1、版本号：201105 报告编号：FDAAAAYYYYNNN中国邮政储蓄银行合作项目调查报告模板开 发 商：项目名称：申报单位：XX省XX市分行/直属支行申报日期：20 年 月 日调查报告模板使用说明一、报告编写主体（一）贷款行为拟向合作项目发放个人一手住房贷款的一级支行，一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行。（二）申报单位为二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行） 。（二）调查报告由申报单位的信贷人员编写，并作为调查人员签字。二、编号规则（一）FD 代表个人住房贷款。（二）AAAA 为二级分行机构代码前四位，或者直辖市、计划单列市一级分行机构代
2、码前四位，如：北京为 1100，济南为 3701，深圳为 4403。（三）YYYY 为提交调查报告的年份，例如：2010 年为 2010。（四）NNN 为当年个人住房贷款合作开发商调查报告序号，从 001 编号至 999。三、内容提示（一）本模板的章节安排和内容提示仅供参考，不要求逐项填写。编写调查报告时，应根据开发商及楼盘实际情况增删相应内容，确保报告内容覆盖业务制度规定的准入要求和调查要点。（二）编写调查报告后，应在调查报告正文前生成目录。（三）标有括弧【】的部分，为编写要点。编写调查报告时，请将括弧及所包含内容直接删除。四、格式要求（一）摘要表字体为仿宋，五号。（二）一、二、三级标题字体
3、均为黑体，字号分别为三、小三、四号。（三）报告正文字体为仿宋，小四号，行距为固定值 24 磅;表格内字体为仿宋,五号,行距为固定值 20 磅。（四）凡涉及到金额，如无特殊说明，均以万元或亿元为单位，并精确到两位小数。调查报告摘要表申报日期 20 年 月 日 档案编号 FDAAAAYYYYNNN申报单位 中国邮政储蓄银行 XX 分/支行项目营销背景一、开发商评价名称营业执照 组织代码法定代表人 注册资本公司类型 开发资质股东结构及最终控制人管理层素质开发商及主要股东信用状况开发商及主要股东财务状况分析开发商及主要股东竞争力分析二、项目评价项目名称 坐落项目用地情况项目规划规模项目计划、实际的建设
4、进度“五证”取得情况项目资金来源及运用情况项目配套设施市场定位分析近期销售计划当前销售进度及销售前景分析三、合作方案预售款放款账户及资金监管情况我行合作房屋类型、楼号、套数及目标客户测算我行放款时点担保方式拟申请的开发商担保授信额度、担保期限开发商保证金额度及缴存方式合作效益分析合作风险及相应控制措施四、调查意见开发商及项目的综合评价合作建议主调查人 （签字） （日期）副调查人 （签字） （日期）复核人（意见）（签字）（日期）主管行领导（意见）（签字）（日期）合作项目调查报告模板编号：FDAAAAYYYYNNN一、 合作项目申报概况开发商：项目名称：申报单位：申报日期：20 年 月 日二、 营
5、销背景【简述项目通过何种渠道营销而来。根据营销背景，判断客我关系。 】三、 开发商评价（一） 开发商简介名称：营业执照注册号：组织机构代码：住所：法定代表人： 注册资本： 币 万元公司类型： 房地产开发企业资质等级：批准从事房地产开发经营业务时间： 年 月 日（二） 开发商法人治理结构1. 股东结构【直接股东为多个自然人或法人时，应参照下列表格列示。 】股东姓名或名称 出资金额（万元） 出资形式 出资比例%合计 100%【最终控制人到开发商之间存在三层及以上股权控制关系时，应绘制股权结构树形图，并分别简要说明各层级股东的历史沿革、经济实力和经营情况。对于知名开发商的子公司，应列明母公司的开发资
