1、万科红旗河沟项目产品定位报告,谨呈：万科重庆公司,万科红旗河沟地块产品定位报告,,重庆市宏观经济概述 江北区经济素描 地块分析 竞品分析 项目总体定位,总体目录Contents,,重庆市宏观经济概述,1.1 重庆与代表城市宏观经济比较 1.2 重庆与代表城市房地产比较 1.3 重庆未来展望,Contents 1,,1.1 重庆市宏观经济与代表城市比较,重庆市是全国拥有人口最大的城市，GDP的生产总值位于西部第一，人均可支配收入，相对较少，社会零售品消费位于西部前列，未来消费潜力较大。,注：数据来源于各市统计局,重庆在全国属二线城市，是西部的桥头堡，未来发展潜力巨大。,,1.2 重庆与代表城市房
2、地产比较,重庆市房地产成交量位于西部第一，性价比较高，未来增值潜力巨大，同时也是投资潜力较大的城市之一。,重庆房地产市场受政策影响较小，抗风险能力强，消费较为理性。,注：数据来源于各市统计局,,重庆未来经济发展潜力巨大，房地产市场需求量旺盛； 重庆虽属二线城市，但是随着“新特区”，“第三区”等利好消息的出台，其经济发展后劲较强，预计未来住宅缺口达到约1.6亿方。,1.3 重庆未来展望,07年重庆市常务副市长黄奇帆指出 重庆市今后十年内将投入6000亿元，新建城区面积600平方公里，新增城市人口600万。,重庆市委书记薄熙来在07年全市经济工作会议指出要在全市经济社会的各个领域，全面贯彻落实总主
3、机的“314”总部署，以“314”为重庆发展的总纲，推动重庆又好又快发展，实现重庆新的跨越。,若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600万，由此可粗略推算出未来十年，需求商品住宅约1.8亿平米，人口的增长对商品房需求明显旺盛。,,江北区经济研究,2.1 江北区经济总述 2.1 江北区经济GDP 2.2 观音桥商圈研判 2.3 江北区房地产扫描一 2.3 江北区房地产扫描二 2.4 江北区未来展望,Contents 2,,2.1 江北区经济总述,注：数据来源于市统计局,江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。,江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好,,江北区G
4、DP历年来增速明显，年平均增速为21.8%， 位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。,2.1 江北区经济GDP,发展起步较晚，但是发展后劲十足,注：数据来源于市统计局,,2.2 观音桥商圈研判,观音桥商圈成为发展最为强劲的区域，大有超越第一商圈解放碑之势,来自重庆市经济网站,江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。随着商圈的 扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。,,2.3 江北区房地产扫描（一）,表一,房地产成交量和销售价格都是重庆较为活跃的区域,注：数据来源于市统计局,,2.3 江北区房地产扫描（二）,表二,江北区
5、为重庆商品房成交的热点区域，无论成交量和成交均价均排在各区前列，同时属于重庆中高端楼盘聚集区域，随着商圈的进一步阔容，将进一步带动房产的发展。,08年的成交量从第四位跃升到第三位,注：数据来源于市统计局,,2.4 江北区未来展望,江北区被市委、市政府确定为重庆未来行政,交通,商贸,文化中心，随着总部经济区在这里的定格，江北区将成为重庆最具发展潜力的区域之一,也是住宅和商业地产开发的重点区域。,,3.1 项目区域属性分析 3.2 项目四至 3.3 地块内部情况分析 3.4 地块经济技术指标 3.5 地块交通状况分析,3.6 地块车流量、人流量分析 3.7 地块周边配套分析 3.8 地块资源清单
