1、1商业银行发放住房贷款风险管理研究目 录摘 要 1关键词 1一、 引言 .2二、 商业银行发放住房贷款的现状 .3（一） 贷款规模持续扩大，增长速度逐渐减缓 .3（二） 抵押贷款在全部贷款中的比例上升 .3（三） 不良贷款增多，银行资产风险突出 .4三、 商业银行发放住房贷款面临的风险分析 .4（一）市场和政策风险 4（二） 贷款人信用风险 .5（三） 商业银行内部风险 .6（四） 开发商经营和欺诈风险 .6四、 商业银行发放住房贷款风险的原因分析 .6（一）房地产市场环境不成熟，缺乏有效监管 6（二） 贷款人信用评价机制不完善，部分道德缺失 .7（三） 商业银行内部控制体系中薄弱环节突出 .
2、7（四） 房地产企业融资渠道单一，过于依赖银行贷款 .7五、 商业银行住房贷款风险防范建议 .8（一） 严格执行住房贷款政策 .8（二） 建立及健全商业银行内部监管制度 .8（三） 完善社会征信系统 .9（四） 合理运用住房贷款证券化 .9六、 结束语 .9参考文献 .112商业银行发放住房贷款风险管理研究摘 要：随着房地产市场的持续升温，房价快速增长，住房贷款也大幅增长，在某些城市和地区，房地产泡沫现象突出，这些泡沫也给商业银行发放住房贷款的过程中增添了许多风险。我国商业银行住房贷款业务方面的监控机制还很不完善，针对客户的征信体系也不成熟，这些都在一定程度上加重了商业银行的风险，限制了住房贷
3、款的有序进步。本文在明确商业银行的住房贷款发展背景前提下，分析了我国商业银行发放住房贷款的现状特征，并探讨了商业银行在此过程中面临的主要风险以及造成这些风险的原因，针对这些风险和原因提出了针对性的防范风险建议。关键词：商业银行；住房贷款；风险管理Research on Risk Management of Commercial Bank Housing LoanAbstract： As the real estate market is on the rise, the rapid growth of housing prices, housing loans is growing sharp
4、ly, and in some cities and regions, the phenomenon of the real estate bubble, the bubble is in the process of the issue of housing loans to commercial Banks added a lot of risk. Our country commercial bank housing loan business aspects of the monitoring mechanism is not perfect, based on customers c
5、redit system is not mature, these are to some extent, increased the risk of commercial bank, limited the orderly progress of housing loans. Based on the clear housing loans of commercial Banks on the premise of development background, the paper analyzes the current situation of our country commercia
6、l bank housing loan characteristics, and discusses the main risks facing the commercial Banks in the process and the causes of these risks, according to these risks and reasons put forward the corresponding risk prevention Suggestions. Key words： Commercial Banks；Housing loans ；Risk management 31、引言
