1、集团服务产业链超规模化经营可行性报告（2012 年 10 月 10 日）目 录一、报告的主题二、企业基本面分析三、同业基本面分析四、为什么要超规模化经营五、如何实现超规模化经营六、超规模化经营定位七、营销方向一、报告的主题本 报 告 的 主 题 是 ： 整 合 集 团 现 有 资 源 ， 在 珠 三 角 地 区 建 立 起 超 规 模 化 经营 的 服 务 产 业 链 ， 打 造 成 具 有 无 限 竞 争 力 的 同 业 航 母 。关 键 词 ： C 栋 厂 房 ， 婚 庆 会 展 中 心 ， 青 年 旅 馆 ， 同 业 航 母 ， 产 业 链 ，无 限 竞 争 力 ， 超 大 型 综 合
2、性 多 功 能 会 馆 ， 同 质 化 竞 争 ， 差 异 化 竞 争 ， 超 规 模运 作 ， 资 源 优 化 配 置二、企业基本面分析集 团 近 年 来 从 生 产 制 造 业 逐 渐 转 型 到 发 展 服 务 业 ， 并 不 断 加 大 投 资 力 度 ，至 今 已 经 发 展 成 为 一 家 集 工 业 、 地产商业、酒店 餐饮娱乐、度假等为一体的大型集团化企业，特别是公司近年来抓住政 府 打 造 婚 庆 文 化 产 业 强 镇的 契 机 ， 大 力 发 展 婚 庆 文 化 产 业 链 ， 已 建 成 了 华 南 地 区 最大的婚庆旅游工艺文化产业创意园，被 誉为中国婚庆行业的一颗明
3、珠。 “感受特色回忆”是公司永恒不变的服务理念。1、 集 团 各 产 业 要 素 一 览 表婚 庆 产 业 旅 游 产 业 其 它 相 关 产 业天 使 之 恋 婚 纱 摄 影 龙 凤 山 庄 影 视 渡 假 村 嘉 辉 工 厂天 使 之 恋 培 训 学 校 嘉 辉 会 酒 店 嘉 辉 豪 庭婚 庆 工 艺 商 城 乐 逍 遥 温 泉 休 闲 中 心 嘉 辉 商 场金 至 尊 珠 宝 Full House 主 题 餐 厅 南 北 风 味 街梦 幻 摄 影 城 其 它 兄 弟 公 司婚 庆 策 划 服 务 中 心2、 集 团 现 有 资 源 一 览 表名 称 房 数 房间总数 备 注客房囍悦酒店
4、 279 525 满额总计能容纳约 1000 人入住公寓酒店 208婚嫁酒店 38会议室名称 形 式 面 积 容纳人数 备 注千人宴会厅 无柱式 2704 2500 人演艺厅 剧院式 548 474大和厅 剧院式 290 300北京厅 剧院式 190 190大正厅 剧院式 128 120黄金厅 剧院式 93 60秋翠厅 U 型桌 90 20昭和厅 圆桌式 84 9会议室白金厅 剧院式 90.5 100布局不同，能容纳的人数也不尽相同。餐厅名称 形 式 容纳人数 备 注千人宴会厅 围餐 1500桃园中餐厅 围餐 462森巴池畔西餐厅 西餐 214北海道日本料理 日式 26大堂吧 酒吧 48鹦鹉阁
5、餐厅 西餐 120金阁寺酒吧 酒吧 98龙凤饭店 围餐 380餐厅Full House 西餐 120本表容纳人数指的是最大同时容纳量。乐逍遥温泉水疗 硬件设施在周边屈指可数天外天桑拿 无康体娱乐盛世皇宫夜总会 有 40 间包房三、同业基本面分析当前，整个广东旅游业发展较快，据资料显示：广东是中国最大的旅游客源地和目的地之一，旅游市场广阔。2011 年广东接待过夜游客 2.45 亿人次，同比增长 12.5%，组团出境旅游 576.1 万人次，同比增长 32.7%，全年实现旅游总收入 6443 亿元，旅游增加值 2746 亿元，约占全省 GDP 比重 5.18%，旅游业已成为广东国民经济的支柱产业
