1、1城隍庙 外滩 佐邻佑里中心广场品牌价值：傍着外滩和城隍庙两大国际商业经济发达中心，城隍庙周边的商铺价值远超出普通商铺价值的 150%,再加上距离 94 亿的、楼板价就高达 8 万每平米的上海地王仅 200 米,以及本项目引进新加坡的“邻里中心“ 品牌概念 ,绝对会大大提升了我们项目的升值潜力。上海市中心: 百年来上海以外滩为中心,集经济、政治、文化、金融为一体，南京路与城隍庙以商业著称，本项目位于城隍庙与外滩商家必争之地,一步之遥就是外滩,300 米开外就是文化之城城隍庙人流量大: 城隍庙的年人均流量高达 8000 万以上.日人均流量高达 20 万人口.商业氛围浓:项目周边注册住户 3.5
2、万户。外来人口居多，占 70%以上外来人口和白领,具不完全统计居住人口在 13万人左右，此处被列为世界密集人口之最居住地。目前商业配套很不完善，吃饭、购物、休闲没有去处交通便利：本项目周边交通便利， 24 路、 64 路、980 等公交路线相邻，轨交 8、9、10 号线环绕。其中 9 号线小南门站距离本项目步行 5-8 分钟。开车通往复兴路隧道前往浦东八佰伴仅需 10 分钟。稀缺资源：本项目是外滩绝版在售商铺，随着城市化的进程，市中心的土地资源是开发一块少一块的，土地是不可再生资源，凡事物以稀为贵，本项目就是在上海南黄浦的正中心位置，东接外滩，西邻豫园两大黄金商业圈，假以时日，你有钱都买不到！
3、并且能在外滩上拥有一套商铺是每个人的梦，但这种铺子已绝版，是可遇不可求的，作为投资客来讲是一个三代甚至是多代的保障，更是一棵摇钱树，那么你可以在本项目上实现您这个梦，而且是性价比很高性价比高:南京路依托外滩的人流量,发展至今，每平米的售价可高达 100 万,租金可高达 80-120 元;城隍庙福佑商厦已高达 45 万每平,而本项目才万左右，主力面积 27-130 平米，总价才 300 多万左右,租金收益高，周边一般门面店的租金已到达每平 8-20 元左右，距 500 米开外的城隍庙更是高达每平 20-70 元左右.买到就赚到，绝版商铺！地段好：本项目北临豫园，东靠外滩，南朝复兴路隧道的金三角黄
4、金位置。目前虽然项目周边环境很破旧,但是周边高档住宅例如：“上海滩花园”“外滩九里”“金外滩花园”“浦江公馆“等众多高档住宅均价都在- 15 万左右，而且周边的旧房屋住户已被冻结，离外滩直线距离只有 300 米，离4亿地王仅 200 米,可以想像将来发展潜力不可估量.随着黄浦区的开发和豫园的扩建将有越来越多高档住宅和写字楼入驻,本项目于人文教育、历史文化、经济中心为一体将承载更多的人气和财气于一体。发展潜力巨大1.合并后的新黄浦，首次提出“一带、二街、五个功能区“的年发展新格局战略，未来这里将打造首个国家级中央休闲商务区，外滩、南京路、豫园等昔日的两区“金字招牌 “将被重新“镀金“，随着外滩源
5、商业配套日趋成熟、上海又一个楼板价万、总价亿的外滩国际金融服务中心的建设完成，外滩将成为世界首届一指的国际金融舞台2.紧接着豫园的五年发展蓝图，豫园即将扩充一倍面积，打造成为为国内最早将历史人文与商业联姻的古典商业街区之一；本项目成了各巨头商家必争之地可以知道其的升值潜力巨大。经营业态：借鉴新加坡成熟商业体“邻里中心”的经营模式，集商业、服务、娱乐为一体的多业态社区化经营管理理念。统一运营、统一管理，85 度 C、麦当劳、华联超市等已入驻,势必解决当前居民反映的购物难，购物环境差的问题。拥商业宝地 聚拢天下人气外滩佐邻佑里中心广场坐拥百年商业宝地，聚拢天下人气，屹立世界的东方商业典范外滩。项目
6、总规划近万方，坐落于位于黄浦区学院路 32 弄，东街与西姚家弄的交汇处，距外滩 94 亿地王难两百米,距城隍庙仅 300 米,此外由复星国际和 SOHO 中国共出资 150 亿建设,未来这里将成为汇集顶级高业精英的高端人才聚集区,未来发展不可限量抢铺行动2对于投资者而言，城隍庙和外滩就意味着高人气、高回报、高增值，无数的开发商都渴望能拿到这周力的项目地，以获得房子的热卖和商铺的热租。依托外滩和城隍庙的地理地段优势，以及项目所在区域的商业前景，邻里中心的概念突破传统的商业模式，大大解决目前市场的空白这时是我爱我家一手事业部，我是陈志东133-4186-3042邻里中心的发展模式对于众多开发商来说
