较（2010 年江苏省内县级市）GDP 总量（亿元） 人均 GDP（元/人） 固定资产投资（亿元）名次城市 数据 城市 数据 城市 数据1 昆山 2100.28 昆山 142185 昆山 410.332 江阴 2

11、000.92 张家港 129535 江阴 386.533 张家港 1603.51 江阴 126532 吴江 296.064 常熟 1453.61 太仓 104413 常熟 270.915 吴江 1003.39 常熟 96518 张家港 267.576 宜兴 805.82 吴江 83024 太仓 242.207 太仓 730.32 扬中 74132 宜兴 199.618 丹阳 607.67 靖江 65752 江都 187.429 海门 500.10 宜兴 64214 邳州 185.1210 江都 488.88 丹阳 63881 靖江 173.60社会消费品（亿元） 城镇居民收入（元） 农村居民收

12、入（元）1 江阴 384.90 吴江 30957 江阴 148982 常熟 360.19 昆山 30923 昆山 148243 昆山 356.64 张家港 30829 常熟 146644 宜兴 277.34 常熟 30738 太仓 146625 张家港 267.86 太仓 30629 张家港 146586 吴江 222.97 江阴 30184 吴江 146037 海门 174.97 宜兴 25869 宜兴 126798 如皋 171.19 扬中 25579 扬中 125159 启东 169.64 高淳 25576 金坛 1176110 丹阳 151.57 溧水 24468 丹阳 11446地方

13、财政收入（亿元） 地方财政支出（亿元） 储蓄存款（亿元）1 昆山 163.13 昆山 138.76 常熟 756.32 江阴 130.72 江阴 115.90 江阴 657.503 张家港 116.06 张家港 114.07 昆山 613.814 常熟 100.09 常熟 95.39 张家港 601.335 吴江 90.28 吴江 84.03 吴江 515.566 太仓 70.00 太仓 65.79 宜兴 503.647 宜兴 58.02 宜兴 59.91 海门 363.868 靖江 36.89 沭阳 47.68 启东 353.079 如皋 33.69 如皋 47.45 如皋 316.8010

14、 海门 31.27 兴化 41.44 江都 314.73数据来源：2011 江苏省统计年鉴从各项经济指标的省内横向比较来看，张家港都能排名进前 5，彰显了其强大的经济实力和较为均衡的发展。910三、城市规划1、城市性质和定位性质：现代化滨江港口工业城市。定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈里重要的保税物流中心。解读：滨江是张家港重要的资源，港口发展是城市发展至关重要的一个环节；工业是张家港的支柱产业，大力发展工业是城市的重中之重；保税区是张家港的优势所在，是在苏锡常都市圈里发挥作用的关键。2、市域空间规划“一城”：整个张家港就是一个城市，呈现整体发展的空间结

15、构特征；“双核”：杨舍城区和金港城区，市域内主要的居住和共同服务中心；“五片”：杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。3、轨道交通城际轻轨：苏虞张公路张扬公路（杨舍、金港）江阴轻轨镇南铁路：江阴沿江高速凤凰镇南部货运站常熟4、十二五规划规模：建成区 60 平方公里，城区人口 60 万；铁路：沿江城际铁路（张家港境内 41 公里，投资 52 亿，2015 年投入使用） ；通苏嘉城际铁路：（张家港境内 32 公里，投资 42 亿，2015 年投入使用）；沪通铁路：（张家港境内 31 公里，投资 41 亿，2015 年投入使用） ；高速：沿江高速（张家港境内 19 公里，拓宽至双向 6

16、车道） ；港区集疏运高速（长 20 公里，2013 年完工） ，保税区华士沿江高速；金港大道快速化改造：2014-2015 年；1112四、政府领导市委书记：徐美健（保税区党工委书记（副市级） ，原张家港市市长）市委副书记：姚林荣（市长，保税区党工委副书记，原为苏州市经信委主任，党组书记）市委副书记：梁一波（负责经济开发区和杨舍镇）市委常委：徐仲高（负责保税区）市委常委：顾月华市委常委：万学刚市委常委：方培华市委常委：王亚方（常务副市长，分管土地）市委常委：杨芳市委常委：卞东方市委常委：周伟副市长：丁学东副市长：张伟副市长：黄尧（分管城建）副市长：石锡贤副市长：江作军市长助理：赵金龙作为苏州下

