1、大型商业建筑设计原则（一）一、选址原则 “天时”、 “地利” 、 “人和”都会直接影响企业的经营。 “天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产
2、物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的
3、聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 （1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两
4、侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到
5、最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。 一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。 另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为
6、主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。 还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。 4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面
7、处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 5、城市规划的要求 城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景
8、看又有发展前途。 客观地说，影响大型商业物业兴衰成败的因素很多：国家和地区的客观经济形势和政策、当地商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场所处区域（或商业圈）的商业环境、整个商场的经营管理模式、竞争对手的实力与策略等等。在综合考虑此类因素系统决策的过程中，相信任何一个商业机构都会重视其商场地点的选择，并视之为重中之重。“商战胜于兵战“ ，抢占一体现商业机构形象及内涵的战略要地是制胜的首要前提。那么，引人我们开篇的问题：如何正确选择大中型商业物业地点才能尽可能地减少和回避投资风险呢？ （1）地区性选择在宏观意义上决定了投资的成败 通过本章第一个问题对房地产市场地区性、片区性及区位性三个房地产市场区域
9、性特征的分析，我们可以知道，全国各地的房地产市场因其地域的差异性决定了各地房地产市场的差异性。大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更是着重要求当地商业贸易必须有相当的发展水平。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达 2030 年）商业场业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些国外或非当地机构，更要作好相应的市场调查，以最终确定在该地投资运营。 （2）商业圈选择在微观意义上决定了该地点商业物业的赢利效果 商业目的选择实质卜是对商业物业运营环境的洗择。牵涉的因素复杂和精致，极富
10、技巧性，也是反映商业机构商业头脑的最佳表现舞台。关于商业圈的核心圈层、中心圈层、次中心圈层、外圈层及影响圈层五个层次划分的理解，我们认为，这五个层次的商业圈均对大型商业物业发挥着作用不同且程度不同的影响： 第一，核心圈层的影响。 对于大型商业场业来说，250 至 500 米之内的商业圈半径，也许还不及其门面开张的距离，因此，核心圈层的影响一般说来较弱。但是，在核心圈层的范围，要着重考虑的因素主要是周边小型店铺的购买力分散作用。 第二，中心圈层的影响。 相对来说，半径为 1 公里左右的中心圈层商业圈的影响对大型商业物业地点选择最为重要。在此范围内，最接近在某一个特定城市消费认同的商业区概念，且往