6、3.9 地块不利因素梳理 3.10 地块未来发展前期简析 3.11 地块初步定位研判,Contents 3,项目地块研究,,3.1 项目区位,* 位于观音桥城市副中心重庆强势崛起的城市核心商业商务区，重庆向北的趋势将势必使区域辐射能力进一步增强 * 成熟的区域现状经过几年的高速发展，地块周边已具备了成熟的商业氛围及居住氛围 * 楼市风向标三北区域是重庆房地产市场主要发展方向，同时也具备了重庆楼市的标杆作用,位于重庆观音桥商圈，商业商务成熟度高,,3.2 周边环境,东至红旗河沟转盘主干道；南靠外贸大厦；西到交警八支队；北临都市广场,紧邻城市主干道，地段优越，配套完善，通达性强,,3.3 地块分析
7、,项目地块内部有大量待拆迁的老居住区，内部生活配套齐全，生活氛围较浓。 地块至北向南有缓坡。约有1015米的高差。 地块处于城市低洼地带，且地块沿建新北路段，低于道路标高，易积水积尘。,从用地性质上来看，项目地块大致分为商业和住宅两大部分。 商业部分：地块紧邻城市主干道，交通便捷，有较高的商业价值。 居住部分：地块位于重庆江北鹞子丘老居住区，内部生活配套成熟。居住人群主要为重庆主城区内的中低收入阶层。,地块内部较为平整，易于规划，但拆迁量较大,,3.4 项目经济技术指标,本地块大致分为A、B两部分。其中A地块的用地性质为商业，B地块为住宅。,,3.5 交通状况:道路通达性极强，交通顺畅，路线丰
8、富,* 人流动线顺畅多条主次干道交错，人流动线十分顺畅 * 道路通达性强，公交线路丰富紧邻城市重要干道，道路条件较好；46条公交线路，通达主城各区域 * 轨道交通呈现在即轻轨3号线2010年即将通车，车站紧邻地块,,3.6 地块周边车流量、人流量分析,红锦路的车流量最大，以小型私家车为主。红石路车流量最小。,辆/min,统计时间： 10：0010：30；12：0012：30；18：0018：30,由于缺乏相应的商业引导人流，在项目位置呈现出人流量骤减的特征。,本区域商业潜质较高，急需城市综合体引领片区形象,,3.7 地块周边,项目区域2.5公里范围内商业配套较为齐全，大型商业（如远东百货）以及
9、社区商业（协信黄金海岸）共计约55个，可经营面积约150万平方米。写字楼项目共计13个，建筑面积达87.8万平方米。配套完善，商业氛围浓厚。,项目地处商圈内，配套完善，商业氛围浓厚,,3.8 地块资源清单,,3.9 不利因素梳理,,3.10 未来潜力,在区域发展的联动作用下，在北部新区将成为中国重点开发的“第三区”的情况下，项目所在区域将会快速发展。 项目临近轻轨三号线红旗河沟站，2010年轻轨三号线的运行将为本项目带来巨大的人流量。 规划中的轻轨六号线经过项目所在区域。项目的交通优势将更加明显。 观音桥步行商业街正在逐步扩大范围，区域发展将会进一步升级。 项目周边大部分为商业用地，随着世纪英
10、皇等项目的运营，该板块与观音桥核心商圈连成一气。,观音桥商圈进一步扩容，本案是江北区政府确定的核心发展区域,,3.11 项目地块研究结论提取（一）,项目地块按用地性质大致分为两大部分： 地块A（商业地块）：配套：周边写字楼密集，配套成熟。环境：建新北路将地块与观音桥核心商业区连通。但地块紧邻交通干道噪音干扰大 ，而且靠近长途汽车站人流复杂。 交通：紧邻城市主干道，有多条公交线路经过，并且项目区域紧邻轻轨三号线，到主城各区都极为便利。交通高度发达。 结论：A地块商务属性高，商业价值高 地块B（居住地块）：配套：生活配套完善环境：位于江北鹞子丘片区，较为安静，周边生活气氛浓。 交通：紧邻建北六支路
