1、民事答辩状答辩人：，汉族，自由职业， 。现答辩人就与被答辩人物业服务合同纠纷一案，为澄清事实，分清责任，特提出以下答辩意见供审判庭参考：1、答辩人对被答辩人在起诉状中所陈述的购房时间，接房时间事实部分基本没有异议，其余事项均与事实不符，并对被答辩人与本案第三方所签订的前期物业服务合同表示知晓并了解。但在委托人与被答辩人之间未签订任何正式合同的情况下无故成为前期物业服务合同的被告存在疑问，双方无法律效力的约可签，哪来违约，希望被答辩人给出合理解释，以期让人信服，法庭明鉴；中华人民共和国国务院物业管理条例第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交
2、纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。第 67 条其实已明确了“物业可以直接起诉小区欠费业主”的前提要件是： 1、小区已成立了业委会； 2、业委会已对物业公司的服务工作质量进行了验收并确认物业公司提供的服务完全符合合同约定的标准； 3、业委会已明确督促业主“在一定期限内按业委会与物业公司所签合同约定的标准全额交纳物业费给物业公司”；4、业委会督促业主时所明确的交纳期限已届满，但业主“逾期仍不交纳”。按照合同法及民事诉讼法，物业公司有权起诉委托其管理小区的开发商或业委会代表的业主大会，但无权起诉与自已并无合同关系的单个业主。根据国务院物业管理条例第六十七条，在业委会还没能成立起来
3、之前，前期物业公司在业主委员会还没成立之前直接起诉单个业主，没有法律依据。前期物业管理合同是物业公司与开发商所签，前期物业公司的直接起诉对象也应是开发商。开发商承担责任后可依其与业主所签商品房买卖合同中相关约定要求业主分摊物业管理费用；但开发商也必须“ 对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作” ！2、该案委托人是 2010 年 7 月 20 日通过预售购买的该房屋，此时被答辩人公司都还没成立，现在作为已经改头换面的新来的物业公司，由于我们共同的甲方（融侨长江重庆房地产开发有限责任公司）之前在建设施工等方面的违约（附件优盘中的文件作证），造成委托人对之前知晓并了解的前期物业
4、服务合同及相关物业服务内容的理解都发生了巨大改变，被答辩人可以认为这些证据与你无关，但我可以提醒你，在你决定冒然去与你的甲方签订前期物业服务合同时，是否考虑过其中的风险，因为在物业收费单价问题上、配套设施的完整性问题上、小区绿化标准达标等问题上，委托人都是认为有问题的（附件优盘中的文件作证及其他业主作证） ，但这些都是被答辩人你将来提供服务的平台，当许多平台都缺失、滞后或不完整，你提供给我的物业服务就不能达标就成为自然了。当然，也感谢你们在有些问题上也积极的帮我们去我们共同的甲方那里去反映过，但事后都不了了之，这就是我和大多数业主现在不愿意冒失的把物业费交给你们的原因。当然，你起诉状中所陈述的
5、“按前期物业服务合同约定全面履行了合同”可以向你的合同方汇报，那与我无关。3、被答辩人物业单价虚高，与所提供的服务严重不匹配被答辩人在起诉状中所陈述的委托人至 2013 年 2 月累计欠费 5760 元，是按照 2.20元/平米（建筑面积）进行计算的，该房屋在预售签订当年，市场上独栋别墅的物业费单价才 3 元左右，我们都期望着住进一个优雅舒适的物业服务的小区，贵点也是物有所值，但事实是完全相反。从委托人住进那天开始，就有不分白天黑夜的噪音、灰尘、偷盗等时刻伴随在 32 栋 2-2 周围，简直就是住进了一个巨大的建筑工地，由于融侨二期现场施工紧靠阳台及卧室窗户（零距离） ，为此还多次与现场施工工
6、人发生争吵辱骂，最后小区保安出面协调，但保持不了多久又持续依然，无奈只好晚上打 110、白天就电话向有关部门电话反映情况，一直持续到 2012 年上半年，二期施工结束为止。这样的环境谁会相信能够提供 2.20 元/平米（建筑面积）标准的服务。后来又发生了融侨城 A 区大门口有一名保安多次对夜归的女业主无故的语言骚扰，多次后，在物业公司所谓协调下也不了了之。被答辩人和开发商一起将小区公共绿化带擅自改成停车场收费、小区公共区域的广告收费等都收益，本是委托人及广大业主的共同利益，现在也有被被答辩人非法侵占的嫌疑。总之，对于被答辩人提供的低标准高价格的物业服务，由于处于前期物业管理阶段，没有签订任何有
7、效的合同，答辩人保留辩论、质疑、缓缴并提供其他业主作证的权利。目前绝大多数的所谓欠费业主，都并不是不想交物业费的老赖，只是不甘心如此不明不白地按高标准交费给前期物业公司。任何服务合同的提供服务方，都是只有“自已确实已按合同要求提供了完全到位的服务”后，才有资格向合同对方“全额索要合同约定的相应服务报酬”的。单个业主无力验收物业公司的服务质量；业主委员会作为物业服务合同的签约主体，才有“验收物业公司的工作质量、审查物业管理费用的实际支付情况是否符合合同约定”的能力和责任。所以，67 条才会“在特别授予物业公司对单个业主直接诉权的同时，又给物业公司的这一特定诉权”加上“物业公司所述业主欠费金额，必
8、须经过业主委员会确认无误，并已经业主委员会督促限期交纳”这样一个适用的前提条件。4、为维护被答辩人及我的委托人的利益，我有几点意见。首先，被答辩人自动撤销起诉。其次，尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政府的规定及时成立业主委员会，与业主代表大会签订物业服务合同，由业委会督促业主，让自已的起诉符合 67条所限定的前提要件，彻底解决物业费难收的问题。综上所述，答辩人对被答辩人因物业纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照中华人民共和国国务院物业管理条例及其他法律法规承担各自的责任。在此，请求人民法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。此致重庆市南岸区人民法院答辩人： 二一三年六月十七日附：授权委托书 1 份答辩状副本 1 份入住期间小区环境照片电子文档 1 份（优盘 1 个）合同相关部分复印件及其他证明材料各一份