11、往一个商圈范围就是有限的几条商业街。可以想见，若干个大型商业物业同在一处，且若干中小型商铺分列其中，其凝聚的商气和人气是相当可观的。当然，在本问题开始部分对北京大型商场的分析中可以得出经验：商业街应是商铺一条街。对于目前中国各大城市出现的大型商场规模过大，个别城市的中心商业区甚至成了百货商店一条街（或片区） ，这显然是不合规律的现象。对于投资者来说，仔细研究此类中心商业区的现有商业布局及其规划，有意识地规避大商场云集的商业圈，具有相当积极的决策意义。 此外，对中心圈层的影响，还应充分考虑该圈层内局部消综合反映。对于以上分析的中心商业街空壳化问题，问题也就在于其表面的消费力大而实际的消费力很小。
12、对于中国大城市普遍存在的住宅社区化、城市发展多中心化的趋势，越来越多的精明商家开始放弃城市中心黄金地的争夺而进入社区或城市副中心，取得了意想不到的经营实绩。例如成都，这座号称中国西南商贸中心的城市，目前，除了市中心春熙路、盐市口、骡马市及顺城街四大市中心商业圈外，由于西门的国贸商场、东门的华联商场、北门的火车站商场、南门的华兴百货相继实现骄人经营实绩，对一环路东南西北路口的城市副中心的商业要地争夺已变得很有必要，且实惠。 第三，次中心圈层的影响。对于特定城市内公共交通线路可以伸达区域的影响也相对重要。这首先要考虑的是城市交通问题，特别是流动客流的抵达线路及分散线路，以及对商场本身的上卸货线路。
13、交通问题是中国大陆目前尚未解决而必将在可以预见的时间内必然要解决的问题。当前自行车和汽车沿街停放的局面迟早必将随着城市建设进度的加快而势提上政府议事日程。公交汽车站及地铁站的设置也将影响到大型商场的客流量。 其次要考虑的重要因素是大型商场的品牌效应。拥有良好声誉且知名度较高的商场必然会吸引众多的品牌追随者。因此，对于旧有商场的投资者要考虑其品牌的含金量；对于新商场的投资者要考虑迅速提高其品牌知名度和完善度，只有这样，才能立于不败之地。 第四，外圈层及影响层的影响。对于特定城市四周郊区及卫星城镇区域范围以及与该城市有密切的地域和经济联系的城市带（或城市圈）区域因素的影响，对大型商业物业的宏观和微
14、观商业环境有着重要作腻大型商业物业存在的作用，一方面是依托城市的独特经济功能而得以生存和发展，另一方面各城布也要通过一定数量的高层次大中型商业物业增强其城市集舜功能和提升其城市影响力及其形象 设计上需为本项目解决的问题（人流、平南坪的交通组织等）、中心广场会是什么风格中心广场的绿化、景观将会考虑行人行走、活动的需要，树种将有较大的树阴，不是南国风情的树种，在中心区的外围的红荔路、新洲路上，将会考虑用一些南国风味的树种。、市民如何通过深南大道目前，市民通过深南大道，已经有两条环形的非机动车隧道，可以从中通过，将来还考虑在广场中心设立一到两条隧道。、为何不建自然生态广场在上海宾馆旁已经有一个纯自然
15、生态的中心公园，它会将商业和两侧的设施完全分开，中心区和是一个整体，如果中心区形成纯粹的生态公园，会破坏两侧的商业区的商业气息，市民去了也会感到缺乏配套设施，人工的绿化广场就能解决这些问题。、未来人车如何分流地铁一号线从罗湖到世界之窗，经过中心区，地铁四号线从皇岗到莲花山，在中心区交叉，可以把香港的人流引到中心区来，中心区将有三个站，会展中心站、市民中心站、购物公园站。在南面的公交枢纽总站，有多条公交车，呈环状始发面向全市各个区域。设计建议采用电瓶车将中心区所有的建筑相连，从莲花山山顶开始，穿过书城屋面，穿过市民中心，下到地面，通过中心广场，再上到南中轴屋面，到达会展中心，全长公里。一、商业地
16、产飞速发展带来的新挑战 国内商业地产的飞速发展对商业地产开发模式和手段提出了新的要求。例如在 2000 年，发展商于北京亚运村核心区成功开发某大型购物广场商业街。项目一经开发即销售一空，并招纳了专业的招商团队为入驻商家提供管理和咨询服务。时隔三年后，在距该项目仅数百米的道路另一侧，某发展商开发另一大型商业街项目，但截止到目前商铺仅售出半数。究其原因正是由于商业地产的快速发展对地产开发模式和手段提出了新的需求，如果一味沿用原有的开发思路和操作程序，很可能导致商业项目操作的失败。 1、操作方式和开发手段应遵循商业地产规则 目前为止，国内仍缺乏真正意义上的大型综合商业项目（Shopping Mall
