1、商品房屋使用、管理、维修公约（示范文本）北京市房屋土地管理局关于开展内销商品房房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知京房地物字1998第 34 号各区县房地局、小区办，各房地产开发企业：为加强本市内销商品房的售后管理，维护开发企业、产权人和物业管理企业的合法权益、根据国家建设部和本市的有关规定，从即日起开展内销商品房房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）的核准工作。现具体通知如下，请各单位遵照执行。一、开发企业出售内销商品房必须制订公约。公约应包含内销商品房房屋使用、管理、维修公约基本内容 （见附件）中所列示的内容。二、开发企业在办理北京市商品房预售许可证或北京市商品房销售许可证时，应向市房
2、地局居住小区管理办公室提交公约文本三份。经审核同意后，由市房地局居住小区管理办公室发给书面通知。修改已经核准的公约，应重新核准。三、开发企业在出售内销商品房时，应向购房人提供经核准的公约。购房人在签订北京市内销商品房预售契约或北京市内销商品房买卖契约时，应书面承诺遵守公约。四、未办理公约核准手续的开发企业，应在本通知发布后三个月内到市房地局居住小区管理办公室补办核准手续。一九九八年一月十四日北京市房屋土地管理局关于开展外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知京房地物字1997第 685 号各外销高档住宅开发企业、物业管理企业：为加强本市外销高档住宅的售后管理，维护开发企业、产权人和物
3、业管理企业的合法权益，根据北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定(市政府1992第 18 号令)第七条“出售高档住宅，须制订房屋使用、管理、维修公约，并报房地产管理局核准”的规定，北京市房屋土地管理局决定，开开展对外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约(以下简称公约)的核准工作。现就有关问题通知如下：一、开发企业出售外销高档住宅必须制订公约。公约应包含外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约基本内容(见附件)中所列示的内容。二、开发企业在办理外销商品房预售许可证或外销商品房销售许可证时，应向市房地局居住小区管理办公室提交公约文本三份。经审核同意后，由市房地局居住小区管理办公室发给书面通知
4、。修改已经核准的公约，应重新申请核准。三、开发企业在出售外销高档住宅时，应向购房人提供经核准的公约。购房人在签订购房合同时，应书面承诺遵守公约。四、未办理公约核准手续的开发企业，应在本通知发布后三个月内到市房地局居住小区管理办公室补办核准手续。一九九七年九月八日房屋使用、管理、维修公约核准须知一、申请人凡出售新建商品住宅(包括经济适用房)的房地产并发企业或其他单位，均应制订所售住宅的房屋使用、管理、维修公约(以下简称“公约“)，并报市国土资源和房屋管理局审核批准。二、受理单位公约核准工作由北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室(以下简称“市小区办”)负责。三、公约的明示与签署开发企业出售
5、住宅时、应向购房人明示经核准的公约；购房人在签订购房合同时，应书面承诺遵守公约。在物业管理委员会成立前，任何单位和个人，不得修改经核准的公约。四申请核准公约时应具备的条件1开发企业已取得土地使用权证或已签定土地出让合同；2开发企业已选定所售住宅的物业管理单位，并且所选定的物业管理单位具备北京市物业管理资质合格证书 。五、公约中应包括的基本内容1物业的基本情况，包括物业的名称、位置坐落、总建筑面积、物业用途、物业共用设施设备及公共场所等；2开发企业、物业管理企业和产权人的权利和义务；3产权人大会(或代表大会)的召集和物业管理委员会的选举和运作；4物业的使用、管理和维修的具体规定；5物业管理的服务
6、内容、服务标准、收费标准以及维修基金的筹集、使用方法；6物业及其配套设施的产权分摊、收益归属说明；7违约责任的处理方式；8其他需要事先向产权人明确的事项。六、申讲核准公约时应提交的材料l公约核准申请书一份；2公约文本一式四份；3土地使用权证或土地出让合同复印件一份；4公用建筑面积分摊原则说明一份；5文件软盘一张(3.5 寸，将公约文本复制在该软盘上)。经济适用房项目除了提交上述材料外，还须提交市经济适用房建设领导小组的批准文件。七、公约核准工作时限市小区办在申请人提交公约后 5 日内答复，对合格的公约，发给公约核准通知书、并在公约上加盖市小区办公章；对不符合要求的公约，提出修改意见。八、示范文
7、本为方便开发企业起草制订公约、市小区办已制定商品房房屋使用管理维修公约示范文本 ，发布在 www.beijing- 供开发企业参考。开发企业起草公约确有困难的，可以委托物业管理企业或其他人士负责。九、市小区办办公地址与联系电话东城区南河沿大街南湾子胡同 3 号邮编:100006联系电话:65250937办公时间:周一至周五8:30 一 11:3014:00 一 17:30商品房屋使用、管理、维修公约（示范文本）第一章物业基本情况物业名称：座落位置：物业四至：东至：西至：南至：北至：总建筑面积：土地用途及使用期限（自年月日至年月日）：国有土地使用权证明文件政府批文号：共用部位及共用设施设备：指不
8、为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等） 、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、空调系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。第二章公约中涉及各主体基本情况一、开发企业名称：注册地址：邮编：法定代表人：注册资本：联系人：联系电话：二、产权人：指拥有全部或
9、部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。三、物业管理委员会：指在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。四、物业管理企业1、物业管理委员会（以下简称“管委会“）成立前，开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对物业进行管理。物业管理企业应具有北京市物业管理资质合格证书 。2、目前的物业管理企业名称：物业管理资质合格证书号：资质等级：注册地址：邮编：法定代表人：注册资金：联系人：联系电话：第三章产权人的权利和义务一、产权人权利1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按规定和设置目的使用共用部位和共
10、用设施设备；3、产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权；4、对物业管理的重大事项享有表决权；5、有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；6、有权向物业管理行政主管部门投诉；7、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；10、有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承
11、担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人义务1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；2、执行产权人大会及管委会决议；3、按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用；4、转让或出租所拥有的物业时，应提前日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；5、应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备；6、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。第四章产权人大会及
12、物业管理委员会一、产权人大会的召开与管委会的组建1、在产权人入住率达到 50%及以上时，开发企业或物业管理企业应在当地区县小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人大会（或产权人代表大会）第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。2、开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人大会的，区县小区办可以指定产权人代表自行组织召开产权人大会，选举产生管委会。二、产权人大会职责1、选举、罢免管委会委员；2、制定、修改管委会章程和公约；3、监督管委会的工作；4、审议、批准物业管理企业的年度工作计划；5、决定物业管理的其他重大事项。三、物业管理委员会职责1、组织召开产权人大会；2、选聘或解聘物业管理企
13、业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。3、监督公共维修基金的使用和管理；4、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划；5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；6.听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。7、执行产权人大会的决议、决定；8、协助物业管理企业开展各项工作。9、履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行；10、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。11、公约、会议记录、