7、在改革开放政策的大力推动下，我国的经济水平持续发展和提升，随之而来的是人民生活水平与消费能力的相应提高，特别是在近些年，人们的消费观念也逐渐发生了转变，不再固守于传统保守的消费方式，而是乐于尝试超前消费，注重生活品质与享受。在房地产行业，自上世纪90年代起实现了商业化的转变，1998年中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法，从国家政策的层面为住房贷款创造良好的运作环境，住房贷款业务逐渐成为国内各大商业银行的重要支柱业务，在个人消费信贷行业内，住房贷款业务所占比重达到了70%-85%。商业银行的住房贷款业务既是居民消费市场的需求，也是商业银行提高利润、保证生存的需要。随着房地产市场的持续升温，房价
8、快速增长，住房贷款也大幅增长，在某些城市和地区，房地产泡沫现象突出，这些泡沫也给商业银行发放住房贷款的过程中增添了许多风险。尤其是最近两年，房地产市场形势下滑，不健康因素开始凸显，商业银行所发放的住房贷款中的不良贷款从数量和规模上都增加了很多，这些使得住房贷款风险更加严重。总体来说，我国的房地产市场受到国家政策以及国内外经济形势的影响较多，因此房价和市场都表现出较大的风险性、波动性以及不确定性。对与房地产市场紧密相连的商业银行来说，在这些特性当中，风险性是首当其冲，最为直接、最能影响银行的生存和发展质量的部分。商业银行向购房者发放的住房贷款，是典型的抵押贷款形式，虽然有抵押，但是银行也要面临巨
9、大的信用风险，客户的信用状况决定了银行需要承担的风险程度。并且我国商业银行的资金来源较为单一，大多来自存款，这种单一化的资金渠道更增加了商业银行在发放住房贷款中的风险，如果遇到经济危机，就极有可能出现欠贷违约的情况，这将极大危害银行的运营体系。比如2008年发生在美国的次贷危机，其对整个世界经济和金融领域造成的负面影响至今无法抚平，给人们留下了深刻的印象。如今，除了住房抵押形式，社会上也存在诸多的第三方担保机构和保险机构等，他们愿意为贷款人提供贷款担保，再加上各大商业银行为了扩大自身的市场份额，对购房借款人的准入门槛层层降低，急于拉拢客户而忽视信用审查的规范性和严密性，导致一些信用水平低下的消
10、费者混入其中，银行的不良贷款了上升。由此可见，商业银行发放住房贷款面临的风险成因复杂、影响深远，如果得不到很好的解决，就会给整个金4融体系造成非常恶劣的后果，并最终威胁到经济与社会秩序的稳定和谐。事实上，我国商业银行住房贷款业务方面的监控机制还很不完善，针对客户的征信体系也不成熟，这些都在一定程度上加重了商业银行的风险，限制了住房贷款的有序进步。所以，明确我国商业银行在发放住房贷款方面的现状和问题、具体风险以及造成这些风险的原因，提出针对性的风险防范建议，对于该项业务的健康发展以及金融体系、经济市场的稳定都具有十分重要的价值和意义。2、商业银行发放住房贷款的现状（1）贷款规模持续扩大，增长速度
11、逐渐减缓1998年金融危机之后，整个经济市场开始慢慢回暖，房地产行业也一步步恢复局面，发展迅速，随之而来的就是商业银行住房贷款业务的规模不断扩大，贷款总额持续上升，虽然在整个过程中，伴随着经济环境和政策的变动，增长表现出一定的波动性，但从整体趋势上看，上升和增长是一定的。在房地产市场开始发力之前的1998年，我国个人住房贷款余额只有426亿元，住房贷款在商业银行全部信贷总数量中占有的比例仅有0.49%，但到了2013年年底，我国的个人住房贷款总额已经达到了9万亿元，在全部信贷总额中占有的比例为12.52%， 12具体如表2-1所示。这两个数据的绝对上升可以看出我国住房贷款业务的发展速度和规模，