17、） 。关键问题在于国内发展商缺少商业地产开发方面丰富的经验，操作思路、操作程序、招商渠道等把握不好；另一方面，很多发展商在住宅项目开发过程中获得了经验，以为商业地产也可以像住宅项目一样运作，自己完成市场评估、规划设计及招商工作，忽视了商业地产的特殊专业性，没有遵循相应的商业地产规则，使得项目开发难以成功。事实上，商业地产和住宅项目存在本质的区别，住宅开发思路并不适用于商业地产项目。住宅开发商直接面对的是最终消费者，大型综合商业项目的销售对象则是商家，特别是主力店。并且，国际主力店往往采取租赁方式，开发展商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。例如五合在北京等地所做的几个大型综合商业项目即包含
18、综合食品、日用超市、家居建材超市、家电超市等。这些大型商家都有自己一系列严格的、自成体系的要求，如卖场面积、停车位面积、货架陈列、建筑的开间柱网、层高要求以及自动滚梯的位置、数量等。如果开发商自己做设计，很难满足商家的要求，而且设计做得越深入，后期招商的困难越大。 另外，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发。而大型商业项目则需要一次投资建成，才能形成商业气氛。而对于有些主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式决定了发展商必须具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。这些也必然要求开发商在进行商业项
19、目操作时持慎重态度，遵循商业地产规律。 2、新工艺、新材料带来商业项目设计新趋势 进入 21 世纪，现代技术及各种新工艺、新材料日益全球化，体验消费成为现代商业地产开发的主要推动力之一。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。在此，体验性消费主要包含七项内容：商业街风情；大型商业建筑空间与设施，如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等；表演促销活动，如明星出场、花车游行、庙会、主题活动等；影视活动，如新式影院、媒体展示、IMAX 电影、Livinglobe 穹幕电影、立体电影；娱乐活动，如电玩游戏厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅；特色餐饮休闲，如异国情调的餐饮、酒吧、茶吧、观景、约会
20、等；以及蹦极、汽车展销、摩天轮等其他活动。这些新型需求的出现，以及随之产生的新型业态，在商业地产中所占的比例越来越大，这一现象应引起发展商的足够重视，及时更新自身知识结构，以掌握开发这类项目的主动权，引领潮流。建筑师也必须了解并运用各项新技术、新工艺，才能设计出具有时代感的商业建筑。例如在南京河西新城商业中心项目设计中，北京五合同德国著名建筑多媒体专业工程公司合作，引进国际上最先进的技术，设计了与建筑结合为一体的超大型 LED 动态显示设置，可提供超大面积动态影像、演播功能，而不影响其后部建筑物的开窗、通风采光功能，这一技术可创造全新的空间与视觉效果，有很大的市场应用价值。 2、宏观城市系统及
21、配套设施是商业消费的保证 商业设施的选址要符合城市发展规划和配套设施的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施作为支撑，才能为未来的商业消费提供保证。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心，如果没有与之相配套的城市道路交通体系，一旦投入运营，将会为周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然会影响到自身的经营发展。因此，商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。同时，服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的