17、属的经济强市，张家港的历任主要政府领导通常能得到较好的升迁机会。目前，苏州现任的市委书记蒋宏坤，常务副市长曹福龙，副市长周伟强，黄钦均曾担任张家港市委书记，保税区党工委书记。13PART 2 房地产市场分析一、土地市场1、近年经营性用地交易情况概览张家港的土地市场可以说是全国的一个缩影，继 06、07 年的高涨后，08年进入低谷，继而 09 年再次反弹，10 年土地成交总价达到历史新高，且土地平均单价也远远超过往年水平，达到了 463 万/亩。2006-2010 张家港市区经营性用地交易情况2、各类型土地成交情况从类别看，张家港市近年出让的地块类型较为集中，总体来说，商业住宅类综合用地较多，而

18、纯住宅用地则相对较少。2010 年住宅类土地的成交单价均价为 468 万元/亩。住宅类14商住类用地是供应的主力，07 年起开始基本占据到总供应量的 50%甚至更多。2010 年商住类土地成交的单价均价为 404 万元/亩。商住类商业类土地的供应量相对较小，但成交的平均单价在 2010 年达到了 1300万元/亩。即使张家港是一个商业较为发达的县级城市，这个均价也显然不低。这主要是由于沙钢集团与 2010 年在张家港市区拿了一幅大型商业用地有关。商业类050000100000150000200000250000300000350000400000450000050000100000150000

19、200000250000300000350000400000面 积 （ ） 250519.8 149385.6 138968.6 389442.2 178668.1成 交 总 价 （ 万 元 ） 66862.6 17239.87 16076.6 105331.12 348307.892006 2007 2008 2009 2010153、2011 年张家港土地市场分析2011 年是继 09 年以后又一个土地供应成交大年。截止 2011 年 10 月底，全市共成交地块 46 幅，总计约 130.69 万方（1959.43 亩） 。成交均价约 327 万/亩，楼面均价 2538 元/平米，总计可建

20、面积达到了 253 万方。从出让地块的类型来看，纯住宅的土地今年成为了供应主力，总计成交了20 幅，合计的占地面积 994 亩，达到了供应总量的 51%，全部建成后可为市场提供 110 万的供应量。2011 年 1-10 月份张家港土地成交汇总表类型 数量（幅） 占地面积（亩） 可建面积 （） 平均单价（万元/亩） 平均楼板价 （元/）住宅 20 994 110 132 1192商住 7 670 101 472 3143商业 19 295 42 658 4607合计 46 1959 253 327 25382011 年，张家港加大了住宅用地的供应量，特别是一些偏远地区如德积、农业园区、徐丰村等

21、，这在一定程度上拉低了平均成交单价。与 2010 年住宅类成交土地均价 468 万/亩相比，下降了 72%。值得一提的是，2011 年的 1 月 31 日，江阴的海澜集团在市区的商业核心区域河西路的西侧竞得一幅商业用地，占地 52 亩，成交价 15.7 亿，容积率 4.5，折合土地单价 3040 万元/亩。无论是总价、单价还是楼板价（ 10127 元/） ，都堪称是张家港的地王。该幅地块极大的拉升了城区的土地价值，也意味着一些实力稍弱的开发商可能会被慢慢的挤出中心城区的土地市场。16二、房产市场1、房地产开发投资额总体而言，张家港的房地产开发投资额呈上升趋势。08 年遭遇调控以后，09 年的投