7、：开发社区商业是利润的一大不可缺少的增长点。所以在规划建设的时候，就问题尽量的把商业部分加大，不管以后的经营的问题，因为相同的建筑成本，不做商铺才是有毛病。在这种开发思绪的指导下，许多社区商铺就变成“鸡肋”就不出奇了。 对于众多的投资者来说：在投资者的传统观念里，是街铺就比较不容易死，投资风险比起大的购物中心小，不会存在烂尾的风险。但是没有规划的开发，没有统一的业态与经营管理，这种粗放式的管理就只能让投资者在购买的时候赌运气了，但是大部分都是承受着高投入低租金的现状，更加恶劣的是也租都租不出去。 是什么影响社区商业的主因呢？ 本身商业与住宅就是对立与互补的。社区居住要求安静、安全。社区商业要求
8、旺市。如何协调呢？一：规划配套不科学，建筑设计大多保住宅，牺牲底商功能性。二：业态定位不规范 三：商业定位不清楚 四：开发体量不科学，普遍过大 五：没有统一的运营管理 六：经营没有统一策略 七：没有专业的市场调查指导开发 普遍的开发商没有商业地产项目的操作经验，而且开发时也只是为了好卖进行规划。并没有考虑后期的运营。造成了对底商经营的不重视，其实从国外的经验来说，底商是需要专业的商业操作才行。 那么如何发展社区商业呢？ 借鉴新加坡社区商业开发模式 引进“邻里中心”，即在 3000 至 6000 居民中设立一个功能齐全的商业、服务、娱乐中心。其服务功能有明确的量化指标和具体要求，根据小区的实际情
9、况人性化地设置了几项必备功能，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。让大众消费者觉得方便、物价美廉、服务多样的作用。 吸收新加坡的“邻里中心”开发模式，结合各个项目的情况特点，及国情、人口结构与消费习惯的不同，在开发的过程中的特点有以下几点：1、规模适中，为周边社区服务。2、人性化，更有人情味，再也不用下班了很累的情况下开车到南京路、豫园购物，再也不用为急需购买生活用品找不到地方而烦恼、再也不用去购买环境很差的沿街小店去消费，也不用再担心食品安全问题。充分体现了包容、宽容、谦和。3、本项目的打造建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。4、体现休闲性，我们以餐饮娱乐、休闲、购物为主
10、要服务功能。您可以下班之后在家门口就享受美容 SPA、按摩来消除一天的疲惫，您可以约朋友在家门口就可以享受人间美味、您还可以在家门口约朋友一起欢唱。5、有凝聚力，围合空间聚集人气、商气，使其不易分散、分流。本项目邻里中心的优势：有主力店优势，邻里生鲜、邻里超市是邻里中心小型主力店，可以很好起到吸引人流的作用，沿街商铺都是散铺，没有人群集聚的效果； 合理业态布局，邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致标准 5：3：2，符合商业业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善，而沿街商铺在业态上一般没有统一的规划，其经营效果也会偏差;统一管理的优势：统一经营管理一方面创造品牌，带来不可复制化模式。并且有租
11、金优势，3租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以苏州湖东邻里中心为例一般租金 5-10/m2/天，周边沿街商铺3-5 元/m2/天。本项目周边沿街商铺在-20m2/天，也就意味着本项目商铺租金可达到 15-25m2/天 。也就是说邻里中心商铺价值远远大于周边商铺；租金直接带动商铺价值上升，加之本区域住宅价本身楼板价，福佑商厦 45 万/m2/平方，本商铺性价比很高，均价才 4 万多，您买到已经升值了，绝对上海最后一块投资宝地，您还在等什么？无以伦比的发展机遇由上海市规划和国土资源管理局、上海市浦江办、黄浦区人民政府联合主办的“外滩金融集聚带规划”研讨会在中山东一路 3 号举行。会议展示
12、了外滩金融集聚带建设规划（简本），对今后 10 年外滩金融集聚带的建设作出了全面的规划。外滩金融集聚带建设规划（简本）是迄今为止外滩地区最完整、最全面的规划。外滩金融集聚带规划总用地面积约 262 公顷，总建筑面积约 627 万平方米。其中，规划新增（包括在建、待建、规划、储备）商业办公用地合计 56 公顷，相应总建筑面积可达 227 万平方米，超过总建筑面积的 1/3。此外，规划保留的可供置换利用的设施包括 169 幢共 115 万平方米的各类历史建筑及 98 万平方米的次新楼。未来金融集聚带的规划产业办公用地总面积约 97 公顷，占地区建设用地的 37%；规划商业办公建筑总面积 440 万