6、质和开发历史。 】2. 管理层素质【简要叙述管理层的年龄、教育、行业经验、个人社会记录等内容。管理层主要是指最终控制人、法定代表人、经营负责人。 】（三） 开发商信用状况1. 金融机构信用记录分析【通过查询开发商贷款卡的贷款、担保记录，与其财务报表反映的负债进行核对，分析企业历史负债规模、还款义务履行情况，以及当前授信规模、对外担保对象与额度，把握企业的还款意愿，对高风险的对外担保进行必要提示。】2. 房地产经营信用记录分析【开发商或主要股东历史上是否存在烂尾、违规开发销售、质量纠纷、贷款客户集体违约等记录，可以通过行业协会、其他金融机构、房地产主管部门、工商部门等渠道，上门了解，或者查询互联
7、网公开信息了解，并注明核实渠道。】【开发商或主要股东是上市公司的，可以查询证券交易所公开信息，了解上市公司及其管理层是否存在被证监会或证券交易所处罚的情况。 】（四） 开发商财务状况【要求分析近期及上一年度财务状况。主要股东是上市公司时，应同时通过近三年审计报告分析主要股东的财务状况。对于开发商，要结合其财务状况，分析楼盘近期销售比例。 】1. 资产与负债分析（1） 主要资产与负债项目单位：万元审计年度 20 年 20 年 20 年总资产存货其他应收款短期借款长期借款预收账款应付账款所有者权益重要资产与负债项目的分析：【除存货、长短期借款、其他应收账款、预收账款外，对于金额较大或变动较多的科目
8、，也应分析金额较大的原因，预测未来变化的趋势。如某项为 0，可以将此行删除；对于报表中占或变动较大的科目，需新增行加以列示。上报时间距上一审计日期超过 6 个月的，应补充提供最近三个月的财务报表】（2） 偿债能力的主要指标审计年度 20 年 20 年 20 年资产负债率(%）流动比率速动比率已获利息倍数异常偿债指标的分析：【分析上述指标变动趋势和原因，指标异常变动时，应加以分析。 】2. 盈利能力分析单位：万元，%审计年度 20 年 20 年 20 年主营业务收入主营利润净利润经营性净现金流净利润率净资产收益率盈利能力评价：【上述指标应视公司的实际情况，加以分析其变动趋势和原因。 】3. 现金
9、流量分析单位：万元，%审计年度 20 年 20 年 20 年经营性现金流入经营性现金流出投资净现金流筹资现金流入筹资现金流出开发商现金流评价：【上述指标应视公司的实际情况，综合存货、预收账款、主营业务收入及经营性现金流入等科目的变动情况，进行分析。 】4. 关联交易情况分析对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。（五） 开发商评价小结【以前述（一）至（四）节分析为基础，总结开发商及其主要股东的资金实力、经营策略、市场开拓与业务执行能力等方面情况，判断是否具备开发成本、房屋质量、销售价格、抵抗行业周期波动等某个方面或多个方面优势，从而判断开发商开发项目是否具备
10、良好的市场竞争力。 】四、 合作项目评价【项目评价中涉及的所有数据，须为相关政府机构认可数据；对用地面积、建筑面积等重点数据，须说明数据表示的项目范围；引用数据的，均需注明数据来源；同样项目范围的数据须前后对应。 】（一） 项目整体概况1. 项目用地情况【简要描述项目所处地理位置和四周设施，用地类型（住宅、商用或其他用途） 、土地取得类型（出让或划拨） 、土地使用权终止日期；如国有土地使用权证和建设用地规划许可证内容无法对应，应重点加以说明。 】2. 项目整体规划【项目整体建设规模（总用地面积、建筑用地面积、绿化用地面积、其他用地面积，总建筑面积、住宅建筑面积、其他类型建筑面积，建设栋数、层数