22、资力度出现下降，而随着市场的旋即回暖，更多的资金再次进入市场，导致 2010 年的投资额有大幅上升，如今再遇调控，相信未来几年内张家港的楼市都会面临着开发量较大的问题。张 家 港 市 历 年 房 地 产 开 发 投 资 额 （ 亿 元 ）5747.9751.5543.4835.401020304050602006 2007 2008 2009 20102、商品房施/竣工应该说张家港历年的房地产开发量相对比较平稳，2010 年收到全国性开发热潮的影响，房地产的开发量有了明显的增加。在如今严厉调控的形式下，未来几年市场可能需要进入一个冷静期。但是结合 2011 年至今的土地市场来看，市场供应偏热的

23、局面没有得到改变。张 家 港 市 历 年 商 品 房 施 竣 工 面 积324.03410.91 467.06 467.97576.6989.66105.03114.26148.8568.9801002003004005006007002006 2007 2008 2009 2010平 方 米商 品 房 施 工 面 积 （ 万 ） 竣 工 面 积 （ 万 ）173、销售面积张家港市商品房市场的销售情况受调控政策的影响还是比较明显。08 年和去年的调控都直接导致了商品房成交面积的显著下降。作为发达的县级城市，政策的传导性体现的比较明显。和施工面积相比，销售面积还是显得不那么尽如人意。把 2010

24、 年的数据换算到天的话，每天的成交套数大约也就是 2030 套。95.03126.2575.46130.7778.940204060801001201402006 2007 2008 2009 2010张 家 港 市 房 产 市 场 历 年 销 售 面 积 （ 万 ）4、销售价格就价格而言，张家港市的商品房成交单价均价还是保持每年上升的趋势。即使如今张家港的商品房到处开花，不像以前集中在城区，但上升态势仍然没有改变。张 家 港 市 历 年 房 地 产 销 售 价 格 水 平51.7133.9151.8438.1781.85 6567401740964494 625902040608010020

25、06 2007 2008 2009 201001000200030004000500060007000年 销 售 额 （ 亿 元 ） 销 售 均 价 （ 元 / )185、市场存量张 家 港 商 品 房 市 场 存 量 （ 平 米 ）0200000400000600000800000可 售 面 积 501502.49 221587.77 52074.46 55041.62 46858.19 18841.9可 预 售 面 积 779008.32 146991.59 156405.35 155986.12 53036.32 72060.9市 区 二 环 内 市 区 二 环 外 金 港 片 区 塘

26、桥 片 区 锦 丰 片 区 乐 余 片 区目前张家港各片区共计有可售面积 895906.43 平米，可预售面积 1363488.6平米。其中市区二环内的可售面积以及可预售面积分别占到总量的56%、 57%。而金港片区目前共有可售面积 5.2 万方，可预售面积 15.6 万方，占总量的 5.8%、11.4% 。196、横向比较通过对江苏省内 GDP 超千亿的 5 个县级城市来比较，可以明显的发现张家港的房地产市场虽然繁荣，但和同层次的城市相比还是有不小的差距。昆山 江阴 常熟 张家港 吴江房产开开发投资额（亿元） 200.6 106.51 96.04 57 93.1商品房施工面积（万） - 81

27、9.38 810.88 576.69 762.19竣工面积（万） 408.65 244.97 251.07 89.66 207.09销售面积（万） 352.59 235.75 209.83 78.94 172.86销售额（亿元） 266.4 - 156.33 51.84 100.55销售均价（元/) 7556 - 7450 6567 5817从上述指标来看，除了销售均价超过吴江外，其它所有的指标都落后于昆山、江阴、和 GDP 更低的常熟和吴江，甚至不少指标落后于很多其它的县级城市。指标的落后，只能说明张家港的房产市场泡沫要小于其它的城市。虽然在前文能看出这几年张家港的房地产市场水平有明显提高，

28、但通过横向比较还是能清晰的反映出张家港的房地产市场相对而言更冷静、更理性。20PART 3 金港镇介绍一、镇情简介金港镇位于张家港市西郊，是张家港的城市副中心和对外开放的重要窗口。全镇总面积 135 平方公里，户籍人口 18 万，外来人口 17 万，合计近 36 万。先后荣获国家卫生镇、全国环境优美镇、中国氨纶纱名镇、省文明镇、省教育现代化工程先进镇、省环境与经济协调发展示范镇、省绿化先进镇、省科技先进镇等多项荣誉。金港镇经济发达，2010 年 GDP 达到 437 亿元，镇内有着全国唯一的县级口岸保税区，有着全国最大的木材进口港。现有企业 6000 多家，年销售额1000 多亿，年港口货物吞