22、衔接等都是影响商业设施的重要因素。 有关部门不完全统计数据显示，目前国内约有 200 余个大型 Shopping Mall 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大型 Mall 冲击。可以说，Shopping Mall在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不适于所有城市，特别是在大型 Shopping Mall 的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其产生的巨大影响。 三、商业地产设计应与商业规划及招商工作形成互动 1、建筑设计应与具体的商业业态及主题相呼应 建筑设计应满足居住者的使用和需求。以往的商业地产建筑设计往往只针对开发商，满足开发商的设计构想和
23、需求。事实证明，这样的设计对于其后入驻的大型商家或商铺也许并不适合，很难满足他们的实际需求。因此，商业地产设计和风格应与具体的商业主题及其品质相呼应，而不是基于开发商自己的判断或规划。这就要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产开发如同酒店设计一样，酒店发展商应该先明确酒店管理公司，按照他们的要求进行设计。每个商业集团也有自己的管理规定，开发商不是自己使用店面，而是要租售予主力店，因此必须按照主力店的要求去设计。例如做购物中心方面的商业地产，发展商应找一些专业的商业顾问公司，以明确商业业态的特点和具体操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，开发商应以高度专业化的方式进行操作，并由专业
24、设计公司根据主力店的要求进行建筑设计。而如果做普通商业街的商铺，发展商则可自行操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，大型住宅项目的热销才是目的。另外，社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，如果一座几万平米的大型商业设施内有一条食街，装修氛围很好，但没有足够的通风排烟设备，经营必将受很大影响。 例如今天，许多大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要，是现代商业演化而来的形式，如今更成为一种模式。北京五合在深圳所做的一个项目即融合了三家主力店、小型精品店、品牌店、购物街，以及室外露天咖啡座、茶座等商务餐饮部
25、分，并在商场门口提供了表演的舞台，做到了建筑规划设计与不同商业业态及主题的相符合、相对应。 2、建筑设计应与商业地产操作互动进行 包括商业地产在内，建筑的形式或功能都需通过建筑设计来表现。因此，建筑设计应与商业地产操作互动进行。无论是商业地产的前期规划还是设计过程中的及时调整，都需双方的紧密配合。特别是商业建筑设计是专业化中的专业化。首先，开发商正确选择有专门的商业地产设计经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。因为大多数建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。例如商业地产、酒店和度假设施以及体育设施的设计需要具有某一特定领域的技术专长，不是任何设计公司都能设计满足商家要
26、求的商业设施。 其次，对商业项目规模的控制、停车方式与流线的组织、纵向规划的分流与高限、人性化尺度的建立以及在建筑平面布局中重视环路与可视原则、创造体验性消费的良好氛围等，都应由开发商和设计师根据商业建筑本身的特殊性，以及商业设施开发及运营规律的特殊需求等予以正确的规划设计，而不是孤立地强调建筑设计自身表现力，以保证商业项目开发的成功。 商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会。虽然其本身属于传统行业，但是在新的时期，它所面临的新的需求变化将导致其操作方式和结构的变化。在这方面，遵循当前市场规律和商业操作规则，借鉴欧洲等先进国家的项目操作经验，是商业项目运作成功的保障。同时，规划设计不仅仅是满