6、，旅游业主要经济指标均居全国第一。1、周边各代表性酒店基本面统计分析表大型宴会厅序号 酒店名称客房总数餐厅 数量面积（M）最大容积 康体娱乐1 会展国际大酒店 900 中、西、日 2 1600 2000 人 KTV、舞厅、棋泳、健身2 东莞嘉华大酒店 576 中、西、日 2 未知 3000 人 KTV、桑拿、泳池、健身3 龙泉国际大酒店 800 中、西、日 2 2270 2500 人 KTV、桑拿、泳池、健身4 东莞富盈酒店 370 中、西、日 2 1023 1000 人 KTV、桑拿、泳池、健身5 长安国际大酒店 388 中、西、日 2 920 1000 人 KTV、桑拿、泳池、健身6 中海
7、圣廷苑酒店 418 中、西、日 1 1456 1500 KTV、桑拿、泳池、健身7 金凯悦酒店 338 中、西、日 1 未知 800 KTV、桑拿、泳池、健身8 清溪万豪酒店 230 中、西、日 1 未知 600 KTV、桑拿、泳池、网球9 塘厦三正半山 400 中、西、日 1 460 300 KTV、桑拿、泳池、健身10 平湖华丽城酒店 367 中、西、日 1 510 500 KTV、桑拿11 新都会怡景酒店 233 中、西、泰 无 未知 未知 KTV、桑拿、泳池、网球12 横岗君逸酒店 378 中、西 1 未知 500 KTV、康体健身2、周边在建或待建酒店基本面一览表序号 地点 酒店名称
8、 星 级客房（间） 备 注1 凤岗 奥威斯酒店 五星 2200 定位为中国最大五星级酒店2 凤岗 民营商会酒店 五星3 凤岗 南天酒店 五星4 凤岗 王子酒店 五星5 凤岗 怡安大酒店二期 五星6 龙岗 多家在建酒店综合以上列表分析可以得出：1、大多数酒店客房数量都在 200-500 之间，少数大型酒店客房超过 500 间但不足 1000 间。2、所有酒店几乎都经营中西日式餐厅，并拥有多间中餐厅包房，个别酒店还经营泰式、意式、法式等特色餐厅。3、大部分酒店都拥有一个至少可容纳 300 人以上规模的大型宴会厅，大部分酒店的主要宴会厅容纳规模都在 300-1000 人之间，少数酒店拥有 2 个以上
9、的大型宴会厅，单个最大容纳规模达到 2500-3000 人。4、几乎所有酒店都拥有 KTV、桑拿、泳池、健身等康体娱乐附属设施，少数酒店拥有高尔夫、保龄球馆、网球场等其它设施。5、周边地区龙岗、凤岗原有星级酒店比较少，近年来两地均大力发展酒店业，出现一批在建或待建的星级酒店，其中，位于雁田的奥威斯酒店规划为中国最大五星级酒店，客房数达到 2200 间，对嘉辉会酒店形成挑战。而就在距离嘉辉会酒店不足100 米的距离内，今年内就有贝斯达酒店、九洲假日酒店相继开业。6、嘉辉会三大酒店现有 525 间客房，与其它大多数酒店相比客房占有数量上的优势，但在同行中并无规模优势；在餐厅及康体娱乐方面占据中等位
10、置，但在会议室的比较上，嘉辉会酒店虽有数量上的优势，却硬件不足，面积不大，特别是在超过2000 人规模大型宴会厅的数量上不占有优势。将来，随着周边一批星级酒店的相继建成和开业，嘉辉会酒店将面临严峻的竞争形势。四、为什么要实行超规模化经营1、满足大型团体消费的需求龙凤山庄影视渡假村作为中国唯一以婚庆文化为主，融蜜月旅游、酒店餐饮、商务会议、休闲娱乐、婚纱摄影为一体的国家 AAAA 级特色旅游景区，配套设施基本完善，现有的客房、餐厅、会议室、演艺厅以及其它活动场地基本能满足一般性的客户需要，但是，一旦遇到超过 1000 人的住房团或举办大型明星演唱会，甚至是在大型节假日，我们的 500 间客房就会