14、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。第五章开发企业的权利和义务一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。二、管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业负责。 （可以详细列出保修项目和保修期限）四、开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同
15、时，签署遵守公约的承诺书。五、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、房屋销售清单和产权资料；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必须的其他资料。第六章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利和义务：1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理；3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费
16、用；4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；6、要求委托人协助管理；7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；9、接受政府有关主管部门的监督指导；10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；11、定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；12、其他权利义务。二、物业管理服务的基本内容：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与物业竣工交付使用时的验收交
17、接；6、入住管理；7、物业装饰装修施工监督管理；8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9、物业档案资料的管理；10、其他。三、物业管理服务标准：1、普通居住小区物业管理服务标准执行北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行） （京房地物字1999第 187 号） 。2、高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。第七章房屋使用、管理、维修的具体规定一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理区域内禁止下列行为：1、未经政府有关部门批准和
18、管委会、相邻产权人同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；2、占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备；3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；5、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声；7、私设摊点；8、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；9、利用物业从事危害公共利益的活动；10、法律、法规、规章禁止的其他行为。三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装
19、修方案报经物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。四、房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。五、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签订
20、书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。六、利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、管委会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。七、产权人转让或者出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。八、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。九、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。产权人、使用人阻挠维修造
21、成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。十、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。十一、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则管委会应该召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复和重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。第八章物业管理服务费与公共维修基金一、物业管理服务
22、费用1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。2、收费项目、标准如下：3、物业管理服务费的交纳办法：4、在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。5、收费标准与政府规定不符的，需在报送公约前，将收费标准报市物价局备案。6、政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。二、共用部位共用设施设备维修基金1、按照关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知 （京房地物字1999第 1088 号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款 2的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。2、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理
23、按政府有关文件执行。3、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。4、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第九章违约责任一、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，可通过协商和调解的方式解决，也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。二、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。对违反公约的，管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。产权人、使用
24、人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的 3的滞纳金或按约定加收滞纳金。对于超过 18 个月不交纳物业管理费的产权人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。三、产权人大会、管委会作出的决定违反本公约或公共利益的，产权人、物业管理企业可以向政府物业管理行政主管部门申请撤销产权人大会、管委会的决定。四、开发企业在签订售房合同或售房时不出示公约的，购房人有权解除售房合同，并向开发企业提出违约赔偿。五、开发企业未履行工程质量保修责任的，产权人可要求其赔偿损失。六、物业管理企业违反物业管理
25、合同规定或公约的，产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。第十章附则一、公约的效力：及于开发企业、产权人和物业管理企业。二、适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。三、公约的解释与修改：管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。管委会成立前，不得对已核准的公约进行修改；管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。四、本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署之日起生效。五、本公约向市国土资源和房屋管理局报审一式四份，经批准后，市国土资源和房屋管理局备案两份，区县小区办备案一份，开发企业留存一份。