27、足商业地产项目经济指标的手段，通过创新的设计和高技术的采用，在增加其文化价值、社会价值和技术价值的同时，也将成功实现商业价值的增值。中央空间与垂直动线分析 在洛杉矶的比佛利购物中心(Beverly Center，1982 年开幕)，出现了一个难度更高的问题：就是三层楼的购物楼面，被安排在五层立体停车场上面的楼层。该商场为了要将人潮从街道层往上带，同时又想将开车至停车场的购物人潮，一网打尽，因此，一层接著一层延续不断、罩著玻璃外壳的电扶梯，沿著建筑物外墙临二条街的街道立面，一路攀爬上去，在某种程度上，这种手法令人想起巴黎的庞毕度中心。 虽然所举的这一些例子，都是相当极端的案例，但是，它们说明了在
28、这样的空间背景之下，垂直动线所创造的许多可能性，当然相对地，也必需付出某些代价。在其他的空间形状里，这种设计手法还是行得通的；比方说，在大部分采光大厅里，空间都比较狭窄，因此成排的电扶梯，就分成好几层，一段上面接著另一段，例如在川普大厦的采光大厅一般，但是仍然使垂直动线表现出一种主动欢迎人进来的感觉。玻璃电梯是设计中央空间里垂直动线的另一种密码(也是目前最普遍被广为应用的方式)，有的是单独一支，有的则是好几支搭配在一起，例如：水塔广场购物中心的采光大厅里，造访者可地搭乘玻璃电梯，抵达下行电扶梯的最高处起始点。 还有另一种设计策略，不只可以说服人潮往上走，还可以在中央空间所有的楼层上，创造出活动
29、与动线的背景环境。最简单与最有效的方法之一，就是采用悬挑在空中、 字型的透空钢制楼梯(这是班哲明汤普森所设计之节庆式市集广场系列作品的注册商标)，比方说：南街海港之 17号码头的中央空间里，钢制楼梯将人潮带到挑空的空间，让他们就好像是站在一个缩小舞台上的表演者。 该场景的空间感觉结合了垂直动线，同时表现了三度空间壮观奇景的感觉，并透过某些次要的元素，更加凸显出其空间特色。在南湾盖乐瑞雅购物中心里，喷泉喷出来的水柱，以及水底照明，将众人的目光吸引到这个空间中，从上面的楼层往下看，这些元素排成星星的图案；在川普大厦里，一个高六层楼的瀑布水景花园，沿著采光大厅大面的空白墙设置，再加上大理石、青铜材质
30、、灯光，以创造出一面有潺潺流水的闪亮墙面；在达拉斯盖乐瑞雅购物中心里，巨大、从上面垂吊下来的照明设备，好像马戏团特技表演的人，坐在高空中的凳子上，俯瞰著溜冰场；榭芙菲尔德的水晶峰商场(Crystal Peaks，1988 年开幕)，以假人扮成的电动登山人与缆车，上上下下都会穿过商场中央的挑空空间。 关于中央空间的动线分析 就出租店面的层面来考量，中央空间是人行交通量最大的一个点，在这个空间里面，通常最远的距离是从各主力商店到购物街各端端点的长度，因此才可以有机会顺著购物街的沿街面，分割出最多家店面小、租金高的店面。就设计层面来考量，中央空间是沿著购物街逛下去，整个空间序列中的最高潮，是最有机会
31、赋予剖面开放性的地方。从上述的这二个观点来看，中央空间是购物中心的焦点场所，是最可以刺激逛街人潮愿意在楼层间进行垂直移动的场所。 上述的每一项规划企图，都给设计者带来一些特殊的难题就招租方面的难题乃是在于，在购物街绵延不断的线性空间里，如何创造出一种中心性的感觉，以及一种特殊场所的感受；然而，设计层面所面临的挑战则是，如何说服血拼族去做，一般常理以及许多不成功的前车之监都认为购物者天生就会拒绝那么做的事情。 如果在中央空间里，能够细心巧妙地安排一些机能，做为吸引逛街人潮的卖点，就可以帮助设计者达成这二个目标。比方说，在达拉斯的盖乐瑞雅购物中心，溜冰场就配置在中央挑空空间的下方，位在地下层，从其
32、上面的三层购物街，都可以俯瞰它。可供饮食的小空间，以及开放给所有人使用的桌子，沿著溜冰场的边缘配置，同时，那里也开设了一间五厅院的复合式电影院。南湾盖乐瑞雅购物中心，美食街也紧邻著中央空间，但是这一次却规划在顶楼，同时藉由一支高度跨二个楼层、往上走的电扶梯，吸引逛街的人往上移动，将人潮直接从三层购物街的最底层，带到最上面的这层楼，往下的电扶梯则以中间楼层为分界点，分成上下二段。 中心性与线形延续性对策 运用不同的设计方法，解决中央空间之中心性与线形延续性概念的设计课题。 在瑟韦花园商场(Sherway Gardens)中，如何塑造空间中心性的感觉，居于整个设计考量的第一位，因此，该商场中央空间