11、，建北八支路。交通便捷 结论：B地块适宜居住。,,3.11 项目地块研究结论提取（二）,条件： 项目地块处于观音桥商圈范围内，周边商服配套完善，交通网络发达，商业价值高。 项目地块周边有较好的生活氛围，适宜于居住。 随着观音桥商圈的扩容，区域发展将进一步升级，项目地块发展潜力巨大。,根据项目的地块属性，思源建议本项目的开发方向为： 中高档次的城市综合体,初步得出本项目的住宅部分产品定位应该为G1+G2,,Contents 4,四、竟品分析,4.1 住宅竞品研究 4.2 商业竞品研究 4.3 区域写字楼竞品研究 4.4 区域公寓市场研究 4.5 城市综合体竞品研究 4.6 竞品研究总结,,4.1
12、 住宅竞品研究,,4.1.1 重庆住宅市场分析,重庆住宅市场整体发展健康平稳，抗风险能力较强，销售价格稳步上升，未来发展潜力巨大。,由上表发现，06年5-6月份、07年7-8月份分别由于房交会及“新特区”政策影响，而获得突破性增长；由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过06年的短暂摆动后，在07年进入稳步上升的轨道；,,4.1.2 江北住宅市场分析,江北住宅市场整体发展稳健，为目前重庆主要购房目的地；区域住宅价格攀升迅速，均价已超过重庆整体均价水平；未来投入量将逐步减少，区域价值愈加凸显，将成为重庆高档居住主要区域。,由上表发现，区域住宅市场明显受节点影响，而呈现出典型的区
13、域性居住地特征；产品价格增长幅度较大，带动区域价值提升；在经历了07年整体市场暴涨后，目前正逐步回归理性发展，由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过06年的短暂摆动后，在07年进入稳步上升的轨道；,,观音桥商圈,本项目,富力海洋广场,东和城,长安麒麟公馆,4.1.3 区域住宅竞品分析,,4.1.3 区域住宅竞品分析（一）,区内住宅价格均较高，已成为重庆高品质住宅集中区； 精装修住宅产品已经成为区域内的主要品种，并已得到市场认可，且价格上升空间较大。,,4.1.3 区域住宅竞品分析（二）,综合评级：长安麒麟公馆B，富力海洋广场A，东和城A；值得注意的是长安麒麟公 馆尚有3栋住
14、宅尚未推出，对本项目构成一定的威胁。,,4.1.4 区域住宅客户品类分析,区域内的住宅产品客户来源比较广泛，但主要购房者仍然是首置、首改类客户。,,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,库存及新增：,片区4-8月月均成交220套,其中4月由于麒麟公馆和东和城分别开盘，成交量相应较高。,截止08年8月区域内项目销售均较理想，其中富力海洋广场、东和城均已进入尾盘销售期，后期供应量较小； 区域内库存量较小，其中还包含伟岸滨州等项目库存，在观音桥商圈内的品质住宅及精装住宅去化率高，是未来区域住宅发展主要方向。,产品竞争力评级： 长安麒麟公馆B，富力海洋广场A，东和城A,4.1.5 区域住宅去化与库存比较
15、,,项目所在区域不是传统高尚居住区，对未来项目住宅产品产生一定影响。,问题,可通过整体项目打造，树立区域产品标杆；通过精装修，提高住宅品质。,可能策略,4.1.6 问题及可能策略,,4.2 商业竞品研究,,4.2.1重庆市商业地产市场分析,重庆市商业市场，呈持续、稳定的发展状态,据07年和06年重庆市商业地产交易统计表分析，06年重庆商业地产市场发展总趋势为不均衡，07年，重庆市在经历重庆“新特区”政策的策动下呈现快速、稳健发展的事态，2008年以后重庆的商业市场将更加快速、稳健发展。,,4.2.2 江北区商业市场分析,江北区商业地产市场在稳健的基础上，呈快速发展之势,分析：06年江北区商业地