29、吐量 2.1 亿吨，是全国首个海关税收超百亿元的县域口岸。二、镇域规划1、定位未来张家港重要的城市副中心服务“港镇”的行政中心融合时尚生活理念的商业文化休闲中心设施配套优越，依山傍水的居住生活中心2、功能长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，大型化工基地。重点发展物流、化工等临港型产业。将发展成为对外交通顺畅，信息服务先进，港口运输、保税物流和化工等临港工业高度发达的港口工业城市，与杨舍城区相辅相成。3、GDP 和规模到 2015 年，实现 GDP1000 亿元；到 2020 年，规划建设用地 40 平方公里。214、规划结构金港城区的城市生活区由一个城市中心组团和六个居住组团组成，产业区由港

30、口、保税物流园区、扬子江国际化学工业园和金港产业聚集区四个组团组成。22三、房地产市场1、土地市场2011 年至今，金港镇共成交土地 8 幅，合计约 300 亩地，可建面积按容积率上限推算约为 40 万。2011 年金港镇土地成交汇总表（截止 2011 年 10 月底）类型数量（幅） 占地（亩） 可建面积（万） 单价（万元/亩） 楼板价（元/）住宅 5 284.44 29.84 43 410商住 2 67.17 8.80 347 2653商业 1 8.81 1 119 1050合计 8 360.43 39.63 102 924应该说金港镇目前的土地出让价格差异较大，这主要是由于出让区域的不同所

31、造成的。金港的老镇区土地价格较高，如中圩路南侧达到了 391 万元/亩，楼板价折合 2933 元/。但一些后续并入金港的地区如后塍、德积等土地价格很低，今年成交都在 32 万元/亩。而老城区的周边区域，如滩上村或稍远些的长江村，价格都在 100 万元/亩以上。23242011 年金港镇土地成交一览表（截止 2011 年 10 月底）位置占地面积（平方米）占地面积（亩） 成交价（万元） 用途 R 下限R上限可建面积（）土地单价（万元/亩）楼面价（元/） 成交日期金港镇滩上村 8128 12.19 1829.0012 商住 1 1.8 14630.4 150 1250 2011/2/24金港镇中圩

32、路南侧 5876 8.81 1048.866 商业 1 1.7 9989.2 119 1050 2011/3/16金港镇中圩路南侧 36677.7 54.99 21511.4711 商住 1 2 73355.4 391 2933 2011/3/16金港镇长江村 25044.2 37.55 4321 住宅 1 1.5 37566.3 115 1150 2011/5/16金港镇后塍文星路东侧 15156 22.72 728 住宅 1 1.6 24249.6 32 300 2011/8/30金港镇后塍文星路东侧 27661.2 41.47 1328 住宅 1 1.6 44257.92 32 300

33、2011/8/30金港镇后塍文星路东侧 95003 142.43 4561 住宅 1 1.6 152004.8 32 300 2011/8/30金港镇德积德申路北侧 26858 40.27 1290 住宅 1 1.5 40287 32 320 2011/9/28合计 240404.1 360.43 36617.34 396340.6 102 924从容积率的上限来看，现今出让的地块基本都是以小高层为主，这也和市调中所看到的金港镇商品房小高层为主的建筑形态特征相吻合。252、房产市场通过统计，目前金港可售面积 20.8 万。目前区域内住宅均价在 5500-6800 元/ 平米左右，商铺主力均价在