33、的设计，就以莱特(Ftank Lloyd Wright)所设计的联合教堂(Unity Temple)做为模仿的对象，于是，它在几何形上的协调性，少多就有一点疏失。在北布鲁克庭院商场(North Brook Court)中，那一条蜿蜒路径的延续性，是整个设计的最高指导原则，因此，中央庭院空间就以独立的结构体界定出来，好像贝里尼(Bernini)在圣彼得教堂圆顶下所设计之祭坛华盖的现代主义版。法兰克盖瑞(Frank Gehry)在圣塔莫妮卡广场购物中心 (Santa Monica Place，1980 年开幕)里，提出了一个特别有趣的设计解决手法，他在该商场中，使沿著中央空间周围的柱列格子，与购物
34、街区域的结构格子，互相形成倾斜 30的夹角，而购物街区域的结构格子，又与分割街廓的都市纹理格子，互呈 12的夹角。其所创造出来的空间效果，远比一个斯巴达式结构所呈现出方整规矩的感觉，还要错综复杂许多。 在港湾广场购物街与皇后码头渡轮站商场的二个案例当中，柴德勒罗柏兹运用了另一个有点相似的设计策略，他将一个采光大厅，以对角线的方位配置，切过建筑物柱列的格子，然后再利用从上面悬垂下来、成排的电扶梯，配置在对角线的轴线上，使采光大厅的空间，充满了戏剧性的变化。 这一种设计手法，在港湾广场购物街所产生的效果，相当明显，该商场的电扶梯由下往上攀爬，贯穿四个楼层，在第二层楼有开放式的咖啡座座椅，美食街位在
35、第四层楼，以吸引人潮动线往上面的楼层移动。 港湾广场购物街的建筑师群，唤起人们对罗马西班牙大阶梯(Spanish Steps)的记忆，以其做为设计商场垂直动线形式时，仿效的前例，其中动线的平行排列，就是一种有趣的垂直动线设计形式，该手法使人们了解这种垂直移动的方式，不单单只是一种通到动线所抵达之处的连接方式，更可说是移动行为本身的活动背景，这一个动态的舞台，使每一个人都难以抗拒它的魅力。为了要达到这一种效果，在设计上必须采用某些视觉上引人注意的配置方式，在人们移动的过程当中，提供一些惊喜与趣味，因此即使动线的尽头并没有任何吸引人的特殊机能，人们还是愿意使用它。 这一类的设计方法，后来变成越来越
36、不可或缺，然而，其所具有的功能，却与设计者期望吸引之行人的需求，差距越来越遥远。比方说，位在芝加哥的水塔广场购物中心(Water Tower Place，1976 年开幕)，该商场里的二家百货公司，占满了整个街廓的街道层，因此，采光大厅与三个楼层开满独门精品店的购物街，只好配置在第一层楼(译注：本书作者在此所称的一楼，是根据欧洲人的习惯称法，实际上为二楼)，从街道上并看不到这一些空间。 为了克服这一点，同时也无需把采光大厅与小店往下挪到街道层上，或是一定要把百货公司的位置做迁移，因此，该商场在街道层门厅的背后，规划了一个具戏剧性的垂直动线，有几支电扶梯、分成几层的石灰岩楼梯、以及几个悬垂下来的
37、小瀑布与植栽；就该购物中心本身的条件而言，这一个垂直动线空间，俨然变成该商场的重要吸引焦点。 交通运输系统的现状分析 发布时间：2003-5-14 12:20 来源: 一、现状分析的目的 基地对外运输系统现状分析的主要目的，在充分了解基地周边的交通状况，包括各项交通设施及各设施的服务现状，进而发现并评估运输系统未来可能的机会与瓶颈所在，以作为将来大型购物中心交通系统规划的参考。 二、现状分析的主要内容可分为交通调查及交通分析两大部分。交通调查为交通分析及预测的基础，所有的交通分析及预测均需以交通调查的结果为依据。交通分析则是根据交通调查的结果，对各项交通设施的服务水准逐一评估。以下将分别叙述交
38、通调查及交通分析的内容及方法，其调查及分析的项目主要视基地周边的实际状况而定，并非每个项目均要调查。 （一）交通调查 依运输规划或形势影响分析等目的的不同，交通调查的项目就有所不同。分述如下： 1在做运输规划时所需的交通调查项目主要为社会经济层面的资料归集，例如研究范围内的人口数、家户数、土地使用、就业人口数、学校数、学生数等资料。同时为了了解研究范围内的交通行为特性，通常会再针对研究区内的家户做抽样的旅次特性访问调查，其内容包括家户人口数，机动车辆拥有数、旅次起点及使用运具等资料，这种家庭访问调查可并同购物中心的市场访问调查一并进行。 2交通形势评估时的交通调查内容 和运输规划阶段所做的调查