12、远远超过了人们的预期，虽然政府一直在努力采取各种调控措施，但未能有效抑制房地产市场的火热局面，以及房价的上涨和住房贷款的绝对增长。但是从另一方面看，住房贷款业务的总额增长速度是呈下降趋势的，在1998年和1999年曾出现大于一倍、两倍的高速增长之后，住房贷款总额的增长速度大幅回落，2000年之后的增长率大都在50%以下，虽然在个别年份有小幅波动，增速上涨，但总体看来，增长速度比率较为和缓，如图2-1所示。这在一定程度上反映了当时的国家调控政策以及金融市场环境。 3表2-1 1998-2013年个人住房贷款余额变化情况统计表5（注：表中数据根据中国人民银行货币执行报告及国家统计局各年度统计公报整
13、理所得）图2-1 1998-2013年个人住房贷款余额走势图（2）抵押贷款在全部贷款中的比例上升6由于房地产市场商业化较晚，相应的，我国的住房抵押贷款业务也起步较晚，但是慢起点并没有阻碍其发展，住房抵押贷款自诞生起，就一直保持着较快的增长速度，规模和数量不断扩大。根据2009年到2012年国内四大银行的比较，如表2-2所示，这一现象表现得尤为突出。在房地产行业的快速发展背景下，我国的各大商业银行为行业内的企业和个人提供的贷款也逐渐增多，对现在的中国房地产信贷市场来说，住房抵押贷款已经成为实现个人购房的最重要的信贷资金供应方式，体现了商业银行、金融市场以及国家经济对房地产行业和个人住房消费的鼓励
14、支持态度。“与住房公积金制度相比，中国的个人住房抵押贷款更有扩张的动机和发展的外部环境，它是一种完全以市场方式运作的融资模式。” 4正是因为住房抵押贷款在全部贷款中的比例持续上升，成为我国金融市场和商业银行发展中的潜在风险。根据发达国家的发展经验，对商业银行来说，如果全部贷款中的住房抵押贷款比例达到20%左右时，中长期贷款所占比率过高，银行内部的资金流动性就会大大降低，相应的利润也就会被削弱很多。尤其是一些小型的商业银行，业务量较少、资产规模也较小，资金流动问题就显得更为突出。商业银行贷款体系中各项贷款业务构成不协调，进一步加大了我国房地产市场和金融市场的风险。表2-2 2009年-2012年
15、四大行个人住房贷款情况比较（注：表中数据由各银行年度报告整理所得）（3）不良贷款增多，银行资产风险突出在大多人的观念中，住房贷款大多有物权抵押担保，所以相对来说，风险7较低，更适合信贷市场，但正是由于此种大意，很多商业银行警惕意识降低，一味追求市场份额而大肆拉拢客户，与其他同行之间竞价争夺，放低贷款准入门槛，这就在无形之中形成了风险隐患。近些年来，随着住房贷款绝对数量的增长，其中的不良贷款数量也逐渐增多，以中国建设银行为例，2006年到2012年间不良贷款比例呈逐年上升趋势，如表2-3所示。特别是在房地产市场泡沫化严重的情形下，房价虚高不下，已经远远超出了普通民众的可支配收入水平和支出能力，这
16、使得居民在支付住房贷款方面的能力也相应被削弱，在某些特定的情形下，比如经济危机、房屋贬值，必然会有一部分贷款人选择弃房弃贷，由此就形成了一部分不良贷款。 5随着不良贷款总额的增长，商业银行的经济损失越来越多，资金运转效率也就越来越低，风险也会更加突出，如果不能很好地处理和规避，稍有刺激即可造成严重的后果，危及银行自身的生存和发展。表2-3 2006年-2012年建行个人贷款及个人住房贷款不良贷款情况统计（注：表中数据由建行各年度报告整理所得）3、商业银行发放住房贷款面临的风险分析（一）市场和政策风险按照房地产行业的发展规律，正是经济增长的速度决定了房地产市场的发展和繁荣程度。 6房地产行业作为
17、国民经济增长的重要组成部分，既可以刺激消费、拉动投资，而且也是一项典型的民生工程，直接关系到居民的日常生活水平及其对社会的满意度。良好的、健康的房地产项目能够改善居民生活，促进社会发展，但现实情况是，近些年来我国的房地产市场发展脱离了应有的轨道，出现了一些不良因素和现象，比如投机炒房，这些不良现象进一步助推了8房价飞涨，整个房地产行业的泡沫化更加严重，最重要的是，这种泡沫化现象直接损害了城市居民尤其是房屋刚需人群的利益。 7这种市场环境中蕴藏的风险是必然的，也是市场规律决定的，由于市场环境造成的房价过高，或者过低，都直接或间接得给商业银行带来一定得风险。面对这种局面，各级政府及金融部门出台和实