11、、容积率、绿化率、建筑结构、物业类型） 。如果项目分为多期开发，应单独说明本期建设规模。 】3. 项目建设计划及当前建设进度【项目建设进度包括：项目开工日期，计划完工日期，当前形象工程进度（工程现场拍照打印件由实地查看的信贷人员签字、列明查看日期，作为报告附件） 。如果项目分为多期开发，应单独说明本期建设进度。 】（二） 项目建设条件1. 合作项目证件取得情况【项目证件较多，且不同楼号对应不同证件时，可将发证机关移出表格之外单独说明。简述商品房预售许可证办理情况。据此描述预售（销售）住宅建筑面积、套数，预售（销售）商业用房等建筑面积、套数，预售房屋各栋号、层数，预售房屋占用土地、在建工程有无抵
12、押，预售款专用账户能否在我行开立，预售条件限制（备注项）。 】证件类型 证书编号 发证日期 发证机关 对应楼号国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销（预）售许可证有关项目证件的其他说明：【某些证件登记的重要内容前后不一致的，应特别说明原因及信息来源渠道。证件原则上应通过房地产主管部门对外服务网点或互联网权威网站验证，并说明证件真实性的查验过程。证件登记重要内容主要是指：用地/建设单位名称、项目名称、用地位置/建设地址、用地类型、土地使用权期限、用地面积、建筑面积、开工日期。非商品房不具备商品房销（预）售许可证的，应删除“商品房销（预）售许可证”一行。】2
13、. 项目资金来源及运用情况【通过企业征信、银行同业及开发商访谈等渠道，了解并核实开发商资金来源类型、提供者、数额、到位情况及总体运用情况，并评价资金来源的合理性、可靠性。开发商项目资金来源通常包括：自有资金、开发贷款、租售收入（含已发放的贷款）和其他渠道资金。 】3. 其他重要情况分析【对于涉及拆迁安置的项目，应分析其拆迁完成进度、是否存在较大的利益纠纷；对于涉及特殊环境保护要求（如海滨、风景园区、文物保护区等）的项目，应分析环境保护措施是否符合环境保护主管部门的政策要求，并提供环境保护主管部门出具的环评报告批复文件。 】（三） 项目销售前景评价1. 楼盘配套设施【楼盘供水、供电、供热、燃气等
14、基本配套设施是否落实，周边交通、商业、金融、教育、医疗等是否齐全、便利，是否存在影响居住品质的重大工程或隐患（如垃圾处理厂） 。 】2. 市场定位分析【1. 调查周边相似楼盘的一手住房、二手住房供需情况、平均单价；2. 调查项目及周边楼盘近期销售情况；3. 结合土地取得成本、小区环境、户型、质量、装修、物业等方面情况，分析判断本楼盘定价的合理性和毛利水平】3. 项目销售分析（1） 开发商历史开发楼盘的销售情况【简述开发商历史开发楼盘的位置、销售价格、销售情况、畅（滞）销的原因、主要购买人群。 】（2） 当前销售进度及销售前景分析【项目未开盘的，应通过楼盘预订、团购等情况了解是否具备良好的销售前
15、景；项目已经开盘的，应通过房地产主管部门、现场体验、上年度及近期财务报表等渠道或方式，了解实际销售、退房情况。对于集资房、委托代建等定向销售的楼盘，应通过认购名单分析销售进度。 】（四） 合作项目评价小结【以前述（一）至（三）节分析为基础，总结项目建设的合规性、配套设施情况、市场定位、销售现状和销售前景。 】五、 合作方案（一） 预售款监管情况【当地房地产主管部门是否出具了专门的文件，要求对期房预售款进行监管。如果有，应着重调查：1预售款监管是由房管部门专人审核，还是由银行安排专人审核，房管部门是否要求银行与房管部门联网办公或交换相应审核文件。2预售款监管账户是指定在某一家银行或开发贷款银行开
16、立，还是可以在包括我行在内的多家银行开立。3开发商在何种情况下，可能提前将全部或部分预售款解除监管。4购房人在何种情况下，可以撤销购房合同、收回已缴纳的定金。 】（二） 合作房屋类型和目标客户【根据我行一手住房贷款制度规定和信贷政策，提出拟合作的房屋类型，以及拟合作的楼号、套数。根据楼盘户均面积（住宅总建筑面积除以住宅总套数） 、定价水平，进行如下测算：（1 ）按首付 30%确定最低贷款首付金额 ;（2 ）根据贷款期限 20 年、根据总行最新差别化利率政策要求执行的平均利率水平计算的月均还款额；（3 ）按收入还贷比 50%计算客户最低月收入水平。合作房屋类型、户型差别较大（例如：同一项目有别墅