39、不同的是交通形势评估时的交通调查内容的重点为交通设施的供需状况，也就是交通设施及交通量调查。交通设施调查包括道路设施、停车设施、大众运输设施及行人设施等四项。动态的交通量调查则包括其相对的道路交通量、停车数量、大众运输载客量及行人交通量等。 此外，为了解将来大型购物中心的交通形态，应针对具有相类似规模、区位条件、交通环境的现有大型购物中心调查其旅次特性，如游客的时间分布、使用运具类别、消费类型等做调查分析，以为规划大型购物中心交通系统的参考。 （二）现状分析 现状分析主要在于分析基地周边各种交通设施的容量、服务水准，进而分析内容亦可分为道路、停车设施、大众运输设施及行人设施四类。以下依内容的不
40、同分别讨论： 1道路现况分析 道路现况分析的主要内容为道路服务水准分析。一般道路服务水准分析主要可分为路段服务水准分析及路口服务水准分析两种。路段服务水准分析依其所在区位的特性可分为高速公路、市区干道及郊区等三种情况，各种情况的水准评估方式均不同。在台湾地区公路容量手册中清楚地介绍了各种不同的交通设施情况适用哪一衡量项目来评估。但由于其评估项目计算较复杂，除非使用电脑程序，否则计算上较麻烦，因此在一般路段的评估主要仍是以路段尖峰小时流量与路段容量的比值（V/C）来评定其服务水准。至于何时该用路段、何时该用路口来评估其服务水准，依公路容量手册的经验值为：在郊区多车道公路，若相邻两路口的间隔在约
41、200 公尺以上者，可以路段服务水准评估方法来评估；若在 200 公尺以下者，则应以路口方式评估。若为郊区便车道公路，其相邻路口的距离则为 1000 公尺。以下将简单介绍其评估方法。 路段服务水准评估：路段服务水准评估的方式十分简单，只要将路段的尖峰小时交通量除以其路段容量，即可得到 V/C 的比值，再以各路段所在区位的不同查表 ，即可求得其服务水准。 路口服务水准评估：路口服务水准评估主要以通过路口各车辆的平均延滞为其评估项目，然而计算复杂，因此通过以电脑程序如 HCS 来作路口的服务水准评估。也有以接近路口的路段V/C 来评估服务水准，但在计算路口容量时需考虑路口的影响而酌量减少其容量。
42、2停车设施评估 停车设施评估的原理很简单，就是需求与供给的比较（D/S） ，其观念有点类似路段服务水准的 V/C，而一般直接以其供需比来评定停车设施的服务水准。 停车需求通常有二种，一为在研究区域内可实际调查得到的停车数量，称为可见需求（Observed Demand）另一种为因找不到停车位而改停其他处或因车位难寻而改乘其他交通工具的，称为潜在需求（Potential Demand） 。由于潜在需求难以衡量，因此在计算停车需求时大多以可见需求为主。可见需求的计算以研究区域内，一日中单位时间停车数量较高的停车数为其需求；另一种方式为以连续最高 3 小时停车数的平均为其停车需求，此称为合理停车需求
43、。在现况停车需求分析时，只要将调查得的停车数量除以调查得的停车供给（路边加上路外停车场） ，即为其停车供需比。 3大众运输现况分析 大众运输现况分析主要以研究范围内的大众运输工具（公车、线路、捷运）的载客情形及其使用的方便程度，如公车站牌的距离、班次等作为其分析的依据。公路容量手册中对于公车系统订有服务水准的评估方法，其评估内容有公车专用道的服务交通量、公车车辆的服务水准、公车站场的车位服务水准等，评估指标包括乘载人数、平均每人占用面积、乘载人数/座位数、车辆等侯车位等。 4行人设施分析 行人设施分析主要是以行人设施宽度与行人交通量的关系来评定其服务水准。而其服务水准的评估项目有行人平均占有行
44、人设施面积、流量、平均密度及平均速率等四项。上述四项评估项目均可由实地调查而得 购物中心的交通动线规划 发布时间：2003-5-14 12:20 来源: 交通动线系统规划须配合建筑计量，尤其在规划主要联外道路、行人进出口、公共汽车场、站及停车场进出口时更需与建筑师密切配合，共同研拟对行人、对车流及对周边交通影响最小的交通动线。由于动线计量依基地的实际状况而定，无法以一定的方法来规划，以下仅提出几项动线系统规划原则供规划师参考。 一、联外动线系统规划 基地的联外道路可算是动线系统最重要的一项，由于大型购物中心的开发一般需做基地开发交通形势评估，送当地主管机关审核通过后才能开发，因此若基地周边道路