18、施了一系列的政策，以期对市场环境进行调控，推进房地产市场的健康发展，从现实情况来看，这些措施也取得了一些效果，从去年开始，房价增速开始下降，房屋成交量和贷款数量也相应减少，整个房地产行业陷入了理性消费甚至观望状态，这种结果既是市场环境造成的，也是国家宏观调控带来的，虽然在一定程度上稳定了房价，但也使得整个行业态势疲软，同样也给银行的住房贷款造成了一定的风险。虽然国家最近又开始采取各种措施刺激房地产行业，鼓励住房贷款，但效果并不明显。由此可见，国家的调控政策如果把握不当或者力度不够，都可能挫伤住房市场，影响房屋销售，并最终影响到各家商业银行的住房贷款安全。也正因如此，从外部大环境上来看，市场和政
19、策造成的风险都在一定范围内转嫁到了商业银行。（2）贷款人信用风险在我国，由于商业银行征信体系尚不完善，贷款人方面的信用风险就成为一种突出的风险表现形式，在所有的风险形式中，信用风险具有最基础的地位，也是最主要的贷款风险。按照贷款人违背信用的主观意向来源，贷款人信用风险主要表现为主动违约风险和被动违约风险两种形式。 8主动违约指的是贷款人对待贷款的主观意识上有拖延、抵赖等想法，主动恶意不还款。主动违约的原因有多种，比如当房地产市场环境发生变化，贷款利率大幅上涨或房价大跌，贷款人衡量房屋与贷款数额后，如果放弃还款能够获得更大收益，或者减少投资损失，那么借款人就会主动放弃还款计划的执行行为。再比如，
20、目前在商业银行住房贷款市场上比较常见的提前还款业务，这也是一种出自贷款人信用意识方面的主观违约行为。遇到国家政策调整，贷款利率下调至低于合同贷款的初始利率时，很多贷款人就会选择违反贷款合同中关于贷款额度和期限的条款，提前偿还剩余贷款的全部或部分金额，以此来降低购房成本，这种主动违约行为有利于贷款人的利益，但却降低了商业银行应有的利息收益，增加了资金管理的工作量。被动违约风险指的是贷款人由于客观原因造成偿还能力下降，无力支付贷9款的风险。 9这些客观原因包括工作变动、收入不稳定、经济条件恶化、家庭突发事件等，导致贷款人没有经济能力继续按照约定偿还银行的贷款本息。目前，我国的市场经济正在高速运转，
21、内部竞争和变动激烈，整个社会就业形势严峻，再加上物价上涨，生活成本不断提高，这些都在很大程度上使得贷款人的经济状况愈发艰难，直至无力偿还住房贷款。再者，在商业银行发放住房贷款的流程中，对借款人的还款能力和信用审查只是集中在贷款之前，而贷款发放之后，则很少对贷款人的还款能力进行后续跟踪和动态调查，导致银行方面很难对此有实时的准确把握，这些都大大提高了贷款人违背信用、银行面临违约风险的可能性。（3）商业银行内部风险从商业银行内部来看，在住房贷款业务方面也存在着一定的风险，这种风险隐蔽更深，但负面影响更是致命的。顾名思义，所谓内部风险，指的是商业银行本身及与其相关的部门由于操作不当、决策失误、管理不
22、到位而造成的风险以及由此带来的损失。 10具体来说，主要有银行内部操作风险、工作人员道德风险以及资金流动性风险。银行内部操作风险是指银行内部在住房贷款发放操作过程中的制度欠缺，对风险缺乏应有的防范机制。工作人员道德风险指的是银行内部的员工出于私利，违背职业道德，滥用职权，违反住房贷款发放流程及管理规定，而造成贷款损失。住房贷款还款周期长，资金流动性较差，如果银行不能很好地进行转化安排，极有可能造成资金流转的困境，这就是商业银行所要面临的资金流动性风险。（4）开发商经营和欺诈风险商业银行的住房贷款主要由个人购房贷款和开发商建房贷款两部分组成，开放商贷款往往单笔金额巨大，受企业资质和实力的限制，而
23、面临更多更高的风险。开放商方面的风险主要由三部分组成， 11其一是由于经营不善造成的风险，房地产行业是高风险行业，一旦销售不利，就极有可能造成企业资金链断裂，无力偿还银行贷款；其二是房地产开发商的恶意欺诈风险，在现实生活中，“假按揭”现象时有发生，开放商以虚假的手续和合同骗取银行贷款，这种行为暗藏风险，如果房地产项目出现烂尾，银行贷款自然就很难追回；其三是开放商和购房者之间的纠纷造成的风险，如果购房者对房屋的交房时间、质量或其他服务不满，极有可能出现弃房不还贷的行为，这必然会给银行造成重大损10失。4、商业银行发放住房贷款风险的原因分析（一）房地产市场环境不成熟，缺乏有效监管目前，房地产行业已