17、、普通住宅和小户型住宅）时，目标客户可以分大类测算。 】（三） 贷款放款时点及担保安排1. 贷款放款时点及放款账户【根据当地预收款监管情况，与开发协商是否在我行开户，并注明放款账户开户行全称。我行根据开发商的资信状况，并与开发商初步协商选择放款时点。 】2. 贷款担保额度【开发商能否为合作项目的贷款客户提供阶段性担保。根据开发商的公司章程、股东结构、信用记录和财务状况，初步判断开发商是否具备对外担保的主体资格和代偿能力。调查人员应事先根据项目合作规模核定并申请担保额度，应注意合作规模不同于担保额度，合作项目担保额度下限应大于等于合作规模的 1.06 倍（考虑贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债
18、权的费用） 。担保额度下限应在担保公司可用担保额度范围内，可用担保额度=对外担保额度上限-已经占用的担保额度。核定开发商已经占用的担保额度，要根据征信报告信用记录，以及已对外销售且提供的阶段性担保总金额（要考虑当地阶段性担保的平均持续期限）等情况，综合合理确定。最终核定的开发商合作项目担保额度上限，由合作项目准入审批机构审批确定。 】3. 贷款担保期限【我行根据开发商的资信状况，与开发商初步协商选择担保期限。 】4. 开发商提供的保证金额度【开发商能否提供保证金，以及保证金的缴存方式（先缴存后放款，还是从放款额中扣除） 、保证金账户开立银行（应要求在我行开立） 、缴存金额/比例。对于中小型开发
19、商，一般要求提供保证金，并视开发商财务状况和当地预售款监管情况，决定保证金的最低比例。 ）（四） 合作效益分析【采用定性分析和定量分析相结合的方法，分析我行就合作项目办理贷款的直接利息收入，并简要分析扩大城市消费信贷客户群、对公结算、改进储蓄定活结构等相关间接效益。直接利息收入应谨慎估计我行介入合作项目的市场份额，并结合笔均贷款额度和目标客户群收入水平，按平均每笔贷款存续期为10 年计算扣除资金成本、拨备及管理费等费用之后（如不具备条件，也可以取扣除资金成本、拨备及管理费等费用之前）的贷款利息收入。 】（五） 合作风险分析【分析本合作项目特有的风险，并提供降低风险、规避风险或分散风险的具体措施
20、。常见风险有：（1）未竣工项目在建工程 /土地在其他银行抵押的风险。 （2 ）楼盘滞销，开发商通过虚假销售套现的风险。 （3 ）期房销售款被挪用导致项目不能如期完工的风险。 （4）目标客户群体真实还款能力不足或者炒作楼盘导致的违约风险。 （5）房价波动风险。 】六、 调查结论与合作建议（一） 开发商及合作项目评估结论【从开发商资信状况、项目建设合规性和市场竞争力、银行合作效益、合作风险防范等方面，进行综合性论述；对开发商或项目当前存在的问题进行阐述，并提出解决措施。 】（二） 合作建议【明确是否建议开展贷款合作，并明确方案的相关要点：1预售款（含住房贷款）的入账账户及资金监控要求；2我行与该项目合作贷款的房屋类型、楼号、套数和目标客户；3我行贷款放款时点；4拟申请的开发商担保授信额度、担保期限、保证金额度及缴存方式；5. 放款之前需要落实的条件；6合作过程中的主要风险及相应控制措施。 】（三） 其他补充说明【对合作项目准入申请资料不全、需要提供额外情况说明等，逐一列明。 】七、 申报单位意见【申报单位主、副调查人、复核人（信贷业务主管承担） 、和主管行领导根据上述调查情况，就是否同意上报有权审批机构出具意见，并由本人签字。本调查报告应加盖申报单位骑缝章之后，原件上报有权审批机构，复印件留存申报单位备查。 】