13、平方米，占地区总建筑面积的 70%。南外滩地区四大重点地块的发展规划无疑是本次展示的规划成果中的一大亮点，这四大重点地块分别是 8-1 地块，13、15 地块，复兴地块和南浦地块。根据规划，南外滩地区将出现挺拔矗立的双子塔楼、高层环绕的中心绿地等标志性建筑和景观。今后，这四大重点地块将连接万国建筑博览与世博城市最佳实践区，兴建的各种标志性建筑和景观无疑会使自外白渡桥至世博城市最佳实践区的外滩沿线处处有景。8-1 地块 国际金融服务中心（东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5 万平方米靠近我们仅 200 米）南浦地块 生态办公园区（东至外马路、南至油车码头街、西至
14、中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约 7.1 万平方米）13、15 地块 都市综合体(东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18 万平方米)复兴地块 休闲商务区（东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路）豫园的五年发展蓝图古典商业街区建设该如何激活自身建筑、历史的独特因子，培育出迥异于现代摩天楼商贸街、他人无法复制的街区性格与魅力？建筑作为古典街区记录历史、解读城市发展脉的重要载体，如何新旧并举，并与商业文化旅游结合更紧密？从“2011 福布斯城市古典商业街区发展国际论坛”上获悉，豫园商场联合 16 家著名城市古典商业街区，共同成立“城市古典商业街
15、区联盟”。而古典商业街区“跨越与重塑”的命题成为与会嘉宾讨论的重点。余秋雨、滨野安宏、陈丹燕、葛剑雄、蒋琼耳等全球商旅文、艺术、历史、建筑界大师就古典商业街区能级提升及未来发展路径展开跨界碰撞。5 年内目标成“全球最佳商旅文结合区和地标”“城市古典商业街区”作为依托城市特有的历史文化、建筑等物质及非物质文化遗产，是近代兴起发展的商业旅游文化一体化街区。数据显示，大陆目前有 112 座国家历史文化名城，2000 多个古城镇。上世纪 90 年代，许多古迹在旧城改造“现代化”浪潮中损毁或遭致遗忘。直至豫园、丽江等街区走热，传统历史街区的文化产业开发带来可观的社会、经济效益，底蕴深厚的老旧街区这才作为
16、一种社会财富和城市新增长动力而被重新认识。4豫园商城作为国内最早将历史人文与商业联姻的古典商业街区之一，集邑庙、园林、建筑、商铺、美食、旅游为一体，每年游客量达 3700 万人次。“在未来 5 年，上海豫园商城将打造成为“全球最佳商旅文结合区和地标”，力求实现传统文化、旅游休闲、商业创新的深度融合，成为世界游客认知上海的名片。”上海豫园旅游商城股份有限公司董事长吴平表示。然而，随着城市古典商业街的快速发展，除了能够提供观光旅游的功能外，街区本身如何转型升级，如何可持续发展，这些都成为当下的全国性命题。但是，如果仅仅依靠一个街区的力量是无法解答这些命题的。为此，豫园商城联合成都宽窄巷子、云南丽江
17、古城、苏州李公堤等国内 16 家著名城市古典商业街区，共同成立“城市古典商业街区联盟”，从而引起人们对城市古典商业街区的关注。联盟成员包括重庆磁器口、云南大理古城、西安大唐不夜城、成都宽窄巷子、苏州李公堤、云南丽江古城、北京老舍茶馆、宁波城隍庙、南京夫子庙、上海七宝老街、曲阜明故城、杭州清河坊、成都文殊坊、云南彝人古镇、上海召稼楼、上海豫园商城。商业与文化如何水乳交融？据研究资料表明，目前各地兴建的古典商业街区不同程度存在商业与文化分离、旅游资源同质化、空间超负荷、建筑“推陈出新”或“千篇一律”等问题。而一些运作成熟，有着迷人过往的古典商业街区也迎来跨越与重塑的命题。“重塑”词究竟是大拆大建？
18、还是把古典文化、建筑、生活及魅力怎样传承创新？如何跟上城市经济文化社会飞奔向“新”的脚步，又完美地传达自身迷人的“旧”文化？如何从“传统街道景观+现代商业”模式向“商业即文化、文化即商业”进阶？这都成为与会嘉宾们的讨论重点，这也是目前国内古典商业街区建设、提升的关键。“我们整体对于古典商业街区的思考上面出现了一些文化上面的误区。我们不要构建一个错误的东西，就是：不是古代就没有文化，有现代的东西就失去了文化，有商业的东西就失去了文化，这是一个伪命题。”艺术理论家余秋雨就古典文化与时尚文化的交融发表了主题演讲，他表示，文化之美古典和现代是仅仅融合在一起的，是用现代人的目光重新选择古代。而具体怎样向