24、然成为国民经济的支柱产业，这一产业从诞生之日起被赋予了高风险、高收益的本质属性。 12正是高额利润的诱惑，使得诸多市场主体不顾自身的实力和风险，纷纷开始开发房地产项目，而对地方政府来说，房地产项目能够较大地提升当地的经济增长水平，推动本地经济发展，因此对房地产企业热烈欢迎，而忽视了资格审批的规范性，这样就使得在所有的房地产开发企业水平参差不齐，甚至有些缺乏资金实力，管理不到位，资质信用较差。这些现象都集中反映了我国房地产市场的环境还很不成熟，面对这种现状政府和相关部门却未能采取完全有效的措施进行监管，导致市场环境未能得到较好地发展和改善。（2）贷款人信用评价机制不完善，部分道德缺失在大部分情形
25、下，住房贷款的贷款人和银行之间的信息渠道不够畅通，而且也较为单一，银行只是依据贷款人的资产、收入、职业等来判断其信用状况，而在这个过程中也经常存在一些欺瞒或者诈骗的行为，银行方面未能进行有效地甄别判断，从这里来看，商业银行内部还没有建立起针对贷款人的较为完善的信用评价机制。事实上，在我国各个领域内，都缺乏系统、成熟的个人信用评价机制，银行的信用调查成本升高、效率低下，不利于住房贷款业务的长期发展。造成这种现象的最主要原因，还是一部分借款人的道德缺失， 13在信用评价机制欠缺的情形下，信用申报完全依靠申请人的主观诚信程度，有些贷款人出于投机或获利的目的而采取一些违背道德及法律的行为骗取贷款，这是
26、商业银行所面临的信用风险的重要原因。（3）商业银行内部控制体系中薄弱环节突出对发放住房贷款的商业银行来说，其内部的控制体系是最为直接的信贷风险防线， 14通过自身的把控，能够更好的掌握和了解贷款风险。但是，目前大部分的商业银行在内部控制和管理体系中薄弱环节仍比较突出，严重阻碍了对风险的防范以及健康金融秩序的形成。具体来说，商业银行在人事制度、权力分配、审查管理、奖惩制度等方面还很不完善，这些都是较为突出的薄弱环节。比如，在银行内部，一人担任多岗，造成权力过于集中，缺乏有效的监管和制11衡，容易造成滥用职权、以权谋私的现象。再比如，对贷款的审查没有形成专业、专门的制度，对相关的工作人员也没有针对
27、性的奖惩体制，造成审查工作效率低下，缺乏热情。（4）房地产企业融资渠道单一，过于依赖银行贷款当前，我国的房地产企业数量众多，这些企业在运作中的主要资金来源有以下几种：银行贷款、商品房预售款以及自筹资金等，其中银行贷款和自筹资金占了绝大部分的比例。作为资金密集型产业，房地产企业融资水平在很大程度上决定了企业的发展空间。对房地产企业来说，单一的融资渠道往往会造成资金链的高度风险，只有多元化的融资方式才能形成高效的资金运作成果。但从目前来看，我国的房地产行业又确确实实存在着融资渠道单一化的缺陷，尤其是对商业银行贷款的过度依赖，使得银行不得已支持房地产企业的资金需要。相比之下，其他的融资渠道比如上市、
28、基金、信托、债权等都没有获得应有的发展，由于我国的房地产行业还没有形成成熟的、多元化的融资机制，导致商业银行承担了大部分的行业资金风险，一旦行业或者企业出现问题，商业银行的贷款就要面临极大的追回困难。5、商业银行住房贷款风险防范建议（1）严格执行住房贷款政策面对近些年的房价快速上涨局势，国家先后出台“国五条”、“国十条”等，从政策角度出发，规范房地产市场和住房贷款。 15尤其是新政国十条，对房贷的规定更为严格，限制住房买卖和住房贷款，尤其是限制市场上的炒房行为和投机购房行为。经过几年的市场验证，这一系列住房贷款政策的效果出现，房价开始在一定范围内回落，住房贷款的发放数量增长速度也逐渐减缓，这些
29、效果都证明国家的住房贷款政策是基于市场走向的有效控制，对市场的整体发展总的来说是有益的。因此，作为房地产市场的参与主体，无论是开发商，还是购房者，以及商业银行，都应该严格执行住房贷款政策，尤其是商业银行，为了尽可能降低风险，应大力推行国家的住房贷款政策。自 2014 年开始，国家又相继推出了一系列政策逐渐放开了房地产市场，以及对住房贷款的限制，对此，商业银行更要严格执行，推动房地产行业的发展，跟随国家对经济的宏观调控走向，只有这样才能防范和降低发放住房贷款的风险。12（2）建立及健全商业银行内部监管制度对商业银行来说，应当从自身出发，在内部监管和控制机制等方面下足功夫，只有建立健全完善的制度，