16、产市场发展总趋势为平稳，07年，重庆市在经历重庆“新特区”政策的策动下，江北区商业地产在稳健的基础上呈现快速发展之势。2008年将是江北去地产商业市场发展的契机。,,4.2.3 区域竞品分析,本节将分析与本项目关联度较高的竞争项目，为本项提供商业定位、商业规划以及商业销售等方面的差异化竞争方案。,财信弗瑞登,金鹏北城旺角,e+e数码广场,嘉年华,,4.2.4竞品研究嘉年华（大型商业用房整体销售个案）,嘉年华 （15层：标准的商业用房）在观音桥商圈是为数不多的，整体进行售卖的，高档商业用房，该项目的售卖价格对本项目整体销售定价、规划有一定的参考。,,4.2.5观音桥商圈其他商业项目销售价格一览表
17、,商铺的售价也取决于物业所处的地段整体出售商业项目的售价参考为13000元/其中核心地段的商铺售价在50000100000元/之间。,,4.2.6竞品研究(临街门面部分销售、部分租赁个案)（一）,以下项目的售卖和租赁价格对本项目临街铺面的定价和规划有一定的参考。,,4.2.6竞品研究 (临街门面部分销售、部分租赁个案)（二）,临街商铺售价取决于地段观音桥核心中心的临街铺面的售价在3000040000之间 较远区域16000左右,临街商铺租赁价格取不仅决于地段，还有业态规划等因素。同在观音桥核心中心的临街铺面的e+e数码是金鹏北城旺角租赁价格的2倍以上，起价格的差异来源于两者业态规划的不一，e+
18、e数码定位为手机、电脑，数码，动漫广场，而金鹏北城旺角商业规划凌乱。,,4.2.7购买“商铺”客户特性分析,购买临街商铺的客户有以下特性：,,4.2.8观音桥商圈商业项目租赁价格,商铺租价因其所处地段而异核心地段（建新北路两侧）的临街商铺租价大概在150-600元/月之间次核心地段租价一般在100-200元/月左右地段较差 经营中低档商品的零星商铺租价在25-100元/之间。,以下项目的租赁价格对本项目租赁定价和规划有一定的参考。,,4.2.9观音桥商圈商业项目空置率,从下面的调查表可看出：观音桥商圈（4层以上)大型商场,多数空置率高且经营状况较差。如果无特色亮点来吸引消费者的话，商家是很难在
19、此位置生存下去的 。,该区大型商业为保持商业项目的低空置率和高租金收益基本采用只租不售，统一管理的经营模式。针对本项目，同样具有较大的商业体量。因此，我们建议本项目采用只租不售、统一经营的方式管理。,,2007年,2006年,商用物业规模,2007年,2006年,42.92亿,54.65亿,66.58亿,社会零售总额,2010年,计划达到100亿,2010年,计划达到230万,4O万,75万,123万,据调查：观音桥商圈的年均增长率在20以上，预计2010年商用物业规模将达到230万平方米，社会零售总额将达到100亿。,4.2.10 区域商业总体规模趋势研判,未来市场规模和份额：100万 商业
20、项目 4 0亿的社会零售总额,增长率在20以上,,,4.2.10 参考案例茂业百货,,4.3 区域写字楼竞品分析,,4.3.1 区域写字楼市场概述,重庆随着被确定为国家”新特区”、”第三区”的利好消息,为重庆建立国际商务区提供了机遇，也为重庆主城写字楼市场的发展增加了兴奋剂。,项目所处江北商圈集中写字楼近10个, 主要集中在观音桥商圈,其他均沿红锦大道周围分布。区域内写字楼的价格由2003年的3300元/平方米(北岸星座)上升至现在(2008年) 9500元/平方米,近几年,写字楼市场发展迅速。,,4.3.2 重庆写字楼销售统计,据统计:重庆销售总量，由06年3.3万方增至07年总销售量达到2