19、古典街区融入当代元素，以时尚、先锋著称的日本著名策划大师滨野安宏认为，商业街区首先应是承续历史记忆的场所，然后才是追求利益、表达自我的舞台。滨野安宏坚持一种“未来”理念，即在预读潮流、时代变化的前提下，以前瞻性的理念创造性地设计商品流通环节，从而重塑传统街区样貌。换言之，通过消费过程刺激人们改变生活方式，继而实现街区从内涵到外观的变革。日本东京原宿青山的表参道，围绕他 70 年代规划的“From1st”，现在已是享誉全球的高品位时尚街区。而建筑如何新旧并举，并与商业文化旅游结合更紧密？考文特花园（CoventGarden）等欧洲大陆星罗棋布的古典街区可谓典范。据英国工程建筑咨询机构阿特金斯规划
20、总监介绍，欧洲古典商业街区规划，往往“内外有别”。法国、意大利等欧洲国家也有老区，改造时严格保护古镇风貌及文化，但部分建筑物从内部植入当代印记，科技、低碳、环保正成为未来古典商业街区的发展方向。外滩历史与发展5十八世纪上海，随着地壳运动的变化，形成滨临东海和长江口及黄浦江和苏州河纵横交错连通长江流域水系的得天独厚自然条件后，上海外滩是上海城市化最早开发的地方。上海城市，在这里起点，由东向西不断发展，经过 160 余年的建设，今天的上海已经成为世界瞩目的大城市。为了迎接 2010 年世博会在上海召开，外滩滨江绿化道路工程全面开工，北外滩滨江绿化道路延伸到东大名路大连路，南外滩滨江绿化道路延伸到南
21、浦大桥，百年的外白渡桥在船厂整修后将安装在原地，中山东一路将建造双向小车地下通道。外滩以史无前例的规模、崭新的面貌，呈现在世人的面前。 经历过历史沧桑，沐浴着今日明媚阳光的外滩，见证上海的历史和城市的发展。著名的上海史专家唐振常曾经说：“以外滩作为上海的代表，是恰当的，外滩当之无愧。”黄浦区位于上海市市中心。东和南隔黄浦江与浦东新区相望；西与静安区接壤；北以苏州河为界，与虹口区、闸北区为邻。黄浦区是上海主要的交通集散中心之一。 上海轨道交通 1 号线， 上海轨道交通 2 号线和 上海轨道交通 8 号线在我区人民广场站交会。上海的公交线路在我区形成网络中枢。上海的内环线高架道路中的延安高架道路和
22、南北高架道路在该区相交。地上、地下和空中的立体交通网络使我区的交通运行四通八达、十分便捷。旅游文化黄浦区是上海的旅游热点之一。万国建筑博览会的外滩，使中外游人流连忘返。民族风格浓郁且古色古香的豫园商业旅游区以其规模效应，吸引了四海宾客。新建成的南京路步行街是国内外的旅游者购物、休闲、观赏的好去处。号称“万国建筑博览”的外滩欧式建筑群，以及文庙、九间楼、书隐楼、古城墙等明清建筑。区内还有中共中央驻上海办事处、上海人民英雄纪念碑、五卅惨案纪念碑、四明公所牌楼、三山会馆、豫园点春堂等革命斗争史迹，有爱国主义教育基地 28 处。黄浦区五教齐全，宗教场所有沉香阁、城隍庙、白云观、董家渡天主堂、小桃园清真
23、寺、沐恩堂等。经济商业黄浦区万商云集、市场繁荣，是全国闻名的商贸购 物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在黄浦区。南京路是蜚声中外的“中华商业第一街“。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁华。黄浦区是上海的金融中心之一，中国人民银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行、花旗银行、曼谷银行、民生银行、光大银行、华侨银行、东亚银行等 63 家中外银行开设在该区。板块综述黄浦区位处上海市中心。它是上海历史最悠久的城区，也是现代上海的中心商业区，重量级金融机构云集、商贸文化高度发达
24、。区内的国际饭店一度被列为上海市的绝对中心。如今上海市中心的原点也是以区境内人民广6场作为标杆。时间再往前追溯至清末，黄浦区内（原南市区）自 1292 年上海置县以来所形成的老城厢境内则有当时朝廷县衙所驻地。北黄浦与南市区于 2000 年夏珠联璧合，从而使新黄浦区拥有了一大批诸如外滩、豫园、城隍庙、文庙等著名历史人文地标。2011 年 6 月 8 日，黄浦又与卢湾合并成新黄浦区，外滩、新天地、南京东路、淮海中路、城隍庙等闻名中外的上海地标将珠联璧合。新黄浦还有人民广场、南京东路步行街、上海大剧院、上海城市规划馆等现代城市景观。旧上海时代的公共租界中区与老法租界也从此融为一体。悠久的革命传统、深
