1、培训资料什么是按揭贷款？指个人在购买房源时，因自身手头钱不够，不能全款支付总房款，只有支付部分首付款的能力，那么其余购房款需要通过抵押所要购买的房产，向银行申请按期还本付息的一种贷款方式。适合人群：1.需要通过贷款买房的购房人2.需要买房但购房人无法全款支付的业主3.各类房产经纪公司或是担保公司等相关流程：提交资料-房屋评估-资料审核- 银行面签 -银行贷款-交税过户- 抵押登记-银行贷款贷款准备资料：1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）2、 配偶身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）3、 婚姻证明（结婚证、单身证明、离婚证或离婚协议书）4、 收入证明（注：银行指定格式）5、
2、 外地户口需要暂住证6、 购房合同7、 贷款银行需要提供的其他资料或者证明什么是转按揭贷款？转按揭贷款是指二手房业主准备卖房但银行贷款还没有还清，而买方又没有全款购买的能力，仍需要通过贷款来偿还购买，并偿还该房产没有还清的房款的一种贷款方式。适合人群：1、需要购买处在按揭期间可是抵押期间房产的购房人2、 在贷款出售处在按揭期间或是抵押期间房产的卖房人3、各类房产经纪公司或是担保公司等什么是公积金贷款？公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、大修自住住房的住房公积金缴存人发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保适合人群： 有公积金缴存账户
3、，并符合缴存时间要求的购房者。如公务员、国企及私企管理者和员工、公司白领等贷款准备材料：1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）2、 配偶身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）3、 婚姻证明（结婚证、单身证明、离婚证或离婚协议书）4、 首付款收据及转账凭证5、 银行还款账号6、 公积金账号 7、 买卖合同 8、 贷款银行需要提供的其他证明或资料公积金贷款案例：杨先生月收入 6000 元，他所在的单位按照 12%的缴存比例为其缴纳公积金，根据市管公积金最高贷款额度计算公式，杨先生可以贷到80 万。杨先生准备在京南四环附近购买了一套 60的二居室，总价130 万，银行评估 104 万
4、万，是杨先生首次购房，最多可以贷八成，83.2 万元，但受公积金最高贷款额度的限制，只能贷款 80 万。目前公积金贷款利率 5 年以上 4.50%，按照 80 万 20 年的自由还款方式计算，杨先生最低月还款额为 3980 元，最后期本金 422035.51 元，最后期利息为 1582.63 元，总偿还利息为：574838.14 元。 什么是抵押贷款？个人有装修、买车、出国、旅游、留学等资金需要时，可以将自己或他人（如亲属、朋友）名下的房产做抵押，向银行申请抵押消费贷款，将资金用于自己消费使用。但抵押的房产必须是已经结清贷款、并且是完全产权的房产才可以。申请抵押消费贷款的房产不受影响，仍可以正
5、常居住或出租；适 合 人 群： 1、全款购房，现有资金需求的借款人2、贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人抵押消费贷款案例：王先生经营着一家五金建材公司，近年来收入较为稳定。生一直租用临街的一家底商，每年的租金支出要 10 多万。王先生粗略算了一下，按照目前该区域的底商市场价来看，他十几年的租金就可以买下一间这样的底商。王先生不甘心每年掏那么多的租金，想自己买下一间底商，可是眼下王先生的流动资金大部分都用在了进货上，手头上没有太多的闲散资金可以使用。王先生自己名下有一套位置不错的三居室，位于东三环，他想把这套房子抵押给银行，用抵押出来的钱自己买一间底商，可是去年抵押消费贷款购房用途
6、禁止了，王先生不知道他这种情况能不能操作？理财专家指出，2010 年抵押消费贷款购房用途已经被监管层明令禁止，但调控仅针对的是住宅，底商的产权为 50 年，属于商业用房范畴，是不受调控政策影响的。理财专家与王先生沟通后得知，王先生名下那套东三环的房产目前市场价约 350 万，评估价可以评到 280 万。银行对于抵押贷款购买商用房的政策是，最高贷款额为抵押房产评估价的 5 成、最长贷款年限为 10 年、贷款利率上浮 1.1 倍。最后，王先生通过抵押自身名下房产贷出了 140 万，再加上手上的几十万全款购买了一间底商。每个月只需偿还抵押贷款的月供，抵押的那套住房不受影响，一家人还可以继续居住。 什
7、么是过户办理？委托过户是指买卖双方委托第三方办理房屋所有权的变更，包括私下自行成交的买卖双方、通过继承、赠与等方式将房屋产权转移为其他人所有时需要办理的过户手续。适合人群：1、需要办理房产过户、产权变更的购房人和（或）售房人 2、各大房产经纪公司、担保公司等相关办理流程：提交资料资料审核签订合同缴税过户出房产证什么是个人信用贷款？个人信用贷款是银行或其它金融机构向资信良好的借款人发放的人民币信用贷款，借款人无需提供抵押物及他人担保。以个人信用及还款能力为基础，额度一般不会超过 10-30万，借款期是 1-3 年不等。适 合 人 群： 购买家电、装修、留学等有小额资金需求、收入稳定的员工相关办理
8、流程：提交资料银行审核银行面签 银行批贷 银行放贷贷款准备资料：1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）2、收入证明（注：银行指定格式）还 款 方 式： 1、等额本金还款法等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。等额本金贷款计算公式：(偿还的本金每期都不变，随着剩余本金的逐渐减少使偿还利息与偿还本息也逐渐减少)每月还款金额= (贷款本