11、供不应求；如果遇到超过 3000 人规模的会议，我们的会议场地同样也无法满足，由此便制约了集团业务的进一步拓展，必须在这一点上寻求突破，使之能够满足更大型团体活动如会务、拓展、演艺等方面的需求。2、调整消费结构，建立合理消费层次的需要现有产业布局多体现在满足中高端消费需求，而缺少低端消费这一层次，属于消费结构不合理，制约了消费需求的扩大和消费层次的提升。要建立可持续发展的消费模式，就需要对产业进行重新整合定位，建立更合理的功能布局，形成合理的消费层次和需求梯度，做到高、中、低全面接纳，绝不流失一个客户，最大限度地为公司带来利润。3、以婚庆为主题的集约化发展的需要当前嘉辉路沿线规划为发展婚庆旅游
12、文化产业，建设婚庆旅游工艺文化产业创意园，且嘉辉工厂也计划搬迁，以腾出空间发展婚庆旅游服务产业，这是一项重大的战略举措。在优先发展婚庆旅游产业的情况下，完全可以将员工宿舍迁移到南北风味街，一来腾出地方用于产业发展，满足婚庆产业集约化发展的需要，二来可以促进南北风味街的消费和发展。4、转变竞争方式的需要目前，酒店旅游企业众多，竞争激烈，产品又趋向于同质化，导致大多数企业都处于一种无序竞争的状态，表现在具体上就是价格的恶性竞争。因此，龙凤山庄影视渡假村想要寻得突围，就必须寻求竞争方式的转变，主动出击，从同质化竞争中跳出来，以产品的差异化竞争来占领市场的制高点，才能在市场竞争中决胜千里，永立不败之地
13、。当前的旅游市场，很多房地产企业将巨额资金投入到酒店和景区项目建设上，因为只有这样才可以合法地占用土地资源，并实现差异化的竞争。比如常平丽城假日酒店（隐贤山庄）、塘厦三正半山酒店、东莞御景湾酒店、观澜山水田园度假酒店、深圳东部华侨城、广州长隆酒店等，这类向外拓展的酒店都建有相应的旅游景区或配套花园，远远脱离了商务酒店的传统运营模式，把体验、休闲、度假等元素进行充分延展，也赢得了市场。5、打造同业航母的设想任何一个企业，发展的终极目标都是占领行业制高点，实现超规模化经营，打造行业的巨无霸，最大限度地垄断市场。以龙凤山庄影视渡假村为核心的婚庆文化旅游是我司业务发展的重点，它的良性发展将直接带动酒店
14、旅业、餐饮、会务及拓展业务的增长，并辐射温泉水疗、南北风味街、婚庆商城甚至婚纱摄影和培训学校。现有集团的各种要素加在一起已经具备发展成为一个同业航母的基本条件，只需微调产业布局，合理规划各功能模块，即可实现公司产品从量到质的提升，再从质到量的跨越，迅速抢占市场。五、如何实现超规模化经营超规模化经营集团产业链嘉辉会酒店 南北风味街 龙凤山庄囍悦酒店婚庆商城5D 电影院乐逍遥温泉 培训学校 Full House 婚庆会展中心会所酒店公寓酒店客房：525 间餐厅：8 个会议室：8 个待 建一层婚庆会展中心二层综合娱乐中心三、四层多功能综合会馆动漫游乐中心院展览、会务、演艺、赛事、宴会、康娱天使之恋
15、青年旅馆已有项目新增项目南国不夜天夜景夜市龙凤呈祥实景舞台剧水上乐园卡丁车场海洋动物表演机动游乐拓展训练皇室古堡 将员工宿舍楼简单改造成拥有 800 间客房的“青年旅馆” ，与原有 525 间酒店客房一起，打造超过 1300 间客房的超大型酒店。1、将员工宿舍楼改造为“青年旅馆”现嘉辉会酒店总计有 500 余间客房，最多能容纳 1000 名住客，很多时候是只能将高端客房低价放租。而一旦遇到像五一、中秋、国庆这样的大型节假日，或者是举办大型演唱会的的时候，嘉辉会酒店客房就会爆满，很多住客便不得不分流到附近的贝斯达酒店、龙凤大酒店，导致客人流失。如果将现员工宿舍（约 800 间）不动格局地加以简单