34、 1000020000 元/。区域主要在售项目一览表编号 项目 位置 开发企业 规模 容积率 绿化率 类别 价格 优惠 开盘时间 交房时间 电话1 攀华广场金港镇江海路与中圩路张家港市华达房地产有限公司建筑面积19982，总户数 2531.21 商铺、酒店式公寓商铺 12000 元/（一拖二）酒店式公寓 5000 元/起2009-11 2010-05 0512-588855552 紫金国际金港镇中港路黄泗浦路大润发旁中科置业发展有限公司建筑面积 9 万，总户数 540 2 42%高层、小高层、商铺商铺 15000-20000 元/（一拖二），小高层 6500 元/2011-12 2013 05

35、12-583986663 金港湾二期金港镇黄泗浦路中港路长江润发房地产有限公司建筑面积63671，总户数 4091.6 30%小高层、商铺小高层 6300 元/、商铺 5600-10000 元/ 2010-11-07 0512-588888884 阳光绿城金港镇金厦路北侧张家港市金厦房地产开发公司建筑面积75236.32，总户数 4401.4 38.5%多层、小高层多层 5800 元/、小高层 6700 元/ 9.8 折 2010-10-23 2012-5 0512-583100005 香江名苑金港镇长江西路 31 号张家港市金港房地产开发有限公司建筑面积10915，总户数 561.6 35%

36、小高层、商铺 住宅 5900 元/ 2011-9 2012-6 0512-583155986 紫竹庭园金港镇金桥路中港南路张家港市福明房地产开发有限公司建筑面积75568 1.7 41.8%花园洋房、小高层、多层花园洋房 6500 元/、小高层 6000 元/、多层 5500 元/提供半年免息贷款2011-5 2011 年底 0512-5831266626金港镇目前主要分为 2 大区块，以长江西路镇政府目前所在为中心的商业区以及以长江中路中港路为中心的居住区。从商业情况看，由于有保税区内的众多大型企业做支撑，带来了大量的消费群体，因此金港镇的商业氛围较为浓厚。而居住区内目前多为周边动迁居民。但

37、随着居住区内中港路黄泗浦路交汇处大润发超市的入驻（2012 年 5 月开业） ，将对居住区的人气带来极大的提升。从目前金港镇市场情况来看，住宅产品基本以小高层为主，价格从 2010 年的 5000 多元/平米左右跃升到目前 6000 元/平米以上。而二手市场目前 10 年房龄左右的住宅均价约为 5000 元/平米。区域内的商铺都为住宅底商，采取一拖二的形式。价格区间基本在 1 万-2 万元/平米之间。从销售情况来看，在近期政策调控效果逐步显现的大环境下，本区域已经出现了严重滞销情况。紫竹庭园在采取降价策略的同时更是与前期业主产生极大纠纷。27PART 4 滨江新城基本情况一、滨江新城概况金港滨

38、江新城位于张家港市西部。由江海路、邱家港路、张杨公路、黄泗浦路、晨丰公路、金港路、香南东路、张家港河围合而成。规划面积 849.63 公顷。28二、新城规划滨江新城是张家港“一城四片区”的重要组成部分，与杨舍中心城区共同组成双核，是未来张家港重要的城市副中心，是进一步联系“港-镇”的行政中心。1、规划结构“四轴”：镇山发展轴中港路发展轴锦南路发展轴香山景观轴 “两带”：张家港河景观带南横套河景观带“五片”：城市中心的商业行政综合办公片区；城市北部的滨水高档商住片区；城市西部的普通居住片区；城市南部的旅游度假商住片区；城市东部的现代水乡居住片区。“多点”：包括商业中心、行政中心、文体中心、滨水商住中心功能组成的城市核心，以及外围四个相对独立的片区中心.292、功能分区规划区总体上划分为以下功能区：商业办公区、行政办公区、高档滨水商住区、滨水文化休闲区、水乡风情居住区、花园社区、普通居住区、旅游服务和遗址公园区，以及各社区的商业、教育服务区等。土地利用围绕城市核心区组织商业、商务办公、行政办公、旅游服务等城市核心服务功能。各居住区分布在外围，形成独立的居住组团，之间以商住混合区过渡。通过合理科学的功能组织，高效的土地使用形成互动的组团联系。