21、0万方。重庆市月均去化，由06年7802平米增至07年16760平米。销售单价也逐年增长，由06年单价3000元/增至07年最高单价达到9500元/,全市写字楼销售总量逐年增加，销售单价也实现了逐年增加，随着重庆经济的发展，重庆写字楼市场潜力大,,4.3. 3 江北区写字楼数据统计,据统计：区域写字楼销售总量： 06年江北区总销售7283平米， 07年江北区总销售1.7万平米。江北区月均去化：由06年603平米增至07年1443平米。销售单价：由06年3200元/增至07年最高价达到9500元/。,江北区将成为重庆市商务新高地，高端写字楼市场潜力巨大。,,考虑到写字楼物业形态的特殊性，将竞品范
22、围扩大到重庆主城，以下将对具有典型代表的竞品进行统计。以区域就近原则，世纪英皇成为区域内主要竞品。,竞品情况,观音桥商圈,南坪商圈,杨家坪商圈,4.3.4 区域写字楼竞品分析（一）,,写字楼形态物业，面积组合灵活，销售总价高，去化周期较长,4.3.4 区域写字楼竞品分析（二）,,竞品综合评级,4.3.5 综合评级,项目地块周边写字楼供应量少，且产品品质中高档，该区域高端写字楼供应缺乏。,,项目标杆竞品市场规模和份额：,区域内现有库存量较少，在观音桥商圈内高端写字楼去化率高，未来区域写字楼发展潜力极大。,产品竞争力评级：世纪英皇A，弗瑞登B,4.3.6 区域写字楼发展趋势判断,去化趋势: 从07
23、年快速转向08年缓慢消化。（受宏观经济调整的影响）,价格趋势: 呈现平缓上升的趋势。,新增: 预计未来三年江北区甲级写字楼的潜在放量将突破50万，从2009年年开始每年放量约为20万左右。,,4.3.7 机会及可能策略,写字楼市场竞争主要集中在中低端市场，高端写字楼供应匮乏,机会,打造成高端写字楼，引领市场，改变区域形象。,可能策略,,4.4 区域公寓市场分析,,4.4.1 重庆公寓市场概述,重庆公寓市场尚处于初级发展阶段，市场体量小，但独有的实用性、投资性使其获得长足发展；未来重庆公寓市场具有相当大的潜力,在06年、07年，公寓均有一到二次销售突破期；在06年基础上，产品价值与价格均得到相应
24、提高；精装修公寓的投入使用，使产品品质得到极大提升。,,4.4.2 江北公寓市场概述,大量经济实惠的公寓产品投入市场，有利于未来“总部经济需要”；江北区域内公寓产品较少，目前市场空白点较大；相较住宅产品，去化速度更快，可满足不同层次需要。,区域内公寓产品去化速度快，由于供应量有限，出现销售不均衡现象；由于精装修公寓的出现，使区域产品价格得到极大提升。,,4.4.3 公寓竞品分析,观音桥商圈,本项目,富力海洋广场1号公寓,东和城,世纪英皇,,4.4.3 区域公寓市场竞品研究（一）,区域内公寓产品较多，去化速度快，成交单价普遍高于普通住宅产品； 大多数公寓产品居住、办公均可，多为投资性购买；,,4
25、.4.3 区域公寓市场竞品分析（二）,综合评级：东和城B2栋B，富力海洋广场1号公寓A，世纪英皇B；值得注意的是世纪英皇由于地段、产品等因素，将对本项目公寓产品构成最强的威胁。,,库存及新增：,片区1-8月月均成交108套，其中1月、3月、4月分别经历三个项目开盘期，整体市场表现良好。,4.4.4 市场供需情况,由于位于都市商圈内，公寓市场需求较大，所有公寓项目市场表现较好； 未来投入市场的公寓项目较少，存在一定的市场空白点； 精装修公寓已经成为区域主要产品类型，得到市场认可。,市场规模和份额：,,商住混居，影响居住品质 项目所在区域整体形象较差，对产品形象有不利印象,问题,产品策略 在住宅区
