1、个人住房按揭贷款风险产生和防范姜子华关键词：按揭贷款；风险；防范摘要:随着房地产业和金融业的改革与发展，个人住房按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而个人住房按揭贷款欺诈现象也随之产生，已严重影响了商业银行的利益。本文从按揭贷款风险的产生和方法角度出发，探讨了按揭贷款风险的产生，并提出防范措施。伴随着人们对居住需求的不断变化和住房分配制度货币化改革步伐的加快，致使商业银行的个人住房按揭贷款业务得以迅速的发展起来。所谓按揭，是香港惯用的一种叫法，实际上就是购房者拿即将购入的房屋作抵押，向银行申请贷款以付购房款。自 90 年代末期以来，银行个人住房
2、信贷一直保持了高速增长的势头，直接拉动了住房供求关系。据有关资料显示表明：2002 年 6 月末，我国金融机构个人住房贷款余额 6630.1 亿元，是 1997 年末个人住房贷款余额的38.55 倍。个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002 年末，个人住房销售金额达 4710 亿元，占同期商品房销售额的 82.3。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题，因而个人住房按揭市场急待规范化、合理化、法制化，为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所
3、暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈己见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。一、个人住房按揭贷款风险分析（一）个人住房按揭的内涵和法律特征由于住房是价值高的耐用商品，而占有住房市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的经济能力购房，必须借助于相适应的住宅信贷才能将住宅的潜在需求转换成为真正的住宅需求。在这种情况下就出现了住房按揭这一崭新的融资方式。所谓个人住房按揭贷款是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人用所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款形式。其中首付款不低于房价的 20%、贷款期限最长 30 年。
4、个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房产业的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得
5、售楼价款，向房地产市场推出期房或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的 30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将房产权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在不可规避的金融风险，实践中也出现了大量的按
6、揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，
7、任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。1、开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；2、银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人；3、开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向
8、开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。（二）商业银行在个人住房按揭中的主要风险在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房
9、按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：1、 来源于开发商的风险（1）、开发商的欺诈行为。欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有四种：其一是开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或者携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。其二是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。其三是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。其四是个人
10、向银行申请巨额贷款购买多处房屋，这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。上述行为的出现一旦发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。（2）、开发商为解决周转资金问题而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途
11、径。而且，相对于企业贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。 （3）、 由于房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些开发商的出发点纯粹就是为了骗取银
12、行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了（4）、开发商由于经营管理不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行及由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议，这样必然导致按揭贷款协议无法正常履行，致使银行信贷资产受到损害。（5）、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。2、来源于购房人的风险(1)、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续
13、履行按揭贷款协议。（2）、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。（3）、由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，贷款人的信用情况无法掌握，恶意逃债者无法控制，下岗、失业人员无能力还贷的信用情况无法证实。及购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。3、来源于银行自身的风险（1）、银行没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，
14、可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出现购房人违约致使银行金融风险的产生，显然是银行在审贷环节出了问题。 （2）、银行贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，贷款人的信用情况无法掌握，恶意逃债者无法控制，开发商以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现。而上述资料的来源主要是由购房人提交或者以问卷形式获得。它们
15、的真实性无法得到保证。于是就会出现了一人在同一银行得到 1 千多万元贷款购买多处房产的现象。 （3）、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。（4）、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。4、来源于
16、其它方因素的风险在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。二、住房按揭贷款风险的防范对策与建议（一）银行风险的防范个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也
17、是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。1、明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。
18、正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”。2、保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风
19、险转移机制可通过以下三个方面得以建立：第一、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反保险法的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。第二、购房人的人寿保险，1998 年 4 月下旬，国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团（ING)提出了一个被认为适用中国情