45、的背景交通量本来就很大，而大型购物中心的开发导致其服务水准达 E 级，甚至 F 级的情况，则除非开发单位能提供具体的解决方案，否则可能难以获准开发。因此在规划联外道路系统时，应考虑该基地周边道路现有的交通状况，最好是有独立的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其主要联外道路，同时联外道路应可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路、高速公路，以充分发挥其集聚的功能，并可对周边道路的形势减至最低。 二、停车场进出动线 停车场入口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有
46、以下几项： 1建筑技术规划的规定： A. 自道路交叉点或截角线，转弯处起点、穿越斑马线、横越天桥式、地下道上下口起 5 公尺以内。 B. 坡度超过 8：1 的道路。 C. 自公共汽车招呼站、铁路平交道起 10 公尺以内者。 D. 自幼儿园、学校或公园等出入口起 20 公尺以内者。 E. 其他经主管建筑机关或交通主管机关认为有碍交通所指定的道路或场所。 2出入口应设于交通量较少的道路上。若一定要设于较大流量的道路上时，必须在出入口退缩若干距离以供储车用。 3应配合邻接道路的车行方向以单进单出、左进右出较佳。 4因汽、机车的操作特性不同，且为避免互相干扰，汽、机车的进出口应予以分开。 5采用效率较
47、高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵。 三、行人动线系统 不论采用自行开车、骑车或搭乘大众运输系统来到大型购物中心，下了车之后就是行人，就一定会用到人行设施，因此对于行人动线的规划也是动线规划的重要之一。 1小汽车、机车 小汽车和机车均属于机动性及可及性较高的私人运具，在到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线部分主要为停车场到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停车场，动线就较单纯，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的路外停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接冲突而互相干扰。同时应设置小客车临时上
48、下客处以提供方便的接站系统。 2公车及巡回专车系统 若设有公共汽车站牌、观览车专车或接站专车，则其停车站应考虑尽量减少行人的行走距离，除了可提高其使用率外，对于行人的动线也可因其步行距离较短而减少对其它运输工具的干扰。 四、货车动线系统 大型购物中心免不了有货车进出的需求，对于货车行使的路线应尽量与一般消费者的汽车及行人动线分开，避免互相干扰，并且应依法规规定设置足够的离街卸货场地供货车卸货使用。开发规划技术的基地分析 发布时间：2003-5-14 12:19 来源: 一、基地选择 在开发购物中心时，首要的工作是针对市场行销的可行性、环境的支持力、土地承载力等进行评估，选择最合适的开发地点，以
49、获取最佳的开发条件。评估指标包括如下数项： （一）市场行销的可行性及环境的支持力足以支持购物中心的运作。 （二）土地取得与土地开发与资金及收益的比值。 （三）所在区位可及性高。 （四）与完善的交通运输网连结，方便购物者使用及货料运送。 （五）足够且能满足未来需求的公共设施、公用设备。 （六）完整的基地形状。 （七）大小合适的基地面积。（八）合宜的地形、地势、坡度及坡向。 （九）符合法规要求的土地使用分区。 （十）环境影响评估良好。 （十一）侯选基地的评估及开发可行性。 二、基础调查 选定基地之后，对于基地的基础调查包括： （一）社会经济环境分析 1、人口调查 人口调查的目的主要在于分析商圈内人口的数量、分布、成长及特性，有利于了解其在消费行为及态度上的特质，以作为选择基地位置、决定购物中心规模、贩售种类及形态等的规划指标。 人口调查项目包括： （1）人口组成：包括男女比例、年龄层分布、家庭组成结构及经济活动人口等。 （2）人口分布：以空间地理上分布为依据，分析人口集中区域。 （3）人口成长：人口组成及人口分布皆会随着时间改变。由于购物中心为大型且长期的投资，因而对于人口的成长亦需有所掌握，以满足未来的需求。 2、经济环境调查 （1）职业及产业结构 职业及产业结构所彰显的是商圈内人口的职业及产业的结构及比例，