25、厚的人文历史脉络连接着这个市中心城区的楼宇街市。纵观其发展，人们可以清晰地看到上海起步的每一个深深浅浅的脚印。这时是我爱我家一手事业部，我是陈志东133-4186-3042外滩佐邻佑里中心广场答客问1、外观卖相不好答：1）是的，现在外观确实不太好，主要是商家还未入驻，等入驻后装修完，一切就不是这样了，所以你不用担心。2)再说了，商铺的租金和升值潜力，并不是取决于其的外在，而更重要的是靠人气，我们定位又是集餐饮、休闲、娱乐为一体的基本生活配合设施，这又大大的满足了他们消费需求，而，周边已有 13 万多的人口了，可以想像其的升值潜力有多大了。2、周边环境脏、乱、差答：1）确实，很多来访的客户都反映
26、到这个问题，目前周边的环境不是很好，周边小区居民吃饭、购物、休闲没有去处，所以我们引进了新加坡“邻里中心”的模式来改善。2）未来 5 年规划拆迁，将有更多的写字楼、高档小区入驻，所以可以想象这边的一个环境情况，你完全可以放心。3）再者说，投资商铺最关键的是看未来的租金以及升值空间，而我们周边的商铺租金已达 8-20，所以环境不是最重要的，你说对吗？3、周边配套不完善答：1)是的，正因为周边没有一个完整的商业配套，所以我们引进新加坡成熟的商业体系“邻里中心”的概念，来统一规划、统一招商、统一运营、统一管理的模式，品牌化的经营来提高租金的价格和商铺的价值，以及填补这样的市场空白。2)是的，其实这也
27、是一件好事，你一路过来都是沿街的小商铺，没有形成规模，也不完善，我们借鉴新加坡的“邻里中心”的运营模式，正好填补了这一市场空白。4、项目不靠主干道、死角答：1）确实，但是我们佐邻佑里主要是为周边小区服务的，而不是在主干道做广告而已。通常来讲，主干道的商铺往往是广告效益，而真正的租金价格并不高，并且主干道是快车道，留不住人气，我们刚好是在小区的中心，方便周围小区居民休闲、娱乐、购物，所以更加聚人气以及商气。2）从价格上来说，主干道的商铺售价高，租金却不是很高，我们商铺的性价比非常高，才 5-7 万左右。75、车行不便答：1）我们佐邻佑里中心广场规模适中，专为周边社区服务，以步行消费者居多，同时还
28、有 100 多个停车位来满足少部分自驾购物者。2）确实，随着周边住户的拆迁，规划配套的完善，道路会进行扩建，所以你不用担心这个问题。6、规模小答：我们佐邻佑里的规模从总体上说比较适中，将近两万方，以餐饮、娱乐、休闲为一体的一站式服务，专为周边近 60 来万人口提供服务的，可以说只要我们一开始营业就会人气很足，类似于浦东金桥国际商业广场一样，两个月左右人气就非常足。7、拆迁未知数，怕拆迁后消费群体少答：1）首先拆迁是肯定的，因为周边大部分老公房的户口已被冻结了，一部分已没有人住了，等到拆迁后，取而代之的是高档住宅和写字楼，将会有更多的白领入住项目周边，他们的消费潜力非常大。2）拆迁是肯定的，开放
29、商拿地都是以区域划分的，不会太多也不会太少，因为太少难形成规模，如果太大的话，在城隍庙这边成本太高。拆迁也是逐步来拆迁的，也不是一步完成的，而且在拆迁的同时也不能影响周边居民的正常生活和消费环境。8、怎么吸引到周边所有的高端小区人口答：1）我们就目前老公房这边的人口已达 13 万，就这些人口若 70%来这消费就已经非常爆满了，关于项目周边的高档住宅区的话，属于居住在豪宅的人群，他们都有自己固定的消费场所。2）你可能会担心老公房这边的消费力是否能支撑我们的整个商业体，其实我们这边 13 万人口来讲，外来人口和白领就占 70%左右，因为白领的消费习惯比较小资，所以消费力都不低，不用担心会人气不足9
30、、觉得是死角，适合做菜场答：1）你太有钱了，这么好的地段做菜市场，这不糟蹋了我们的商铺。2）我们佐邻佑里也有邻里生鲜，而且都是品牌经营，食品安全以及价格方面都可以让你完全放心。3）我们这里本来就是服务周边小区的人，除了中华路那边的人过来比较不方便之外，老公房那边的人过来都很方便。10、周边都有吃喝玩，你们经营什么答：1）借鉴新加坡“邻里中心”的经营模式，集商业、服务、娱乐为一体的多业态社区化经营管理理念，统一规划、统一招商、统一运营、统一管理，85 度 C、麦当劳、华联超市等品牌已意向入驻，优势一：有主力店优势，邻里生鲜、邻里超市等小型主力店，可以起到很好的吸引人气的作用；优势二：业态布局合理
31、，统一经营管理的优势更容易提升品牌价值；优势三：租金优势，租金的上涨直接带动商铺价值的上升。2）本项目位于城隍庙和外滩的中心位置，两边的商业也都成饱和状态，但是这样饱和的商业中却没有一个符合这边居民生活的基本商业配套，外滩是以一线品牌、奢侈品为主，城隍庙又以一次性旅游消费为主，两边的小商小贩又脏又乱，卫生安全没有保障，所以整个市场是空白，而我们引进的是新加坡成熟商业体“邻里中心”的概念，以服务社区居民为主：有以下特点：（1)定位准确，规模适中(2) 人性化，更有人情味（3)企业化、网络化、规范化（4）更多体现生活的休闲性（5）能够聚集人气及商气，使其不分散、不分流，势必解决当前居民反映购物难、