20、况的建议“模式”，笔者认为“ING 模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING 模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价 15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING 模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人
21、伤亡而造成的还贷风险防范机制。第三、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。3、开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制首先个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，像经济发达的美国、荷兰等国家在这方面做得相对完善，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为
22、，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：第一、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等；第二、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律、银行规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况；第三、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等；第四、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保
23、险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性；第五、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。其次律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：第一、从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的银行金融风险；第二、律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。4、实行制度创新，加强制度建设，提高银行信贷管理水平
24、和防范风险能力法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度
25、，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。5、提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险在建立
26、内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违轨违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。（二）、开发商和购房者的风险防范1、建立健全个人资信评估 发达国家已经建立起个人信用评估体系，由专业机构提供个人信用评估报告。专业机构的资料来源于信贷机构的纪录，法庭纪录，且各专业机构之间的资料是共享的，因而他们能够提供准确、快
27、捷的个人信用报告。银行可以在短时间内迅速而准确的掌握借款申请人的信用背景资料，并在短时间内对借款人的还款能力做出客观判断。我国也要借鉴发达国家的经验，建立起自己的信用评估体系。个人要树立诚信观念，对影响自己信用的行为要坚决维护好。银行机构首先要实现行内各部门之间和行际之间资源的共享。房贷部门在审核个人按揭贷款申请时，应该能够看到有关个人贷款及偿还记录、信用卡透支情况纪录等信息，以对个人信用状况做出初步判断。个人作为负责人的企业的信用状况也可以作为对个人贷款申请进行考察的参考因素。 2、建立健全担保企业资信评估 每一个商业银行都有自己的法人客户信用评级标准和体系，通过对法人客户的财务会计报表进行
28、审核，确定企业的信用等级，并据此决定该客户的授信额度。对于房地产开发商的资信评估完全可以适用银行自己现有的法人客户评级标准，并参照对房地产开发商的授信额度确定其所担保的按揭贷款的额度、期限和利率。 3、建立健全房地产评估体系 在个人住房按揭贷款中，房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施。在个人按揭贷款长期的贷款期里，抵押物的价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。在我国期房按揭贷款中涉及到房地产评估的是对房地产开发商的在建工程的价值评估，这是房地产开发商向银行整体担保的需要，也是将来房屋价值评估的基础。在按揭贷款期限内，商业银行已经承担了房地产可能贬值的巨大市场风险，那么减少房地产评估不实造成的损
29、失就尤显重要了。 4、严格中介机构的审查，加强其风险责任 现今按揭贷款过程中的律师审查仅被银行视作一种程序要件，发放按揭贷款只要具备律师审查报告即可；受聘律师事务所也把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作。这样律师审查既起不到防范风险的作用，真正发生纠纷时也不会有人追究受聘律师事务所的责任，律师承担的责任与其收取的高额咨询费是不对等的。既然贷款审核规程规定了律师事务所审查这道程序，那么就应该发挥其作用。银行在与律师事务所签订的合作协议中应该明确这一点，律师事务所要对经其审核的资料的真实性负责。比如，对于年薪 400 万元的核实，绝不是购房人单位的一纸证明就能解决问题的，律师应该到税务机关
30、进行查实。另一方面，很多的律师事务所向保险公司投保了责任险，这也为律师事务所承担过失责任提供了可能。如果能够做到这一点，银行的很多按揭贷款风险都可以避免。 三、对于已实际存在的损失的防范对于已潜在的违约行为银行应主动出击核实相应的资料和证明以减少损失；对已经发生的房贷金融风险，作为银行应通过多种渠道寻找处理违约行为的平衡点，目前主要有下列方法：追偿、仲裁、诉讼及移交资产经营公司进行处理以降低银行的金融风险。综上所述，当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过建立健全商业银行信贷风险防范机制及引入外部法律机制和银行贷款担保体系，从法律和制度的层面，从外部和内部两个方面来防范、化解银
31、行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。：（1）须有城镇常住户口或有效居留证件；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购商业用房全部价款或评估价值 40%以上（含 40%）的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；（5）能提供贷款行认可的有效担保；（6）贷款行规定的其他条件。贷款银行 建设银行 产品名称 个人商业用房贷款 贷款种类 抵押贷款 贷款额度
32、 最高为所购商业用房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的 60。 最高贷款期限(年) 10 贷款利率 按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，可浮动。 申请条件 支持个人在中国大陆境内城镇购买商业用房住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人商业用房贷款。 服务电话 95533 产品特色 贷款条件：（1）须有城镇常住户口或有效居留证件；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购商业用房全部价款或评估价值 40%以上（含 40%）的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；（
33、5）能提供贷款行认可的有效担保；（6）贷款行规定的其他条件。 申请贷款应提交的资料： （1）合法的身份证件复印件（居民身份证、户口本、军官证、在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件） ； （2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等； （3）合法有效的购买商业用房的合同、协议等； （4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的书面证明；（5）涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明； （6）借款人用于购买商业用房的自筹资金的有关证明； （7）贷款行规定
34、的其他文件和资料。 还贷方式 贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。贷款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。产品或服务的区域： 方向：供应有效期：长期有效 简要说明： 贷款银行 建设银行 产品名称 个人商业用房贷款 贷款种类 抵押贷款 贷款额度 最高为所购商业用房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的 60。 最高贷款期限(年) 10 贷款利率 按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，可浮动。申请条件 支持个人在中国大陆境内城镇购买商业用