30、才能从根本上保证流程的合理化、环节的完善化、过程的安全化。 16首先就是要控制并避免内部违规操作，以严格的流程和机制去审查住房贷款申请人的相关资格，执行统一标准，只有达到标准才能发放贷款。其次，要在内部的人员管理、机构设置、部门监管等方面加强力度，形成权力制衡和监督体系，当出现违反制度和流程的行为及人员时，及时作出反应，给予惩罚，从源头上杜绝不良贷款的发生。再次，商业银行还要借鉴先进的国际经验和标准，用一些国际通用的回归模型等方式进行信用评估，取长补短，建立起适合自己的内部监管制度。除此之外，商业银行还应当努力提升自身的防腐抗变能力以及面对重大事件时的应变能力， 17从而在风险变成现实时能够及
31、时处理，把风险降到最低。（3）完善社会征信系统在现代社会中，诚信的重要性渗透到各行各业中，完善社会征信系统既是商业银行推进住房贷款业务的需要，也是建立和谐社会的总体需要。社会征信系统是衡量一个国家和社会的文明程度的重要标志，也有利于解决信用贷款过程中的信息沟通问题，优化社会信用环境，规避金融市场的信贷风险。近些年来，国家有关部门正在积极推进社会征信系统的建立，比如人们可以利用“互联网个人信用信息服务平台”查询到自己的信用状况及相关记录，但是这一平台对于信贷部门来说所提供的信息是远远不够的。 18在我国目前的社会征信系统中，还需要继续加入更多方面的个人信息，才能树立起较为全面的个人信用档案，同时
32、要保证信息的动态管理，及时更新、及时核实，确保信息的真实有效。（4）合理运用住房贷款证券化为了尽可能降低房地产市场的信贷风险，商业银行必须尽快开拓新的融资方式，通过多样化的渠道来分散风险。根据经济发展的规律和发达国家的经验，房地产信贷市场也可以合理运用“证券化”的方式来运作住房贷款，这种方式是一种典型的分散风险有效途径。住房贷款证券化一方面有利于与资金的来源渠道扩大化以及资金流动性的提高，这样可以较好地避免商业银行资产结构中的缺陷，以根本手段确保住房贷款的安全和盈利能力；另一方面，住房贷款证13券化能够使得商业银行把贷款风险转移到证券市场上，从而大大降低银行本身需要承担的风险程度。结合我国的房
33、地产市场以及整个市场经济的环境背景，在实现住房贷款证券化的过程中不能完全放任市场作用，而是要充分发挥政府的主导作用。具体来说，中国可以先期构建住房抵押贷款的二级市场，也就是房地产抵押债券转让市场。商业银行和金融机构发放房地产贷款之后，可以继续向投资者转售，也可以把抵押贷款作为担保方向市场发行抵押贷款债券。在建立起二级市场的基础上，实现与一级市场的恰当连接，通过这一过程促进银行资金的流动，既可以加大信贷业务，增加经营收益，也能够在一定程度上降低流动风险以及贷款风险。6、结束语商业银行发放住房贷款是一个复杂的过程。随着我国房地产的不断深入发展，商业银行的住房贷款业务所面临的风险也格外突出和显著，市
34、场和政策风险、贷款人信用风险、商业银行内部风险、开发商风险等，都是商业银行无法避免的难题。这些难题是由多方面原因造成的，房地产住房贷款的三方参与者，即开放商、购房者和商业银行本身都有责任。商业银行出于规避风险，降低损失、扩大利润的目标，就必须针对不同类型的风险和不同主体带来的风险原因，进行有条有理的解决，从外部政策、内部控制、社会征信、融资渠道等方面多方入手，才能较为全面地发现风险、克服风险，从而保证商业银行住房贷款业务的有效运作，推动我国房地产市场的健康发展。14参考文献1 中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国 1998-2012 年国民经济和社会发展统计公报R.http:/ 中国人民银
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