9、金 / 还款月数)+( 本金 已归还本金累计额)每月利率利息=贷款本金*月利率偿还本金=贷款本金/贷款期数偿还本息=偿还本金+利息月利率=年利率/122、等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本息贷款计算公式：第一种：月供=贷款金额/贷款期数+（贷款金额-（贷款金额/贷款期数*已还期数）*月利率第二种：万元还款系数：10 年 114.06 如贷款 10 万，月供=10*114.06=1140.6 15 年 87.6
10、6 如下依次类推20 年 75.1525 年 68.1530 年 63.873、一次性还本付息法： 又 称 到 期 一 次 还 本 付 息 法 ， 是 指 借 款 人 在 贷 款 期 内 不 是 按 月偿 还 本 息 ， 而 是 贷 款 到 期 后 一 次 性 归 还 本 金 和 利 息 ， 目 前 人 民 银 行 颁 布 的 1 年 期 内（ 含 1 年 ） 的 个 人 住 房 贷 款 ， 采 用 的 就 是 这 种 方 式 。 现 各 银 行 规 定 ， 贷 款 期 限 在 一 年以 内 （ 含 一 年 ） ， 那 么 还 款 方 式 为 到 期 一 次 还 本 付 息 ， 即 期 初 的
11、 贷 款 本 金 加 上 整 个 贷 款 期内 的 利 息 综 合 。 一 次 还 本 付 息 这 种 方 式 适 合 短 期 借 款 。计 算 公 式 ： 到 期 一 次 还 本 付 息 额 =贷 款 本 金 1+月 利 率 （ ） 贷 款 期 （ 月 ） 如 以 住 房 公 积 金 贷 款 1 万 元 ， 贷 款 期 为 7 个 月 ， 则 到 期 一 次 还 本 付 息 额 为 ： 10000 元 1+（ 4.14%12 月 ） 7 月 = 10241.5 元什 么 是 投 资 回 报 率 -投 资 回 报 率 （ ROI。 return on investment） ， 是 指 达 产
12、 期 正 常 年 度利 润 或 年 均 利 润 占 投 资 总 额 的 百 分 比 。如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约 50 平方米，售价 约 200 万元，目前在 这个物业的周边， 同等物业的月租金约是 400 元/平方米，即： 这个商铺要是 买下并成功出租，新业主将有可能获得 2 万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？ 现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2 万元12/200 万元，通过计算
13、，我们得出这套物业的投资回报率将是：12 要是这个投 资者转手放出，并以 215 万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5 物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回 报率( 需审慎) 商住两用物业 1012 7 15以上 烂尾番生物业 910 6 20以上 地铁物业 3-6 3 10以上商 铺 投 资 收 益 率 四 种 算 法 ：1.租 金 回 报 率 法公 式 ： （ 税 后 月 租 金 按 揭 月 供 款 ） 12 （ 首 期 房 款 期 房 时 间 内 的 按 揭 款 ） 。优 点 ： 考 虑 了 租 金 、 价 格 和
14、前 期 主 要 投 入 ， 比 租 金 回 报 率 分 析 法 适 用 范 围 广 ， 可 估 算 资金 回 收 期 长 短 。 不 足 ： 未 考 虑 前 期 的 其 他 投 入 、 资 金 的 时 间 效 应 。 不 能 解 决 多 套 投 资 的 现 金 分 析 问题 。 且 由 于 其 固 有 的 片 面 性 ， 不 能 作 为 理 想 的 投 资 分 析 工 具 。 2.租 金 回 报 率 分 析 法公 式 ： （ 税 后 月 租 金 每 月 物 业 管 理 费 ） 12 购 买 房 屋 总 价 ， 这 种 方 法 算 出 的 比值 越 大 ， 就 表 明 越 值 得 投 资 。 优
15、 点 ： 考 虑 了 租 金 、 房 价 及 两 种 因 素 的 相 对 关 系 ， 是 选 择 “绩 优 地 产 ”的 简 捷 方法 。 不 足 ： 没 有 考 虑 全 部 的 投 入 与 产 出 ， 没 有 考 虑 资 金 的 时 间 成 本 ， 因 此 不 能 作 为 投 资分 析 的 全 面 依 据 。 对 按 揭 付 款 不 能 提 供 具 体 的 分 析 。 3.内 部 收 益 率 法房 产 投 资 公 式 为 ： 累 计 总 收 益 累 计 总 投 入 月 租 金 投 资 期 内 的 累 计 出 租 月 数 （ 按 揭 首 期 房 款 保 险 费 契 税 大 修 基 金 家 具
16、等 其 他 投 入 累 计 按 揭 款 累 计 物业 管 理 费 ） 内 部 收 益 率 。 上 述 公 式 以 按 揭 为 例 ； 未 考 虑 付 息 、 未 考 虑 中 介 费 支 出 ； 累 计 收 益 、 投 入 均 考 虑 在投 资 期 范 围 内 。 优 点 ： 内 部 收 益 率 法 考 虑 了 投 资 期 内 的 所 有 投 入 与 收 益 、 现 金 流 等 各 方 面 因 素 。可 以 与 租 金 回 报 率 结 合 使 用 。 内 部 收 益 率 可 理 解 为 存 银 行 ， 只 不 过 我 国 银 行 利 率 按 单 利 计算 ， 而 内 部 收 益 率 则 是 按
17、复 利 计 算 。 不 足 ： 通 过 计 算 内 部 收 益 率 判 断 物 业 的 投 资 价 值 都 是 以 今 天 的 数 据 为 依 据 推 断 未 来 ，而 未 来 租 金 的 涨 跌 是 个 未 知 数 。 4.简 易 国 际 评 估 法基本公式为：如果该物业的年收益15 年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