35、房住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人商业用房贷款。 服务电话 95533 产品特色 贷款条件：（1）须有城镇常住户口或有效居留证件；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购商业用房全部价款或评估价值 40%以上（含 40%）的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；（5）能提供贷款行认可的有效担保；（6）贷款行规定的其他条件。 申请贷款应提交的资料： （1）合法的身份证件复印件（居民身份证、户口本、军官证、在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件
36、或其他身份证件）； （2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等； （3）合法有效的购买商业用房的合同、协议等； （4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的书面证明；（5）涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明； （6）借款人用于购买商业用房的自筹资金的有关证明； （7）贷款行规定的其他文件和资料。 还贷方式 贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。贷款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款
37、合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。 详细介绍： 贷款银行 建设银行 产品名称 个人商业用房贷款 贷款种类 抵押贷款 贷款额度 最高为所购商业用房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的 60。 最高贷款期限(年) 10 贷款利率 按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，可浮动。申请条件 支持个人在中国大陆境内城镇购买商业用房住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人商业用房贷款。 服务电话 95533 产品特色 贷款条件：（1）须有城镇常住户口或有效居留证件；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要
38、求提供的其他证明文件；（4）有所购商业用房全部价款或评估价值 40%以上（含 40%）的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；（5）能提供贷款行认可的有效担保；（6）贷款行规定的其他条件。 申请贷款应提交的资料： （1）合法的身份证件复印件（居民身份证、户口本、军官证、在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； （2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等； （3）合法有效的购买商业用房的合同、协议等； （4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的书面证明；（5）涉及保
39、证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明； （6）借款人用于购买商业用房的自筹资金的有关证明； （7）贷款行规定的其他文件和资料。 还贷方式 贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。贷款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。个人商业用房贷款是指中国农业银行向借款人发放的用于其购买商业用房，并以所购商业用房作为抵押物、按月向中国农业银行还本付息的贷款。申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。能满足个人消费者因购买商业用房时资金不
40、足的融资需求。适用对象是个人客户。申请人必须具备以下基本条件：1、具有有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件） 。2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。3、具有购买商业用房的合同或协议。4、能够支付不低于所购商业用房全部价款 40的首期付款。5、同意以所购商业用房作为抵押物，或提供经营行认可的资产作为抵押物或质物，或有具担保资格的足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。一、住房信贷风险的形成 1. 由借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人
41、由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在；加上人们选择工作的观念也在发生变化，伴随着劳动用工制度的深化改革和企业经营状况的起伏变化等，这些都会影响借款人收入的稳定，从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没有对职工个人的资信
42、状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约” 。这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。但房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是
43、由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。 2. 由房地产开发商引发的风险。即由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的
44、房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。 3. 银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行由于信息不对称和自身体制不健全而面临风险，主要包括逆向选择和道德风险。按照委托代理理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上，商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行
45、获得贷款，从而给商业银行带来风险。最近两三年，由于房价大幅度上涨，许多投资性购房者在短时间内致富，造成投资性购房者所占的比重在不断上升，出现了利用一套住房重复抵押、多次抵押和循环抵押进行贷款，过度投机等行为，这无疑加重商业银行的风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范，是信贷风险防范工作的重中之重。 住房信贷风险
46、的形成及防范 来自: 免费论文网 4.借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款，导致贷款风险。这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。 5.抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物
47、的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。 二、住房信贷风险的防范 1.加强贷款管理。一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷片面作为一种“ 优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向。对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视，妥善处理安全性与赢利性的辩证关系，增强防范金融风险的意识。国际上的经验一再证明，住房信
48、贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的社会预期高度正相关，不能简单地认为住房信贷是低风险品种。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。商业银行在发放贷款时，应注意市场细分，优化自身的贷款结构；要合理设定高档住房信贷与中低档住房信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行
49、为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商，这样可以避免“烂尾楼盘” 的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。 2.拓宽房地产融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会筹集开发资金。目前，我国 4 万余家的房地产企业中只有 70 多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上的小规模闲散资金。二是建立房地