32、购物环境差的问题。11、停车位少答：我们的车位有 100 多个，但是我们引进的是新加坡成熟的“邻里中心”的商业模式，主要服务于周边的社区居民，步行就可以到我们的项目了，所以车位数量不是最重要的。12、什么时候拆迁完，这个项目是不是也要拆答：根据外滩金融聚集带建设简本，未来的 5 到 10 年周边的旧房屋将陆续拆迁，取而代之的是高档住宅及商业写字楼，现在很多的老房住户已被冻结，等待拆迁，也许不用这么长的时间。至于我们的项目会不会拆，这还不确定，如果被拆迁的话，根据上海内环内的所以拆迁的政府补贴或商家补贴的话，那你就赚大发了，你说对吧？嘿嘿。13、之前做古玩都做不起来，你们就能做好吗？8答：古玩呢
33、之前经营的也不错，他们之前经营情况租金还可以，但是由于城隍庙那边有空的商铺了，所以这边的整个运营全部搬过去了，最主要的是城隍庙那边主要是古玩、玉器、小商品的聚集地，主要是我们这边开发商洞察到了周边居民基本的生活配套是很不完善的，所以引进了新加坡“邻里中心”的商业模式，你不用担心，完全可以做起来，就等着收租金好了。14、城隍庙发展已能很好，那边也有在卖，我为什么要买这里答：1）城隍庙那边现在是有商铺在售，但都是十几万到四十几万每平米，而且算起来他们那边的回报率只有 3-4%左右，而且那边已经很成熟了，回过头来看我们的商铺，现在还不够成熟，所以单价也才 5-7 万左右，总价 300 万左右，而租金
34、回报率高达 5%左右，随着周边房屋的拆迁以及配套设施的日趋完善，租金和售价都会向城隍庙靠拢，因此我们的项目投资小、性价比高，未来的发展前景更不可小觑，那你说投资哪个更合算？2）随着外滩商业配套日趋成熟、上海又一个楼板价万、总价亿的外滩国际金融服务中心的建设完成，外滩将成为世界首届一指的国际金融舞台紧接着豫园的五年发展蓝图，豫园即将扩充一倍面积，打造成为为国内最早将历史人文与商业联姻的古典商业街区之一；本项目成了各巨头商家必争之地可以知道其的升值潜力巨大。15、周边没拆迁，就显档次不高，中高档小区的人不愿来消费怎么办答：档次高低不是最重要的，最关键是我们的定位是否更加符合这边大部分消费者的消费需
35、求，我们这边都是外来人口和白领居多，而且人口已达到 13 万多，周边没有一个这样一个整体的商业配套设施来满足所以中高档小区居民的基本生活需求，所以我们这边整体运营好了，因为便利所以他们还是会来的。16、商铺租不出去怎么办？如何来保障我们的利益答：这你完全不用担心，我们这边现在意向入驻的品牌就有 85 度 C 啊、华联超市啊、克丽缇娜啊等，并且我们是由骅盖资产管理公司来运营管理（开始包装骅盖资产管理公司） ，而且引进了新加坡成熟的“邻里中心”的经营管理模式。“邻里中心”的优势：1、规模适中，为周边社区服务2、人性化、更有人情味3、企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式4、体现休闲性5、有凝聚力
36、，围合空间聚集人气、商气、使其不易分散、分流。17、07 年就销售到 8 万，运营五年了价格不升反降，未来是不是还会下降？答：方式一：1）这个问题在客户没有主动问之前不要暴露，只有当需要贷款的客户才谈及。2）一个商铺的价值体现是由人气造就的，由于之前所经营的项目是不太符合周边的消费需求，所以聚不拢人气，那么价值也就无法提升，随着重新整合规划，我们引进新加坡“邻里中心”的商业模式，来打造更加符合周边消费群体需求的业态，从而得到租金的提高和商铺价值的提升。3）随着外滩和城隍庙的 5 年规划，这里将打造成集历史人文和商业联姻的古典商业街，因此可以想象未来的升值空间是非常大的。方式二：因为本项目处在外
37、滩和城隍庙的中心位置，日后这边发展潜力巨大，开发商在 07 年销售的时候就已经发现了这一点，就将剩下的捂盘，但由于在外地拿了一块地急需资金，现在国家有限购限贷，所以开发商才忍痛将剩下的商铺拿出一部分以这么低的价格来销售来运作新项目。18、最低保底回报率是多少？答：你是在银行买过理财产品吗？因为银行 4-8%左右的保底都有，对吗？所以就让你有这种保底的观念了，但是，目前的每年的通货膨胀率是 8-10%，所以你的钱 100 万放在银行 4-5 年后就剩 50 万左右了，所以放银行是非常不合算的，而我们是不动产，除了租金收益的同时还有地价的升值，特别是在经过外滩和城隍庙的 5 年规划后，你的升值回报