26、域设计1室户型，解决商住混居问题。 通过户型设计，增加空间变化，提高产品吸引力；通过精装修，提高住宅品质。 形象策略 可通过整体项目打造，树立区域产品标杆。,可能策略,4.4.5 问题及可能策略,,4.5 城市综合体竞品研判,,中新城上城,万达广场,本案,4.5.1城市综合体项目总揽,世纪英皇,项目选择 区域内在售或即将入市的综合建筑群体世纪英皇区域外的在售大型城市综合体万达广场、中心城上城,所有项目均在重庆市市内具有代表性和借鉴性。其物业类型包含住宅、商业、写字楼、高档公寓以及酒店,,数据来源：实地调研、渠道调研,4.5.2竞品项目重点指标对比,重庆“城市综合体”项目，均位于城市中心区域，由
27、于自身配套完善，物业种类较多，在目前 市场中表现良好，住宅、公寓去化率均较高，有较好的市场前景。,,数据来源：实地调研、渠道调研,4.5.3竞品项目重点指标分析,综合评级：世纪英皇A，大连万达广场A，中新城上城B，值得注意的是世纪英皇由于与本项目相邻，将对本项目未来多种物业种类构成最直接的威胁。,,价格及销售状况,客群来源,规划设计,项目南塔酒店式国际公寓高47层，最大建筑高度181.8米，塑造北城至高天际线，落成之后将成为全市最高商务公寓，其空中直升机停机坪为高端商务提供腾飞动力，令客户多一个空中商务舱，南塔拥有的3.3米单层高、2米过道宽度、7部高速电梯等各项物理指标，在全市商务公寓中均称
28、得上首屈一指。,写字楼,公寓,商业,4.5.4 竞品研究世纪英皇,项目位于重庆市江北区红旗河沟转盘东南角，总建筑面积16万方，由裙楼部分及南北两座超高双塔构成。项目与本案项目仅相 隔500米，在地理位置、区位属性上较为相似。,选址特征,,经济技术指标,总体指标,公寓经济技术指标,写字楼经济技术指标,4.5.4 竞品研究世纪英皇,数据来源：实地调研、渠道调研,,选址特征,此项目位于九龙坡区高新区袁家岗奥体路1号(轻轨袁家岗站对面)，连接渝中区和九龙坡区，是大渡口区、沙坪坝区以及九龙坡区进入渝中区的交通枢纽，周边交通线路数十条，项目与主城各区通达性非常好；距离火车站、机场、码头、长途车站距离较近，
29、交通时间成本低，跨区能力强；公共交通具备特有的轻轨资源；周边道路属于多新建和拓宽道路，路况较好，不存在交通拥堵的问题。,中新城上城,大坪,石桥铺,技术展览中心,君临酒店,田家炳中学,重医附一院,重庆医科大学,渝州宾馆,奥体中心,劲力酒店,西亚酒店,工业职业学院,百盛百货,新世纪超市,后工学院,万友康年酒店,歇台子小学,建设小学,泰兴、赛博,南方花园酒店,重庆党校,南方美食街,重庆电大,河运校,项目宏观图,项目区位图,4.5.4 竞品研究中新城上城,,规划设计,住宅：18万平方米,写字楼：9万平方米,公寓：4万平方米,商业：18万平方米,重庆中华新城由公寓、超高层甲级写字楼及五星级酒店、超高层酒
30、店式公寓和大型购物中心 组成。其中住宅约占18万平方米，超高层甲级写字楼及五星级酒店约占9万平方米，超高层酒店 式公寓约占4万平方米，大型购物中心约占18万平方米。在规划中将建造一座欧洲童话公园，约 占2万平方米。,4.5.4 竞品研究中新城上城,,经济技术指标,总体指标,公寓经济技术指标,写字楼经济技术指标,价格及销售状况,客群来源（）,4.5.4 竞品研究中新城上城,数据来源：实地调研、渠道调研,,4.5.5 竞品研究万达广场,产品结构比例,价格及销售状况,客群来源（）,,4.6 竞品分析总结,如何拓宽产品市场？从借鉴项目物业类型看，城市综合体为规避相同产品类型体量过大造成的项目自身同质化
