1、商丘市场调研及产品建议报告,商丘整体市场分析 未来地块及所在区域分析 同质类产品分析,客群分析 产品组合初步建议,商丘整体市场分析,商丘市概况,商品房市场分析,城市发展前景,商丘是河南省省辖市。位于河南省东部豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁 路交叉点上。素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称， 历代为兵家、商家必争之地。1997年6月撤地设市，辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区永城市六县二区一市，面积10704平方公里。商丘市区建成区面积达到89平方公里市区人口89.5万人。,商丘市概况,商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为基本框架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性
2、景观区域具体规划为“一核”、“四轴”、“四点”、“四段”“一核”是指神火大道与南京路交会处的神火商贸金融核心“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴。四轴互有交叉，相互补充“四点”是指南京路上的工业文化广场、金世纪商业购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。四个景观串联在三条轴线上“四段”是指商业金融区段、工业科技区段、行政及公共活动区段、商业服务区段。按照规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路规划成生活主干道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。中州路是连接两区的主干道，
3、也是城市的主要人文景观轴线。,城市发展前景,南京路神火大道交叉口 河南通信商丘分公司大楼 黄河故道,帝和水上公园周边公园 “商“字标志的交通转盘 神火大道-商字16号项目,城市发展前景,商品房市场分析,商品房市场分析,09年上半年商丘整体市场普遍回暖，销售面积39万同比上涨13.32%，竣工49.33万同比下降10.7%，存量压力有所缓解商品房投资额14亿元；而08年全年商品房投资只有19亿元09年上半年竣工面积49万方，08年全年数据为332万方，加上08年市场上积累的存量，预计市场09年下半年会集中放量持续到2010年09年上半年商丘商品房去化39万方，08年全年销售仅有近40万方；市场部
4、分刚性需求受到抑制，09年上半年则集中爆发,商品房市场分析,未来地块所在区域分析,地块地缘特征,区域市场情况,区域发展机会,项目地块,项目地块地理上位于商丘市睢阳区；住宅立项，珠江路以南、神火大道以西、紫荆路东、香君路北，水木清华项目西侧该地块73亩，批准容积率在1.3以下，拟建多层、洋房类别高档次物业地块东侧临河，河道存在治污问题，周边民房较多，存在拆迁安置问题。,地块地缘特征,地块地缘特征,项目地块位于神火大道西侧占地70余亩，区域优势明显地块还未施工进场，周边存在不利因素：污水河的治理、原住户的安置、地块四至道路的修建周边可挖掘资源丰富：蔡河治理后可成为项目卖点；小学、幼儿园等配套资源紧
5、邻项目地；闹中取静，珠江路、香君路、神火大道三条干道紧邻本项目,地块地缘特征,区域市场情况,区域市场情况,新中心显山露水 和氏璧藏器待时,商丘市委、市政府南迁“商”字区域，标志城市战略性转移，“西扩东移，北商南城”格局渐成；“商”字之于商丘，犹如二七塔之于郑州，神火大道/南京路城市形象干道交汇处，市中心地位得到市民充分认可；神火大道沿线高档楼盘林立，尤其以“商”字附近为甚，加之政府严格控制容积率，城市高端居住板块地位确立；从区域市场价格水平看，明显分为两个档次：以水木清华、上海城市花园、建业桂园、帝和水上公园为代表，以28003000元领衔区域第一梯队；宏伟蓝郡、富饶新城国际、应天花园以200