38、率是无法估量的，所以这个保底是没有意义的。919、客户觉得包租时间太长，想要自己经营怎么办？答：1)我们都是统一经营管理 10 年，如果你要自己经营的话就不是这个价格了，两年就不抵扣了.。2)可以经营的，但是你买过来之后至少三年以后才可以经营，并且你所经营的业态必须要符合我们的定位，不然我们是中高档，你来个低档的品牌那就没有办法了，我们是为了保障所有商家和业主的利益。3)如果你所经营的东西符合我们的业态的话，第三年之后也需要一九分成的，租金的多少是以旁边商铺为参考依据，并且所有的物业费、水电费等都需要你来承担。20、骅盖这公司没听过，怎么相信这公司能运营好骅盖这公司没听过，怎么相信这公司能运营
39、好答：骅盖公司成功运营过西郊百联，南京西路 818 广场，江桥新世界，亲水湾生活广场等项目。以我们骅盖公司的实力打造出这么多成功的项目，况且这一次我们是在上海第一次打造新加坡的邻里中心的概念，势必会运营的非常成功。21、我想自己做怎么样办答：可以的，但有个前提，由于我们是统一经营，统一管理，那你要自己经营的话，首先要符合我们的经营业态，其次要达到我们招商品牌的标准。1、买了车位必须买商铺，我不要商铺可以吗？ 答：不可以。22、给我打个折吧 先生/ 小姐，我们谈的这么好了，这商铺要是我的，别说打折，就是送给你都没问题，我只是在这边打工，公司规定是怎么样就怎么样，现在市场上打折的现象比较普遍，尤其
40、是这几年房地产市场不太景气的时候，别的房地产打折的情况也有，但我们这里的情况不一样，为什么？因为我们这个价格就是成本价，而且我们的项目是外滩绝版在售商铺，市中心的土地资源开发一块少一块，假以时日你有钱都买不到，如果没有别的问题，只是价格问题，你放心，绝对物有所值，如果我们加价 30%，仍然是最低价，给你打个 8 折，表面看起来赚便宜了，事实上你仍是吃亏了。这样违背了公司的诚信原则，价格肯定不是问题，定了吧。（2）请问您的付款方式是怎么样的？是一次性付款呢？还是分期付款？一次性我们让利多少。 。 。 。 （向经理申请）分期付款则无优惠。 （业务员要知道客户想要什么样的优惠，优惠多少，而不是业务员
41、自己本身决定的） 。3）让价要缓慢23、为什么要做低合同价？答：为了让我们双方在办理产证的时候能够省税，如果客户不做低合同价也可以，但是要交差额的 13%的税金。24、使用年限多少？答：还有 35 年25、转手商铺时，是否车位必须带卖答：不一定，看客户情况而定26、买了车位后，有收益吗？答：肯定有收益的，这周边居民很多但车位少，等拆迁后车位更为稀缺，升值潜力会更大。27、10 年满租后，要自营与大品牌有冲突怎么办？答：1）我们商铺在委托经营管理期限快到期时，我们会提前与业主和家进行沟通和协调，如果是业主自营的话，我们会按当时的品牌经营重新做出新的经营方案2）十年后我们经营的非常好了，我们不建议
42、您自己经营，建议你做品牌商家的房东。因为自己经营非常辛苦，轻松的收租金多好呀！28、能不能招到好的商家，什么时候营业？答：肯定能的，我们骅盖公司就是以招品牌商家而闻名的，如：南京西路 818 广场，西郊百联，江桥新世界，康桥亲水湾生活广场等，都运营的非常的成功。我们是从今年的 9 月 1 日开始起算租金。29、能否做重餐饮？答：部分可以。30、什么时候开始算租金？租金怎么算？答：今年的 9 月 1 日开始算起。前 2 年 5%抵扣房款，后面 8 年经营公司和业主 1：9 分成。31、是否会引进银行？答：会的，目前在谈的是上海银行32、客户期望值太高，掉头就走怎么办？答：1）先自暴短处，再谈规划
43、和引进的品牌2）我们的项目位于市中心的位置、城隍庙又在我们项目的附近，离外滩仅一步之遥， 未来城隍庙的扩建和部分冻结户口老公房的拆迁以及外滩商业的再次镀金，我们项目的升值空间不可估量。3）从价格上说，目前豫园附近的商铺最高卖 40 万的价格，升值空间基本饱和，我们这里虽是老城区，有点10破旧，但首先这边的人口密集度是世界之最，人气足；老城区不代表我们的租金低，像我们周边的商铺，租金都达到 8-20 块，我们商铺的租金预计会在 10-25 元左右。33、人家回报率都达 8%，你们回报率太低了答：回报率在 8%以上，不存在房款抵扣这一说法，而且羊毛出在羊身上，说抵扣多少都是开发商自己订的，仔细算出