31、竞争，在物业类型的选择上趋于多元化，写字楼、公寓、商业、星级酒店均有涉足，避免了自身产品竞争，同时拓宽产品市场。 怎样运用品牌影响力，对项目价值和销售速度进行支撑？品牌在房地产项目开发过程中对价值支撑和加快销售速度的作用至关重要，从借鉴项目可以看到，品牌开发商均较为重视运用自身品牌的影响力，非品牌开发商在项目运作过程中则通过品牌嫁接如引进五星级酒店和引进金夫人摄影等，对项目价值进行修饰和提升。 为什么公寓产品一定要有顶级写字楼作为支撑？配置顶级写字楼和酒店的城市综合体项目，为公寓部分提供了良好的商务和配套设施，使得公寓价值也得到较大提升，套内销售价格比普通公寓提高500-1000元/平方米左右
32、。 如何进一步提升写字楼物业价值？借鉴项目中，为避免与竞争项目同质化竞争，写字楼产品创新层出不穷，如生态化的玻璃外墙、空中生态花园、分区独立的新风系统、无线上网等概念和技术广泛运用，以增加项目附加值和竞争力。 投资概念助推写字楼销售写字楼物业由于总价较高，销售普遍较为缓慢，但良好的商务投资概念能引导和拓宽市场局面，吸纳更为广泛的客群，对树立项目品牌和加快销售速度起到极为良好的作用。 怎样有效促进产品消化速度及如何使产品利益最大化？做好行销，拓展团购，是本项目必须考虑的营销手段之一，整层、多层购买的情况在借鉴项目中屡屡出现，如世纪英皇的写字楼部分，加大团队购买的可能性，将是本案写字楼及公寓产品部
33、分成功之关键因素。,,Contents 5,5.1 项目总体定位,5.2 物业比例定位,5.3 产品细分定位,五 、项目定位建议,,5.1 项目总体产品定位/总体定位,项目总体定位：城市中高档综合体,,5.1 项目总体产品定位/定位说明,定位说明: 写字楼市场竞争较为激烈。因此，体量不宜过大。但是为了提升整体形象,完善城市综合体的功能,实现较高利润,建议做准5A级写字楼. 公寓产品因为其灵活可变，市场去化速度较快，可以适当安排。 因为考虑到交通动线，出入口，项目的总体定位，物流通道等因素，本案的商业体量不宜过大。 住宅部分为本案重点，虽然居住素质成熟，但是在单价方面容易和三北区域其它板块形成直
34、接竞争，需要在控制总价方面做文章。,,5.2 项目物业类型及配比,项目由住宅、公寓、商业、写字楼组成,,5.3 项目物业类型细分及配比,,5.3.1 产品细分定位/户型配比,户型配比,车位户数比：0.3,,5.3.1 产品细分定位/住宅价格定位,住宅建议价9000元/平米左右，精装修标准800元,,以其红旗河沟、观音桥周边代表性项目在售价格为参考,精装公寓建议套内价11000元/平米左右（精装修标准800元/平米）,5.3.2 公寓定位/价格定位,,5.3.3 产品细分定位/商业定位,产品定位：商业裙楼+商业街说明：地块位于观音桥商圈核缘地带，且紧邻立交桥，不宜设置大体量的集中式商业。建议以商业裙楼为主，两个地块之间的市政道路两侧设置为社区商业，在裙楼和商业街之间设置商业步行街区，连通裙楼和商业街区。,,解放碑商业租赁价格,观音桥商业租赁价格,5.3.3 产品细分定位/商业价格建议,销售价格建议 集中商业：13000元/平方米 临街铺面：25000元/平方米,,5.3.4 产品细分定位/写字楼市场定位,市场定位：引领市场，树立区域写字楼标杆 档次定位：准5A级写字楼,,5.3.4 产品细分定位/写字楼价格定位,写字楼建议建面价11000元/平米左右,,Thank You !,万科 让建筑赞美生命,Thank You !,