16、改造装修，以双人房甚至是四人房为主体，建设成受青年人欢迎的“青年旅馆”，则可解决这些问题。青 年 旅 馆 以 “安 全 、 经 济 、 卫 生 、 隐 私 、环 保 ”为 特 点 ， 室 内 设 备 简 朴 ， 备 有 高 架 床 、 硬 床 垫 和 被 褥 、 带 锁 的 个 人 储 藏 柜 、 小 桌 椅 、 公 共浴 室 和 洗 手 间 ， 还 可 配 备 自 助 餐 厅 、 公 共 活 动 室 等 。 这样，整个嘉辉会酒店就形成了以囍悦、会所为主的高端客房（均价 330-400 元）、以公寓为主的中端客房（均价 230-300 元）和以青年旅馆为主的低端客房（均价 120-150 元）
17、，高中低三个档次俱全，总计 1300 间客房，基本能满足大型会务、拓展、演唱会的订房需求。而员工宿舍则可搬迁至南北风味步行街，不仅可以充分利用步行街的闲置物业，合理配置公司资产，还可以带旺风味步行街的人气和消费，一举两得。2、将 C 栋婚庆会展中心 2 层改造为“综合娱乐中心”将婚庆会展中心 2 楼闲置物业改造为大型综合娱乐中心，具体包含华南最大的 5D 电影院、动漫游乐中心等，打造休闲娱乐核心商圈，尽快形成新的增长极。3、将 C 栋 3-4 层改造为多功能会馆目前，酒店现有会议室 8 个，其中千人宴会厅最多可摆 133 桌宴席，最多可容纳 2800 人召开剧院式会议，已经投入使用的婚庆会展中
18、心虽然面积较大，但是目前也只能用于展会，很难用于会务和宴席，如果公司同时有两个大型会务或宴席的话将无法同时安排。可以考虑在婚庆会展中心 3 层上加建第 4 层，并将 3-4 层改造为集展览、会务、演艺、赛事和宴会于一体的超大型多功能综合性会馆，可同时容纳 6000 人规模，大大增强企业的市场竞争实力。以上三个项目完成以后，加上酒店景区现有的资源，我们就有了一个超大型的综合活动场地，可以秒杀周边任何一家同类企业，能承接如都市丽人展销会之类的大型团体活动。六、超规模化经营定位1、市场定位：超 大 型 综 合 性 多 功 能 会 馆 ， 具 有 无 限 竞 争 力 的 商 业 航 母 。2、功能定位
19、：大型展销会、明星演唱会、大型宴会、大型商务会议、体育比赛、团队住宿等。3、消费群体定位：大型企业、旅行社、拓展公司、广告公司、展览公司4、价格定位：填补中低端消费空白七、营销方向1、会务团项目建成后，完全能容纳 3000 人以上规模的大型会务团在此举行会议，营销人员在面对这样的大单时不必再为无法满足场地要求而犯愁。比如刚刚结束的都市丽人 2013 春秋订货展销会、9 月13 日安利集团 3500 人规模的大型会务、11 月份女人心大型产品推介订货会等都可以在此举行。2、拓展团项目建成后，可以与深圳西点拓展公司、军歌嘹亮拓展公司以及周边等拓展公司开展项目合作，举行大型团队拓展活动，满足拓展活动
20、对于住宿、餐饮方面的需求。3、体育赛事借助龙凤山庄跑马场、卡丁车场、网球场、玉泉体育场的优势，打造体育比赛套餐，这样的条件和营销战略周边竞争对手是无法与我们抗衡的。4、大型展览会11 月份凤岗首届婚博会将在婚庆会展中心举行，今后，类似于汽车展、婚庆展、展销会、订货会等都可以纳入业务范畴。5、大型演唱会当前千人宴会厅演唱会只能局限在周末举行，且规模偏小，一旦实现超规模化经营，就有条件邀请重量级大牌明星举办大型演唱会，且不受时间限制，对酒店收客影响较小。结语：通过对员工宿舍和工厂 C 栋物业等功能模块重新进行规划和定位，将集团各种要素和资源进行整合改造并充分利用，使之既能够满足婚庆集约化发展的要求，又可实现超规模化的市场运作，由此将整个集团的婚庆旅游产业链打造成一个具有无限竞争力的同业航母，让其成为婚庆旅游业的一朵奇葩，一大亮点。