6、02500元，位居第二梯队；从户型面积看，110145平米三房户型，占据主力；在售物业建筑形态多为花园洋房或小高层公寓，其中又以小高层为主，但去化速度较慢；客户来源主要为商丘市区高端客户、下辖县城政府部门人员。,区域市场情况,小 结,区域为城市高端居住区，地缘优势确凿无疑；销售价格在2000元以上；面积区间以110145平米三房为主；多层去化速度较快，小高层接受有难度，高层基本接受不了；高档多层为目前本区域空缺。,区域市场情况,区域发展机会,神火大道是商丘的形象大道，同时是未来发展方向，根据以往的经验新区会成为未来城市房地产市场的核心区域项目地块处商丘市高尚住宅区，楼盘售价普遍在2500元/上
7、，销售情况整体超过50%，多数项目处于尾盘阶段，区域内未来供应较少项目自身位置处在闹中取静的区域，周边有天然的配套设施，污水河治理后更能提升项目品质综上：未来地块是商丘市发展的方向，房地产核心区域将逐步形成；该区域内在售项目品类普遍较高，属于商丘市中高端住宅区；我们认为未来地块具备发展中高端住宅的潜力。,区域发展机会,同质类产品分析,水木清华,海上海,建业桂园,建业桂园,桂园当前在售的是3期，其3期占地共30亩计，5栋小高层（11-12层）户型分布从55的一房到170的四房，还有少量188、225的顶层复式，其中135-170的三方和四方为主力户型占60%的比例3期销售价格在3100元/，成交
8、价2900元/起，按揭优惠4个点，一次性优惠6个点,建业桂园,3期小高层价格稍高，同时拉低了项目整体多层洋房高品质住宅的形象，市场有 较强的抗性，销售情况不好,水木清华,该项目是商丘市场上当前最为高档的项目，售价2950元/起，其一期、二期已经售罄，三期正在做开盘前的蓄水该项目主力户型为130左右的三房和160的四房，大户型、宽阔的景观塑造了高品质的居住环境商丘市场绝对的地标项目，区域的领导者，打破了市场价格天花板，将新古典主义建筑风格首次带到商丘，取得了巨大的成功,水木清华,水木清华项目和未来地块仅一条河之隔，片区是商丘市绝对的高档生活区、社会上流人物集聚地，对未来地块形象的提升具有一定的积
9、极作用,海上海,该项目一期多层已经售罄，当前在售的是二期的小高层，均价2700-2800元/该项目户型分布以120的三房和140-160的四房为主一次性优惠2个点，按揭优惠1个点,海上海,该项目位于神火大道南端，体量较大、推案节奏较慢、销售情况一般，当前正在做一期交房，售楼部内进行物料展示,小结：,客群分析,根据售楼部走访和其他渠道得到的资料，统计出周边项目客户来访情况，其中梁园区客户占有绝对比例占到48%，商丘地市客源来访比睢阳区略高，外地市来量最低可见高档产品对地市具有强大的辐射力，但是对外地客户缺乏吸引力，其中主要是商丘城市的吸引力不够,客群分析,客群分析,从来访客户年龄上看，40-50
10、岁占到44%，30-40岁的占到38%30以下的所占比重最少，只有11%从周边重点项目成交来看，以居住改善为购房动机的需求占到了70%以上,根据对竞争楼盘客户分析，该片区的核心客户应该是30-50岁梁园区原住居民其他区域和商丘市地市30-50岁的购房群体构成片区主要购买客户30岁以下群体由于对总价、户型的购买抗性，属于片区游离客户其他部分外地市客户，由于工作等原因形成的购买力认定为偶得客户,客群分析,产品组合初步建议,中高端纯住宅产品,商丘市场目前中等品质楼盘较多，市场压力较大；高品质楼盘在售较少，有一定市场空间区域市场以高端住宅产品为主，售价稳定在2500元/以上，主要面对改善性需求的购买动
11、机区域主要购买力与产品定位相符合，既年龄段在30-50岁间的中年人士对住宅的功能性、舒适性有了更高标准的要求，这部分人的购买力较强，需求较为稳定从本项目的自身特点来看，临近干道又不紧靠干道满足了闹中取静的居住特点，蔡河的有效治理对项目品质、形象的提升可起到积极作用；,产品组合初步建议,物业选择上要满足1.3容积率，建议以多层和7层电梯房为主，可仅对电梯间做框架，拉高品质的同时最大程度压缩成本；外立面建议选用德式小板风格建议纯住宅社区规划、一方面项目四至不邻主干道，另一方面复合物业形态会影响住宅的居住品质综上：我们建议商丘未来项目以70-90经济性两房、三房和100-130的功能性三房为主力产品；130-160的四房、160-250的复式为补充产品，拉高目档次，同时满足市场趋小化的需求,产品组合初步建议,THE END,