44、来你的回报率未必会达到这么高。34、做不起来怎么办？答：同上（包装骅盖公司成功运营了哪些项目？）35、外滩、城隍庙再好，与你们有什么关系？答：1、我们项目是位于外滩城隍庙两大黄金商业圈的中心位置，是各巨头商家的必争之地，2、随着豫园未来五年的发展蓝图，将要扩建一倍的面积，而我们刚好处在扩建范围内，周边现在已经有小区被冻结了，随着外滩原商业配套日趋成熟、上海又一个楼板价 8 万、总价 94 亿的外滩国际金融服务中心的建设完成，外滩将成为世界首屈一指的国际金融舞台，所以未来的发展潜力巨大。36、项目离外滩、城隍庙这么近，为什么租金差那么大？答：外滩没有商铺在售，租金价格也是让人望而却步；城隍庙的商
45、铺价格是在每平方 45 万左右，而我们的价格是4.8-7 万，那等我们的项目运营成功的时候，那时候的租金价格自然是水涨船高了。 37、现在有哪些品牌意向入驻？答：85 度 C、克丽缇娜、华联超市、均以意向入驻。38、养铺期太长了？答：1、我们目前周边已有近 20 万的人口，周边没有很好的配套商业社区，我们刚好填补了这边市场空白，而且这边已经非常成熟了，更何况我们是统一规划、招商、运营、管理，所以养铺期不会太长，不用担心。2、例如：浦东金桥国际广场、大拇指广场，都证明了项目的成功运营是建立在市场的空白基础上的，养铺期根本不用太久。39、定位与未来的周边人群不相匹配答：在我们做商业定位的时候我们考
46、察了半年之久，同时也对周边人群的消费力和购买力做了详细的市场调查。所以说我们的定位和未来周边的人群是非常的匹配。40、人气不足，不足以支撑整个商业答：我们周边已有 20 万的人口，在加上周边又会有新小区的入住人口，所以不用担心人气不足。41、住宅才 3、4 万，为什么商铺卖到 7、8 万这么高答：您知道商铺的价格一般在住宅价格的 1.5-3 倍左右，现在这边楼上的住宅的售价已经 3-4 万了，而我们的商铺只需 4.8-7 万，不到住宅一倍的价格，您觉得还高么？更何况我们周边的一些住宅的价格已经在 10 万以上。42、之前运营过，都没有拿出来卖，是不是想圈钱就跑 答：1、之前运营的业态是不符合周
47、边的消费环境，那么我们骅盖经营公司调研半年之久在重新定位，做出符合周边消费群体的业态。2、之前没卖的原因是因为开发商看中这个地段想捂盘来等待地价的升值，但现在开发商在无锡新拿了一快地皮，开发商资金短缺，所以忍痛割爱才以低价出售，希望尽快的回笼资金。43、拆迁后有别的更高端更好的商来建起来怎么办？答：1、这里只会建商务办公楼和高端的住宅区，那消费力会大大的提升和项目本身并不矛盾。2、高端的住宅和写字楼的入住更大大提升了我们土地的增值和租金的上涨。3、消费者都会有先入为主的概念。44、周边的房子真的会拆迁吗？答：肯定会。因为部分周边房屋的户口已经被冻结。随着未来黄埔区 5 到 10 年的规划，外滩
48、的持续发展和豫园的扩建，这里的房屋肯定会被拆迁。45、城隍庙周边的商铺都有问题，你们凭什么说你们没问题答：例如城隍庙周边的上海滩商厦是只有使用权没有产权的，而且一房多卖；而城隍庙附近的福佑商厦因为历史遗留的问题，产证是没有年限的，政府说收回就收回，对投资客来说没有保障。而我们商铺的产权可以直接到房地产交易网和黄浦区房地产交易中心去查。46、开发商是谁？答：上海锦鸿房地产开发经营有限公司。47、为什么现在拿出来卖，等几年后再卖不是更好吗？11答：因为开发商在无锡拿了一个项目，目前资金短缺因此忍痛割爱，低价售出为了尽快回笼资金才拿出来卖的。48、房屋空置太久，是不是会房屋空置税？答：不会，目前国家
49、还没有征收这种税，空置税是针对开放商拿地不建设而征收的，与我们不相关。49、贷款多长时间下来答：我们的贷款银行以建行为主，贷款时间很快半个多月就批下来。50、差价做低多少？答：51、有客户要楼底铺怎么办？答：首先，国家有明确规定，楼底铺严令禁止经营重餐饮，不得有明火，以保障楼上居民安全，正因为如此，楼底铺的租金与售价比正常商铺要低的多，你投资就是看中回报率的，虽然价格低你觉得很划算，但租金上不去，很难转手就令你头疼了，其次，楼底铺一般没有统一运营管理，品牌上不去比较乱，这更是不能与统一管理的商铺所比拟了。其次，沿街的商铺经营比较单一、很难形成规模，而我们统一规划、招商、运营、管理、推广更有品牌效应。因此这里才是客户最明智的选择。52、铺子是怎么样的格局，有隔断吗？答：铺子的格局非常好四四方方，没有棱角，2 间或 2 间以上的商铺可以打通。53、一共多少层，得房率多少？答：一个 2 层；二楼是 54 间，一楼是 34 间，得房率是 57.2%54、周边拆迁道路是否会扩建？答：会的，整体拆迁会从新规划，道路也会重新扩建规划55、目前上海有没有经营成功邻里中心模式的答：目前我们是上海打造的第一家引进新加坡邻里中心概念的经营管理模式。但是在苏州的
